(현장조사) 첫 상가 임장을 가보다

[바키]

안녕하세요

대전 초급1기 바키입니다

약 한달전쯤에 다녀온 첫 상가임장기를 들려드릴게요

저는 아파트보다 상가나 다세대에 관심이 많은데요

이 물건을 조사하던 당시엔 굿옥션에서 제가 사는 전주지역만 유료티켓을 끊고 보고 있던 터라

전주에 있는 상가 매물을 유심히 봤던 기억이 있네요

전주엔 상가 매물 자체가 많이 없었는데 이 물건은 유찰이 몇 번 돼서 최저가가 많이 떨어졌기 때문에 관심이 생겨 조사해 봤습니다

같은 건물에서 여러건이 동시(202호 203호)에 나온 케이스입니다

두 물건 다 평수가 꽤 크구요. 현재는 공실입니다

(위의 사진은 네이버 지도 로드뷰...)

해당 물건이 나온(202호 203호) 2층을 보면 도로쪽을 바라보고 크게 한의원이 입점해 있습니다.

뭔가 병원도 있고 학원도 있고 사진으로는 괜찮아 보였습니다

이 동네는 전주 외곽에 위치한 작은동네이고 주위에 학교는 초등학교 하나 뿐입니다.

손품을 팔았을 때 해당 상가의 위치를 보니 건물 뒤편과 옆편에 위치해 있었습니다(앞면은 한의원이 있고..)

실제로 앞면이 아닌 곳에 위치하였을 때 간판이 눈에 띌 지 사람들이 방문할만 한지 확인해 보고 싶었습니다

상가 임장은 처음이라 긴장하며 방문했는데

우선, 큰 분할상가인 만큼 주차공간은 넉넉했습니다. 건물 뒤편과 건물 안쪽으로도 있었고요

그리고 우편함을 확인하고 엘레베이터를 타봤습니다

사진을 보시면 아시는 것처럼 건물 관리가 잘 안되고 있는 느낌이 들었습니다

엘레베이터가 너무 지저분했고, 청소도 잘 안되어 있더라구요

4층이 공실이었고, 1층도 공실이 여러곳, 2층도 한의원을 뺀 나머지는 다 공실이며 경매 진행중..

막상 겉에서 보는 것과 달리 안으로 들어와보니 신축 건물임에도 불구하고

청결하지 못하였고 조금 무섭기까지 했습니다

아래 사진들은 2층인데요

한의원 영업시간이 아닌 토요일 오후라 그런지

2층은 썰렁하고 어둡더라구요

해당 202호 203호는 꽤 커 보였고, 하나는 한의원 창고로 쓰이는 것 같았습니다

심지어 203호는 건물 아예 뒷편을 바라보는 쪽에 위치하여서

간판을 단다고 해도 가시성이 너무 떨어질 것 같았습니다

아래 그림을 보시면 한의원은 대로편쪽을 바라보고, 다나약국 사이의 골목길쪽으로도 눈에 띌 수 있습니다

코너까지 활용하여 쭈욱 크게 간판을 달았더라구요

202호는 골목길 쪽을 바라보기 때문에 가시성이 한의원에 비해 떨어집니다

그리고 202호 바로 밑에 있는 1층 상가도 공실이었구요

심지어 203호는 아예 건물 뒷편에 위치해있습니다

건물 아래는 주차장이고요

들어올 수 있는 업체는 한정적일 것 같네요

또한, 로드뷰와 유료경매 사이트 사진에 있었던 1층 핸드폰 통신사(코너자리)는 현재 공실이었고,

같이 임장간 남편 말에 의하면 전에 같이 동호회 했던 형님이 그 통신사 자리에서

가맥집을 했었다 하네요

그리고 그 자리에 최근까지 있었던 통신사 대리점도 빠진 걸 보니 1층 코너자리도 공실률이 높아 보였습니다

이 물건을 손품을 팔다보니 107호 상가도 2014년에 경매가 진행되어 낙찰이 되었더라구요

그 때 당시의 유료경매지 사진을 보니 현재도 있는 1층 편의점 빼고는 1층 가게들이 다 바뀌어 있었습니다

주변에 편의점은 안 보여서 편의점은 유지가 되는 것 같았습니다

음.. 왜 공실도 많고 임차인들도 자주 바뀔까? 옆 건물은 괜찮아 보이는데..

우선 저희 초보들이 나름대로 분석한 결과

아래 그림과 같이 해당 물건 뒷편으로 있는 아파트 단지 2개의 주민들이

버스정류장과 마트를 오고 가고 할 때 굳이 해당물건 쪽으로 도로를 건너지 않고

약국쪽에서 바로 꺾어 들어가는 게 보였습니다

그리고 아래 사진상의 해당물건 왼쪽으로는 이 동네가 끝나는 부분이라

(갑자기 도로가 좁아지면서 가로수길?이 시작됩니다)

왼쪽으로 이동하는 사람이 오른쪽으로 이동하는 사람보다 적을 것 같았습니다

왼쪽길로 나가면 다른 동네로 이어진 게 아니라 전주 외곽으로 이어집니다

큰 건물도 해당 건물 왼편으로는 없습니다.

그리고 아파트 단지마다 근린상가가 있고

큰 도로까지 건너서 이용할 수 있는 배후세대가 부족한 것 같았습니다

그래서 공실이 많은가.. 라고 초보들 나름대로 결론을 내린 물건이었네요 ㅎㅎ

경매로 나온 상가가 공실이라면 경매때문에 임차인이 없는건지

아니면 공실률이 높은 이유가 따로 있는 건지 많이 고민해보고 상가는 입찰을 해야할 것 같네요

이 물건을 고수분들의 눈으로 봤으면 또 어떤 평가가 내려질지도 궁금하구요

읽어주셔서 감사합니다~^^

[룩스]

우왕~현장을 함께 본듯 생생한 임장기네요 잘 되시길 바랄께요~^^

[바키]

감사합니다 룩스님~ 화이팅합시다~!^^

[대규(7기)]

소중한 경험담 감사합니다.

[바키]

읽어주셔서 감사합니다^^

[즐겁게살자(제니퍼)]

전주 상가 임장기 잘 봤습니다.^^
감사합니다.

[바키]

안녕하세요 제니퍼님~ 읽어주셔서 감사합니다~^^

[월일억]

전주내요..딱봐도 ㅎㅎ

[바키]

네 딱봐도 전주죠? ㅎㅎ 전주분이신가요?

[월일억]

서울살아욯ㅎㅎ

[AHnold]

주변 아파트단지만 반대쪽에 또 생긴다면 정말 최고의 상가일꺼 같은데....한동안은 그럴일이 없겠죠?

[바키]

이미 반대쪽에도 있는데 아파트 세대가 크지 않아서요
반대편 아파트들이 도로쪽에 바로 붙어있지 않고 좀 안쪽에 있어요
반대편쪽으로도 상가들이 있어서 굳이 큰 길 건너 이 물건쪽으론 잘 안 오는 것 같더라구요
상가는 아파트보다 어렵네용 ㅜㅜ

[AHnold]

상가야말로 살아있는.생물같아요 ㅎㅎ

[세아]

생생한 임장기 감사합니다~ 많은 도움이 되네요^^ 곧 상가 낙찰 되실 것 같네요~

[바키]

덕담 감사드립니다~^^ 상가 낙찰! 이루고 싶네요:)

[용기♪]

바키님~ 상가임장후기 잘읽었습니다~
읽다보니 제가 어렸을적에 많이 다니던길이라 놀랐네요~ ㅎ좋은빵만들기 말고는 상가가 많이 바뀌는것 같더라구요~생생한의원은 들어온지 5년이상 된것같구요~
부지런히 임장하시고 공부하시니 곧 낙찰받으실것 같아요^^

[바키]

용기님 안녕하세요^^
우와 정말요~? 신기하네요 ㅎㅎ
저는 고등학교를 바로 옆 동산동에서 다녀서 동산동은 친숙한데 반월동은 이번 임장 때 처음 가봤거든요~
용기님은 아주 구체적으로 잘 알고 계시네요^^
용기님 부부도 부지런히 입찰다니시니까 금방 낙찰 받으실 거예요
화이팅해요 우리:)

[페라리차주]

이것밖에 못해??!! ㅋ

[바키]

아놔 집앞이니 밥이나 차려놓으소~~~

[함께걷기]

상가 임장기 잘 보고 갑니다.
아파트나 빌라 임장하고는 많이 다른것 같네요!
여러가지 분석도 잘 보고 공부하고 갑니다.^^

[바키]

상가는 특히나 매 임장마다 새로운 공부를 하는 것 같아요^^
알면서도 모르겠는 상가예요~~ㅠㅠ ㅎㅎ

[임사원]

역시 실제로 가보는 것보다 정확한건 없는거 같습니다! 잘보고 갑니다~

[바키]

맞아요~ 지도와 로드뷰와는 또 다르더라구요
직접 확인이 꼭 필요한 것 같아요^^

[밸크리]

지도로 대충 보니까.. 주변이 3천세대 정도 되서 유효수요가 완전 없는 편은 아닌거 같고, 상가도 공급이 많이 된 편은 아니어서.., 임대가 어느 정도 될 입지인거 같은데, 은근 공실이 많네요.

제가 내릴 수 있는 추측은(전주를 안 살아봐서), 주변 아파트 단지들이 잘 사는 사람들이 아닌, 좀 형편이 어려운 사람들이라, 소비할 수 있는 좀 작지 않나 정도로만 추측이 됩니다.

[바키]

네 맞아요 여긴 외곽에 있는곳인데(오래 전부터 있던) 주변에 학교는 초등학교 뿐이라 나이 드신 분들이 많을 거예요
그래서 소비도 크게 안하실 것 같구요

밸크리님 댓글로 더욱 공부가 되네요 감사합니다^^

[라이커]

소중한 임장기 잘 보고 갑니다~
전문가 분들은 어떤 평가를 내리실지 무척 궁금하네요~

[바키]

네 맞아요~ 내 눈으로 보는게 그분들 눈에도 똑같아 보이는지
내가 하고 있는게 맞는건지 궁금하네요 ㅎㅎ

[신몰]

소중한 임장후기 감사합니다~ ^^

[바키]

좋은 밤 되세요:)

[골드퀸]

바키님^^ 잘 읽었습니다. 자세하게 꼼꼼히 분석하셨네요~ 맘에 드는 상가 낙찰 받으시길 바래요~ 화이팅!

[바키]

골드퀸님 안녕하세요~! 저도 같은 상가초급4기입니다^^ 같이 열심히 해서 올해 꼭 상가 낙찰 받아용~~^^

[김팽]

소중한 임장후기 감사 드립니다.

[바키]

읽어주셔서 감사합니다^^

[마리아빠(대전 초급 1기)]

임장 후기 잘봤습니다..저도 나중에 임장갈때 많은 도움이 될듯 합니다..꼭 좋은 상가 낙찰 받으시길 바래요.

[바키]

마리아빠님도 좋은 상가 꼭 낙찰 받으시길 바랍니다^^

[경자꿈]

상가임장기 잘 읽었습니다.
감사합니다~~

[바키]

읽어주셔서 감사합니다^^

[발도제]

임장후기 잘보았습니다.
조만간 좋은 상가 낙찰후기 기대하겠습니다 ^^

[바키]

얼른 낙찰받아서 상가 낙찰 후기 쓰고 싶네요^^
같이화이팅 합시다!

[사랑공주]

잘 읽었습니다
꼭 좋은 물건 낙찰받으실꺼예요
낙찰후기 기대하겠습니다

[바키]

넵! 좋은 상가 낙찰 받길 기원합니다 ㅎㅎ
같이 으쌰으쌰 합시다^^

[사랑공주]

네 화이팅하시게요

[제갈길(초14,뉴케1,상초4)]

앗! 바키님,,,,이미 상가 임장을 많이 다니시고 계셨군요?? ㅎㅎ 멋지십니다~~~^^
주말 수업때 뵈영~~~^^

[바키]

제갈길님 답글이 늦어졌습니다^^;
상가 초급반은 끝났지만 또 다른 곳에서 만나길 바래봅니다
앞으로도 성투하세요~~~~^^

[써니짱^^]

전주시네요~ 저도 전주에사는데 이제막 경매란걸 알게되어 카페글들읽고 책읽고 대전강의오픈하기만 기다리는 일인입니다^^ 같은 전주라 너무반가워요~~

[바키]

전주시라니 반갑습니다~^^
대전초급반 들었던게 엊그제같은데요! 제가 예전에 강의 기다리면서 기대했던 마음, 지금 느끼실 거라 생각합니다~^^ 반갑고 성투하시길 바랍니다~!

[써니짱^^]

네~감사합니다^^ 기회가 된다면 나중에 같은강의들으면서 뵙길 바래요~^^

[부자인걸]

상가 를 임장하는데 있어서는 정말 많은 부분들을 고려해야함을 한번더 느꼈습니다 ㅎㅎ
앞으로더 분발해야겠어요 ㅎㅎ

[빵세]

저도 상가에 관심이 있는데 좋은 임장기를 써주셨네요 감사합니다 잘 읽고가요!