부동산 [부동산 인사이트] 거꾸로 가는 '토지거래허가구역'…삼성·청담·대치·잠실동 재지정

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[부동산 인사이트] 거꾸로 가는 '토지거래허가구역'…삼성·청담·대치·잠실동 재지정

비즈한국

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2023.06.12. 17:36927 읽음

서울시, 풀지 않고 재지정…지난 정부 오락가락 부동산 정책과 다를 바 없어

[비즈한국] 서울특별시는 2023년 6월 7일 제8차 도시계획위원회를 열고 강남구 삼성동, 청담동, 대치동, 송파구 잠실동에 대한 토지거래허가구역 재지정을 승인했다고 발표했다. 토지거래허가구역은 6월 15일 공고해 2023년 6월 23일부터 2024년 6월 22일까지 1년간 발효된다.

서울 강남구 대모산에서 바라본 강남 아파트 일대. 사진=박정훈 기자

이 일대는 국제교류복합지구 관련 대규모 개발사업이 진행되는 곳으로, 서울특별시는 허가구역 해제 시 지가 급등과 투기세력 유입 가능성이 커질 것으로 판단했다며 토지거래허가구역 재지정 이유를 설명했다.

국제교류복합지구는 코엑스 구역, 이전 한국전력부지였던 현대차GBC 부지, 그리고 잠실종합운동장으로 이어지는 166만㎡에 국제업무, 스포츠, 엔터테인먼트, 전시·컨벤션 등 4대 핵심산업시설과 수변공간을 연계한 마이스(MICE) 거점을 조성하는 사업이다.
 
‘국제교류복합지구’ 인근 4개 동인 강남구 삼성동, 청담동, 대치동과 송파구 잠실동 일대가 토지거래허가구역으로 재지정된 이유에 대해 서울시는 ‘부동산 시장 과열을 방지하기 위한 불가피한 조치’라고 설명했다. 유창수 서울시 행정2부시장은 “주택공급 확대를 적극적으로 뒷받침하기 위해 이번 재지정은 불가피한 선택이며, 거래 제한 등 우려의 목소리도 있지만 실거주자 중심의 시장으로 재편하는 데는 효과가 있을 것으로 예상된다”라고 재지정 이유를 발표했다.
 
아울러 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’의 개정으로, 특정 용도 및 지목을 특정해 지정할 수 있게 되는 10월 19일 이후 서울시는 토지거래허가구역 전반에 대한 종합적인 검토를 추진할 예정이라고 이후 일정까지 설명했다. 상업시설을 제외하고 주거시설만 허가구역을 한정할 수 있는 법적인 여지를 만든 것이다.

2003년 노무현 정부에서도 주택거래허가제 도입을 검토한 적이 있었다. 당시도 주택 투자를 억제하기 위해 시세가 오를 가능성이 높은 지역들 내 주택의 거래를 제한하는 정책이 추진됐다. 하지만 내부 검토 중 위헌소지가 높고, 국민들의 반발이 심해지자 주택거래허가가 아닌 신고제로 바꿔 적용했다. 그때부터 실거래가 신고를 의무적으로 하고 국토교통부 실거래가 사이트에 정보가 오픈됐던 것이다.
 
주택거래허가제는 위헌요소가 크다고 해 이미 사문화된 안이다. 자본주의 경제 체제 하에서는 재산권 침해가 너무 크다. 그래서 실시하지 않았던 것이다. 
 
그런데 주택에도 토지 지분이 있기 때문에 토지를 포함하는 부동산이라는 의미로 지난 정부에서 ‘토지거래허가’ 제도를 악용해 ‘주택거래허가’ 제도로 활용했다. 문제점이 많은 제도를 서울시에서 또다시 활용하는 것이다. 
 
여전히 선의의 피해자가 발생하고 있다. 재산 취득·처분의 자유와 이주의 자유가 심각하게 억제되고 있으니까. 선의의 피해자가 발생하는 정책은 악법이 될 수밖에 없다. 지난 정부 때 오락가락 부동산 정책 때문에 많은 선의의 피해자들이 발생했다. 
 
피해 세대의 대부분이 1가구 1주택 세대 혹은 임차세대다. 전체 세대 구성비 중 90%에 해당한다. 그 피해를 고스란히 받는 서민들만 힘들어 하고 있다. 구성비가 몇 %도 안 되는 투자 규제 때문에 90%의 일반 세대 이사를 방해할 것인가?
 
토지거래허가구역의 최초 목적은 토지 투자를 막자고 하는 것이다. 주택 거래를 막는 법이 아니라는 것이다. 정말 주택 거래 허가를 받게 하고 싶으면 정식으로 법제화해서 법적으로 규제하면 될 일이다. 이것이 정석이고 제대로 된 법칙국가의 모습일 것이다. 주택거래허가는 위헌이 될 거 같으니 토지거래허가라는 우회적인 규제를 하는 것이 우회상장하는 금융사기범들과 뭐가 다를까?
 
삼성동, 청담동, 대치동, 잠실동은 어차피 일반 세대에게는 투자를 하라고 등을 떠밀어도 투자하기가 어려운 지역이다. 투자를 하려면 투자 여건이 조성돼야 한다. 싸다는 인식이 있어야 하고, 투자 금액이 적어야 하며, 대출, 세금 규제가 적어야 한다. 이 4개 지역은 이미 투기지역으로 지정돼 있기 때문에 굳이 토지거래허가지역으로 지정하지 않아도 투기꾼들이 들어올 여지가 매우 낮다.
 
마지막으로 이번 토지거래허가구역을 재지정한 의사결정권자에게 아래와 같은 질문을 하고 싶다. 정말 궁금해서 질문하는 것이다. 
 
그럼 강남구 도곡동은? 역삼동은? 개포동은? 일원동은? 수서동은? 송파구 신천동은? 삼전동은? 가락동은? 문정동은? 방이동은? 왜 지정을 하지 않을까? 아파트가 강남구에 들어온 이후 단 한 번도 시세 순위 1위를 빼앗기지 않았던 강남구가 서초구에 역전을 당했다. 서초구는 국제교류복합지구와 인접하지 않아서 투기해도 괜찮은 지역인 걸까?
 
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com