예전글

[만추]

다시한번 올려봅니다.

2004년경 그당시는 경매 물건을 접하지않고 거의 일반매물만

취급할 당시입니다.

그 당시도 돈만있으면 물건은 많이 있을때입니다.

주로 군포 ,화성 쪽 토지를 보고다녔습니다.

군포쪽 토지는 가격이 많이 오르고

화성쪽으로 많이 하였습니다.

화성쪽도 그린벨트 지역과 ,아닌지역

토지투기가 심하게 사회문제가 되니

토지거래 허가도 강화가 되었습니다.

화성시청 공무원들도 그동안 느슨했다가

까다롭게 굴기 시작했습니다.

원리 원칙을 따지고 정상적으로 일처리를 합니다.

그리고 토지투기지역 으로 지정이 되면서

다운 계약서를 못하게 되었습니다.

그래서 용인 ,여주,이천,양평쪽으로 눈을돌려 시장조사하러

죄다 돌아댕겼습니다.

그당시 여주 대신면 근방 절대농지 시세가 평당 4~5만원 부르던것같은데

지금은 10~15만원 용인쪽 원삼면 절대 농지는 그당시 6~7 만원 부르던때입니다.

다니다 보니 성남 ~여주 전철이 공사계획 한다는 애기를듣고

여주 역세권보다는 먼 점동면으로 둥지를 틀게 되었습니다.

여주도 흥천면.대신면 그쪽 방면은 남한강 줄기가 있어 주택을 지을려면

온가족이 6개월 전입을 해야 하더라구요,

또 1권역 ,2권역이 있고 제외권역또있고

그래서 여주 인터체인지로 자동차 5분거리인

점동면 토지를 보러다녔습니다.

토지가격도 화성쪽 보다는 가격도 싸고 마음에 들었습니다.

인터체인지를 나와 고속도로를 끼고 있는 논밭은 10~15만원

그때 점동면것을 안사고 그땅을 매입했으면 대박이었을텐데

얼마있다 신세계 첼시 프리미엄 아울렛이 들어온다고 합니다.

아울렛이 들어오구 고속도로옆 토지를 나오는게 평당 300만원을

부르더라구요.

며칠전에도 가봤는데 상거리 아울렛 나오는 도로변 두부집에 점심을먿고

주인 아저씨가 고구마를 팔기도하고 구워서 주기도 해서 먹으면서

물어봤습니다.

이토지를 얼마에 구입하셨느냐고 ,그분은 98년도에 구입하셨답니다.

1500평 평당 5만원 그당시 맹지 토지 (헬리콥터땅)

경북 안동에서 빈털털이로 올라와 채소 장사하면서 이땅을 사셨답니다.

1500평중 500평 정도가 도로 부지로 수용이되고

남은 터에 지금 60평 건축을 하였답니다.

그당시 보상은 500평에 1억정도를 받았답니다.

그리고 5년간 건축허가를 안내줘서 집을 못짓고 이제 건물올렸다고

지금 근처에 매매로 나오는 토지가 없답니다.

신문에 신세계첼시 동양최대로 짓는다하는데

어디쯤인가요.

그앞쪽 어디라했는데

다리를 놓고 뭐한다고 ,

좌우지간 여주가 훨씬 더커질것같습니다.

이제 시승격도 되었고

【수원=뉴시스】유명식 기자 = 경기 여주 프리미엄 아울렛이 내년까지 1.8배 확장된다.

13일 도에 따르면 (주)신세계사이먼이 800여억원을 들여 26만4400㎡ 규모인 여주 프리미엄 아울렛을 46만3413㎡로 넓히기로 하고 14일 공사에 들어간다.

내년 공사가 마무리되면 매장 면적이 2만6000㎡에서 4만9000㎡로 확대돼 매장 수가 140개에서 250개로 110개 는다.

150㎡ 규모의 여주 농특산물 판매장도 10배인 1700㎡로 넓어진다.

도는 아울렛 확장으로 1000여개의 일자리가 늘고 농특산물 매출이 증가할 것으로 기대했다.

국내외 관광객 유치 효과도 커 남한강, 신륵사, 세종대왕릉 등과 연계해 연간 600만명 이상이 이곳을 다녀갈 것으로 예상했다.

도는 지난 2011년 11월 (주)신세계사이먼과 여주 프리미엄 아울렛 확장과 관련한 양해각서(MOU)를 맺었다.

(주)신세계사이먼은 세계 최대 프리미엄 아울렛 개발 운영회사인 사이먼첼시 프로퍼티 그룹과 국내 유통기업인 (주)신세계가 절반씩 투자해 만든 법인으로, 2007년 6월 여주 프리미엄 아울렛을 개장했다.

여주 프리미엄 아울렛은 연간 6000억원의 경제효과와 9000여명의 고용유발 효과를 내고 있다.

yeujin@newsis.com

점동면 청안리

2차선 도로변에 있는 주택과 창고를 매입하였습니다.

주택에는 그마을 세탁소 하시는 분이 세를 들어 계시더라구요.

전세 1,000만원 방2개 거실넓음 ,계약기간도 끝나고 이사를 부탁드렸습니다.

이사비를 요구해서 시골동네고 합의해서 이사비 100만원 주기로 했습니다.

창고는 농기계 수리점으로 사용하고 있고.

그분은 계속 계시라고 했습니다.

문제는 수도권내 주택이 있으면 1가구 2주택이 됩니다.

현재 사진과 같이 주택이 있습니다.

주변은 나무로 울타리를 쳐져 있었구요.

나무는 정화조 공사하면서 포크레인 반나절 (30만원) 사용했습니다

시원하게 밀어 버렸습니다.

수국 꽃이 그렇게 예쁘게 피었다고 했는데

주택을 상가로 변경했습니다.

그당시 사진을 찍어논 겁니다.

정화조 10인용 묻었습니다.1

100만원 들었습니다.

주택과 창고 현황측량 했습니다.

40 만원들었습니다.

조금 비싼것 같습니다.

도면 그리고 토지대장 제출하여 군청에 신고

주택에서 상가로 변경을 하였습니다.

하수 종말 처리장 들어온다고 합니다.

도시개발을 한다고 농작물 이나 건축물 하지 말라고 공문이 왔습니다.

그런데 일부 주민이 인삼 경작 임대 계약을 한겁니다.

공사 보류 통지서입니다.

인삼 경작 끝나고 한답니다.

지금은 하수종말 처리장 공사가 끝났습니다.

주변 농지들도 관리지역 ,농림지역 많이 풀렸습니다.

이지역이 본격적으로 개발이 되나봅니다.

토지앞 공용의 청사 부지는

점동면 면사무소하고

보건소가 이전계획이라고 동네 분들이 말을합니다.

주변 37번 국도도 4차선으로 한참 확장하고 있고

창고에 계시던분이 농협장 출마를해서 2선 연속으로 당선되셨습니다.

지금 계시는분은 철제품 작가님이십니다.

여주 진품 명품에도 출품하신다합니다.

지금은 거기서 부동산을 안하고 세를주고 왔습니다.

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현재의 모습입니다.

조영욱 < 국민은행 WM사업부 세무전문위원 >

서울 역삼동에 사는 이병남 씨(67)는 2006년 경북 상주 인근에 220㎡ 규모의 땅을 구입했다. 이곳에 주택을 신축해 아직까지 보유하고 있다. 2007년에는 본인 명의로 서울의 한 아파트를 구입해 살다 최근 매도하고 다른 아파트로 이사를 갔다.

이씨는 시골 주택의 경우 규모나 위치 등 요건에서 농어촌 주택으로 분류되기 때문에 1가구 2주택자에 해당되지 않는다고 알고 있었다. 그런데 갑자기 과거 매도한 아파트에 대해 양도소득세를 내야 한다는 통보를 받았다. 비과세 요건에 해당되지 않는다는 것이다.

최근 들어 귀농을 생각하고 농어촌 지역에 주택을 구입한 사람들 사이에서 양도세 이슈가 뜨겁다. 양도소득세 과세특례를 적용받을 것으로 생각하다가 이씨의 사례처럼 예상치 못한 세금을 내야 하는 사람이 많다. 농어촌주택을 매입한 뒤 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해선 크게 세 가지 요건을 충족해야 한다. 농어촌 주택의 취득 시점과 규모, 위치 등이다.

우선 2003년 8월1일에서 내년 말(농어촌주택 취득기간)까지의 기간 중 △1개의 농어촌주택(자가 건설 주택 포함)을 취득해 △3년 이상 보유하고 △농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반 주택을 추후 매도하면 과세당국은 해당 농어촌주택을 소유주택으로 보지 않는다. 일반주택과 농어촌주택을 동시에 소유했다 하더라도 ‘1가구 1주택’ 요건을 충족한 것으로 인정하는 것이다.

따라서 기존의 일반주택을 3년 이상 보유했고, 고가주택에 해당되지만 않으면 일반주택을 매도하면서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 농어촌주택을 구입한 시점이 일반주택보다 반드시 나중이어야 한다는 조건이다.
농어촌주택을 정의할 때 무상·유상 개념을 굳이 구분하지 않는다. 즉 농어촌주택을 취득할 때 증여나 상속인지, 매매를 통한 것이거나 직접 신축한 것인지 따지지 않는다는 것이다.

소재지 요건도 있다. 농어촌주택은 수도권 이외 지역이어야 하고, 도시지역 및 허가구역에도 해당되지 않아야 한다. 취득하는 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면 또는 인근의 읍·면에 소재해도 과세특례를 적용받을 수 없다.

농어촌주택의 규모와 가격 면에서도 제한이 있다. 대지면적이 660㎡ 이내이고, 주택 연면적이 150㎡(공동주택은 116㎡) 이내여야 한다. 주택 및 부수 토지의 합계가액은 취득 때 국세청 기준시가 7000만원(2008년 1월1일 이후는 1억5000만원, 2009년 1월1일 이후 취득분은 2억원) 이하로 제한된다.

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마지막으로 과세특례를 적용받기 위해서는 양도소득세 신고 기한 내에 일반주택 및 농어촌주택의 토지대장, 건축물대장을 첨부한 ‘과세특례적용신고서’를 제출해야 한다.

농어촌주택의 과세특례를 받으려면 이처럼 복잡한 요건을 모두 충족해야 한다. 때문에 귀농을 염두에 두고 있다면 세법 내용을 꼼꼼하게 파악해야 한다.

조영욱 < 국민은행 WM사업부 세무전문위원

무허가 주택과 부수토지

00씨는 10여년 전에 귀농하여 시골에 정착중, 소유하고 있는 농가를 처분하였다. 처분한 농가는 주택면적 40평, 농기구창고 10평, 부수토지 500평으로 구성되어 있다. 단 농기구창고(10평)는 무허가건물로 건물등기부에 등재되어 있지 않은 상태다. 농가처분 당시 갑돌씨는 1세대 1주택에 해당한다고 판단하여 양도소득세신고를 하지 않았다. 그 후 관할세무서에서 주택의 부수토지가 기준면적을 초과하므로 그 초과면적분에 대해서 양도세를 과세한다는 과세전예고통지문을 받았다.

‘1세대 1주택’이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택(미등기, 고가주택은 제외)의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 보유기간 3년이상이면서 거주기간 2년이상)인 것과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖의 10배) 이내의 토지를 말한다. ‘주택’이라 함은 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말한다.

따라서 공부상 점포 또는 사무실로 되어 있는 건물이나 무허가 건물도 실제로 주택으로 사용되는 때에는 주택으로 보며, 농가주택의 부수창고 등도 주택으로 본다.

주택의 일부 또는 부수토지 내에 무허가주택이 일부 있더라도 1세대 1주택으로 비과세되거나 허가받은 건물만을 가지고 계산하더라도 그 부수토지가 기준면적 이내인 때에는 문제가 없다.

문제는 대지가 넓어 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우인데, 이런 때에는 공부에 등재되지 않은 무허가 건물은 없는지 또는 주택으로 볼 수 있는 부속건물은 없는지를 철저히 살펴보는 것이 좋다. 왜냐하면 주택으로 볼 수 있는 무허가건물이 있으며 그 바닥면적의 5배(또는 10배)에 상당하는 토지에 대해서도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

예를 들어, 도시계획구역 내에 있는 주택으로 대지가 150평이고 허가건물의 바닥면적이 20평, 무허가건물의 바닥면적이 10평이 있는 경우, 공부상의 내용만 가지고 계산하는 경우에는 50평(150평 - 20평 × 5배)에 대하여는 양도소득세가 과세되나 주택에 해당하는 무허가건물이 있음을 입증하면{150평 - (20평 + 10평) × 5배} = 0 이므로 과세대상 토지가 발생하지 않는다.

무허가 건물이 있음을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니나 대체로 다음과 같은 서류를 준비하면 될 것이다.
- 부동산매매계약서(무허가건물부분도 반드시 표시)
- 무허가건축물에 대한 재산세납부영수증 또는 과세대장 사본
- 무허가건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록표등본
- 양도당시의 날자가 표시된 현장사진
- 인근주민들의 인우보증서 등

참고적으로 농가주택의 부수토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물을 보관하기 위한 창고 등은 농가주택에 포함되지만, 창고건물이 주택보다 큰 경우에는 주택의 부속건물로 보지 않는다

미등기 무허가 주택도 재산세 과세대장이 있으면 1가구 2주택에 해당이된답니다.

부동산 문을 열고 ,나이가 지긋하신 남자분 여자분 50대 후반 정도 나이다.

안양에서 오신거라하는데

집이 안양 호계동이라고

나도 안양에서 출퇴근 합니다.

손님

친구들이 전부 술을 너무 좋아한단다.

하루도 술을 안먹은 날이 없다고 하고.

그것도 말술로 ,,,

나중에 건강이 안좋아져

암에 걸리시고

큰수술을 하셨다고

건강상 휴양을 한다.

조그만 땅하고 집터가 있으면 추천을 해달란다

여주 점동면 지역도 첨이고 동네 마을분 소개로

서을에있는 부동산이 얼마전에 매입한땅 있다고해서

등기부 등본을 보니 지목이( 전)이고,

도로도 동네 에서 조금들어간 아스팔트 도로다.

거기에 창고하고 집이 간이로 만들어져 있다고한다.

매매는 관리지역(전) 270평 6천을 부르는데

그땅을 사신분이 마음에 안들어 한다고 얼마안되 되 팔아달라고한다.

아직 여주는 토지거래 허가구역이 아니라서

잔금 치르고 바로 등기를 이전 할수가있다.

현장을 한번 가봅시다.

골프장 자유CC,한일CC,근처

가남면 연대리 금곡 초등학교 앞 에서 바라다 보이는 조그만 야산밑

아스팔트 도로를 끼고 있고 창고는 50평정도

시멘트 벽돌 구조 주택은 20평정도다.

주택은 방하나 주방겸 거실 조립식으로 지어져있고

채양을 만들어 더넓게 보이게 해놓았다

마당 한쪽에 조금만 산밑으로 과일 나무도 심어져 있고 ,복숭아,감,사과,,

조그만 밭에는 야채를 심어져있다.

도로변까지 이쪽 토지란다.

나중에 도로 보상나오면 받으면 되고 현재로는 막을 수가 없는 도로다.

그길이 아니면 다닐길이 없기 때문이다.

원래 옆집 사위가 있던곳인데 사업이 안되서 부동산에 팔은거라고

거기는 딱 두집이다.

땅은 마음에 들어한다.

가격을 조정좀 해달란다.

그토지가 부동산하고 그부동산 고객분하고 반반씩 공동 투자 한거라고 한다.

고객분이 팔아달라고 하니 어쩔수 없이 판다.

가격을 5500만원으로 흥정을 하고 계약서를 작성

손님이

가남면 면사무소에 농지 취득자격증명을 받으러 갔는데

지목이 (전)이라서 그위에 있는 주택을 철거 해야만

농지 취득 자격증명을 해준다한다.

옆에 창고도 증측한 부분 철거도 해야하고.

가남면 면사무소에 찾아갔다.

그럼 6개월 전에는 어떻게 농지취득 자격증명을 받았냐

그때는 그때고 지금은 안된다.

그래서 지금 부터는 바로 잡을려고 한단다.

절대로 못해주겠다고

면사무소 산업계는 그동네 대해서 너무잘안다.

가보지 않아도 동네 어느논에 뭐가 있는지 빠삭하다.

먼저번에는 농지취득자격증명을 동네 주민이 대리로 한거고

지금은

외지인 이다 보니 잘안해준다.

농지 취득자격 증명은 대리도 신청이가능하다.

농지 취득자격 증명을 작성할때는 실제로 귀농을 해서

농사를 짓겠다는 마음으로 적어내야한다.

논에 뭐를 심을지 논에는 논에 맞는 벼를 심는다하고

밭에는 밭작물로 적합한

콩이나,고구마,감자,고추,배추,무 를 심는다 해야한다.

엉뚱하게 논과 밭에 맞지않는것을 심는다하면 안된다.

농기계도 ,실제로 구입할수있는것을 적어내고 ,아니면 빌릴수있는것

경작거리도 내려와 살려는 마음으로 경작거리를 가깝게 적고

일부지역에서는 외지인 경매로 낙찰을 받아도

농지 취득자격 증명 안해준다한다.

경작거리가 너무멀다고 ,,

계약은 해놓고 잔금 못치른다고 매일 찾아오구 전화하구 난리다.

조그만 땅 ,계약하고너무 힘들다.

매도인 쪽에다 먼저번 농지 취득 자격증명 받은것 처럼 받아달라고 해도

면사무소에서는 안된다하고

매도인은 그럼 집철거를 하고 원상복구를 해준다한다.

손님은 집때문에 이토지를 샀지 집이 없으면 왜 토지를 사냐고

집은 꼭 있어야한다고 ,,

방법은 지목 변경인데

설계하고 측량하고 (전)에서 대지로 지목변경

들어가는 돈은 매도인부담으로 ,,

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매수인이 그핑계로 몆백만원 더깍고,,,

그리고

면사무소에 찾아가서 갈때 마다 난리를 친모양이다.

트집 잡으면서

암걸린사람 수술하고 요양 할려고 토지를 샀는데 허가안해준다고

나죽는다고 면사무소에서 소란을 피운모양이다.

그러다 잠잠해진다.

농지 취득자격 증명 나왔다고 잔금치르자한다.

몆백만원 깍고 잔금치르고 등기이전

다음사람 넘어갈적에는 또 어떻게 할려는지

중개 수수료도 못받고 한달동안 고생만하고

좋은경험을 한것같다.

그다음부터는 그곳 지나다니지도 않는다.

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잠잠해지더니 얼마 있다 또 찾아오셨다.

큰일났다고

뒤에 조그만 야산보고 산밑에 집이라 샀는데

산주인이 산을 깍는다고 한다.

인삼밭 한다고 ,,,

산주인 한테 가서 뭐라했는지 집바로위에는

조금남겨놓고 인삼밭을 만들었다.

에전에 이런일도있었는데

여주군 가남면 금곡리

남한강 공동 묘지옆 땅이 나왔다.

관리지역 땅이다.

800평에서 5평이 모자른다.

그 앞에는 돼지 목장이있고 2차선 도로변으로 길게 붙어있는 땅이다.

땅 주인이 무던히도 땅을 팔려고 애를 쓰는모양이다.

아니 정확히 말하면 그사촌이....

여주 점동면에 부동산하고 읍내에 있는 부동산

이름이 땅사랑 인가 하도 비슷한 이름이 많아서

좌우지간 그땅사랑 부동산에다가 연결을 해준 모양이다.

땅 주인은 농사 밖에 모르고 사시는 분인것같다.

그사촌이 부추겨 땅을 팔자한다.

시골 땅들은 매매할때 입금 작업을한다.

이땅을 팔면 얼마를 주인 손에 쥐어주면 되느냐

아니면 매매하면 얼마줄거냐,

주인손에 얼마 입금하고 나머지 관계된 사람이 나눠 갔는다.

요즘은 세금이 많이 나오면 세금 처리도 나눠 갖은 돈에서 내야한다.

그땅 인근 부동산이 소개하고 외지에서 온 땅사랑 부동산이

손님을 소개한모양이다.

인터넷에 공개하고 광고 보고 타지에서 땅사러 왔다.

땅을 보러 갈때는 가까운 거리는 놔두고

일부러 저멀리 가남면 삼승리 쪽으로 돌아서 간다.

점동면 금곡리 쪽으로 가면은 가까운 거리인데

먼거리인 삼승리 쪽으로 돌아서 간다.

금곡리 방향으로 가면은 남한강 공동묘지 입구라서

혐오감이 있어 손님들이 싫어한다.

바로 남한강 공동묘지 옆 땅인데도 돌아서 가고

땅을 보여주고 나서는 다시 먼거리를 되돌아온다.

손님들은 당연히 그 길로 다녀야 하는줄안다.

들리는 소문에 그땅을 팔려고 부동산에서 땅에다

유명한 점집에서 부적을 사와서 부적을 묻어놓고 작업을 한다는 소리가 들린다.

이사람 저사람 막 갔다 들이댄다.

어느한사람 걸려 들것같다.

얼마 지나지 않아 땅 매매 했다는 소리가 들린다.

사촌이 얼마먹고 ,

그땅 중간다리 역활을한 사람은

단란주점에서 아가씨 끼고 술한잔 으로 때웠나보다.

불만이 많다.

나한테 이런 저런 하소연한다.

며칠후에 부동산에있는 실장이 연락이 안된다.

부동산 문을 닫고 잠적해버린다.

소문에 양평으로 갔다고 하고 ,

땅사신 분이 공동묘지 옆땅인데 속여 팔았다고 신고하고 ,

소송을 걸었다고한다.

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부동산을 살때는 주변을 둘러보고 ,

신중하게 투자를 해야한다.

묘 표시 된곳이 남한강 공원묘지다,,,

빨간 칸안에 있는 땅

화살표 있는 땅이다,

남한강 공동묘지,,

[누시]

저번에도 중개료 못받으시더니 이번에도..에궁
재밌기도 하구 공부도하구 정보도 얻습니다 감사드립니다

[앤소니]

재미있습니다. 또 없나요? ㅋㅋ

[만추]

삼합리는 여주,충주,원주가 접경지역입니다.
여주 점동면 삼합리 고개너머 소형아파트 달인이신
나인리님 건축을 하시는곳입니다.
여기를 지나가야합니다.
옛날에는 다니는 길목에 덩치큰 애들이 통행세 받았는데..

[일백억]

땅박사 만추님 !
차라리 닉네임을 땅박사로 바꾸시죠. ㅎㅎ~
하튼 구석구석 많이도 다니셨군요.
깊은 내공이 하루아침에 생긴 것이 아님을 알 수 있습니다.
좋은 글 감사합니다. ^^

[반달곰11]

땅과 사람 아니 돈과 얽힌 많은 이야기들이 주옥 같습니다 ~~

[Jason]

땅고수 만추님ㅋㅋ대단하십니다. 이천 여주는 고향이라 자주가는데 땅값은 이미 오를대로 올라 이제 볼게없다고 하는데ㅎ전국을 다 가보신것같은 느낌입니다.

[둘나미]

동화책 읽는 마냥 재밌습니다만, 수수료 못받으신 만추님은 속이 엄청 쓰렸겠습니다.
재미난 얘기속에 많은정보 감사합니다.^^