평당 건축비 개념 과 내집짓기 절차

평당 건축비 개념 집짓을 계획을 가지신 분들을 위한 이해를 돕기 위한 글입니다. 큰 틀에서 보면 어떤 주택이든 자재비와 노임으로 나눠 집니다. 더 자세히는 어떤 자재로 집을 짓느냐에 따라서 주택의 건축비는 달라 집니다. 일반 콘크리트로 집을 짓는다 해도 여기에 들어가는 모든 자재에 따라서 가격은 천차 만별로 변할 수 있습니다. 통나무 주택도 같은 이치로 보면 됩니다. 다시 말하면 통나무의 제질에 따라 차이가 나며 건축의 공법에 따라 차이가 납니다. 또한 통나무주택을 짓기 위해 들어가는 모든 자재에 따라 가격이 달라 집니다. 예를 들자면, 현관에 들어서면 현관문이 나오지요. 그럼 현관문을 어떤 문으로 갈것이냐에 따라서 가격대가 많이 차이가 납니다. 일반 알루미늄 샤시로 하는 경우와 수입 화이바그라스라는 제질의 문에 차이는 몇 백만원의 차이가 납니다. 또한 우리가 알고 있는 방문도 어떠한 문이냐에따라 차이가 몇십만의의 차이가 납니다. 업자들이 싸게 해 준다면 모든 자재는 그만큼 저렴한 가격대로 마출 것입니다. 회원님들이 알고 집을 지을때만이 건축주와 업자간에 마찰이 없을 것입니다. 그러므로 설계도면에 의한 모든 자재목록의 견적서를 작성해야 합니다. 적어도 우리집을 짓는데 화장실 변기는 어떤 제품인지, 타일은 어떤 색과 모양인지는 알고, 창문은 어느회사 또는 수입인지 국내산인지, 문은 원목인지 스킨인지는 알고 지어야 합니다. 이 모든것을 정확하게 해 주는 업자라면 믿어도 될 듯합니다만 , 견적서라고 몇장 적어와서 계약 하자면 의심 해봐야 합니다. 서로 계약을 할때는 도면에 모든 것을 표기하면서 쌍방이 나중이라도 근거 서류를 만들어서 일을 해야 합니다. 그래야만이 서로의 책임을 갖고 일을 합니다. 아므쪼록 횟님들이 잘 하실줄 압니다만 여러가지를 잘 알아보고 하시는 것만이 최고입니다. 많은 사람들이 말하는 200만원이니 500만원이니 하는 것은 기준이 없는 말이라고 생각합니다. 위에서 언급 했 씀니다만 건축은 평당 개념이 아니라 자재비 와 노임 개념입니다. 1. 내집짓기 절차 대지에 대한 분석에서부터 시작된다. 주변여건을 고려한 주택 배치야말로 전원주택의 필수조건이기 때문이다. 편안하고 안락한 주거공간을 만들기 위해선 여러 사항들을 꼼꼼히 짚어볼 필요가 있다. 설계 착수와 함께 시공을 맡은 업체나 건축주는 각종 건축허가 및 신고사항을 해당 시, 구청에 접수해야한다. 모든 법적 절차가 끝나면 시공사는 터파기부터 본격적인 작업에 착수, 조경, 마무리까지 최선을 다해야 한다. 집이 완성된 후에는 건축물을 사용해도 좋다는 준공검사와 건축물에 대한 소유권 행사에 필요한 절차를 밟아야 한다. 이 또한 시공사나 건축주가 직접 해야 할 몫이다. 대지환경 (산, 물, 산+물) 주변여건 (교통, 교육, 의료, 공공, 근린생활시설) 기반시설 (토목, 전기, 설비, 상하수도 등) 건폐율, 용적률의 관련 법규제사항 (주택 규모 예측) 건축주 요구사항 조사 및 분석 대지분석, 건폐율, 용적률, 대지내의 조경 배치계획, 평면계획, 입면계획, 단면계획 구조설계, 설비 전기설계, 조경설계, 토목설계 심의지역은 사전 심의 (해당 시, 구청) 심의기간 약 1개월 지적공사에 경계측량 의뢰 기 건물이 있을시 멸실신고 (동사무소) 내부구조 등 설계변경 가능 터파기 → 골조공사 → 외부마감공사 → 내부마감공사 → 외부조경공사 폐기물 처리등 확인서류 제출 정화조 준공필증 구옥 멸실신고 및 폐기물 처리신고 건축물 사용 가능 취득세, 등록세 등 세금 납부 건축물 관리대장, 등기부 등본에 등재 2. 설계시 체크사항 1. 대지분석 체크리스트 항 목 체 크 사 항 (1) 진입로 차량(자가용,이삿짐차량)진입의 용이성, 진입로 포장방식 주차 차량 동선 (2) 경사도 질토, 성토, 옹벽의 설치규모, 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 검토 (3) 일조권 남향의 방위축을 기준으로 본 건물의 방향 설정 최소 일조량 확보 방안 (4)조망권 각실의 조망권을 고려한 평면 배치 및 창문 계획 (5) 풍향 주택의자연환기, 통풍의 극대화 굴뚝 위 배연 (6) 토지이용계획 주택의배치, 조경계획, 담장, 우수관로, 오배수 관로, 맨홀, 정화조 위치, 통신 맨홀의 설정 (7) 주변여건 교통, 교육, 의료시설, 근린생활시설, 공공시설, 주민들의 성향, 지역내 공사장애물, 민원발생 소지의 요인 2. 건축주 요구사항 체크리스트 항 목 체 크 사 항 (1) 신축하고자 하는 주택용도및사용목적 1차 주거용도(상시) 2차 주거용도(주말주택, 별장 (2) 가족구성원 수, 직업, 성격, 연령 각실(침실, 욕실, 거실, 주방, 다용도실, 기타)의 개수, 규모, 배치, 동선 ㆍ거실의 크기는? 또한 어떤 용도의 사용이 내 집에서 필요한가? ㆍ안방은 어떻게 할 것인가? (침실과 안방을 분리시킬지 아니면 하나의 큰방으로 할 것인지) ㆍ화장실은 몇 개? 또 품질은 어느 수준? (3) 내가살고싶은 모습 ㆍ주택의 모양은 현대식이 좋은가 아니면 전통적인 것을 좋아하는가? ㆍ짓고싶은 집이 이런 형태였으면 좋겠다 하고 점찍어둔 모델은 있는 가? ㆍ 집 전체의 구성이 남에게 튀었으면 하는가, 아니면 보편성을 갖고 편안하게 살고싶은가? (4) 건축 구조의 방식 목조주택, 스틸하우스, RC조 등 장단점 분석 (5) 이삿짐의 종류 붙박이장의 설치, 가구에 적합한 방의 규모, 효율적인 가구 배치, 창고 (6) 차량대수 주차장의 규모 배치 (7)주요 마감자재 외장재(지붕재, 벽 마감재), 내장재(바닥재, 벽 마감재) 창호자재, 수전금구류, 조명, 가구 등에 대한 다양한 사양 검토 (8)첨단기능 보안시스템, 홈 오토메이션, CCTV, 위성방송 수신시스템, 중앙집진 청소시스템, 방범필름 기타 첨단기능 설치여부 (9)특수효과 찜질방, 노래방, 연구실, 헬스실, 손님접대실, 홈바, 벽난로, 데크의 기능, 연못, 정자, 바베큐시설, 야외 파티시설 설치여부 (10)난방방식 기름보일러, 심야 전기보일러, 가스난방 등 주택 규모와 열효율의 적합성 (11)냉방방식 개별 패키지 방식, 벽걸이형 - 실외기 설치 위치, 배관, 배선 고려 (12)급수설비방식 상수도, 자가 지하수, 마을 공동우물, 고가수조 방식, 가압펌프 방식 (13)전기설비 적재적소에 배관, 배선, 소요 인입 전력 수, 인터넷 통신, TV, 전화 (14)정화조설비 종말 처리장 관로, 일반 부패정화조, 합병정화조 (15)조경시설 대문, 담장, 조경수 식재 등 조경 설계 본 건물과 조경공사의 공사 우선 순위 (16)예상공사비 건축주 능력에 맞는 공사비 규모와 자금지원 시점 3. 법규제 사항 체크리스트 ① 건폐율 : 해당지역, 지구별 관련사항 확인 ② 용적률 : 해당지역, 지구별 관련사항 확인 ③ 높이제한 사항 : 지역, 지구별 해당사항 확인 ④ 환경관련 규제사항 : 정화조 시설에 대한 특별 규제사항 확인 정화조 배관시설에 대한 특별 규제사항 확인 실시설계는준비된 계획설계 도면을 공사할 수 있는 도면으로 좀더 디테일하게 작도해 나가는 과정이다. 원가가 결정되는 단계이기도 하므로 건축의 3대 요소인 구조(構造), 기능(機能), 미(美)에 있어서 철저히 고려해야 할 뿐만 아니라 각 부분의 세심한 마감재 선정과 각 공정별 적합하고, 합리적인 공법 선정을 통한 완벽한 설계를 해야한다. 완벽하지 못한 설계는 잦은 설계 변경을 요하게 되어, 공사기간 연장과 공사비 추가를 초래하기 때문에 실시설계 단계에서 완벽한 설계가 요구된다. 구 분 유 의 사 항 (1) 평면, 입면설계 1. 각 실별(현관, 거실, 침실, 화장실, 욕실, 주방, 식당, 창고, 기타) 동선은 원활한가? 2. 계획설계에 의거한 각 실별 규모, 기능은 좋은가? 3. 건물의 형태미는 좋은가? (지붕모양, 창호모양, 발코니모양 등) 4. 동선이 짧고 편안한가? (2) 구조설계 1. 구조 전문가에 의한 구조 계획 및 구조 계산 2. 구조 전문가의 최적 설계 → 경제성, 안전성 추구 (3) 설비(기계, 전기) 1. 설비 전문가에 의한 설비 계획 및 설비 관련 용량, 열량 계산 2. 설비 전문가에 의한 최적 설계 → 경제성, 효율성 추구 3. 설비 공사 설계도서(설계도, 시방서)에 의한 시공지침 (4) 조경설계 1. 조경 전문가에 의한 조경 설계 ㆍ해당지역 여건에 따라 잘 살 수 있는 조경수목 선정 및 배치 ㆍ신축 건물과 조화를 이루는 분위기 연출 (미니동산, 산책로, 연못, 조경석의 배치 등) 2. 사후 관리 계획 3. 시공시 유의사항 줄치기, 벤치마크, 가설사무소, 가설전기(한전불입금), 가설용수(지하수개발), 가설화장실 터파기, 지반다지기, 잔토처리 기초바닥, 동선 이하 시공 후 되메우기 거푸집공사, 철근가공 및 배근공사, 레미콘 타설 양생, 거푸집 해체, 설비, 전기, 배관공사 방수공사, 아스팔트슁글 공사, 처마, 목공사, 동판공사 시스템 창호공사, 현관문틀 출입문설치, 방범시스템사, 배선공사, 외벽 방수, 미장공사, 산호석 마감공사 인테리어, 설계도서에 의한 마감공사/조적공사, 목공사, 석공사, 타일공사, 도장공사, 기타 마감공사 (수장공사 외) 구옥멸실신고 및 폐기물처리 신고 정화조 준공필증 준공측량 사용전력 인입(계량기 설치) ① 균열(Crack)방지 벽체균열은 구조상 결함 뿐만 아니라 마감재까지 영향을 끼쳐 사후 하자 발생시 비용증대는 물론 완전한 보수가 어렵다. 사전예방에 철저한 품질관리가 이루어져야 한다. 원 인 대 책 - 구조설계상 원인인 모체 자체의 균열 - 벽돌 자체 및 몰탈 강도의 부족 - 시공작업의 불량 - 온도 변화에 의한 수축과 팽창 - 구조설계시 취약부 보강설계 - 양질의 벽돌 및 배합 몰탈 사용 - 습식공법 배제, 건식공법으로 대체 ② 누수방지(방수) 방수공법의 채택, 점검미비로 하자가 발생하면 보수를 하기 전에 건설기술자로서의 신뢰도 및 여러면으로 심적, 물적 피해가 발생하여 큰 피해를 입게 된다. 그러므로 설계시 적절한 방수공법 선정과 철저한 품질관리가 무엇보다 중요하며, 시공에 있어서 작업원의 정성에 의한 정밀한 시공이 생명이다. 원 인 대 책 - 방수바탕의 구조적 불안정 - 바탕면 구배 및 불량 - 방수체의 불연속성 - 바탕,표면의구배확보,이질재부재를 깨끗이청소 - 접합부 중요, 여러번 확인 - 방수층으로 취약부 확인, 철저시공 - 공사중 유지관리 철저 ③ 결로방지 건축물의 실내와 실외의 온도차에 의해 표면에 수증기가 응결되는 현상으로써 오염, 박리, 곰팡이, 부식, 습윤, 결빙, 신축, 휨 등의 피해를 가져온다. 원 인 대 책 - 내부 상대습도 높고, 온도 낮을 때 - 새 건물 습한 공기가 많을 때 - 실내 수증기 증가시(부엌, 욕실) 등 - 외부 단열 불량 - 건물 전체에 대한 환기, 통풍 고려 - 실내 수증기 발생 제한 - 경제성이 고려된 단열제 선택과 시공법 고려 - 벽체는 철저한 단열 설계 및 시공 (열 관류 저항을 크게 고려) ④ 단열처리 단열의 목적은 난방 및 냉방부하를 감소시켜 에너지 절약을 꾀하고 표면 결로를 방지하며 실내환경의 쾌적한 조성을 목적으로 한다. 원 인 대 책 - 단열재 연결 부위의 시공 부실 - 사용 부위에 다른 부적합한 단열재 사용 - 조인트 부위의 밀실한 시공 - 적합한 단열재 선택 - 창호의 단열성 확보 (열 손실 43% 이상) ⑤ 차음기능 생활수준 향상에 따라 주거환경, 생활환경도 점점 쾌적하고 조용한 실내공간을 요구한다. 개인의 프라이버시(Privacy)를 무엇보다 중요시 여겨 작은 소리에도 신경을 쓰게 된다. 이같은 음(소리)의 문제를 해결하기 위해서는 보다 좋은 양질의 건축물을 설계, 시공해야 한다. 이외에 설비 공사, 전기공사, 조경공사도 시공과정에 중요한 부분을 차지한다. 설비공사는 위생 및 급ㆍ배수설비, 냉, 난방 설비, 정화조, 지하수 정수 설비를 제대로 해야 하며, 전기공사는 조명기구(스위치, 콘센트, 조명기기류 등), 약전설비(전화, TV 등 ), 음향 설비 (오디오, 비디오) 등을 점검해야 한다. 조경공사도 수종의 선택 및 배치 계획이 함께 이루어져야 하며 석축쌓기와 외부 데크(DECK)설치, 대문,담장, 연못 등도 집을 구성하는 중요 요소로 마지막까지 완벽한시공에 유념해야 한다 4. 준공시 유의사항 은 시공자 뿐만 아니라 건축주에게 있어서 중요한 자료이다. 모든 공사가 완료되고, 이제는 완성된 창조물(집)을 이수, 인계 할 시점이므로 마지막 체크를 게을리 해서는 안될 것이다. 외벽마감이나 창호, 내부마감은 제대로 되어 있는지, 지붕, 옥상, 테라스, 발코니, 처마 등은 하자가 없는지, 특히 설비공사, 전기공사는 눈에 보이는 곳을 중심으로 제대로 부착됐는지 등을 확인해야 한다. 이는 설계자, 시공자, 건축주 입회 하에 부위별 체크사항을 철저히 점검하고, 체크된 부분에 대해서 시공자는 철저히 성심 성의껏 보완작업을 해야 할 것이다. 1. 건축공사의 준공시 체크사항 부 위 체크사항 지 붕 옥 상 테라스 발코니 처 마 동 판 1. 지붕 아스팔트 슁글 청소(흙, 발자국, 슁글 조각 등) 2. 옥상, 옥탑 등의 드레인 주위 청소 3. 두겁대 등 금속 부분의 더러움 제거 4. 발코니 바닥 등의 흙 청소 5. 난간류의 하중이 걸리는 부분의 고정상태 6. 코킹이 안된 부분 및 코팅 상태가 불량한 부분의 보수 7. 처마 마감재의 시공정밀도 체크(늘어진 곳은 보수, 도장상태) 8. 동판 물받이 안의 청소 9. 동판 접합부의 상태(용접부의 하자 여부 등) 10. 홈통받이 철물고정 및 코킹 상태 외벽마감 1. 외부 마감재(산호석, 사이딩, 기타) 청소 2. 창문틀, 문틀 주위의 마감 상태 창 호 1. 철재문 수직, 수평 등 균형이 바로 잡혀 있는가? 고무패킹이 바로 설치되어 있는가? 손장비, 도어책, 도어스톱 등의 설치상태 2. 목 재 문의 파손(손상)부분은 없는가? 문틀 손상이나 그 보수(도장, 무늬목 접합)상태 문의 개폐 상태 지정 철물의 설치 상태 도장상태 3. PVC 또는 알루미늄 창호 청소상태 방충망틀 윗부분 청소 배수구(물구멍) 막힘 청소 4. 공통사항 문의 청소 상태 창호, 장지, 미닫이류의 손상 창호 주위의 코킹 상태 내부바닥 1. 이질자재의 접합부분의 마무리 상태(마루판과 대리석 접합부) 2. 바닥 마감재의 떠오름 현상 조정 3. 출입문, 창문 등의 하단부 이물질 청소, 코킹 ① 대리석 메지의 시공 상태 대리석 크랙발생 유무 ② 마루판 벽체와 접합부분의 마무리 상태(코킹) 떠오름 현상 점검 보양후 흠집 발생 자재의 교체 왁스칠 ③ 비닐륨 자재 이음부의 접합상태 떠오름상태 점검 ④ 타 일 줄눈 시공 상태 자재 파손 여부 박리 현상 ⑤ 공 통 청소 상태 접착 상태(박리현상, 떠오름 현상) 이질 자재의 접합부의 마무리 상태 내부벽 1. 몰딩류(걸레받이, 천정몰림, 창문틀, 출입문틀 몰림) 주위 마무리 상태 이음부의 적합 상태, 구조체와의 접합 상태, 코킹, 도장 2. 벽지의 부풀음, 이음부분의 손상, 찢어짐 등 체크 3. 도장 마감시 석고보드 이읍부에서의 크랙상태 등 미세 크랙 체크 4. 색깔의 얼룩, 도장 얼룩, 칠 부족 등 5. 전기 스위치, 콘센트 등의 주위 마감 상태 내부천정 1. 천정면 중앙부의 처짐 상태 2. 누수 부분 체크 3. 천정의 청소 (먼지 제거) 붙박이가구 외 1. 도어의 정첩 설치 상태 2. 내부 마감 상태 3. 내부 청소 외부데크 1. 나무의 휨, 비틀림 상태 2. 목재용, 녹방지용, 나사 못 사용 (철못, 못 종류 사용 엄금) 2. 설비(전기, 기계)공사의 준공시 체크사항 구 분 항 목 체크사항 전기공사 조명기구 1. 조명기구류의 스위치 점멸 시험 2. 스위치류의 각부의 명칭과 확인 3. 조명기구의 룩스 부족 장소는 없는가? 4. 기구의 고정상태는 양호한가? 5. 조명기구 부착주위의 천장에 처짐은 없는가? 6. 조명기구 받침대 주위에 틈새는 없는가? 7. 벽부등 높이는 양호한가? 8. 외부 벽체 벽부등 설치 주위의 틈새는 없는가? 약전 1. 약전관계(TV 등)의 위치 재확인 2. 예비 배관 콘센트의 용량, 위치, 수량확인 1. 관통 슬리브 복스 등의 주위 구멍 메우기 2. 어스확인(주방기구류) 3. 천장 점검구의 위치 확인 4. 분전반 내 명칭과 확인 5. 예비자재, 전구, 퓨즈, 소모품류 준비 설비공사 위생 및 급배수설비 1. 플래시 밸브 작동 확인 2. 소변기 플래시 밸브 벽 주위 백시멘트 채우기 3. 기구류의 누수부분 점검 4. 배수관 주위 코킹 상태 5. 수도꼭지 세면기의 흔들림은 없는가 6. 청소구 주위의 줄눈 채움, 청소상태 7. 욕조의 배수 수평레벨 확인 8. 양수, 배수 펌프 작동 9. 배수구 주위의 마감처리 확인 10. 수압테스트 냉,난방설비 1. 분배기내 실별 명칭과 확인 2. 보일러 유량 유압계 버너 조정 3. 냉, 온수밸브 플랜지 누수 점검 4. 보일러실 바닥주위 마감 상태 5. 실외기 냉각수의 퇴수구 설치 정화조설비 1. 정화조 설치 바닥의 다짐 상태 2. 배수관이 제대로 침전기 안에 들어 있는가? 3. 침전지 안 청소 상태 4. 에어펌프의 작동 여부 5. 상수원 보호구역내의 경우 ① 합병 정화조의 정상 작동여부 및 허가 ② 합병 정화조에서 배수관로 공사는 지정 업체가 시공 했는가?