강원도 원주임장기

[김소장]

안녕하세요 김소장입니다. 오늘은 2011년 10월 8일날 토요임장반과 원주 소형아파트 임장한 내용을 올려드립니다.

즐감하세요^*^

본건은 강원도 원주시 태장동546번지에 위치한 두진백로 아파트로 세대수는 400세대, 전용면적 8.51평, 대지지분 4.66평인 13평형 소형아파트로 감정가 3천5백에 1회 유찰되어 2천4백50만원에 진행하는 물건이었습니다.

본건은 원주의 개발호재로 인한 매매차익보다는 가격이 저렴하여 임대수익에 초점을 마춰 임장하게 되었습니다.

실제로, 두진백로아파트가 많이 경매로 나와 7-8개 보고 왔죠^*^

아래 사진은 본건의 전경사진이며, 두진백로는 101동 102동으로 나누어집니다. 101동보다는 102동이 안좋은 동입니다.

그 이유는 좌측에 계단형으로 아파트가 건축되었으며, 아파트의 동배치를"ㄱ"방향으로 배치함과 아울러 동향/서향/남향/북향의 향을 받는 즉, 오피스텔형으로 아파트를 지어서, 향에 따라 가격이 200정도 차이가 날수 있다는 주변부동산의 이야기가 있었습니다.

주변부동산에 따르면, 북향이 제일 선호도가 없고, 전/월세도 북향은 꺼린다고 합니다.

직접가보니, 북향이라도 12층정도면 크게 채광에 문제가 없었고, 제일 좋은 향은 동향과 남향이며, 이들의 기준층 이상의 물건을 잡는것이 가장 매매/전세/월세를 수월하게 진행할수 있겠다는 판단이 들었습니다.

아래 위치도를 살펴보면, 원주역의 우측상부에 태장동이 형성되고, 그 태장동에 본건 두진백로아파트가 위치함을 알 수 있고, 본건의 좌측에 우산산업단지가 있어 전/월세는 수월해보입니다.

부동산에 따르면, 전세는 금방나가는데, 두진백로는 매물이 많아 월세놓은데 시간이 좀 걸린다고 합니다. 참고하세요^*^

여담으로, 두진백로아파트에는 부동산이 없어, 사람들에게 길을 물어 약 500m이동하여 인근 부동산에 들러 시세/개발호재등을  파악했습니다.

그 공인중개사왈" 제가 두진백로 400세대중 180개를 임대놓고 있어요" 라는 말을 자신있게 하더라.

그 말인 즉슨, 공인중개사가 이지역에 1개밖에 없기때문에 누구나 이 공인중개사를 거쳐야 매매/전세/월세를 놓을 수 있다는 것이었다.

그야말로, 이 태장동 부동산은 대박 부동산이다.  매매도 여러개 진행하였고, 태장동에 24평아파트가 나오면 연락달라는 투자가가 50명이 대기중이란다.

원래, 태장동은 원주에서도 가장 투자하지않는 지역인데, 원주의 개발호재를 등에 업고, 시세가 예전에 비해 2천-3천이상 상승한 것이다. 

그 중개사의 말에 따르면, 원주의 두진백로는 아직 시세상승이 된 가격이 아니라고 말하며, 예측하건데, 3천8백만원까지는 올라가지 않겠나"하고 말하였다.

매매가를 물어보니, 13평이 3천250만원물건이 현재 나와있고, 임대사업자의 물건은 [5-7개 통매매대상]는 개당 3천1선이면 잡을 수 있다고 말했고, 전세1700-1800만원, 월세 500/15만원, 300/20만원한다고 말하더라.

월세가 잘나갑니까' 하고 물으니, 월세는 매달4개이상 나오기 때문에 나가면 또 나오고 하고해서 시간이 좀 걸린다고 말하더라.

두진백로아파트는 아무래도 철새들이 많이 있나 보다. ^*^ ㅎㅎㅎㅎ

아래 사진은 본건 두진백로아파트의 주변에 형성된 태장주공1-4단지와 삼정백조아파트의 모습이 보인다.

본건의 주변과 태장주공1-4단지주변을 지도상으로 단순비교해도, 태장주공1-4단지주변이 본건보다 더 선호도가 있어 보인다.

아래 구조도를 살펴보면, 복도식아파트로, 욕실1개, 방1개가 설치된 원룸식 소형 아파트가 되겠다.

이런 소형아파트가 수도권에 있다면 좋은 임대수익이 창출될 것이라 생각해본다.

아파트 단지로 들어가서 엘리베이터에 내려 복도를 살펴보았는데, 복도가 꼭 오피스텔의 복도와 유사한 구조로 되어 있었고, 주변에 친절한 아주머니께서 집구조를 보여주어 내부를 보았더니 깨끗하고,깔금한 구조로 판단되었다.

값싸게 낙찰받고 임대수익용으로는 괜찮은 물건이라 판단되었는데, 부동산에 말에 따르면, 본건의 월세물건이 계속나온다는 이야기를 참조하면, 본건의 거주자들이 이동[이사]이 빈번하여 월세가 축적되어 월세놓기가 어려우면 어떻게 되겟는가? 라는 약간의 의문이 들었다.

지방의 여러지역에서 주변에 부동산이 없는 경우 월세/전세를 어떻게 놓을 까?

일단, 주변부동산이 놓는다, 여기서 주변부동산은 본건에서 1km내를 말한다.

주변부동산도 없으면 그럼 어떻게 해야하는가?

벼룩시장/가로수/교차로등에 월세/전세매물을 올려 직거래로 월세를 놓을 수 도있고, 산업단지인근에 전/월세구함이라는 인쇄물을 부착하여 전/월세를 놓을 수도 있다.

두진백로아파트를 거쳐 온리원 부동산에 시세따고 두번째 임장지를 향하면서 토요임장반과의 대화를 아래에 올린다.

토요임장반회원왈" 부동산사장님이 이야기도 잘해주고,여러가지 좋은 정보를 잘 알려주시네요

저왈" 그럼요 대부분 잘해주십니다.

토요임장반회원왈" 소장님! 근데 이 근방엔 아무리 둘러봐도 저 부동산하나만 있으니까?

우리같은 투자가나 주변사람들 모두가 다 이 부동산에서 계약할 수 밖에 없겠죠? ㅎㅎㅎ

저왈"그럼요. 주변에 부동산이 없으니 죄다 여기로 모여서 매매/전세/월세를 놓으니, 이 부동산은 거래가 잘될 수 밖에 없습니다.

대박부동산이죠.ㅎㅎㅎㅎ

토요임장반 다른 회원왈" 부동산자리를 알아보고 있었는데 여기다 하나 차릴까요?ㅎㅎㅎ

저왈" 주변부동산이 없으니 괜찮겠는데요. 대박나겠어요~ㅎㅎㅎㅎㅎ

두진백로를 임장한후 오늘의 두번째 임장물건인 원주시 태장동에 위치한 동보렉스8단지 24평아파트로 향한다.

본건은 원주역과 비교적 가까운 위치인 태장동에 위치한 동보렉스8차아파트로 전용 18평, 대지8.2평, 감정가 6천5백에 시작하는 24평 아파트로 감정가가 시세보다 저렴하며, 원주의 다른 지역의 24평아파트의 시세[9천-1억4천]보다 저평가되있다는 판단하여 임장하게 되었고, 부동산에 문의한 결과 시세가 8천을 상회하였다.

본건의 5층에 올라가서 보니, 조망권이 탁트인 남동향의 향을 가진 아파트로서 투자가치가 좋아 보였다.

단지밖에는 택시 스톱이 있어서 택시타기도 좋았다. 다만 원주의 무실동/단구동/단계동에 비해 상권이 활발하지 않고, 편이시설이 좀더 갖어져야한다는 판단이 들었다.

아마, 편이시설과 상권이 활발했다면, 시세가 지금의 시세는 아닐것이다.

아래 위치도를 보면, 본건의 주변에 여러 아파트 단지가 형성된 것을 알 수 있고, 원주역에서 가까운 것을 알 수 있다.

아래 위성도를 참조하여 설명하면, 본건 동보렉스8차아파트는 802동이며, 남향측에 위치한 부분이 본건이므로, 누가봐도 조망이 아주 좋은것을 알 수 있다.[본건 802동이 동문교회측 산 조망이 나오기 때문에 좋은 물건이라 할수  있습니다]

아래 구조도를 보면, 전형적인 24평 아파트 구조로 방3개 화장실 거실 주방으로 구성된 계단식 아파트입니다.

본건임장을 마치고, 시세를 알아보니, 매매가 8천-8천5백 전세 5천5백, 월세 1천35-37만원정도였고, 감정가가 6천 5백이니, 감정가가 시세보다 약 2천정도 저렴한 상태인 물건으로 값싸게 낙찰받는다면 수익이 창출될 수 있으니라 판단되었다.

다음은 오늘의 마지막 물건인 원주시 단구동에 위치한 청솔1차아파트 24평형으로, 감정가 6천1백에 시작하는 물건으로, 전용면적 17.74평, 대지 10.53평인 복도식 아파트다.

본건은 약1년전만해도 시세가 6천정도 했는데, 원주 개발호재를 타고, 지금 시세가 9천이상이다.

오랜많에 원주임장을 하려고 검색한 물건인데 본건에 가보니 전망도 괜찮은 남향집이었다. 시세보다 3천이 저평가 되어있으니 1차에 입찰하여도 수익이 창출되리라 판단되었다.   오늘 확인해보니 취하[소유자가 경매신청자의 채권을 변재]로 종결되었다.

본건에 다다르니 , 최근에 페인트공사를 한바람에, 건물내외관이 깔끔해 보였다.

아래 위치도를 참조하여 설명하면, 좌측 하단부에 남원주역이 보이며, 이 남원주역은 용문과 원주를 잇는 중앙선 복선전철이며, 남원주역과 가장 가까운 무실동이 원주에서 가장 번화하여 집값이 비싸고, 그 다음 단구동이 편이시설이 잘되어있어 선호도가 높다.

24평 계단식 기준으로 대략 무실동은 1억3-4천선, 단구동의 계단식은 1억2-3천선, 복도식은 1억-9천선으로 시세를 유지하고 있었다.

24평 계단식의 경우 1년 전에는 시세가 8천에서 1억대의 가격을 유지하다가 적어도 3천이상 시세가 상승되었다.

상승의 이유는 평창동계올림픽과 원주가 강원도에서는 그래도 살기좋은 도시이기에 강원도민도 이주를 많이 하였고, 춘천의 투자수요가 원주가 저렴하다는 발빠른 판단하에 원주에 투자를 많이 하였고, 주변에 공급량이 적어 짐으로서 비로서 시세상승이 되었다.

지금 시세상승을 이끄는 호재는 평창동계올림픽개최의 중간 기착점인 원주의 교통이 더욱더 개선되지않겠는가? 라는 생각에 시세는 여기서 좀 더 상승할 재료는 가지고 있다고 보겠으나 단기간에 많은 시세상승이 있었던 지역이라 철저히 저점매수를 하여야만 투자에 성공할 수 있다.

항상 오른지역은 빠져나오고, 가격이 저렴한곳이나 빠진곳에 남보다 먼저 투자하는 것이 제일 좋은 부동산 투자임을 명심하자^*^

아래 위치도는 본건의 위치도이며 주변엔 남원주 초등교와 인근 아파트가 단지를 이루고 있고, 좌측에 근린상가/다세대 등이 혼재한다.

본건의 구조도를 보면, 본건은 방2개의 거실겸방1개 주방/화장실로 이루어지는 전형적인 구형 복도식 아파트이다.

복도식 아파트는 방 3개 나오는 것이 방2개보다 가격도 높고 선호도도 높다.

본건에 올라가서 5층구조를 보니 배란다 부분이 확트여서 조망권 좋은 남향집으로 판단되었고, 감정가가 저렴하니 7천중반정도 써서 낙찰받으면 괜찮겠다는 생각을 해보았다.

여러해 동안 원주의 시세등을 체크하였지만, 시세 미동기간이 2년이 넘었고 올해 들어 비로서 시세가 상승하였다.

물론, 다른 지방의 아파트들도 시세상승이 많이 되었다.

시세상승의 1차 원동력은 공급부족이었고, 지방의 기존아파트의 대부분이 건축비에 좀더 비용을 들이면 살수 있는 즉, 24평아파트가 보통매매가가 5천-8천이면 좋은 집을 살 수 있었다.

그러나 지금은 지방부동산의 상승으로 24평아파트는 9천-1억5천선을 유치하고 있다.

이가격은 수도권즉,경기권의 24평 2억이하물건과의 시세차이를 확연히 좁힌 결과가 되고, 결과적으로, 경기도의 24평 1억8천이하 아파트들이 전세가 높아 투자금이 적게 들어가고, 지방에 비교했을때 위치나 가격이 매력적인 상태로 접어 들게 되었다.

그래서 지금은 산본/일산/분당/중동 등의 신도시 소형의 전세가가 높아지고, 전세금에 좀더 자금을 마련하여 소형아파트의 매매가 활성화되어 결과적으로,  이들지역의 소형아파트의 매매가를 높이고 있으며, 경기권도 소형이 매매가 소폭이루어져 조금식 시세상승이 진행되고 있다.

지방에 투자할 생각이 있는분은 해당지역에 적어도 3번은 방문하여 주변을 명확히 확인하고 급매나 경매로 매입하여야 합니다.

그리고 시세가 많이 오는 지역보다는 그 주변의 저렴한 부동산을 매입하는 지혜가 필요합니다.

앞으로 3주에 한번은 지방우량소형부동산투자처 발굴과 동시에 지방 시장 점검차 토요임장반과 같이 지방투어를 계획중입니다.

"항상 긍정적인 생각을 가지고 모든 일을 진행합시다"

KH부동산투자연구소 소장

www.dance114.net

[노팅힐]

직접임장한 생생한 내용 잘보았어요^^ 도움이 많이 되요^^

[김소장]

반갑습니다^*^

[먼물]

감사합니다. 참고로 하겠습니다~

[김소장]

반갑습니다^*^

[청춘]

원주 임장을 생생하게 다시 한번 생각나게 해주시내요

[김소장]

청춘님과 함께한 임장 유쾌하고 재미있었습니다^*^

[희야짱짱]

원주 임장 즐겁고 유익했습니다^^

[김소장]

그때 여성회원리더로 수고했어요. ^*^

[아토]

간만의 지방임장이라 좋은 경험이었습니다.
많은 가르침 감사합니다..^^

[김소장]

아토님과 함께한 임장 재미있었고, 그때 두분의 택시기사와 이야기 나눈 말이 지금도 생각이 나네요.
그중 한분은 공인중개사 자격증을 가지고 있으면서, 소일거리로 택시하면서, 개인투자해서 소형하나 잡아서 2천이상 수익을 올렸다는 말도 들었죠^*^그날 수고 많았어요^*^

[선영]

소장님 원주 임장 너무 재미 있었어요. 그리고 원주의 무실동에 위치한 원주시청 앞의 새로 변신하는모습을 보며 ,그 곳이 몇년전에 논 이었다고 택시 기사가 그러더군요. 그래서 춘천에 그렇게 변할수 있는곳이 토지가 있답니다.그 곳 역시 시유지가 3만평이 있고 지구지정이 된곳이라서 춘천의 다음 모습을 보면서 가슴이 뿌듯했답니다.감사 합니다. 다음에 강의 또 들으러 갈께요. 수고 하셨어요.

[김소장]

반갑습니다^*^ 그날 수고 많이 하셨어요 ^*^

[공사장]

원주임장글 잘 보고 가요~ 맨날 눈팅만 하는 회원이지만, 소장님글 항상 잘 보고있습니다.

[김소장]

네 좋은 글 많이 읽으세요 ^*^ 도움이 되실겁니다.

[서지연]

지방물건 정말 싸네요~ 2-3천만원짜리도 있으니... 소액투자로 딱이네요. 실전임장기 재미있게 잘보았어요~

[김소장]

네 감사합니다. 소액투자는 경기외곽과 지방에 주로 밀집해있으며, 투자금대비 수익률을 잘따져서 투자하게되면 괜찮은 수익을 창출할수 있습니다^*^