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도시재생 선도사업 후보지(2.1만호), 행정중심복합도시 추가공급(1.3만호), 지방 신규 공공택지(1.8만호) 등 5.2만호 공개 |
- 소규모주택정비 관리지역 20곳, 주거재생혁신지구 7곳 선정 -
- 행정중심복합도시 내 용도변경 등을 통한 1.3만호 추가공급 -
- 울산선바위, 대전상서 등 지방 신규 공공택지 1.8만호 공급 -
□ 국토교통부(장관 직무대행 윤성원)와 행정중심복합도시건설청(청장 이문기)은 「3080+ 대도시권 주택공급방안(2.4)」에 대한 후속조치로 총 5.2만호 주택공급에 대한 세부계획을 밝혔다.
ㅇ소규모주택정비관리지역및주거재생혁신지구선도사업후보지27곳(2.1만호)을선정하였으며, 행복도시에서1.3만호를추가공급하고,지방중소규모택지2곳에서1.8만호를신규로공급할계획이다.
1. 3080+ 도시재생 주택공급 선도사업 후보지 |
□ 국토교통부와 공공시행자는 소규모주택정비 관리지역과 주거재생혁신지구 선도사업 후보지를 발굴하기 위해, 지자체를 대상으로 2월 26일부터 3월 31일까지 사전 의향조사를 실시하였으며,
< 사전 의향조사 개요 >
ㅇ (조사대상) 수도권‧5대광역시 대상 / (조사기간) ‘21.2.26 ~ 3.31 ㅇ (설명회) 조사기간 중 수도권‧지방광역시 대상 사업 설명회를 통해 소규모주택정비 관리지역 / 주거재생혁신지구 제도 소개 및 후보지 발굴‧제안 요청(국토부‧LH) * (서울) 2.26(금)·3.4(목) / (인천) 3.8(월) / (경기) 3.11(목) / (대전‧광주) 3.12(금) / (부산‧대구‧울산) 3.15(월) / (유관 학회‧협회) 3.24(수) |
ㅇ그결과, 소규모주택정비관리지역55곳,주거재생혁신지구20곳등총75곳이제출되었고,이들을대상으로사업필요성, 정비시급성등다양한검토를거쳐선도사업후보지를선정하였다.
1.소규모주택정비관리지역선도사업후보지선정 |
□ 국토부는 소규모주택정비 관리지역* 선도사업에 참여의사를 밝힌 총 55곳**에 대해 입지요건(면적, 노후도 등), 정비 필요성, 사업추진 가능성, 지자체의 추진의지 등을 종합적으로 검토하여,
* 대규모 정비가 어려운 저층 주거지를 소규모로 신속히 정비하기 위해 지정하는 지역(10만m2 미만)으로, 건축규제 완화·국비지원 등의 혜택 부여
** 기초지자체 제안지역: 서울 40곳, 경기 4곳, 인천 4곳, 지방광역시 7곳
ㅇ서울금천‧양천·종로·중구·성동·중랑·강서,경기성남·수원·동두천,인천부평,대전동구, 광주북구등총20곳을선도사업후보지로선정하였다.
□ 향후 이 지역이 관리지역으로 지정되어 공공과 민간에서 다양한 소규모주택정비사업이 추진될 경우 약 1.7만호의 주택 공급이 이루어질 것으로 기대된다.
< 주요 후보지 사례 > | ||
ㅇ (서울 시흥3동) 노후저층 연립주택이 밀집하여 주민의 소규모주택정비사업 추진의지가 높으나, 지역 내 도로가 협소하여 기반시설 정비가 필요한 상황 ⇒ 공공참여형 가로주택 사업지를 중심으로 가로요건을 충족한 인근단지를 연계하여 도로확폭 등 기반시설 정비를 통해 소규모주택정비사업 활성화 유도 ㅇ (경기 수원시) ‘19년 뉴딜사업지에 해당하나, 사업성이 낮은 노후 연립주택의 소규모주택정비사업 추진에 한계가 있어 민간주도의 사업추진이 어려운 상황 ⇒ 관리지역 지정을 통한 용도지역 상향으로 개발밀도 및 사업성 확보와 뉴딜사업과 연계하여 기반시설 정비를 통한 민간주도 정비사업의 활성화 유도 |
□ 주요 후보지에서 추진되는 가로주택정비사업의 사업효과 분석 결과, 관리지역 지정 전 민간추진 사업과 비교할 때, 관리지역으로 지정된 후 용적률 특례, 용도지역 상향을 통해 공급세대가 평균 1.6배로 증가하는 것으로 나타났다.
ㅇ또한, 소규모정비사업의사업성지표인비례율*은분양세대증가에따른사업성개선으로관리지역지정전보다최대35%p만큼향상되어평균119%수준으로분석되었다.
* 비례율 = [ (총사업수입-총사업비용) / 종전자산가액 ]
100
□ 선도사업 후보지로 선정된 지역에는 소규모주택정비 계획, 기반시설 설치 등 세부적인 사항에 대해 지역 주민·기초 지자체와 협의를 거쳐 10월까지 소규모주택정비 관리계획을 마련하도록 지원하고,
ㅇ연내관리지역으로지정될수있도록지정권자인광역지자체와도지속적으로협의해나갈계획이다.
【 소규모주택정비 관리지역 지정 절차 】
선도사업 후보지 발표 | → | 지역 주민, 지자체 협의 | → | 관리계획 수립 및 제안 (공기업·기초 지자체 → 광역 지자체) | → | 주민공람, 지방위원회 심의 | → | 관리지역 지정·고시 (광역지자체) |
4.29 | ~8월 | 10월 | 11~12월 | 12월 |
2.주거재생혁신지구선도사업후보지선정 |
□ 주거재생혁신지구*는 지자체로부터 접수된 총 20곳**의 사업지를 대상으로 입지요건(쇠퇴도·면적 등), 재생 시급성(노후·불량 건축물 비중 등) 및 사업가능성(주거·공공시설 규모 등) 등을 종합적으로 검토 후 총 7곳을 선정하였다.
* 공공주도로 쇠퇴지역(도시재생활성화지역 등) 내 주거취약지를 재생하기 위해 주거·복지·생활편의 등이 집적된 지역거점으로 조성하는 사업
(특례 : 용적률 상향 등 건축규제 완화, 생활SOC 등 공공시설에 국비지원)
** 기초지자체 제안지역: 서울 5곳, 경기 6곳, 인천 5곳, 지방광역시 4곳
ㅇ구체적으로는서울구로구, 경기수원시·안양시, 인천미추홀구·서구및대전대덕구·동구등총7곳이선정되었으며, 계획대로사업이추진된다면약0.37만호의신축주택과함께생활SOC(공영주차장, 도서관등)및공공복지시설(어린이집등)등이쇠퇴도심에공급될예정이다.
< 주요 후보지 사례 > | ||
ㅇ (서울 구로구) 대상지 주변에 국가산단(북측)과 남부순환로(남측)가 위치하여 도시공간구조가 단절되어 개발되지 못한 채 노후화 가속 중 ⇒ 쇠퇴 주거지를 도심형 주거공간으로 탈바꿈하고, 공영주차장·도서관 등의 생활SOC와 창업지원센터 등 공공거점 시설 조성을 통해 지역 재생거점으로 조성 ㅇ (인천 미추홀구) 노후 주거지가 밀집되어 정비가 시급하나 대상지 일부에 무허가 주택이 밀집되어 있어 민간주도의 사업추진이 어려운 상황 ⇒ 쾌적한 주거지 조성과 함께 노인여가복지시설, 복합커뮤니티센터, 주민건강센터 등 복지·주민편의시설을 공급하여 복합형 지역 재생거점으로 조성 |
□ 선도사업 후보지는 건축규제 완화 등의 인·허가 지원과 함께 생활SOC 등 공공시설 설치비용에 대한 국비 지원(최대 250억 원) 및 주택도시기금(도시계정) 출·융자 지원 등의 우대조치가 있을 계획이다.
ㅇ이번에선정된선도사업후보지7곳에대한사업효과분석결과, 용도지역상향또는입지규제최소구역지정등도시계획인센티브를통해민간주도로개발할때대비용적률이평균76%p 상향되어공급세대는평균1.3배로증가하는것으로나타났다.
ㅇ또한, 토지주수익은공급물량증가에따른사업성개선을통해우선공급분양가액이시세대비평균69.8%수준으로예측되었으며,
- 이에따라민간개발대비토지주수익률*도평균13.8%p 만큼향상되는것으로분석되는등주거재생혁신지구사업을통한사업성개선의효과가토지주에게실질적인이익으로돌아갈수있을것으로기대된다.
* 토지주 수익률 = 시세차익(시세–우선분양가액) / 종전자산가액
□ 이번에 선정된 선도사업 후보지는 입지요건, 개발방향 등에 대해 공공시행자, 지자체와 협의를 거쳐 선정하였으며, 향후 지자체 등과 협의하여 조속히 세부 사업계획(안)을 수립할 예정으로,
ㅇ사업계획안에대한주민설명회(6월)등을사전에충분히시행하고, 법개정*시행직후주민동의요건을신속히확보하여연내지구지정이가능토록추진할계획이다.
* 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 개정안 발의(2.23)
□ 한편, 기 발표된 1·2차 선도사업 후보지와 같이 금번 선정된 후보지에 대해서도 소규모주택정비 관리계획 및 주거재생혁신지구 사업계획(안)에 대한 주민 공람공고(관리지역 지정 시점/혁신지구경계 설정 시점) 시 이상․특이거래에 대해 조사하고, 필요 시 국세청에 통보 또는 경찰청에 수사의뢰하는 등 철저히 투기 수요유입을 차단할 계획이다.
참고1 | 소규모주택정비 관리지역 주요 선도사업지 개요 및 조감도(안) |
※ 구체적인 사업계획 수립 과정 등에서 구역경계, 구상(안) 변경가능
1) 서울 금천구 시흥3동 시흥유통산업단지 동측 ㅇ (면적) 79,706㎡ / ㅇ (용도지역) 제1,2종 일반주거 혼합 / ㅇ (노후도) 60.7% 2) 서울시 양천구 목4동 정목초교 인근 ㅇ (면적) 69,104㎡ / ㅇ (용도지역) 제2종 일반주거 / ㅇ (노후도) 56.86% 3) 경기 수원시 세류2동 남수원초교 서측 ㅇ (면적) 96,600㎡ / ㅇ (용도지역) 제1,2종 일반주거 혼합 / ㅇ (노후도) 82.4% |
참고2 | 주거재생혁신지구 주요 선도사업지 개요 및 조감도(안) |
1) 서울 구로구 주거재생 혁신지구 < 위치도 및 개발조감도(안) > 2) 경기 수원시 주거재생 혁신지구 < 위치도 및 개발조감도(안) > |
3) 인천 미추홀구 주거재생혁신지구 < 위치도 및 개발조감도(안) > 4) 대전 대덕구 주거재생혁신지구 < 위치도 및 개발조감도(안) > |
참고3 | 선도사업 후보지 리스트 |
※ 주택공급 규모는 세부계획 수립 및 인허가 과정 등에서 변경될 수 있음
〈 소규모주택정비 관리지역 선도사업 후보지 〉
연번 | 지역 | 위치 | 면적(㎡) | 노후도(%) | 現용도지역 | 공급규모(천호) |
1 | 서울 | 금천구 시흥3동 시흥유통산업단지 동측 | 79,706 | 61 | 1‧2종 | 1.00 |
2 | 금천구 시흥4동 주민센터 인근 | 97,000 | 86 | 1‧2종 | 1.21 | |
3 | 금천구 시흥5동 국립전통예술고 북측 | 95,959 | 89 | 1·2종 | 1.20 | |
4 | 양천구 목4동 정목초교 인근 | 69,104 | 56 | 2종 | 0.86 | |
5 | 종로구 구기동 상명대 북측 | 51,150 | 65 | 1‧2종 | 0.64 | |
6 | 중구 신당5동 신당역 남측 | 97,000 | 80 | 1‧2종 | 1.21 | |
7 | 성동구 마장동 청계천박물관 남측 | 65,800 | 86 | 2·3종 | 0.82 | |
8 | 중랑구 중화1동 중흥초교 동측 | 92,000 | 68 | 2종 | 1.15 | |
9 | 중랑구 면목3‧8동 서일대 서측 | 61,300 | 80 | 2·3종 | 0.77 | |
10 | 중랑구 면목본동 면목역 동측 | 31,558 | 63 | 2‧3종 | 0.39 | |
11 | 강서구 등촌동 등촌초교 남측 | 89,869 | 51 | 1·2·3종 | 1.12 | |
12 | 경기 | 수원시 세류3동 남수원초교 서측 | 96,600 | 82 | 1‧2종 | 1.21 |
13 | 성남시 태평동 성남여중 서측 | 88,361 | 95 | 2종 | 1.10 | |
14 | 성남시 중앙동 단대오거리역 남측 | 73,800 | 78 | 2종 | 0.92 | |
15 | 동두천시 생연동 동두천초교 서측 | 52,000 | 85 | 2종·준주거 | 0.65 | |
16 | 인천 | 부평구 십정동 희망공원 서측 | 84,900 | 70 | 준주거 | 1.06 |
17 | 대전 | 동구 용운동 대동초교 동측 | 29,040 | 87 | 2종 | 0.36 |
18 | 동구 성남동 성남네거리 북서측 | 53,715 | 77 | 2종‧준주거 | 0.67 | |
19 | 동구 용전동 용전초교 인근 | 36,031 | 75 | 1·2종 | 0.45 | |
20 | 광주 | 북구 중흥동 광주역 인근 | 20,300 | 77 | 2종·준주거 | 0.25 |
합 계 | 17.04 |
〈 주거재생혁신지구 선도사업 후보지 〉
연번 | 지역 | 위치 | 면적(㎡) | 노후도(%) | 現용도지역 | 공급규모(천호) |
1 | 서울 | 구로구 가리봉동 가리봉 파출소 북측 | 13,604 | 84.7% | 2종 | 0.37 |
2 | 경기 | 수원시 서둔동 서호초등학교 우측 | 14,089 | 84.1% | 1종 | 0.39 |
3 | 안양시 안양3동 안양예고 동측 | 21,227 | 84.0% | 1종, 2종 | 0.54 | |
4 | 인천 | 미추홀구 숭의2동 용현시장 북측 | 27,874 | 95.2% | 2종 | 0.77 |
5 | 서구 석남동 서부여성회관역 인근 | 19,442 | 96.9% | 1종, 2종 | 0.59 | |
6 | 대전 | 대덕구 읍내동 읍내네거리 인근 | 21,752 | 74.0% | 2종 | 0.58 |
7 | 동구 천동 비학산 남측 | 19,498 | 95.4% | 1종 | 0.46 | |
합 계 | 3.70 |
2. 행정중심복합도시 추가 주택공급 |
□ 행정중심복합도시에는 고밀개발‧용적률 상향‧주택용지 추가 확보 등을 통해 5개 생활권*에서 1.3만호 주택을 추가 공급할 계획이다.
* (대상) 1-1 생활권, 4-2 생활권, 5-1 생활권, 5-2 생활권, 6-1 생활권
ㅇ최근주택가격이큰폭으로상승한행복도시의상황을반영해매매시장안정을위한분양주택9.2천호, 임대차시장안정을위한임대주택3.8천호가공급될예정이다.
* 추가 주택 공급물량은 향후 계획 추진상황 등에 따라 변경 가능
1 용적률 상향 : 약 1.2천호 추가 확보
ㅇ(1-1生) 북측단독주택지의용적률을상향하고, 인근연구용지도주택용지로변경하여8백호(예정)를추가공급한다.
- 이지역은특히분양주택과함께문화‧예술특화가기반이된테라스형통합공공임대주택도함께공급될예정이다.
ㅇ(5-2生)생활권중심에위치한보행특화구역공동주택의용적률을상향하여4백호(예정)를추가공급한다.
< 1-1 生 단독주택지 > | < 5-2 生 공동주택용지 > |
2 주택용지로 용도 변경 : 약 10.3천호 추가 확보
ㅇ(4-2生)BRT변의상업용지에는인근공동캠퍼스‧신개념캠퍼스의대학생들과도시첨단산업단지의청년근로자들이거주할수있는도시형생활주택1천4백호(예정)를공급한다.
- 또한, 연구‧주거기능이어우러진신개념캠퍼스의복합개발을위해대학용지일부를주거용지로전환, 4천9백호(예정)를공급한다.
< 4-2 生 BRT‧대학용지 > |
ㅇ(5-1生) 저류지인근유보지를주택용지로변경, 8백호(예정)를공급한다.
- 이지역은탄소중립시대를선도하는3차제로에너지하우스*로조성하여공급될예정이다.
* 제로에너지하우스 1차 : 1-1生 B12 (60세대), 2차 : 1-1生B10‧B11(78세대)
< 5-1 生 유보지 > |
ㅇ(6-1生) 산업업무용지‧연구시설용지지역중일부를주거용지로변경하여, 해당지역내산업‧연구시설의배후주거지로기능할수있도록3천2백호(예정)를공급한다.
< 6-1 生 산업‧연구시설용지 > |
3 고밀 개발 : 약 1.5천호 추가 공급
ㅇ(6-1生) 생활권북측에위치한오송역에서행복도시로진입하는지역의상업용지를주상복합등으로고밀개발하여관문역할의랜드마크로1.5천호(예정)를공급한다.
< 6-1 生 고밀개발 > |
3. 지방 신규 공공택지 추진방안 |
□ 지방 신규 공공택지는 울산선바위(1.5만호), 대전상서(0.3만호) 등 중소규모 택지 2곳에 총 1.8만호를 추진한다.
구분 | 울산선바위 | 대전상서 |
면적 | 183만㎡ | 26만㎡ |
호수 | 1.5만호 | 0.3만호 |
1.울산선바위(183만㎡,1.5만호) |
* 지구계획 수립 과정에서 변경 가능
□울산선바위지구는동해고속도로, 국도24호선등과인접하여교통요건이양호한지역으로183만㎡규모에1.5만호를공급하게된다.
□ 인근 울산과학기술원, 울산대학교 등과 연계하여 지역산업 종사자를 위한 주거단지를 조성하고, 자족용지를 통해 산·학·연 클러스터를 구축하여 지역경제를 활성화할 수 있도록 추진할 계획이다.
ㅇ또한, 태화강, 무학산, 선바위공원등주변생태환경과조화되는42만㎡규모(전체면적의23%)의공원·녹지조성을통하여자연친화적인주거환경을조성할예정이다.
ㅇ아울러, 국도24호선확장, 우회도로신설, 두동로확장, 범서교차로개선등교통대책을통해사업지구및인근지역교통여건을개선할계획이다.
* 개발구상 및 교통대책은 지구계획 수립 등 추진과정에서 변경 가능
2.대전상서(26만㎡,0.3만호) |
* 지구계획 수립 과정에서 변경 가능
□ 대전상서 지구는 경부고속도로 신탄진IC 등과 인접한 26만㎡ 규모의 소규모 택지로 3천호의 주택을 공급하게 된다.
□ 인근에 위치한 대덕산업단지, 평촌중소기업단지 등의 종사자를 위한 양질의 직주근접형 주거단지를 조성할 계획이다.
ㅇ기존상서행복주택과연계하여산업단지형행복타운을구축하고, 입주민·근로자를위한생활SOC 확충등을통해구도심활성화도도모할예정이다.
□ (토지거래 허가구역) 금번 발표한 신규 공공택지의 지구 內, 소재 洞 지역 등 주변지역은 토지거래 허가구역으로 지정하여 투기성 토지거래 등을 사전에 차단한다.
* 일정 면적을 초과하는 토지를 취득하고자 할 경우에는 사전에 토지이용목적을 명시하여 관할 시·군·구청장의 허가 必
ㅇ또한, 주민공람즉시개발행위제한이적용되어사업지구내
건축물의 건축, 공작물 설치, 토질 형질변경, 토지의 분합·합병, 식재 등의 행위가 제한된다.
□ (추진일정) 이번에 발표한 지구들은 주민공람, 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 ’22년 상반기까지 지구지정을 완료 하고, ’23년 지구계획 수립 등을 거쳐 ’25년부터 순차적으로 입주자 모집에 착수할 계획이다.
3.투기의혹사전검증및향후추진계획 |
□ (사전조사 결과) 정부는 2.4대책을 통해 신규 공공택지 25만호 공급계획을 발표하고 지난 2월 10.1만호를 확정하여 발표하였다.
ㅇ광명시흥등입지발표(2.24)후LH 직원의투기의혹이제기되었고, 투기근절대책(3.29)에서후보지에대한토지거래등에대한이상동향을조사하여발표하기로하였다.
ㅇ이에따라, 잔여15만호공급이가능한후보지를모두발굴해지자체협의를진행하면서사전조사를추진했으며, 특정시점에거래량, 외지인·지분거래비중등이과도하게높아지는정황이확인되었다.
- 몇몇후보지는해당지역내5년간월평균거래량대비반기·분기별월평균거래량이2~4배증가하였고,외지인거래도일부후보지는전체거래의절반에달하기도하였다.
- 전체거래중지분거래비중의경우일부후보지는시기에따라80% 이상수준까지높아지는등시·도평균지분거래비중을상회했다.
ㅇ아울러, 가격동향(지가)을조사한결과인근지역대비1.5배이상지가변동률이높은후보지가일부확인되어투자심리ㆍ수요가집중된것으로예상되었다.
ㅇ국토부ㆍLH 全 직원에대한후보지내토지소유여부도확인했으며, 투기가의심되는사례는없었다.(상속 3건, 20년 이상 장기보유 1건 등 총 4건)
□ (수사요청 및 실거래 정밀조사) 정부는 후보지 내 투기 가능성이 일부 확인된 상황에서, 조속한 발표보다는 철저한 조사를 통한 위법성 투기행위 색출이 선행될 필요가 있다고 판단하였고,
ㅇ거래동향조사결과에기반하여금번에발표하는2개후보지외나머지후보지를중심으로경찰에수사를요청하고, 부동산거래분석기획단에서실거래정밀조사에착수할계획이다.
- 현재경찰은불법투기등에대한전방위적인수사를진행중이며,이번에검토된후보지에대해서도수사에즉시착수하여불법투기행위를색출할예정이다.
-동시에국토부는실거래조사에착수하여미성년자‧법인‧외지인투기성거래, 지분쪼개기거래등의이상거래를선별하고, 이상거래에대한소명절차*등을거쳐「부동산거래신고법」, 세제관련법령, 대출규정등위반여부를확인하여엄정조치**할계획이다.
*계약금·잔금 입출금내역 등 대금지급 증빙, 금융거래확인서 등 자금조달 증빙 등
** 「거래신고법」 위반 의심 → 지자체, 탈세 의심 → 국세청, 대출규정 위반 의심 → 금융위 등
ㅇ아울러『부동산투기근절및재발방지대책』(3.29)에따른후속입법조치등제도적장치가완비되면예방·적발·처벌·환수全 단계에대한투기근절이가능해진다.
- 비공개·내부정보를이용한투기행위등중대한시장교란행위에대해서는부당이득액에비례하여가중처벌되고, 부당이득액의3~5배를환수하는등강력하게처벌된다.
- 또한, 투기혐의가확인된경우투기유형에따라농업손실보상, 이주보상등에서제외되고, 투기목적취득농지는처분명령을즉시부과되는등엄정한조치가시행된다.
- 아울러단기보유토지의양도소득세중과세율인상*, 비사업용토지(개인·법인)의양도소득세강화**, 협의양도택지택지등에대한토지소유기간별차등보상등을통해투기적토지거래에대한기대이익이발생하지않도록조치된다.
* (1년 미만 보유토지) 현행 50% → 70%, (2년 미만 보유토지) 현행 40% → 60%
** 비사업용 토지 양도 시 기본세율(6∼45%)에 가산되는 중과세율 인상(+10 → +20%p)
□ (신규 공공택지 추진계획) 실거래 조사 등이 완료되는 대로 2.4대책에 따른 신규 공공택지 25만호 중 나머지 13.1만호 공급도 목표대로 추진한다.
ㅇ투기정황이있는후보지에대한경찰수사와실거래정밀조사를조속히완료하고,투기근절을위한법령개정이완료된직후신규공공택지를공개할계획이다.
□ 국토교통부 김수상 주택토지실장은 “2.4대책의 선도사업 후보지가 연내 본격화 될 수 있도록 정부지원을 집중하여 속도감 있게 추진하고, 행복도시 추가공급, 지방 신규 공공택지 추진 등도 지방 주택시장 안정을 위해 차질 없이 추진해나가겠다.”면서,
ㅇ“아울러지난3월발표한투기근절대책후속조치의조속한추진으로근본적투기억제장치를마련하고부동산투기·부패를발본색원하여중장기적으로신규공공택지공급의선순환구조를만들겠다.”고밝혔다.
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