(매매시세 수정)양도세 비과세 12억원 상향 및 1세대1주택자 장기보유특별공제율 축소 발의안d & 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세

[조폭마누라]

코로나는 (돌)아가실 줄 모르고 날씨마저 더워 죽겠는데 마스크와 동거동락(?)해야 하는 여름이라니 생각하기도 싫습니다. 후덜덜덜~~ 최악의 여름인가 싶었는데 그동안 올림픽 보는 재미에 푹~~빠져 있었습니다. 지난 일요일 폐막식이었는데요 우리 대한민국은 금(6) 은(4) 동(10)개로 16위로 마감했습니다. 우리 태극전사들의 노력에 비해 성적이 저조한 것 같아 아쉽니다만 숨이 턱턱 막히는 상황에서도 열심히 싸워(?) 준 우리 태극전사들 덕분에 잠시 더위를 잊었습니다. 껌 씹었다고 욕 먹은 야구 선수, 열심히 안뛰었다고 축구 선수 그외 선수 여러분들도 수고 많으셨습니다.

뒷 이야기지만 이번 올림픽에서 저도 여느 방구석 여포(?)들처럼 목소리를 높였는데요 양궁(3관왕 안산, 강채영, 장민희, 2관왕 김제덕, 김우진, 오진혁), 기계체조(도마 신재환), 펜싱 등 메달권 선수는 물론이거니와 열심히 뛰는 선수들한테 눈길이 갔습니다. 배구 여제 김연경 선수라던지, 수영계의 떠오르는 샛별 황선우 선수, 탁구 신동 신유빈 선수, 높이뛰기 우상혁 선수...등등 비록 순위권에는 못들었지만 오래도록 기억에 남았습니다. 2등은 볼펜 한 자루도 없는데 말입니다. 앗~~4등인가요?

저희 공인중개사들 사이에서는 죽어라 노력하고도 계약을 못하게 되는 경우를 빗대서 2등은 볼펜 한 자루도 없다고 이야기 합니다. 공은 공대로 들이고 수입이 없다는 뜻입니다. 처음 이런 경우 당할 때는 멘탈이 무너져 펑펑 울기도 했는데요 이런 시련을 딛고 일어서야 한 단계 성장한다고 합니다.

코로나 시대가 어언 2년째로 접어드는 지금은 감히 성장이라는 단어를 내뱉기도 조심스러운 상황인데요 한 발 내딛는가 싶으면 제자리 걸음이거나 이보 후퇴를 하는 상황이 대다수입니다. 저희 둔촌주공 부동산 중개업자들도 코로나에, 부동산 규제에 죽을 맛일텐데 너무도 조용하시네요. 너무 어려우면 아무 말도 못하고 입 꾹 닫는거 아시죠? 제가 대표로 떠들고 있습니다. 저희도 저희지만 주변 상권들도 너무너무 힘들어 보여 안타깝습니다. 이번 달에 지급한다는 5차 소상공인 재난지원금(희망회복자금) 말인데요 일반업종 중에 매출감소 업종도 포함시켜 주면 좋겠습니다. 집합금지나 집한제한 업종은 알겠는데 경영위기 업종은 어떤 기준으로 누가 정한건지 모르겠습니다. 매출 감소한 업종이면 일반업종도 경영위기 업종 아닌가요?

어쩌다가 이야기가 이쪽으로??? 직업병은 못고친다고 올림픽 이야기 하다 삼천포로 빠졌는데요 무슨 이야기를 해도 마지막에는 부동산 이야기로 귀결되더라구요. 조폭마누라의 무한 직업 사랑이라고 해두겠습니다. 모양 빠지게 안준다는 소상공인 재난지원금 구걸도 했습니다. 개인택시 하시는 분들 구걸하니 주길래요. 엉엉ㅜㅜ

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~입니다.

본론으로 들어가기 전에 8월 2일 민주당에서 발의한 고가주택 9억원에서 12억원 상향 건과 1세대1주택자 장기보유특별공제율 축소 건에 대해 잠시 알아보겠습니다. 2023년 1월 1일부터 시행한다고 넋놓고 있었는데~~띠용~아니네요.바쁘다바뻐~~

세무사들도 포기하는 양도세로 일명 양포세라고 하는데요 저는 포기할 자격도 없는 공인중개사입니다. 그래도 알고는 있어야 하기에 조심스럽게 접근해 보려고 합니다. 어설프게 알면 모르는거 보다 못하겠지만 원문 읽어보는 노력이라도 하겠습니다. 유동수 의원 등 14인이 발의한 소득세법 일부 개정 법률안 읽어봤습니다. 어지간히도 복잡하게 만들었습니다. 사람이 만든 것인데 해석이 안될리 없습니다만 머리가 찌근찌근 짜증 유발 법안입니다. 양도차익에 퍼센티지 곱해서 누진공제하면 될걸 거주기간 따로, 보유기간에 대한 장기보유특별공제 계산은 양도차익 마다 차등 적용하네요. 어쩔~~~

신명조가 눈에 안들어와 글씨체 바꿔서 원문 일부만 모셔왔습니다. 각종 언론 매체에서는 장기보유특별공제율 축소로 고가 1주택자 양도세가 대폭 증가하는 것처럼 보도하고 있는데요 제가 계산한 바로는 감소하는 경우도 많습니다. 경우의 수가 너무 많아 단언하기는 어려운데요 대부분의 1주택자는 양도세가 줄어들고, 양도차익이 20억 이상이 되는 강남3구에서는 기존안이 이익이 될수도 있겠습니다. 암튼 양도세와 종부세 부분은 8월 임시국회에서 쇼부를 볼 예정이랍니다. 원문 그대로 시행될지와 법 통과 여부는 좀더 지켜봐야 할 것 같습니다.

주요 내용을 살펴보면

가. 고가주택 기준규정을 시행령에서 법률로 상향입법하고 기준금액을 상향조정(안 제89조제1항제3호 및 제4호)

그간 시행령으로 규정하던 고가주택 규정을 법률로 상향입법하면서 그간의 물가 수준 및 주택가격 상승 등을 감안하여 1세대 1주택 비과세 기준이 되는 고가주택 기준금액을 9억원에서 12억원으로 상향 조정함.

부칙에서 보면 제89조 개정 규정은 법 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다고 되어 있습니다. 2년 거주 요건을 채웠다면 12억까지 비과세를 받을 수 있어 양도세 감소 효과 있습니다. 위에서도 언급했지만 개인마다 지역마다 적용 잣대가 달라 설명드리기가 거시기~~합니다.

나. 보유기간별 장기보유특별공제율을 양도차익 규모별로 차등 적용(안 제95조제2항)

고액의 양도차익 방지를 위해 보유기간별 양도차익에 대해서는 양도차익별로 장기보유특별공제율을 차등 적용함.

(2019년 12.16 대책 발췌) 1세대 1주택자 장기보유특별공제는

① 2019년까지 양도: 거주요건 없이 10년 이상 보유 최대 80% 공제

② 2020년 1월 1일 이후 양도: 2017년 9.13대책에 따라 2년 거주요건+10년 최대 80% 공제

③ 2021년 1월 1일 이후 양도: 장기보유특별공제 최대 80% 유지하되 거주기간 추가해서

보유기간 연 4% 10년 40%+거주기간 연 4% 10년 40%로 최대 80% 공제

④ 제95조제2항의 개정 규정은 법 시행 이후 취득분부터 적용합니다.

장기보유특별공제율을 10년 거주 40%+보유기간 및 양도차익에 따라 장기보유특별공제율을 차등적용 합니다.

1) 기존 장기보유특별공제율

2) 발의 개정 법률 장기보유특별공제율=10년 보유 40%+거주기간 및 양도차익에 따라 차등적용

3) 언론 매체 보도 향후 시행 예정 장기보유특별공제율

10년 보유 및 10년 거주 시 장기보유특별공제율은

양도차익이 ▲ 5억원 이하는 거주 40%+보유 40%

▲ 5억원 초과~10억원 이하는 거주 40%+보유 30%

▲ 10억원 초과~15억원 이하는 거주 40%+보유 20%

▲ 20억원 초과는 거주 40%+보유 10%인데 2)번과 3)번중 어느 것이 맞는 이야기인지 모르겠습니다.

이거 이거 복잡해서 상당히 짜증나는 부분인데요 거주기간은 기존과 동일하고, 보유기간에 대한 장특공제율은 양도차익에 따라 차등 적용한다고 합니다. 일단 12억원 비과세 혜택받고 시작하기 때문에 양도차익 5억원 이하는 무조건 이익입니다. 나머지는 계산을 해봐야 하겠지만 10억원까지도 이익, 그 이상은 후덜덜한 양도차익이라 법 통과 이후 논할지 말지를 결정하겠습니다. 그런데요 보유기간에 대한 장기보유특별공제율이 언론매체 보도와 발의 개정 법률안 원문이 차이가 있는데 어떤 것이지 진짜인지 모르겠습니다. 상세하게 나와 있는 원문은 변동 여지가 있을 수 있어 법 공포 후에 모셔오도록 하겠습니다.

제가 이렇게 무대뽀로 지껄이고 있으면 죽자고 달려드시는 분 계시는데요 세게 물어보시면 드릴 말씀이 없습니다. 조폭마누라가 또 아는척 하는구아 하고 이쁘게 봐주시고 많이 가르쳐 주세요. 그래도 태클거신다면 물어버리겠습니다. 아니 그냥 깨갱~~하겠습니다.

다. 1세대 1주택자에 대해 적용되는 장기보유특별공제의 거주 및 보유기간 기산점을 1주택자가 되는 시점부터 적용되도록 변경(안 제95조제4항)

1주택외의 주택을 보유한 자가 1주택자로 되어 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율을 적용하기 위한 기산점을 1주택외의 모든 주택을 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하도록 변경함.

다는 다주택자에 대한 장기보유특별공제 적용인데요 있는 집을 모두 처분하고 1주택을 보유한 날부터 보유기간 및 거주기간이 리셋된다고 합니다. 헐~~~ 20년 이상 보유한 집은 시세차익도 많은데 어쩌라고?

2023년 1월 1일 시행 예정이라고 하는데 1주택 비과세 혜택 및 장기보유특별공제 특혜을 받으려면 22년까지 1채만 남기고 팔아야 한다고 합니다.  안그래도 다주택자 양도세 중과(2주택 기본세율+20%, 3주택 이상 3기존세율+30%)로 열받아 죽겠는데 또 규제를? 어쩌라고??? 악법도 법이라지만 진짜 지키고 싶지 않은 악법입니다. 매물 잠기는 것은 안중에도 없고 발의만 하면 모두 법이 되어 버리니 에이 신발입니다. 이제는 식빵이라고 해야 되나?

★☆~둔촌주공 향후 재건축 일정

여기서부터가 본론입니다. 여러분들이 궁금해하는 매매시세는 제일 아래에 있습니다.

성질 급하신 분들은 건너뛰셔도 됩니다.

○ 1+1배정 조합원 평형 전환 선호도 조사 및 대의원 후보 신청

○ 21년 9월 초 임시총회-상정 안건 ①대의원 선임의 건 100명~150명 ②정비업체 선정의 건 ③CM업체 선정의 건 등

○ 택지비 감정평가 신청(날짜 미정)

○ 일반분양가 책정 및 동호수 추첨(날짜 미정)

○ 일반분양 입주자 모집공고(22년 상반기 예상)

○ 23년 8월 준공 및 입주

※ 향후 1+1배정 조합원 평형 전환이 진행된다면 법적으로 문제점이 없는지 확인 후 기존 조합원들의 해치지 않는 범위 내에서 진행될 것으로 예상됩니다. 개인적인 생각이고 진행 여부는 아직 미정입니다.

※ 위 재건축 일정은 현재 상황을 고려한 조폭마누라 개인적인 생각으로 조합의 사정 및 유관기관과의 협의 과정에서 달라질 수 있습니다.

☆★~둔촌주공-올림픽파크 (에비뉴)포레-재건축 후 총세대수-12032세대

○ 지하 3층, 지상 35층 85개동 12032세대 공동주택, 상가 4개동, 부대복리시설 및 46여개 커뮤니티 시설 건립

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 34평 25평 조합원 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 펜트하우스(64평 66평) 모두 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제.

○ 일반분양 일정 미정. 10년 전매제한에 반드시 3년 실거주

※ 둔촌주공아파트 신축 명칭은 올림픽파크 에비뉴포레는 조합원들의 의견을 물어 변경될 여지가 있습니다.

☆★~둔촌주공아파트 조합원 옵션 VS 일반분양 옵션

○ 발코니 확장 및 샷시, 천정형 시스템 에어컨, TV, 냉장고, 식기세척기 등 옵션 조합원은 무상, 일반분양은 본인 비용 부담하에 선택 가능

★☆~둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 교통, 교육, 생활편의시설 등 입지

○ 교통-단지내 지하철5호선+지하철9호선(더블역세권)+9호선 급행(올림픽공원역·보훈병원역)+수서발 SRT

○ 교육-초중고교(둔촌초, 위례초, 동북중, 동북고, 남여공학중 신설 예정)+인근 창덕여고, 보성고

○ 생활편의시설 및 녹지-단지내 상가 4곳, 부대복리시설(주민센터, 파출소,우체국, 한전 등), 커뮤니티 시설 46여개(키즈카페, 중앙도서관, 문화센터, 수영장, 체육시설, 사우나, 스쿼시, 골프연습장, 스카이라운지, 야외수영장, GX룸, 게스트하우스, 조식서비스 등), 녹지공간(단지내 산책로, 근린공원, 일자산, 강동그린웨이, 성내천, 올림픽공원 등)

★☆~둔촌주공 전체 부동산 조합원 입주권 매물 중 최저가 매매시세

○ 매수 시 필요자금(현금)=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비(취득세 별도)))))

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(또는 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 이주비 이자 입주 시 정산에 따른 매수비용 3000만원~5000만원 절감 효과

※ 10년보유 5년거주 1주택자만 전매가능(주택 수에 관계없이 매수가능)))))

※ 둔촌주공 매수 시 자금조달계획서 및 증빙 제출 안함(동호수 추첨 전까지)))))

※※ 매수 시 취득세 4%(농특세, 지방교육세 포함 4.6%)))))

※※ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ *일반주택+둔촌주공=*일반주택 먼저 매도 시 양도세 중과(최고 82.5%)))))

※※ 일반주택+*둔촌주공=잔금일 기준 22년 12월 3일~준공 전까지 *둔촌주공 매도 양도세 중과없음

※※ 고가주택 비과세 기준 및 장기보유특별공제율은 발의 개정 법률안 참조(8월 중에 법 공포 및 일부 시행 예정)))))

※※ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(타 재건축 단지 대비 수억원 수익 효과)))))

○ 우리은행, 기업은행, 하나은행 등 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행 상담 요함

○ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

2021.08.10. 드림공인 조폭마누라가 전해드리는 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 & 고가주택 12억 상향 및 1세대1주택자 장기보유특별공제율 축소에 대한~~브리핑이었습니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매도, 매수 계획이 있으신 분은 연락바랍니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

드림공인 위치: 서울시 강동구 양재대로 1311, 신화빌딩 2층 202-1호 드림공인중개사 사무소 (성내동)

드림공인 위치: 서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호 드림공인

둔촌아파트 정문(한전) 건너편 성내동 우체국과 국민은행 사이 아디다스 건물 2층 입니다.

단지 뒷편 경희한의원 팻말 위치에 무료주차 가능합니다.

드림공인중개사

서울특별시 강동구 양재대로 1311

[조폭마누라]

민주당 의원 등 14명이 발의한 소득세법 일부 개정 법률안 내용이 다소 복잡한듯 하여 다시 정리해 봅니다.
8월 임시총회에서개정 법이 통과되면 아래 1, 2, 3번의 효력이 발생합니다.

1. 1세대 1주택자 고가주택 기준 9억원에서 12억원으로 상향: 법 공포한 날 시행(제89조제1항제3호 및 제4호)

2. 장기보유특별공제율 축소: 법 시행 이후 취득분부터 적용.(제95조제2항)
10년 거주 40%+보유기간 및 양도차익에 따라 장기보유특별공제율을 차등적용 합니다.

3. 1주택외의 주택을 보유한 자(다주택자)가 1주택자로 되어 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율을 적용하기 위한 기산점을 1주택외의 모든 주택을 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하도록 변경: 2023년 1월1일부터 시행(제95조제4항)

[조폭마누라]

종부세법, 소득세법 개정안 어찌될까요?
항상 말이 앞서다 보니결과가 궁금???

8월 임시국회는 금일(8월 17일) 오후 시작, 본회의는 25일입니다.
이틀 뒤인 19일 오전 중 열리는 조세소위원회에서 종부세법과 소득세법 개정안을 논의할 예정이라고 합니다. 이번 주 중 소위원회를 통과해야 본회의에서 다룰 수 있는데 시간상 늦은감이 있어 국회 통과여부는 좀더 지켜봐야 할 것 같습니다.

SBS 뉴스 퍼왔습니다
.[이슈분석] ‘종부세·양도세’ 입법 전쟁…거침없는 집값 오름세
https://biz.sbs.co.kr/article/20000027324?division=DAUM

[조폭마누라]

(종부세 기준액 9억에서 11억 상향에 대한 한국일보 기사 내용 중 일부)
https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=breaking&bss_ymd=20210819&prsco_id=215&arti_id=0000979281


(헤럴드경제 기사 내용 중 일부 ‘2% 대신 11억원’ 원안으로 돌아간 종부세 , 집값 급등에 내년 또 수정?)
https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=breaking&bss_ymd=20210819&prsco_id=016&arti_id=0001876442


1가구 1주택자의 종합부동산세 과세 기준이 9억원에서 11억원으로 조정된다.
6억원씩(합산 12억원) 공제받는 부부 공동명의를 비롯해 다른 부과기준은 그대로 유지된다.
조세법정주의에 어긋나는 '사사오입 개악'으로 판단하여 폐기하기로 했으며,
8월 19일 소위를 통과한 종부세법 개정안은 오후 기재위 전체 회의를 거쳐 오는 25일 국회 본회의에 상정될 전망이다.