전세 투자로 월세 만드는 법

[황금의땅]

전세투자로 월세 만드는 법!

전세 투자로 월세 만드는 방법에 대해서 설명드릴까 합니다.

전세투자인데 월세라? 
물속에서 배드민턴 치는 법 만큼 뜬금 소리라는 거 저도 잘 압니다.
콜럼버스의 달걀 세우기 느낌도 사뭇납니다.

그래도 들어보시겠습니까?

두 가지 방법이 있는데, 결론을 내기에 앞서서
과거 투자 이야기를 해보겠습니다.

울산에 8~9천만원짜리 소형 아파트를 대출 70%를 일으켜 월세로 셋팅했습니다.
2채를 셋팅 했습니다. 하나는 1천에 45만원, 1천에 50만원 받았습니다. 
2채 셋팅하는데 들었던 비용은 부대비용포함해서 각각 2500만원, 총 5천만원이 들어갔습니다.
대출이자가 한채당 25만원씩 해서 50만원 들어갔으니 실제 수익은 45만원이었습니다.
결론적으로 5천만원 넣어서 45만원 나오는 투자였습니다. 대략 10% 수익률 투자이지요

제가 해당 아파트를 월세로 셋팅했지만 사실 시세차익 목적이 강했습니다.
겉으로 보이는 건 월세이지만 실질적으로는 시세차익용이라는 말입니다.
전세로 셋팅했으면 돈이 더 작게 들어간거 아니였나요? 하실 수 있을텐데, 전세로 했으면 개당 2천정도 들었을 겁니다.
조금 더 작게드는 건 사실이지만 월세라는 심리적인 안정감을 받아보고 싶었습니다.
어쨌든, 결과론적으로 해당아파트를 기대하는 만큼의 시세가 올라주었습니다.
겉으로 보이는 건 월세인데, 실제목적은 시세차익이었다는 것이죠.
생각의 전환이라고 이야기할 수 있습니다.

최고의 월세 셋팅은 시세차익이 동반되는 투자라 볼 수 있습니다.

이걸 거꾸로 해보면 어떻게될까요?
전세를 줬는데, 이건 월세다? 마음속으로 외치면 어떨까요? 이해가 안 간다고요?

전통적인 방식부터 짚고 넘어가겠습니다.

소형아파트로 월세 셋팅하려고 하는 분들이 많습니다. 
월세 100만원만 더 생겨도 좋겠다고 생각하는 분들이 많죠
제 2의 근로소득이라고 생각 되니까 말입니다. 
월세가 더 커져서 300만원 정도가 되면 (대출이자 제외하고) 회사를 안다녀도 되겠다 생각할 겁니다.

일반적으로 투자자들이 진행하는 방법을 살펴보면,
1호기부터 시작해서 월세 개수를 열심히 늘려나가는 겁니다.
대출을 끼고 투자금을 최대한 적게 들어가도록 셋팅 할 겁니다.

해당 방법에는 여러가지 문제점들이 있습니다.

1) 매매가가 낮아야 합니다. 보통 임대사업자들이 1억 언저리 금액대를 선호합니다.
매매가가 낮은 건 지역 및 종목이 한정 될 수 밖에 없습니다.

2) 이렇게 작은 걸로 여러개 셋팅하려면 대출 가능 갯수 문제에 봉착합니다.

3) 또 하나는 시세차익을 많이 기대하기는 어렵습니다. 흐름이 좋은 곳을 월세 셋팅 하기가 쉽지 않기 때문입니다.

월세 100만원 만들기는 참 쉽지만, 200만원, 300만원 을 만드는 건 2배 3배가 아니라, 4배 5배 더 어렵습니다.
이러한 고전적인 월세 투자방법에서 새로운 월세 투자 방법이 없을까 고민해보았습니다.

생각의 전환입니다.

1) 전세 투자로 월세를 만들 순 없을까?
2) 개수를 계속 늘려나가면서 흐름에 따른 시세차익을 낼 순 없을까?

결론적으로 두마리 토끼를 다 쫓고 싶은 겁니다.

자~
전세투자로 월세 만들기 첫번째 방법입니다.
전세 투자를 했는데, 아니야 이건 월세야 라고 마음의 주문을 외우는 겁니다.
중장기적으로 보고 들어가는 겁니다.

최초 셋팅은 전세로 하되, 2년 뒤 또는 4년 뒤 부터는 무조건 월세로 전환하여 오래가져간다는 전략입니다.

전세투자는 기본적으로 시세차익에 목적을 둡니다. 그러니 흐름이 좋은 곳에 투자를 해야 합니다. 
투자하고 2년 내 수익이 바로 보이는 곳에 투자하는 게 일반적인 모습입니다.
2천만원을 들어 전세투자를 한 채 했다면, 2년정도 지나면 2천만원 정도 기대하는 것이죠

실제 아파트를 예를 들어보면 더 와 닿을 겁니다. 아래는 1년 6개월 전에 눈독을 들였던 아파트입니다.
경기도 화성시 향남읍에 발안주공이라고 있습니다. 24평이 1.6억 정도했습니다 전세는 1.5억 정도 했고요
월세는 2천에 65 정도는 무난하게 나왔습니다. 

저는 해당 아파트가 2년 동안 1천만원정도는 오르겠다 생각했습니다.
3천 초반정도 투자를 하면 대출이자 빼고 30~35 정도 나오는 수준이었습니다. 

수익률이 나쁘지는 않습니다.
2년 동안 720만원 정도의 현금흐름이 발생합니다.

하지만 종자돈 3천으로 월세 하나를 하느니 차라리 전세 3개를 하는 게 나을 수도 있겠다는 생각이었습니다.
그럼 각각 1천만원씩 오르면 3천만원의 차익을 보는 겁니다.
전세를 줬지만 목적은 월세여야 합니다. 
그럴려면 2년 전세 만기 후 무조건 월세로 돌리겠다는 마음속의 약속을 하는 겁니다.
KB 시세가 올라 있을 것이고 그럼 대출도 더 많이 나올 겁니다. 
1채는 팔아서 2천만원을 회수하고, 나머지 2채를 월세로 돌리면
1억7천에 대한 대출이 11700만원 그리고 보증금 2천 하면 1억3900만원이 되니까, 전세금 1억5천을 돌려 주려면 1100만원을 더 넣어야 됩니다.
매도한 수익 2천을 각각 할당하고 내돈 200만 더 보태면 월세로 전환이 자연스럽게 되는 겁니다.
그럼 월셋수익(65+65) - 대출이자(35+35) 하면 매월 60만원의 현금흐름이 만들어질 것입니다. 

(만약 4년 동안 시세차익이 1천만원 발생한다는 가정)
만약 종자돈3천만원으로 월세 하나를 만들었다면,
4년 동안 매월 30만원의 현금흐름이 발생했을 것입니다. 총 수익은 1440만원일 것이구요, 예상대로 되었다면 시세차익은 1천만원 났을 것입니다.

만약 후자의 선택으로, 전세 3채를 사고, 2년 뒤 1채를 매도하고 2채를 월세로 돌려 4년차가 되었다면,
시세차익 3천만원이 있을 것이고, 2년 동안 임대수익이 1440만원일 겁니다.

결국 후자가 2천만원 더 버는 게임이지요
만에 하나 4년 동안 1천만원이 아니라, 2천만원이라도 오르게 된다면 둘의 격차는 더 커집니다.
시세차익이 예상되는 곳에 전세 투자를 먼저 하고 2년 뒤 월세로 확실히 돌리려는 목표를 세운다면, 
그건 전세투자가 아니라 월세 투자라 말할 수 있을 것입니다. 
차이가 있다면 월세를 2년 뒤 부터 받는 것입니다. 대신 2년 동안 시세차익을 월세로 생각할 수도 있습니다.
해당 아파트를 2년 뒤에 월세 셋팅하려면 가격이 올라가서 수지 타산이 맞지 않게 됩니다.

여기서 전제조건은 해당 아파트가 2년 내 1천만원 정도는 오른다는 전제가 필요합니다.
2년 내 천만원 오를 수 있는 안목과 흐름 분석 역량이 뒷받침 되어야 합니다.

전세투자로 월세 만들기 두번째 방법입니다.
딱히 정해져 있는 건 아니지만 일정한 룰은 있어야 합니다. 아래는 예시를 든 것입니다.

. 1호기는 무조건 2년 뒤 매도한다.
. 1호기 수익으로 재투자한 물건도 2년 뒤 무조건 매도한다.
. 2호기는 4년 뒤 매도한다.
. 2호기 수익으로 재투자한 물건은 4년 뒤 무조건 매도한다.
. 3호기는 6년 뒤 매도한다.
. 3호기 수익으로 재투자한 물건은  6년 뒤 무조건 매도한다.

. 매도할 때마다 수익 중 2400만원은 월세통장으로 이체한다.
. 전세연장으로 확보된 금액은 부동산투자통장으로 이체한다.
. 매도는 차익이 2400만원 이상 났을 때만 매도한다.

보통 전세 투자를 하는 분들은 항상 돈이 부족한 경우가 많습니다.
투자금이 생기면 바로 소진해버리기 때문이다. 그러니 월세에 대한 갈증이 계속 생기는 것입니다..

전세 투자해서 2년 후 수익이 나거나, 전세금이 올라서 투자금을 회수했다면 이를 재투자하지 않고 일정한 규칙으로 진행하는 것입니다. 화면을 보면서 설명드리겠습니다.

월세 투자와 동일하게 현금 1억을 가지고 1호기, 2호기, 3호기를 각각 3천, 2천, 5천을 투자했다고 가정하겠습니다. 
다른 점이 있다면 전세투자만 했다는 가정입니다. 그리고 월세 셋팅과 다르게 2년 후 부터 월세가 나오는 구조임을 인지 부탁드립니다.

2년 후 1호기에서 투자금 3천과 2천 만원정도의 시세차익이 발생했을 때 이를 매도하는 겁니다. 
매도해서 5천만원이 회수될텐데요
2400만원은 월세통장계좌로 옮겨 놓는 것입니다. 나머지 2200만원은 부동산통장계좌로 이체합니다.
그런 후 월세통장계좌에 자동이체를 겁니다. 생활비 통장으로 매월 100만원씩 이체될 수 있도록 하는 겁니다. 그럼 2년 동안은 어떤 일이 생겨도 안정적으로 100만원이 들어올겁니다.
부동산통장계좌로 이동된 돈은 얼마든지 재투자를 하면 됩니다.

2호기, 3호기도 동일한 패턴으로 가져가는 겁니다.
2호기는 매도하지 않고 전세연장을 했다고 가정해봅니다. 2년이 지나 전세금이 1천만원 올랐습니다. 오른 금액 1천만원을 일단 월세통장으로 이동시킵니다. 자동이체는 하지 않습니다.
다시 2년이 지나 매도를 합니다. 2년만원 정도 시세 차익이 있었다고 가정하면, 매도 후 3500만원이 회수됩니다. 이 중 1400만원은 월세통장으로 이체 합니다. 2년 전 전세연장으로 킵해둔 1천만원과 합쳐서 2400이 될텐데, 이를 생활비 통장으로 매월 100만원씩 자동이체될 수 있도록 셋팅해둡니다. 월세가 또 하나 셋팅 되는 겁니다. 그리고 남은 돈 2100만원은 재투자를 합니다. 6호기가 만들어집니다.

3호기도 비슷한 맥락입니다. 2년 후 전세연장을 했는데 2천만원이 오릅니다. 이 중 1400만원은 월세통장으로 이체를 합니다. 남은 600만원은 투자통장으로 이체합니다. 2년 이란 시간이 지나 또 전세갱신을 합니다. 1천만원이 올랐다고 가정해보죠 그럼 1천만원을 월세통장에 넣으면 2400만원이 만들어지며 이를 매월 100만원씩 생활비 통장으로 자동이체를 걸어둡니다. 또 하나의 월세가 셋팅된 것입니다. 2년의 시간이 지날 것이고 이 때 매도를 합니다. 5천을 투자했고 6년을 보유했으니 3~5천은 올랐을 겁니다. 이 중 2400만원은 다시 월세 셋팅을 하고 남은 돈은 재투자를 합니다.

1호기를 통해 2년 후부터 2년간 월세 100만원이 확보되고,
2호기를 통해 4년 후부터 2년간 월세 100만원이 확보되고,
3호기를 통해 4년 후 부터 2년간 월세 100만원이 확보됩니다.
이후는 변화무쌍하게 바뀔 것인데, 월세가 조금씩 늘어날 겁니다.

1억을 투자해서 월세 100만원을 힘들게 만들었습니다.
과연 행복할까요? 시세차익이 하나도 없어도 행복할까요?

3억을 상가에 투자해서 월세 300만원을 힘들게 만들었다고 가정해보겠습니다..
시세차익이 하나도 없다면 행복할 수 있을까요?

생각을 다르게 해보겠습니다.
매월 300만원을 2년 동안 받으면 7200만원의 수익입니다.

3억으로 시세차익형 소형아파트 전세끼고 3천만원씩 투자해서 10개를 샀는데, 
한채당 3천만원씩 올랐다고 가정해보면, 3억이 6억이 됩니다.

만약 어떤 사람이 소형아파트 10채를 투자해서 3억을 6억으로 불린다음에
5채를 팔게 되면, 한채당 6천 회수 * 5 해서 3억이 회수 됩니다. 
그리고 현재의 자산은 투자하기 전 시점인 3억이 되고 추가로 부동산 자산이 3억이 그대로 남아있습니다.

회수한 3억을 은행에 예치해두고 월세로 자동이체 해서 빼쓴다고 생각해보죠
매월 300만원씩 몇 년을 타 먹을 수 있을까요? 8년을 타 먹어도 1200만원이 남습니다.
그럼 8년의 월세 걱정은 끝난 겁니다.

그리고 남은 부동산 자산 3억을 다 팔아 현금화 시킨 다음, 최초에 했던 월세 투자를 한다면 어떻게 될까요? 
처음의 상태와 동일한 상태가 되는 것이죠
물론 수익금 현금 3억을 상가에 투자해도 됩니다. 그럼 상가 투자를 2개할 수 있는 것이죠

전자와 후자의 공통점과 차이점은
. 2년 후 월세가 발생한다는 것
. 8년 동안 확보된 월세 300만원이 생겼다는 것은 차이점이고요
. 그리고 최초 종자돈 3억으로 300만원 상가투자를 할 수 있는 상태에 왔다는 것은 기존과 같습니다

부동산 경기가 계속 좋거나,
아니면 좋아지는 지역을 계속 발굴할 수 있다는 전제하에 진행할 수 있는 작전이라 할 수 있습니다.
다소 공격적이지만 그렇다고 터무니 없거나 불가능에 가까운 전략은 아닙니다.
최근 7년 동안 수 많은 사람들이 이 보다 더 큰 수익을 가져갔다는 걸 알고 있습니다.

자산의 100%를 이러한 투자방식으로 진행하는 것은 문제가 되지만,
포트폴리오를 적당히 분산한다면 어떨까요?
월세 50%, 시세차익형 50% 로 잡고
시세차익형 투자를 오늘 설명한 월세 확보가 가능한 방식으로 가져간다면
보다 안정적이면서 시세차익에 대한 이득도 챙길 수 있지 않을까 생각해 봅니다.

지금까지, 시세차익형도 월세 셋팅 가능한 방법이 있다는 것을 안내해드렸습니다.

이상 렘군이었습니다.
Peace!

[에스테반]

감사합니다

[dream]

아주 지혜로운 방법입니다 엄지척