인천 서구 석남동 재개발 & 재생지역 투자분석자료

[음악인생]

석남동 재개발

&

경인고속도로주변 재생사업

투자분석 자료

자료작성: 패밀리부동산   032-572-0008     010-4938-8545   김성주

1. 주변 개발도

2. 시세동향

⑴ 2008년 11월 이후 미국의 서브프라임 모기지 부실로 인한 경기여파로 전반적인 경기침체 현상이

나타나며 부동산 시장에 영향을 받게 됨.

(당시 상한가 거래시세는 대지6~7평기준 재개발 평단가 1,800만원, 재생 평단가 1,700만원정도)

⑵ 2009년 현재 평단가 1,200만원선 까지 떨어짐.

3. 가격하락의 원인분석

⑴ 신현주공 재건축 아파트 입주 3331세대 9월말부터 입주가 시작되며 외부에서 유입되는 실소유자가 없고 기존 조합원 1650세대 와 인근 지역의 집을 팔고 입주하는 세대가 늘어나면서 주변 개발지역에 매물이 단기적으로 쌓여 가격이 일시적으로 하락함.

⑵ 기존 투자자들이 작년 말부터 투자목적으로 잡았던 물건들이 가격이 하락하면서 회전이 되지 않아 추가적인 투자를 하는데 어려움이 생김.

자료작성: 패밀리부동산   032-572-0008     010-4938-8545   김성주

4. 향후 시세상승 이유

⑴ 2009년 9월23일 발표한 인천광역시 인천도시계획안에 서울지하철7호선 석남동 연장계획발표

석남1고가 인근지역이 인천지하철2호선과 서울지하철 7호선의 환승 역이됨.

7호선은 강남과 연결되는 구간으로 수도권 인근지역의 전세가격으로 상대적으로 낮은 분양가가 형성된

서구 쪽으로 분양을 받기위한 유입되는 인원이 타 지역보다 많을 것으로 판단됨.

⑵ 인천지하철2호선 공사가 현제 서구 쪽에서 진행 중이며 곳 경인고속도로 주변지역도 공사시작이

예상됨에 따라 투자자가 늘어나고 있음.

⑶ 경인고속도로주변 지하철공사가 시작되면 서인천I.C에서 가좌I.C 구간은 지하로 고속도로가 매설되며

기존 고속도로는 일반화 도로로 기능 전환됨.(국토해양부와 인천시 양해각서 채결)

⑷ 기존 고속도로 방음벽에 막혀 개발이 어려웠던 지역에 도시재생사업이 시작되며 방음벽이 철거되고 사통팔달로 도로가 연결됨. 경인고속도로인근지역의 개발계획은 일본 삿포로 오오도오리공원, 도쿄 오모테산도, 프랑스 샹제리제, 취리히 반호프거리와 같이 차로와 보행자도로, 녹지 등이 어우러진 세계에 어필하는 상징적인 도시공간으로 조성키로 함.

⑸ 인천시에서는 경인고속도로 주면 재생사업구간을 상징성을 부여한 남북 도시 축으로 개발하며. 이는 인천시를 대표하는 상징적 경관 창출로 대중교통중심의 개발과 시민활동의 중심이 될 수 있는 도시환경으로 변모시키려는 방침이라 함.

5. 인근지역 보상사례

⑴ 7호선연장구간 부평5구역과 산곡1구역 보상기준 ( 석남동재개발 비교자료 )

위치	부평5구역	산곡1구역
감정가격	1,200	800
추정비례율	123%	115%
권리가액	1,470	920
조합원분양가	31,914 (평단가:970)	25,675 (평단가:800)
일반분양가	41,700 (평단가:1,260)	36,290 (평단가:1,100)
분양차액	9,785	10,615

                                                                                                                                                                                              기준:33평형 단위:만원

현재 부평5구역 프리미엄 6000~7000만원 형성

빌라 이주비용 무이자 5,000~7,000만 유이자 2,000만 추가 가능함.

자료작성: 패밀리부동산   032-572-0008     010-4938-8545   김성주 

⑵ 가정뉴타운(루원시티)보상기준 ( 경인고속도로 주변 재생사업과 비교자료 )

1. 가정오거리 보상 계산 방법 : 공동주택

1) 아파트, 빌라 : 거래사례비교법보다 복성식을 기초로 거래사례비교법 적용

- 대지지분 : 개별공시지가의 150% (개별공시지가를 참조한 것으로 보임)

- 건물지분 : 복성식 평가 후 감가상각한 것으로 보임

전용 + 공용(30%) 할증하여 복성식으로 계산

여기서 의문점은 통상 집합건물은 거래사례비교법으로 산정하지만, 토지와 건물을 따로

계산 후 건물에 따라 가중치를 보정한 것으로 보임

- 신축 아파트 : 평당 350만원

- 신축 빌라나 연와조 : 300만원

* 가중치 *

빌라반지하 : 100%

연립 : 110%

구빌라 : 120%

신축빌라 : 130%

고층아파트 : 170% (통상 6층이상을 고층아파트라 함)

- 건물지분 산정액 = 점유면적(전용+공용) X 건축비 X (40-경과년수) / 40

2) 감정 가격

(대지지분가격 + 건물지분가격) X 가중치

6. 투자 포인트

⑴ 현제 아파트 총부채상환비율(DTI)규제로 인해 아파트 투자가 줄어들며 DTI 규제가 없는 재개발 또는 재생지역으로 투자가 활성화 될 것으로 예상됨.

⑵ 주변 분양아파트 분양가(신현주공 재건축아파트)가 33평기준 35,000만원이 형성되어 있으며 향후 분양가 상한제가 폐지되면 추가 상승 예상됨.

⑶ 서구지역에 많은 개발호제에도 불구하고 경기침체로 인해 가격이 바닥을 치고 올라가는 상태임.

⑷ 장기적인 입주권을 목적으로 하는 투자도 가능하지만 단기적인 시세차익을 보고 갈아타는 투자가 많을 것으로 예상되며 단기적인 투자의 매도 타이밍은 2010년 5~6월경으로 지하철공사와 방음벽 철거 계절이 바꾸면 서의 투자심리 상승으로 이어질 것으로 판단됨.

⑸ 현제 투자지역의 투자금액은 대출금액+전세보증금을 뺀 금액과 등기비용, 내년 봄까지의 대출이자

비용으로 최소 실투자비용 1,000만원에서 4,000만원 정도로 소액 투자가 가능하며 수익률이 좋을 것으로 예상됨.

⑹ 현 개발지역에서 5년 이상 부동산을 운영하고 있으며 매입 시기도 중요하지만 가장 수익률을 높일 수 있는 매도 타이밍을 잡아 드리며 주변 뉴스와 계발상황을 발 빠르게 안내 함으로써 투자지역의 흐름 및 상황을 쉽게 이해 할 수 있게 됨.

자료작성: 패밀리부동산   032-572-0008     010-4938-8545   김성주 

7. 개발조감도

자료작성: 패밀리부동산   032-572-0008     010-4938-8545   김성주