Re:대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결-[1]항의 매매계약이 해제된 경우, 매수인으로부터 주택을 임차한 임차인

[이교수]

대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결

[건물명도][공1996.2.1.(3),374]

【판시사항】

[1] 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례

[2] [1]항의 매매계약이 해제된 경우, 매수인으로부터 주택을 임차한 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였음을 이유로 매도인에게 대항할 수 있는지 여부

【판결요지】

[1] 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례.

[2] 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다.

※ 참조

■ 민법 제105조(임의규정)

법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

■ 민법 제147조(조건성취의 효과)

① 정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다.

② 해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.

③ 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

■ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>

④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

[전문개정 2008.3.21]

■ 민법 제618조(임대차의 의의)

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

【참조조문】

[1] 민법 제105조, 제147조 제2항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조

【참조판례】

[2] 대법원 1991. 3. 27. 선고 88다카30702 판결(공1991, 1252)
대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 최종옥)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 수원지방법원 1995. 6. 14. 선고 94나11009 판결

【주문】

원심판결을 파기하고 사건을 수원지방법원 합의부에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.

(1) 원심은 소외 1이 경기 용인군 (주소 1 생략) 소재 2필지 지상에 그의 처인 소외 2 등의 명의로 건축허가를 받아 3층 다세대주택 2개 동을 신축하여 1993. 8. 27.경 준공한 사실, 원고는 소외 1에 대하여 금 100,000,000원의 대여금 채권이 있어 1992. 12.경 그 변제에 갈음하여 당시 건축 중이던 위 다세대주택 중 2세대, 즉 이 사건 주택 및 가동 301호를 대물변제받기로 약정하였고, 이에 따라 이 사건 주택에 관하여 1994. 1. 20. 위 소외 2 명의로 소유권보존등기가 경료됨과 아울러 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실, 그런데 원고는 위 다세대주택이 준공된 후 그 명의로 이전등기를 경료하기 전인 1993. 10. 13. 이 사건 주택 및 가동 301호를 소외 3에게 대금 100,000,000원에 매도하면서, 계약금 1,000,000원은 계약 당일에, 잔금 99,000,000원은 같은 해 11. 15.에 소유권이전등기와 상환으로 지급받기로 약정하고 위 계약 당일 계약금 1,000,000원을 수령하고 먼저 이 사건 주택 등을 위 소외 3에게 명도하여 준 사실, 이에 따라 위 소외 3은 같은 해 11. 12.경 이 사건 주택을 피고에게 기간의 정함이 없이 전세금 18,000,000원에 전세를 놓으려 하였는데, 피고가 위 소외 3의 권리 등에 의문을 표시하자 이에 원고는 위 소외 3의 요청에 따라 위 소외 2 및 소외 3과의 순차 매매계약에 따라 이 사건 주택이 준공될 때까지는 위 소외 3이 전세를 놓아도 이의가 없다는 뜻을 표명하는 한편, 위 소외 2와의 사이에서는 위 소외 3이 이 사건 주택의 전세와 관련한 모든 책임을 지기로 약정한 사실, 이에 피고는 위 소외 3과의 사이에서 이 사건 주택에 관한 전세계약을 체결하고, 같은 해 12. 12. 전세금 18,000,000원을 위 소외 3에게 지급하고 이 사건 주택에 입주한 다음, 같은 달 15. 그 전세계약서에 확정일자를 부여받는 한편, 같은 달 22. 주민등록을 마쳤으나 그 전세권을 등기하지는 아니한 사실, 그 후 위 소외 3이 원고에게 위 매매잔대금을 지급하지 아니하므로 원고는 수차 그 지급을 최고하다가 같은 해 3. 22.경 위 소외 3에게 위 매매계약을 해제하겠다는 뜻을 통지함과 아울러 피고에게는 이 사건 주택을 명도할 것을 요구하기에 이르른 사실, 원고는 1994. 7. 5.경 다시 위 소외 3에게 위 매매계약에 따른 잔대금을 같은 달 15.까지 지급하지 아니할 때에는 그 매매계약이 자동 해제된다는 뜻을 통지한 사실을 인정한 다음, 매수인인 위 소외 3이 그 매수 당시까지도 이 사건 주택이 미등기 건물이었던 관계로 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 못하였으나, 원고가 위 소외 3에게 이 사건 주택을 전세놓을 적법한 권한이 있음을 인정하였고, 그에 따라 피고가 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약이 해제되기 이전에 매수인인 위 소외 3으로부터 이 사건 주택을 전세얻어 입주하고 전세계약서에 확정일자를 부여받고 주민등록까지 마침으로써 주택임대차보호법의 대항요건을 갖춘 이상, 피고는 매도인인 원고와는 양립할 수 없는 지위에 놓이게 되었다고 할 것이어서 비록 원고가 그 이후에 위 소외 3과의 매매계약을 해제하였다 하더라도 이로써 피고의 이 사건 주택에 관한 채권적 전세권을 부인할 수 없게 되었다고 할 것이며, 따라서 피고는 그 전세권으로써 원고에게 대항할 수 있다고 할 것이므로 피고가 이 사건 주택을 권원 없이 점유하고 있음을 전제로 하는 원고의 명도 청구 및 부당이득반환 청구는 이유 없다고 판단하였다.

(2) 그런데, 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약에 부수하여 원고가 위 소외 3에게 이 사건 주택을 전세놓을 권한을 부여한 것은 위 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 보여지고, 이와 같이 원고로부터 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 위 소외 3이 피고와 사이에 전세계약을 체결한 이 사건에 있어, 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 위 소외 3이 이 사건 주택을 전세놓을 권한을 상실하게 되었다면, 피고는 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 원고에 대한 관계에서 이 사건 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 원고의 이 사건 명도 청구에 대항할 수도 없게 되었다고 할 것이다. 이러한 법리는 피고가 이 사건 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다.

그럼에도 불구하고, 원심이 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약이 해제되었다고 하더라도 피고는 채권적 전세권으로써 원고에 대하여 대항할 수 있다고 판단하여 원고의 이 사건 명도 청구 및 부당이득반환 청구를 기각한 것은, 원고가 위 소외 3에게 이 사건 주택에 관하여 전세계약을 체결할 권한을 부여하기로 하는 약정을 잘못 해석하여 결과적으로 주택임대차보호법상의 대항력의 법리를 오해한 것이라고 하지 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 취지가 포함된 논지는 이유 있다.

(3) 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수