스크랩 구리 뉴타운

[알프]

뉴타운! “드림” 인가 “독”인가? [기획(상)]

(상) 뉴타운 광풍에 구리 전체가 “휘청”

오민석

매물도 없고 매수도 없는 “부동산 공황” 

자고나면 “억..억” 백지가격도 나돌아. 

 
지난 5.31 선거를 기점으로 박영순 구리시장과 김문수 경기도지사의 명품도시건설공약과 당선 후 유력 경제신문과의 언론 인터뷰 후 구리시의 땅값이 하늘 높은 줄 모르고 뛰어오르고 있다.

소위말해 자고나니 몇 억이 올라있더라는 말이 공공연하게 나돌고 있고 한 채라도 집을 가진 사람은 수억대 부자가 돼버렸다.

매물로 나와 있던 집이 자취를 감췄고 웃돈을 주고도 살수 없을뿐더러 아예 부동산에는 평수와 위치만 있을 뿐 가격이 없는 백지가격(?) 매물이 나올 정도다.

이런 가운데 지난 7월 1일 도시재정비 촉진을 위한 특별법 (일명 도촉법)이 만들어지면서 명품도시 건설은 탄력을 받게 됐고 구리시는 투자가들의 사냥터가 되버렸다.
 

▲구리시 뉴타운 시범지구로 1차 선정된 수택동.. 고삐풀린 땅값이 하늘높은줄 모르고 치솟고 있다.     © 오민석

요즘 구리시에서는 크라이슬러. BMW. 벤츠 등 수억씩 가는 명품차량들에 삼삼오오 짝을 지은 기획부동산 업자와 젊어진 복부인들의 차량들이 눈에 띄게 많아졌다.

이들은 아예 모텔에 진을 치고 집과 땅이 나오는 대로 싹쓸이 하고 있으며 먹이 감을 찾아 구리시 구석구석을 헤집고 있다. 어느 날 뉴타운 광풍에 휩쓸려 부동산 공황에 이른 구리시 뉴타운에 대해 현 상황과 앞으로의 진행과정 .문제점에 대해 기획 취재 했다.     


서울의 뉴타운과 너무 다른 구리시의 뉴타운.  


2006년 7월 1일 서울의 뉴타운법과는 차이가 있는 도시재정비 촉진을 위한 특별법(일명 도촉법)이 만들어져 구 도심지 재개발사업에 촉매제가 됨에 따라 경기도의 명품도시 개발이 탄력을 받았다. 경기도는 당초 “경기도내 명품도시 4곳 개발”의 도지사 공약을 바꿔 “뉴타운 시범지구 2곳을 선정 운영해보고 확대 한다”방침을 발표했고 이때부터 명품도시는 뉴타운도시로 명칭이 은근 슬쩍 바뀌었다.

구리시는 경기도의 뉴타운 시범사업에 수택1. 2동과 인창동을 시범지구로 승인을 신청했고 도내 9개 시.군 10개 지구에서 신청 했다. 경기도는 이들 모두를 1차 뉴타운 시범지구로 선정 했다.

경기도가 시범지구 2곳의 방침을 바꿔 1차 시범지역을 늘린 것은 시범사업지구 선정에서 탈락한 지역 주민들이 형평성 시비 문제를 제기 할 경우 마땅한 대응책이 없다는 것이 가장 큰 이유며 주민들의 열망인 낙후된 주거 환경개선을 경기도가 행정적으로 뒷받침 할 수 있다는 것이 가장 큰 이유가 될 수 있다.

그러나 이면에는 뉴타운으로 선정될 가능성이 있거나 시범지구로 준비를 했던 지자체의 정보들이 소위 투기꾼들에게 흘러나가 이미 시범지구로 거론됐던 지역의 집. 땅값이 크게 상승 시범지구에서 탈락했을 때 그 파장을 감당할 수 없었던 이유도 있다.

 

▲뉴타운 발표후 부동산 공황상태로 매물과 매수가 자취를 감추었다.. 심지어 금액이 정해지지 않은 백지가격이 나올 정도다.     © 오민석

실제 뉴타운 1차 시범지구로 선정된 남양주 덕소지구는 뉴타운에서 이 지역에서  탈락하자 주민들이 집단행동에 들어갔으며 해당 지자체와 도는 큰 곤혹을 치른 후에 뒤늦게 시범지구에 덕소지구를 포함 시켰다.

경기도는 뉴타운건립을 위해 “2007년 경기도 예산(안)에 도시재정비촉진 계획 수립을 위한 뉴타운전략계획 연구용역”예산으로 총 103억을 편성 했다.

경기도는 또, 뉴타운 사업추진에 대한 방향 설정을 위해 전문가로 구성된 자문단의 자문을 통해 재정비 촉진조례 및 특별회계 조례 제정, 도시재정비 위원회 구성, 뉴타운 사업 관련 해당 지자체 의 공무원 워크샵 등 뉴타운 사업 추진을 위해 끈임 없는 노력도 해 왔다.

그러나 경기도는 간과하지 못한 것이 있다. 경기도가 “뉴타운” 용어를 사용하면서 경기도민들은 뉴타운 하면 서울의 은평. 길음 등의 뉴타운을 생각하고 있다.

서울의 뉴타운과 경기도의 뉴타운은 다르고 엄연한 차이가 있다. 큰 차이 한 둘만 말하자면 서울의 뉴타운은 서울시 균형발전지원에 관한 조례에 의해 운영된 것으로 지구의 규모제한이 없으며 법적지원 없이 행정적 지원에 따라 순수하게 지자체장의 의지만으로도 가능하다.

또한 정비구역지정과 정비계획결정에 있어 뉴타운 계획 확정 후 주민들에 의해 지정 및 결정되며 개발 이익환수도 별도 규정 없이 기반시설 부담만으로 가능하며 임대 주택 17%만 건립하면 된다.

그러나 경기도의 뉴타운은 도시재정비촉진을 위한 특별법으로 국가에서 부동산 안정과 구도심의 난개발을 막기 위한 정책적으로 입안된 법에 의해 운영되는 법적지원을 받는 재개발 제도로 서울의 뉴타운의 장. 단점을 보완해 만든 법이다.

경기도의 뉴타운은 우선 지구의 규모가 구도심 50만과 중심지 20만 평방제곱미터로 규정이 있으며 뉴타운시범지구로 지정되면 경기도와 해당 지자체의 부동산 투기 억제를 위한 강한 규제를 받게 된다.
 

▲땅값과 지가 상승은 고스란이 주민들의 부담으로 돌아간다. 사업이 지연되고 심지어는 사업을 진행 할수도 없게 된다. 뉴타운 지역 주민들 부자 됐다고 좋아할일이 아니다.     © 오민석

또, 일부 공영개발에 의해 뉴타운 된 서울과는 다르게 경기도는 원칙적으로 개발주체를 지자체장은 계획수립과 도시기반시설설치만 하고 민간(조합. 주민)이 계획을 세워 건립하도록 해 대한주택공사나 토지개발공사 지방공사가 참여하더라도 일부분만 가능할 뿐 토지를 일괄 매입하는 공영개발 방식이 아니다.

더욱이 토지와 관련 도시개발촉진특별법(일명 도촉법)에서는 충고완화. 용적률에 따른 인센티브를 받기위해서는 땅 소유자들(주민)이 도시기반시설(도로. 학교. 복지. 문화시설)에 따른 땅과 비용일부를 부담해야 하며 건축규제완화로 증가하는 용적률의 50%이상 임대주택으로 해야 한다.


구리시 땅값 왜? 고삐 풀렸나..

뉴타운 광풍은 한동안 식지 않는다. 경기도가 투기 예방을 위해 뉴타운 시범지구 지정과 함께 토지거래 허가구역으로 제한을 하긴 했지만 이미 부동산 업계에선 큰손들에 의해 시범지구의 땅과 집이 60-70% 이상 넘어간 것으로 점하고 있다.

그럼에도 불구 매물이 나오지 않는 것은 광역개발 시범지구로 지정만 됐을 뿐 정확한 구역이 확정 되지 않은 상태는 버블현상에 의한 거품으로 볼 수가 있지만 지경이 정확하게 고시되면 땅. 집값이 또, 한차례 폭등할 것으로 분석하고 있기 때문이다.

고삐 풀린 땅값과 치솟는 집값에 구리시는 궁여지책으로 반상회보를 통해 뉴타운사업은 주민이 그 중심이 되고 공공이 지원하는 사업으로 뉴타운 재개발 예정지역의 부동산 가격상승과 개발초기의 부작용은 보상가 증대로 사업의 장기화 또는 사업추진이 어려워 질수 있다는 내용을 게재 했다.

그러나 고삐 풀려 상승한 집값은 뛰려고만 하지 안정되지 않고 있어 집 없는 서민들의 설움만 커가고 있고 극한 양극화로 현 시정을 향한 불만으로 표출되고 있다.

서울 곳곳에서도 뉴타운이 시행되면서 90%에 이르는 원주민들이 다시입주하지 못하고 쫓겨 갔다. 구리시가 수도권의 중심도시로 부상하고 살기 쾌적한 친환경도시로 거듭나느냐의 성패는 지금 광풍에 휘청이는 뉴타운의 성공여부다.
 

▲뉴타운.. 성공이냐? 실패냐? 구리시의 미래도 달려있다. 그러나 그만큼 난관도 크다. 주민과 지자체가 협력하지 않으면 "드림"이 아닌 "독"이 될수도 있다.     © 오민석

하나 이미 투기꾼에 의해 투기장이 돼버린 구리시를 볼 때 뉴타운의 청사진은 독이 될지 악이 될지 미래가 불투명하다.

구리시의 뉴타운 성공여부는 투기를 조장하는 개발업자와 기획부동산의 밀려드는 광풍을 어떻게 차단해야 할 것이냐며 땅. 집값이 올라간다고 마냥 박수만 치고 있는 선량한 시민들의 무지를 어떻게 깨워줄 것이냐가 관건이다.

[늘푸른]

우리 원당뉴타운과는 ....조금 서글프기도 하고, 한편으로는 부럽기도 하군요.

[부산 갈매기]

우리 원당도 이슈화 되어야 하는데... 결코 어떤 뉴타운지구보다 뒤지지 않는데 말입니다. 웰케 조용한지................

[happysong]

고양시 추진 동력....너무 약한거 아닐까여???