[4ㆍ1부동산대책Q&A]초소형 주택ㆍ다른 주택지분 있으면 1주택자 양도세 면제 혜택 없다.

[빙고 강은주]

초소형 주택ㆍ다른 주택지분 있으면 1주택자 양도세 면제 혜택 없다.

4ㆍ1부동산대책 세부 내용 Q&A

4·1 부동산종합대책에 포함된 세제 혜택 후속 조치가 거의 마무리됐다. 오락가락하던 생애 최초 주택의 취득세 면제 소급일을 4월 1일로 하기로 여야간 의견이 모아진 가운데 국회 안전행정위원회는 29일 전체회의를 열고 이 문제를 매듭지을 계획이다.

그런데 4·1 대책의 세제 혜택은 어느 때보다 요건이 까다로워 집을 사는 사람(매수자)은 물론 집을 파는 사람(매도자)도 주의해야 할 점이 많다. 혜택 여부를 잘 살피지 않았다가 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 4·1 대책 세금 혜택과 관련한 주의점과 궁금증을 살펴봤다.

-생애 최초 주택 구입자의 취득세 면제와 양도세 면제 기준일은?

“취득세는 지난 1일(예정)부터, 양도세는 22일부터 소급 적용된다. 적용 기준도 다르다. 취득세는 취득을 기준으로 한다. 취득일은 집값을 모두 지불한 날(완납일)이나 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이다. 대개는 값을 모두 치르고 소유권 이전 등기를 접수하므로 완납일이 취득일이 된다. 양도세 기준은 계약일이다. 22일 이후 계약했다면 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다.

그런데 1일 이후 취득해 취득세를 이미 냈더라도 생애 첫 주택 구입자는 세금을 전액 돌려 받을 수 있다.

취득·양도세 감면은 한시적인 제도여서 연말까지만 적용된다는 점을 명심해야 한다.”

-계약일은 10일이지만 계약금 완납일은 22일 이후다. 이런 경우 양도세 혜택은?

“가령 경기도 화성시 동탄2신도시에서 최근 분양된 반도유보라 아이비파크 아파트의 계약일(1차 계약금 납부일)은 8~10일이지만 계약금 완납일(2차 계약금 납부일)은 다음달 9일이다. 양도세 수혜 대상이 되는지 헷갈리는데 정부가 현재 검토 중이다. 계약금 완납일이 계약일이라는 법원 판례가 있지만 이와 별개로 정부가 따로 기준을 제시할 가능성이 있다.”

-세제 혜택이 주어지는 6억원이란 가격의 기준은?

“계약서에 쓰인 실거래가격이다. 이 때문에 실제 거래가격이 6억원이 넘는 집을 계약서에는 6억원 이하로 적는 경우도 생길 것으로 예상되는데 적발되면 세제 혜택을 받을 수 없으니 주의해야 한다.”

생애 첫 주택 대출 완화 아직 시행 안돼

-생애 최초 주택 구입자에 대한 금융 규제가 완화됐다고 하지만 실제 대출금은 기존과 차이가 없는데?

“아직 후속 절차가 마무리되지 않아 은행권이 금융 규제 완화를 적용하지 못해서다. 주택담보인정비율(LTV)을 완화(60%→70%)하려면 ‘규정 변경 공고’라는 행정절차를 밟아야 하는데 절차상 6월은 돼야 시행될 수 있다. 따라서 집값의 70%까지 대출을 받으려면 6월 이후에 구입해야 한다. 다만 총부채상환비율(DTI) 한시 배제는 행정절차가 필요 없어 이미 시행에 들어갔다.”

-양도세 관련 1가구 1주택에 대한 기준?

“배우자 등 세대원이 갖고 있는 주택이 한 채인 경우를 말한다. 아파트 청약 때나 세법에서 초소형 주택 등은 주택 수 산정에서 제외되기도 한다. 하지만 4·1 대책의 양도세 기준에서는 무조건 집이 한 채인 경우만 인정된다. 아무리 작은 집이나 다른 주택 지분을 갖고 있으면 해당이 안 된다. 특히 1주택이더라도 보유한 지 2년 이상 돼야 한다. 1가구 1주택자라도 보유 기간이 2년 미만인 집이라면 양도세 혜택을 볼 수 없다.

다만 예외적으로 일시적 2주택자(종전 주택을 팔기 전에 신규 주택을 취득한 경우)의 종전 주택(2년 이상 보유)에 대해선 양도세가 면제된다.”

-1가구 1주택자라는 사실을 어떻게 확인할 수 있나?

“집을 파는 사람이 시·군·구청을 통해 확인서를 신청하면 국토교통부에서 1가구 1주택자라는 임시 확인서를 발급해준다. 매도자와 부동산 중개업소를 믿고 우선 계약하는 경우라면 계약서에 ‘양도세 면제 대상 주택이 아니라면 계약을 해지할 수 있다’는 특약사항을 넣어 두는 게 안전하다.”

중앙일보조인스랜드 황정일기자

http://news.joinsland.com/total/view.asp?pno=109498

[꽃향기]

유익한 정보네요..감사합니다^^