Re:개론 문제인데요 함 풀어보세요.... 해답입니다

[가을소녀]

 1. 부동산의 개념에 관한 설명이다. 옳은 것은?

	① 협의의 부동산은 부동산의 법적인 개념으로 토지와 그 정착물을 말하며, 정착물에는 교량․돌담, 명인방법의 수목집단 및 가식(假植)중의 수목 등이 포함된다.
	② 광의의 부동산은 협의의 부동산에 선박․항공기․차량 등 준부동산을 더한 법률적 개념으로서 부동산학의 연구범위를 여기까지 확대한다는 것은 무리이다.
정답	③ 주택건설을 위해 택지개발을 했다면 그 택지는 자본으로 볼 수 있는데, 이는 부동산의 경제적 개념이다.
	④ 토지는 주거생활 공간, 공익용지 및 산업용지로서의 역할을 하는 만인의 공유지분이라고 할 때는 부동산을 경제적 관점에서 파악하는 것이다.
	⑤ 부동산을 위치개념으로 볼 때, 상업용 부동산은 주변경관과 인구의 사회적 지위 등이 중요시 된다.

풀이	① 가식 중의 수목은 동산 ② 부동산학의 연구범위는 준부동산까지 확대 ③ 부동산도 자본으로 볼 수 있다. ④ 사회적 관점 ⑤ 주거용부동산에서 중요시

 2. 다음은 감정평가와 가격제원칙과의 관계를 설명한 것이다. 가장 바르지 못한 것은?

	① 유사부동산에 관한 자료를 분석한 결과, 자본환원율이 10%이어서 이것으로 대상부동산의 가치를 추계하였다 : 대체의 원칙
정답	② 10억짜리 건물에 1억 원을 들여 엘리베이터를 설치했으므로 건물가치를 11억 원으로 평가하였다 : 기여의 원칙
	③ 대상부동산 주변의 소음, 먼지가 심해서 경제적 감가를 고려해서 부동산을 평가하였다 : 외부성의 원칙
	④ 대상주택의 부엌이 너무 작은 반면 욕실이 너무 커서 기능적 감가를 하였다 : 균형의 원칙
	⑤ 유사한 대체부동산의 시장가치가 2억 원인 것을 감안하여 대상부동산을 평가하였다 : 대체의 원칙

풀이	② 생산비의 합이 아닌, 기여도의 합이 부동산의 가치 ∴ 부동산의 가치는 기여도에 따라서 11억 원 이상 혹은 이하도 될 수 있다.

 3. 토지의 분류에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?

	① 각지(角地)란 대지의 접면이 도로에 접해 있고 그 측면이 또 다른 도로에 접해진 토지를 말하며, 그 이용도는 상업용지에서는 매우 유리하지만 주거지에서는 그 유불리를 따져야 한다.
	② 맹지(盲地)란 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 접하는 부분이 전혀 없는 토지로 건축이 불가능한 토지를 말한다.
정답	③ 공한지(空閑地)란 건폐율, 용적율 제한으로 한 필지에 건물을 꽉 메우지 못하고 남겨놓은 토지를 말한다.
	④ 건부지란 건축물의 용도로 제공되고 있는 토지를, 나지란 택지 위에 건축물이 없는 토지를 말한다.
	⑤ 택지(宅地)란 주거용․상업용․공업용건물 부지로 이용 혹은 이용 가능한 토지로 건축이 가능한 토지를 말한다.

풀이	③ 공지에 관한 설명

 4. 부동산개발의 타당성분석에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?

	① 개발사업을 입지시킬 특정한 부지를 찾기 위해 개발업자는 지역경제분석, 시장분석 및 시장성분석을 한다.
정답	② 흡수율분석이란 부동산시장의 수요와 공급을 구체적으로 조사하는 것으로, 이러한 과거의 시장추세만으로도 개발업자는 자신 있게 투자결정을 할 수 있게 된다.
	③ 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하는 것을 시장성분석(marketability)이라 한다.
	④ 경제성분석(투자분석)에서는 주로 순현가, 내부수익률, 수익성지수 등 여러 가지 척도를 사용한다.
	⑤ 타당성분석은 새로운 개발사업뿐만이 아니라 기존의 개발사업에서도 행해진다.

풀이	② 과거뿐만 아니라 미래의 동향도 분석해야 한다.

 5. 비교방식의 논리적 근거가 되는 가장 타당한 가격원칙은 무엇인가?

	① 최유효이용의 원칙
	② 잉여생산성의 원칙
	③ 수요공급의 원칙
	④ 예측의 원칙
정답	⑤ 대체의 원칙

풀이	⑤ 사례부동산의 자료를 근거로 대상부동산의 가격을 파악하므로, 대체의 원칙이 근간이 된다.

 6. 원료지 지향적 산업(A) 및 소비지 지향적 산업(B)에 대한 특성 중 맞지 않는 것은?

	① A는 제조과정에서 중량감소적인 산업이다.
	② B는 최종생산물의 부패성이 높다.
	③ A는 원료가 공간적으로 편재(偏在)되어 있다.
	④ B는 단위당 원료의 수송요율이 단위당 최종생산물의 수송요율보다 적다.
정답	⑤ A는 단위당 최종생산물의 수송요율이 단위당 원료의 수송요율보다 크다.

풀이	⑤ 원료지 지향산업은 원료보다 제품을 수송하는 것이 유리하고(제품의 수송요율이 싸다), 소비지 지향산업은 제품보다 원료를 수송하는 것이 유리하다(원료의 수송요율이 싸다)

 7. 부동산의 자연적 특성 중 부증성 또는 비생산성에 관한 성격으로 틀린 것은?

정답	① 토지의 물리적 공급 및 경제적 공급을 제한시킨다.
	② 간척이나 매립을 통하여 이용 가능한 지표면적은 증대될 수 있다. 그러나 공간으로서의 토지가 증대되는 것은 아니다.
	③ 토지이용의 집약도가 강조되고 토지공개념의 이론적 근거가 된다.
	④ 토지란 자연적으로 주어지는 재화이다.
	⑤ 토지의 감정평가시 비용접근법을 어렵게 하는 이유가 된다.

풀이	① 토지의 경제적(용도적) 공급은 가능하다.

 8. 부동산의 특성과 그에 따른 파생특징을 설명하였다. 가장 바르지 못한 것은?

정답	① 영속성 : 동산에 비해 그의 소유자임을 알리는 공시수단이 독특한 관리아래 이루어지게 한다.
	② 부증성 : 공급자 독점의 가능성이 커지고, 소유욕을 높이며, 토지이용을 집약화시킨다.
	③ 부동성 : 부동산활동이 지역적으로 특화하고, 부동산문제 해결을 위한 제도적인 규율의 대상으로 삼기가 쉽다.
	④ 개별성 : 엄격한 의미로 토지는 대체할 수 없는 물건이며, 부동성과 함께 부동산시장을 정보시장으로 이끌게 한다.
	⑤ 인접성 : 지역분석을 필연화시키며, 개발이익의 사회적 환수 논리의 근거가 된다.

풀이	① 공시수단이 동산과 틀린 이유는 부동성 때문이다. 동산은 점유할 수 있으나, 부동산은 움직이지 못하므로 공시수단으로 등기를 이용한다.

 9. 다음과 같은 각 상황에서 자본환원계수를 활용하였다. 틀린 것은?

정답	① 어떤 부지의 지가가 매년 10%씩 상승할 때 3년 후의 지가 : 연금의 내가계수
	② 주택자금을 마련하기 위하여, 5년 만기로 1억짜리 적금을 들었을 때 매년 불입액 : 감채기금계수
	③ 3년 후 1억 원의 현재가치 : 일시불의 현가계수
	④ 정년퇴직자가 매년 1,000만 원씩 20년 동안 받게 될 연금의 현재 일시불의 가치 : 연금의 현가계수
	⑤ 원리금균등분할상환방식으로 1억 원을 융자 받았을 때, 매년 원리금 상환액 : 저당상수

풀이	① 일시불의 내가계수 지가가 계속 오르는 것은 복리로 축적되는 것과 같다. ∴ 3년 후의 지가 = 최초의 지가 × 일시불의 내가계수(10%, 3년)

 10. 임대아파트에 대한 수요함수는 QD=800-6P이고, 공급함수는QS=200+4P 이라고 한다. 정부정책에 따르면 50원 이상의 임대료는 불법이다. 이 경우 나타날 수 있는 현상은?

	① 200 초과공급
	② 200 초과수요
	③ 균형달성
정답	④ 100 초과수요
	⑤ 100 초과공급

풀이	④ 가격이 50일 때 수요량 : QD = 800 - 6×50 = 500 가격이 50일 때 공급량 : QS = 200 + 4×50 = 400

 11. 지역지구제의 보완책의 일환으로 추진되고 있는 개발권 양도제(TDR)에 관한 설명이다. 틀린 것은?

	① 미국에서는 토지의 소유권을 사용권․수익권․처분권뿐만 아니라 개발권을 포함한 권리의 집합체로 보며 개발권을 분리가 가능하다고 보고 있다.
	② 보전지역의 토지소유자에게 개발권을 발급하여 양도 가능토록 하여, 우발손실을 우발이익으로 보상해 주는 제도이다.
정답	③ 보전지역에서는 토지이용규제가 적고, 개발지역에서는 토지이용밀도 내지는 용적률에 대한 규제가 적을수록 성공가능성이 크다.
	④ 정부는 보전지역의 개발행위를 억제하기 전에 보전지역과 개발지역으로 계획구역을 먼저 설정 한다.
	⑤ 개발권 양도제는 미이용 공간을 인근토지로 이전시켜 개발할 수 있는 권리로 부동산의 공중권으로도 볼 수 있는 개념이다.

풀이	③ 보전지역에 규제가 많고, 개발지역에서는 개발에 대한 규제가 많을수록 성공가능성이 크다.

 12. 인근지역의 성쇠현상(Age-cycle pattern)에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?

	① 성장기는 성숙기에 비하여 주거이동에 따른 기대이익이 크므로 주민들의 유동이 많다. 이 과정에서 원주민과 신 개발지 입주자 간에 상향여과가 일어나기도 한다.
정답	② 성숙기는 성장잠재력의 실현으로 부동산의 가격수준 및 가격상승률이 최고에 이른다
	③ 쇠퇴기에는 건물의 노후화로 주거의 쾌적성이 사라지는 시기로 하향여과가 발생하기 시작한다.
	④ 천이기는 하위계층의 주민들이 이주가 활발하여 일시적으로 지가가 상승하는 현상이 일어나기도 한다.
	⑤ 성장기는 지역 내의 토지용도가 바뀐 초기단계이어서 지역의 성장 잠재력이 가장 크므로, 지역 내의 경쟁이 가장 치열한 시기이다.

풀이	② 성숙기는 가격수준이 최고이고, 성장기는 가격상승률이 최고에 이른다.

 13. 개발이익환수에 관한 근거와 방법 등에 관한 설명이다. 바르지 못한 것은?

	① 개발이익은 토지소유자의 노력이나 자본에 의하여 발생한 것이 아니기 때문에 사회에 귀속되어야 한다는 것이다.
	② 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에서는 손실보상시 개발이익 배제의 원칙을 명문화하고 있다.
	③ 공익사업 등은 국민의 부담(세금)으로 시행하면서도, 그 개발이익은 특정 토지소유자나 사업시행자가 독점하고 있기 때문이다.
	④ 공시지가를 기준으로 한 보상은, 개발이익을 환수하는 수단으로 볼 수 있다.
정답	⑤ 조세적 환수수단으로는 개발부담금, 감보율 및 공영개발 등을 들 수 있다.

풀이	② 제67조 (보상액의 가격시점 등) 보상액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니한다. ⑤ 비조세적 수단들이다. 조세적 수단으로는 재산세, 도시계획세, (토지형질변경에 대한)간주취득세,양도소득세 등이 있다.

 14. 부동산시장의 특성을 열거하였다. 틀린 것은?

정답	① 자금의 비유용성
	② 투자의 대규모성과 고정성, 거래의 은밀성
	③ 법적 제한, 수급조절의 곤란
	④ 상품의 비표준성, 거래의 비공개성
	⑤ 외부성, 국지적 시장

풀이

 15. 고정금리 저당대출과 변동금리 저당대출을 설명하였다. 맞는 것은?

정답	① 고정금리저당에는 원금균등분할상환(CAM)과 원리금균등분할상환(CPM) 및 점증상환대출방식(GPM)이 대표적인 것들이다.
	② 차입자의 소득대비 상환불입 부담을 주는 틸트효과(tilt effect)를 감소시켜 주는 상환방식은 원리금균등상환방식(CPM)이다.
	③ 가격수준조정저당(PLAM)은 인플레이션에 대처하기 위해 지표금리에 연동시켜 대출금리가 계속 조정되는 상환방식이다.
	④ 원리금균등상환방식(CPM)에서 월 불입액은 항상 동일한데, 차입금액에 감채기금계수를 곱하여 구한다.
	⑤ 원리금균등상환방식(CPM)에서의 대출잔액은 점증상환대출방식(GPM)의 그것보다 항상 크다.

풀이	① GPM도 고정금리 대출방식임에 유의 ② GPM에 대한 설명 ③ 변동금리 저당대출(ARM) ④ 저당상수를 곱하여 구한다. ⑤ 대출잔고는 GPM이 CPM보다 항상 크다.

 16. 포트폴리오에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

	① 포트폴리오는 둘 이상의 자산이나 증권에 분산투자 할 경우의 투자대상을 말한다.
	② 개별증권에 분산투자 함으로써 발생하는 투자위험의 감소효과를 포트폴리오효과라고 한다.
	③ 포트폴리오효과는 포트폴리오를 구성하는 개별 자산들간의 상관관계가 다르기 때문에 발생한다.
	④ 개별자산들간의 상관관계가 적을수록 포트폴리오효과는 크게 나타난다.
정답	⑤ 포트폴리오의 총 위험은 체계적 위험과 비체계적 위험으로 구성되는데, 자산 수를 늘려감으로써 체계적 위험을 제거시킬 수 있다.

풀이	⑤ 피할 수 있는 위험은 오로지 비체계적 위험뿐이다.

 17. 부동산시장에서 부의 외부효과를 치유하는 정책수단으로 합당하지 않은 것은?

	① 용도지역지구제
	② 환경기준 설정
	③ 조세정책
정답	④ 진입, 진출장벽의 철폐
	⑤ 토지이용의 규제

풀이	④ 오히려 외부효과가 커지게 된다.

 18. 투자안의 평가방법에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?

	① 순현가법은 투자안으로부터 발생하는 현금흐름을 자본비용으로 재투자한다고 가정하는 데 반해, 내부수익률법은 내부수익률로 재투자한다고 가정한다.
	② NPV 〉0 이면, 내부수익률 〉요구수익률이 되고, NPV〈 0 이면, 내부수익률 〈 요구수익률이 된다.
정답	③ 할인율이 증가함에 따라 투자안의 순현가와 내부수익률은 점점 증가한다.
	④ 회수기간법은 유동성확보가 시급할 때 특히 유용한 기법이다.
	⑤ 단일투자안 평가시 순현가법과 내부수익률법에 의한 투자안의 평가결과는 일치한다.

풀이	③ 할인율(=요구수익률)을 높여감에 따라, 순현가와 내부수익률 모두 감소한다.

 19. 효율적시장에 관한 다음 설명 중 가장 옳은 것은?

	① 완전한 의미에서의 효율적 시장은 현실에서 존재한다.
	② 준강형 효율적 시장은 약형 효율적 시장을 포함하는 개념은 아니다.
	③ 강형 효율적 시장이라 하더라도 공개된 정보 외에 내부자 정보까지 가격에 반영되는 것은 아니다.
정답	④ 강형 효율적 시장에서 투자정보 분석능력은 무의미하다.
	⑤ 약형 효율적 시장에서는 기술적 분석만 잘하면 초과수익을 얻을 수 있다.

풀이	① 존재하지 않는다. ② 포함하는 개념이다. ③ 내부자 정보까지 반영된다. ④ 모든 정보가 가격에 반영되어 있기 때문이다. ⑤ 과거정보가 이미 가격에 정확히 반영된 약형 효율적 시장에서, 과거정보를 가지고 하는 기술적 분석으로는 초과이윤을 얻을 수 없다.

 20. 시산가격 조정에 관한 설명이다. 가장 올바른 것은?

	① 우리나라는 부동산의 성격, 평가목적, 평가조건에 따라 가장 적정한 방식에 의해서 평가하도록 규정하고 있으므로 시산가격 조정이 부정된다.
	② 3방식을 병용하면 단일 평가방식에 의한 오류를 방지할 수 있으나, 평가의 신뢰도는 떨어진다.
정답	③ 시산가격의 조정으로, 특정방법만을 사용했을 때 생기는 가격 측정의 왜곡을 회피할 수 있어 평가의 공신력이 커진다.
	④ 각 평가방법의 시산가치간에 상당한 차이가 난다면, 이를 산술 평균하여 시산가격을 조정할 수 있다.
	⑤ 미국, 일본 등 선진국도 시산가격 조정을 부정하고 있는 등, 3방식의 병용은 국제화․개방화의 시대적 요청에 부합하지 않는다.

풀이	① 3방식을 병용하여 시산가격을 조정하도록 하고 있다(감칙 제 10조). ② 신뢰도가 높아 진다. ④ 단순한 산술평균을 의미하지 않는다. ⑤ 미국, 일본은 시산가격조정을 인정하고 있으며, 국제화의 시대적 요청에도 부합한다.

 21. 이자율이 10%, 저당기간이 25년인 원리금균등상환방식의 대출에서 1억 원을 빌렸다. 10년 후 채무자가 갚을 금액(잔금)의 총액은 얼마인가?

정답	① 1억 원 ×〔연금의현가계수(15년,10%) / 연금의 현가계수(25년, 10%) 〕
	② 1억 원 ×〔저당상수(15년,10%) / 저당상수(25년, 10%) 〕
	③ 1억 원 ×〔감채기금계수(15년,10%)/감채기금계수(25년, 10%) 〕
	④ 연금의 현가계수(15년,10%) / 연금의 현가계수(25년, 10%)
	⑤ 저당상수(15년,10%) / 저당상수(25년, 10%)

풀이	① 1억 원 × 10년 후 잔금비율 = 10년 후 잔금 잔금비율 = 연금의현가계수(15년)/연금의현가계수(25년)

 22. 부동산 감정평가는 기준에 따라 다양하게 분류될 수 있다. 평가의 분류에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?

	① 감정평가기법을 분류하는 목적은 평가대상을 명확히 하고, 평가활동의 효율성을 향상시키며, 평가가격의 신뢰도를 높이기 위함이다.
정답	② 1필지가 여러 획지로 이용되고 있다면, 부분평가를 적용한다.
	③ 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.
	④ 증축건물의 신구(新舊)부분 등의 평가에서 가치가 다른 부분은 구분평가 한다.
	⑤ 종합부동산세 및 주택가격 공시제도의 시행으로 단독주택도 일괄평가를 해야 한다.

풀이	② 1필지가 여러 획지 → 하나의 물건이 가치가 틀림 ∴ 구분평가

 23. 부동산경기의 측정지표를 활용하면 현재 부동산경기의 국면을 알 수 있다. 부동산 경기순환의 각 단계별 지표의 특징을 설명하였다. 잘못된 것은?

	① 회복시장에서는 거래가 활기조짐을 보이고 공실율은 줄어들며 건축허가건수는 증가추세에 있으며, 시장 주도자는 공급자이다.
정답	② 상향시장에서는 거래가 활기를 띠며 공실율은 거의 없고 건축허가건수는 급증하며, 시장 주도자는 수요자이다.
	③ 후퇴시장에서는 거래가 쇠퇴조짐을 보이며 공실율은 증가하고 건축허가건수는 감소추세에 있으며, 과거 사례가격은 매매의 상한선이 된다.
	④ 하향시장에서는 거래가 침체되며 공실율은 급증하고 건축허가건수는 거의 없으며, 과거 사례가격은 매매의 상한선이 된다.
	⑤ 안정시장은 불황에 강한 시장이며 실수요자 중심의 시장으로, 과거 사례가격은 신뢰할 수 있는 거래의 기준이 된다.

풀이	② 상향시장에서 시장 주도자는 공급자이다.

 24. 최근 정부는 분양가상한제와 채권입찰제를 통해서 분양가정책을 이원화하고 있다. 이에 관한 설명 중 틀린 것은?

	① 공공택지내 85㎡ 이하의 공동주택을 건설공급시 원가에 연동시키는 분양가 상한제를 적용한다.
	② 85㎡를 초과하는 공동주택을 건설공급하려는 민간이 공공택지를 분양 받을 때, 국민주택채권을 많이 매입한 자에게 택지를 공급한다.
	③ 채권입찰제도의 도입은 공공택지의 과열입찰을 방지하고, 개발이익을 정부가 환수하여 공공임대주택 건설의 재원으로 삼겠다는 것이다.
	④ 분양가 상한제도의 도입으로 투기가 재연될 우려가 있으며, 주택의 품질저하 및 부실시공 등 안전상 문제가 발생할 가능성이 있다.
정답	⑤ 채권입찰제와 분양가 상한제의 도입은 소형아파트는 물론 중대형아파트의 분양가상승을 억제하여, 주택가격 안정에 공헌할 것으로 보인다.

풀이	⑤ 채권입찰제로 중대형 아파는 분양가의 상승이 필연적이며, 여타 아파트로 가격전이현상을 가져와 아파트가격 상승의 빌미가 될 수 있다.

 25. 단위당 100원의 조세가 부과되고 수요의 가격탄력성이 3, 공급의 가격탄력성은 1이라 할 때, 생산자와 소비자에게 배분되는 조세 부담액은 각각 얼마인가?

	① 50원, 50원
	② 25원, 75원
정답	③ 75원, 25원
	④ 0원, 100원
	⑤ 100원, 0원

풀이	③ 조세의 전가는 수요와 공급의 상대적 탄력성에 달려 있다. 따라서 3/4은 생산자에게 1/4은 소비자에게 전가된다. 소비자 전가분 = 100원 × 3/4 = 75원 생산자 전가분 = 100원 × 1/4 = 25원

 26. 크리스탈러의 중심지이론에서 저차위 재화의 특성에 해당되지 않는 것은?

	① 일반적으로 최소요구치가 낮다.
	② 저차재를 공급하는 상점의 수가 많다.
	③ 구입하는 빈도가 높다.
정답	④ 저차중심지에만 공급된다.
	⑤ 가격이 비교적 저렴하다.

풀이	④ 저차재는 저차중심지는 물론 고차중심지에도 공급되는 재화이다. (ꃚ 편의품)

 27. 투자안의 경제성분석을 위한 다음의 자본예산 기법 중 화폐의 시간적 가치를 고려한 기법은?

a. 현가회수기간법
b. 회계적이익률법
c. 순현가법
d. 내부수익률법
e. 수익성지수법

	① a, b, c, d, e
	② a, b, c, d
정답	③ a, c, d, e
	④ b, c, d, e
	⑤ c, d

풀이	③ 회계적이익률법과 회수기간법에서는 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. 그러나 현가회수기간법에서는 시간가치를 고려한다.

 28. 다음과 같은 상업용 부동산의 경우 년 부채서비스액(DS)는 얼마인가?

∙가능조소득 : 1억 원(년)
∙공실 및 불량부채대손충당금 : 가능조소득의 5%
∙영업경비 : 가능조소득의 30%
∙세전현금수지(BTCF) : 4천만 원 (년)

정답	① 2천 5백만 원
	② 2천만 원
	③ 3천 5백만 원
	④ 3천만 원
	⑤ 1천 5백만 원

풀이	① 순영업소득 = 1억 - 500만원 - 3,000만원 = 6,500만 원 순영업소득 - 부채서비스 = 세전현금수지 6,500만 원 - 부채서비스 = 4,000만 원 ∴ 부채서비스 ⇒ 2,500만 원

 29. 부동산신탁의 개념 및 특징에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?

	① 부동산신탁은 금전을 수탁 받아 운용 후 수익을 배당하는 은행의 금전신탁과 동일한 개념이나, 금전이 아닌 부동산을 수탁 받는다는 점에서 차이가 있다.
	② 부동산신탁에서는 등기부상 형식적으로 소유권을 이전시켜 신탁행위에 공신력과 안전성을 부여해 주고 있다.
정답	③ 부동산신탁의 단점은 신탁기간 중에는 신탁수익권의 양도가 제한되는 등 자금화가 불가능하다는 데 있다.
	④ 위탁자가 자기 채권자를 해한다는 사실을 알면서도 신탁을 설정하는 경우, 수탁자가 선의일지라도 취소 및 원상회복을 청구할 수 있다.
	⑤ 신탁재산에는 물상대위성이 인정되어, 신탁재산의 관리ㆍ처분ㆍ멸실ㆍ훼손 기타의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.

풀이	③ 양도가 가능하다.

 30. 시장에서는 이자율이 6%, 기간이 20년, 융자비율이 70%인 대출조건이 전형적이라고 한다. 시장에서 구해진 지분배당률이 3%라고 하면, 투자결합법에 의한 자본환원율은 얼마인가?(단, 저당상수(6%, 20년)는 0.09라고 가정)

	① 10.5%
	② 7.5%
	③ 6.9%
	④ 8.7%
정답	⑤ 7.2%

풀이	⑤ 금융적 투자결합법에 의한 자본환원률? = 지분비율(30%)×지분배당률×저당비율(70%)×저당상수 = 30% × 0.03 + 70% × 0.09 = 0.9% + 6.3% = 7.2%

 31. 우리나라 부동산투자신탁제도에 관한 설명이다. 옳은 것은?

정답	① 부동산 투자회사의 종류에는 자기관리, 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사가 있다.
	② 자산의 투자 및 운용을 자산관리회사에 위탁하는 서류상의 회사(paper company)를 인정하지 않는다.
	③ 설립시 부동산으로 현물출자가 가능하며, 최저자본금은 500억 원이다.
	④ 매 분기말 총자산의 90/100 이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성하여야 하고, 이 경우 총자산의 70% 이상은 부동산이어야 한다.
	⑤ 자산의 투자 및 운용 등을 위한 자금의 차입과 사채의 발행이 금지되고 있다.

풀이	※ 리츠설립을 활성화하기 위해 부동산투자회사법 개정(2004.10.22) ② 서류상 회사를 인정한다(위탁관리투자회사). ③ 250억으로 최저자본금을 낮추었다. ④ 90/100 → 80/100으로 변경 ⑤ 차입과 사채발행 허용

 32. 형식적 심사주의를 시행하고 있는 나라들은 부동산거래의 안전을 보호하기 위해, 등기의 공신력을 보완하는 장치들을 활용하고 있다. 다음 중 이에 해당하는 것은?

(가) 토렌스제도
(나) 권원요약서
(다) 권원증서
(라) 권원보험

	① (가), (나), (다), (라)
정답	② (나), (다), (라)
	③ (가), (나), (다)
	④ (가), (다), (라)
	⑤ (다), (라)

풀이	② 토렌스제도는 실질적 심사주의 제도

 33. 지역분석과 개별분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

	① 지역분석이 중요시 되는 이유는 부동산은 부동성으로 인해 그 가격수준이 지역의 지배를 받고 있기 때문이다.
	② 따라서 지역분석을 먼저 하고, 그 표준적 이용의 결과에 기초하여 개별분석을 한다.
	③ 지역분석의 순서는 대상부동산의 용도성을 먼저 판정하고 인근지역의 지역적 특성을 분석하여 표준적 이용을 판정한 다음, 유사지역과 상관분석을 통해 가격수준을 판정한다.
	④ 개별분석의 예로는 개별공시지가 판정, 대상부동산의 사정보정 등을 들 수 있다.
정답	⑤ 지역분석은 장래의 동향까지 파악하는 것이라기 보다는, 그 지역의 현재의 표준적 이용의 현상을 정확히 파악하는 것이 더욱 중요하다.

풀이	⑤ 지역분석은 장래의 동향을 명백히 해야(예측․변동의 원칙)

 34. 우리 나라 주택금융제도에 관한 설명이다. 틀린 것은?

	① 국민주택기금은 정부관리기금으로서 건설교통부장관이 운영․관리하며, 실제적인 자금운용은 국민은행, 농협 및 우리은행에 위탁하고 있다.
	② 국민주택기금은 국민주택채권, 청약저축, 재정차입급, 복권자금, 융자금 회수, 이자수입 등으로 재원을 조달한다.
	③ 2000년대 이후 주택청약예금 취급기관이 대부분의 시중은행으로 확대되면서 주택은행(현 국민은행)의 역할이 점차 축소되고 있다.
정답	④ 대한주택보증은 금융기관의 주택자금 대출에 대해 차입자의 신용보증을 담당하고 있다.
	⑤ 2003년 12월 주택금융공사법이 제정되면서 민간주택저당대출의 유동화를 촉진하게 되어, 주택금융제도 발전은 물론 자본시장 발전이 가속화될 것이다.

풀이	④ 대한주택보증 → 주택금융신용보증기금

 35. 주택저당채권담보부증권(MBS)의 종류에 관한 다음 설명 중 바르지 못한 것은?

	① 저당이체증권(MPTS)은 판매되는 권리의 형태가 지분이다.
	② 다계층증권(CMO)은 발행되는 채권의 가짓수가 복수이다.
정답	③ 주택저당채권담보부채권(MBB)에서 조기상환위험 부담은 투자자가 진다.
	④ 지불이체증권(MPTB)은 신용보완이 필요하다.
	⑤ 초과담보가 필요 없는 상품은 MPTS다.

풀이	③ MBB는 채권이므로 차입자의 조기상환위험이 투자자와는 아무런 관계가 없다. 즉, 중개기관(=발행기관)이 조기상환위험을 모두 부담한다.

 36. 수익방식의 환원방법에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?

정답	① 직접환원법은 직선법, 상환기금법 및 연금법이 있는데, 이는 자본회수의 유형에 따른 구분일 뿐이다.
	② 예금의 경우 투하자본 전체가 기말에 회수되지만, 부동산은 감가상각이 되므로 전액회수가 불가능 하므로 토지와 건물은 모두 자본회수가 필요하게 된다.
	③ 자본회수의 처리는 순수익을 조정하는 방법과 자본환원율을 조정하는 방법이 있는데, 최근에는 전자만 사용되고 있다.
	④ 매년 일정한 자본회수액은 재투자 되지 않고 대상부동산의 경제적 내용년수 동안 적립되는 방법은 상환기금법이다.
	⑤ 매년 순영업소득이 건물의 수명에 따라 감소할 것으로 예상되는 부동산의 환원방법은 영구환원법이다.

풀이	② 토지는 자본회수가 필요 없다. ③ 후자만 사용되고 있다. ④, ⑤ 직선법

 37. 어떤 지역에서 아파트의 회귀방정식이 다음과 같이 추정되었다. 다음 설명 중 틀린 것은?

Y = 3 + 2x1 + 5x2 - 4x3
(Y : 아파트 가격, x1 : 주차공간, x2 : 아파트면적, x3 : 전철역과의 거리)

	① 위의 추정식을 실제에 사용하기 위해서는 유의성 및 적합도 검정을 먼저 해야 한다.
	② 다중선형회귀분석으로 1개의 종속변수(반응변수)와 3개의 독립변수(설명변수)가 있다.
	③ 위 모형은 오차제곱을 최소화하는 최소자승법에 의해 구할 수 있다.
	④ 독립변수와 종속변수간에 선형관계가 존재하고 있다.
정답	⑤ 아파트가격에 큰 영향을 미치는 독립변수들의 순서는 아파트면적 - 주차공간 - 전철역과의 거리이다.

풀이	⑤ 아파트면적 - 전철역과의 거리 - 주차공간이다. 즉 회귀계수의 크기(절대값)의 순서이다.

 38. 비용접근법에서 감가수정에 관한 설명이다. 옳은 것은?

	① 감가요인 중 물리적․기능적 요인은 외부적 요인이며, 경제적 요인은 내부적 요인이다. 이 둘은 상호 관련하여 복합적으로 작용한다.
	② 기술진보, 디자인이나 시대적 감각의 변화 등 건물의 기능적 효용이 변화함으로써 발생하는 가치 손실분을 기능적 감가라 하며, 적합의 원칙이 적용된다.
	③ 인근지역의 쇠퇴, 주위 환경의 부적합 등 대상부동산 자체와는 상관없는 외부적 힘에 의해 발생하는 가치의 손실분을 경제적 감가라 하며, 균형의 원칙이 적용된다.
정답	④ 감가수정방법으로는 내용년수법, 관찰감가법, 분해법, 시장추출법 및 임대료손실환원법 등이 있다.
	⑤ 대상물건의 상황이나 특성 등을 고려하여 물리적 감가는 관찰감가법으로, 기능적․경제적 감가는 내용년수법으로 병용하는 것이 합리적이다.

풀이	① 물리적․기능적 요인 → 내부적 요인, 경제적 요인 → 외부적 요인 ② 적합의 원칙 → 균형의 원칙 ③ 균형의 원칙 → 적합의 원칙 ⑤ 물리적 감가 → 내용년수법, 기능적․경제적 감가 → 관찰감가법

 39. 다음 자료를 보고 직선(환원)법에 의한 수익가격을 구하시오.

부동산의 순영업소득(NOI) : 21,000,000
토지 및 건물의 자본수익률 : 10%
토지 및 건물의 비율 : 3:1
건물의 잔존경제적내용년수 : 50년

	① 1억 원
	② 1억 5천만 원
정답	③ 2억 원
	④ 2억 5천만 원
	⑤ 3억 원

풀이	③ 부동산가격 = 순영업소득 / 종합환원이율 종합환원이율= 3/4 × (10%)+ 1/4 × (10%+1/50) = 10.5% 부동산가격 = 21,000,000/10.5% = 2억 원

 40. 순현가법과 내부수익률법에 관한 설명으로 바르지 못한 것은?

	① 두 방법 모두 현금흐름 할인모형이다.
정답	② 두 방법 모두 가치합산의 원리가 적용된다.
	③ 단일 투자안의 경우 항상 동일한 결론을 가져온다.
	④ 순현가법이 내부수익률법보다 우수한 방법이다.
	⑤ 두 방법의 재투자율의 가정은 다르다.

풀이	② 순현가법만 가치가산의 원리가 적용됨

[우정77]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[AHA15]

저는 딱 반 맞네요. 50점 . 공부시작하면 좀 나아질려나 모르겠네요. 아직 개론 제대로 안했으니........

[희경수연엄마]

저도 21개....

[과객]

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