범어 SK 뷰 학군 과학원 최강 위치 대항력 있는데 더 좋은 기회 일수 있습니다.

[서정욱]

안녕하세요.
대구 자산 부동산 중개 경매 서 소장입니다. 
오늘은 수성구 범어동 2235 범어SK뷰 입니다.


영상으로 보고 싶으시면 

https://youtu.be/0U4_UJlLzn8

( 광고)

대봉 서한 포레스트 단지 내 상가 문의는
자산 부동산에 해주세요.
같은 대봉 포레스트 상가 내에
자산 부동산이 있습니다.
현제 월세 많이 떨어져서
지금이 기회입니다.
매매/월세 협의 최선을 다해
좋은 조건으로 해드리겠습니다.
그리고 유튜브 보고 오시면
혜택도 드리겠습니다.

대구 중구 대봉동
서한 포레스트 단지 내 상가 문의와
아파트 전세/매매 문의도
언제 든지 연락 주세요.
(광고 끝)

2022 타경 113888(1)
대구지방법원 경매8계(053-757-6778)
매각기일 2023-01-11(10:00)
대구 수성구 범어동 2235 범어에스케이뷰 201동 15층 1502호

1) 사건 정보와 권리 분석

1 경매 일정 및 상세정보입니다.
감정가 1,100,000,000입니다. 
신건입니다.
입찰기일 2023-01-11
최저 매각 가격(100%) 1,100,000,000원입니다. 
보증금(10%) 110,000,000

2 권리 분석 
말소기준권리 : 2022-04-11보다 전입이 빨라서 
대항력은 있습니다.
확정일자와 배당요구 종일까지
배당신청을 해서 배당을 받아 갑니다.
만약 전액 배당을 받지 못하면  
낙찰자가 인수해야 합니다.
하지만 대항력 있는 물건도
좋은 결과를 볼 수 있습니다.

그만큼 배당 받아가고 미배당의 인수지만
다 배당받아 가면 문제 될 건 없죠.
말소기준권리 후 다 소멸이 되므로
대항력이 있어서 경쟁도 줄어 들거고
더 좋은 결과도 나올 수 있습니다.
만약 대항력 있는 세입자가 배당신청을 안 했다면 
보증금의 무이자로 쓰는 거고
대출받아서 하면 그만큼 이자가 나오겠죠.
대항력 있는 물건은 3가지 로 줄어 듭니다. 

1. 대항력 있어서 패스하시는 경쟁자들 

2. 대항력이 있으니까. 

그만큼 싸게 낙찰받으면 되는 유형

3. 세입자가 배당받아 가면 나머지 금액의 인수하는 유형 

4. 물건은 참 좋은데 보증금을

어떻게 활용할지 생각하는 유형으로 나뉘죠.
등기부 보시면 근저당으로 말소기준권리
뒤에 권리는 다 소멸 예상입니다.
엄청 많은 가압류와 압류가 잡혀 있네요.
등기부 채권 총액 : 381,061,082원 됩니다. 


토지 대지권 포함 대지권에
문제없으며 말소기준 권리 이후
모든권리는 소멸 예상되며 권리 분석상 
문제 없는것 같습니다.
배당은 근저당보다 빠른 조세채권이 먼저 받아 가네요.
조세채권은 법정기일로
따져 근저당 말소기준권리보다 빠릅니다.
세입자가 대항력이 있다면 
신중하게 금액이 얼마인지 알아봐야 합니다.

#관리비도 꼼꼼히 현장 방문해서 확인 하셔야 합니다.

낙찰자는 공용부분에 대한 미납금만 납부하면 됩니다.
공유 부분과 전유부분에 대한 관리비를 분류하시고 
공유 부분 미납 관리비 채권 3년
이내의 금액만 유효합니다.
관리비 징수를 위해 단전, 단수 등의 
사용 방해 행위가
 불법 행위라고 설명하고  전 소유자의 
체납관리비
 전부를 승계하는 공동주택관리 
규약이 있다면
 재산권의 본질적 내용을 침해하는 
위헌적인 규정입니다.
3년 이내의 공유 부분만 내시면 되요. 
그 점 확인하시고 꼭 체크 하시기 바랍니다. 

3 물건 정보 와 시세 입니다.

444세대(총 6개동) 저 최고층 5층/21층
사용승인 2009년 02월 24일 
주차대수 650대(세대당 1.46대)
에스케이건설(주)
개별난방, 도시가스

28.61평/20.7평(전용률 72%)
방수는 3개 욕실 2개

매매 9억 3,000~10억 8,000 
(3,251~3,775만원/3.3㎡)
전세 3억 9,000~4억
(1,363~1,398만원/3.3㎡)
월세 5,000/130~2억/80
전세가율 36~43%

실거래신고 21년12월 매매9억 6,000 거래됨

월평균 관리비 19만 2,829원
하절기평균(6~8월) 관리비 20만 9,799원
동절기평균(12~2월) 관리비 18만 2,630원


그리고 경기 영향과 금리 인상의 여파가 너무나 큽니다.
입찰가격을 산정 하시기 바랍니다.
위기가 기회가 될수 있죠.

지역적으로 공급이 수요 보다 많은 지역은
평균화 되기 전까지 급매들이 많이 나오며
전세가가 많이 낮춰서 나옵니다.


하지만 대형 평수는 급매들이 적게 나오죠. 
그걸 잘 판단하시고
경매는 더 낮게 낙찰 받아서
수익을 내거나 물건을 낙찰 받아
나에 맞게 사용하는 게 목적입니다.
제일 중요한 시세를 경기에 반영하여 
입찰을 하시기 바랍니다.
단지 시세죠. 우리는 현제 금리 인상에 따른 시세 반영은 꼭 하시고 
경매 입찰가를 생각하셔야 합니다. 
임장은 필수이며 현지 부동산 사무소에서 
꼭 문의를 하여 현장 시세를 더 확인하셔야 합니다.

자산 부동산 &경매 문의 주시면 
 권리 분석/낙찰/명도까지
원스톱으로 도와드리겠습니다.

3) 지역 분석 

1) 위치 및 주위 환경
본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재
"경신중·고등학교" 북서측 인근에 위치하는
"범어에스케이뷰" 201동 15층 1502호 단위세대로서,
부근은 각종 근린생활시설, 판매시설, 단독 및
다가구주택, 학교, 관공서 등으로 형성되어
제반 주위 환경은 보통입니다.

본건은 2호선 수성구청 역 도보4분거리 이며 
범어 초등학교까지 도보 8분 거리입니다.
본건의 지역은 수성구 제일 학원가가
밀집 되어 있는 지역입니다.

그 학원 수가 200개 이상이죠
수성구는 전국에서 5손가락에 들어가는 학군입니다.
그래서 어머니들이 이 단지로 이사를 많이 올려고 합니다.
학원가가 전국에서 알아주는 동네 입니다.

주위에 학교 초중고가 밀집 되어 있습니다. 
본건에 좌측에 대구여자고등학교와
아래편에 경신고등학교, 동도중학교, 정화여자고등학교, 정화중학교, 경북고등학교
그래서 학군에서 제일 알아주는 동네지요.
그리고 본건 바로 우측에
수성대학교가 위치 하고 있고요.
학군과 학원가가 전국에서 알아주는 동네 입니다.
워낙 학군이 대세라 외부 경기 물러나고
금리 안정화 되고 하면
수요가 꾸준히 몰리는 지역입니다.

범어공원도 누리기에 좋은 위치이며
그리고 대구 박물관이 본건에 밑에 있어서
 생활공간을 즐길 수 있고요. 
공원이 즐길 수가 있습니다.
좋은 동네 입니다.
저도 가끔 커피 마시러 많이 같던 추억이 있습니다.
인근 만촌역과 범어역에 새로 공급되는
아파트들도 있어 시너지가 조금은
날 거 같네요. 

만촌역 인근 만촌 힐스테이트 658세대, 
24년 12월 입주
힐스테이트 엘퍼스트 420세대
24년 6월 입주
해링턴플레이스 만촌 152세대 
23년 1월 입주
태왕아너스 450세대
24년 7월 입주

 만촌역으로 포진이 되어 있고 
이 지역에 공급과 수요가 평균이 맞아 지고
워낙 학군이 대세라 외부 경기 물러나고
금리 안정화 되고 하면
수요가 꾸준히 몰리는 지역입니다.

범어역은 범어 w 23년 12월 예정입니다. 


하지만
단지 시세죠. 우리는 현제 금리 인상에 따른
시세 반영은 꼭 하시고
경매 입찰가를 생각하셔야 합니다.
임장은 필수이며 현지 부동산 사무소에서
꼭 문의를 하여 현장 시세를 더 확인하셔야 합니다.
 법원에서 매각물건명세서 ,현황조사서 등기 상황
 전부 증명서 발급 후 권리 변동이
없는지 다시 한번 확인하셔야 합니다.
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권리 분석/낙찰/명도까지
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