네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹
추천(893) 댓글 수정 삭제 2018.07.14 04:25:31
글쓴이 태양은 가득히
중략
5.
이상, 중층 재건축의 분담금 폭탄 등 위험은 불가피한 현실이니, 재건축, 재개발 초기의 추진위, 조합, 시공사의 달콤한 이바구, 사탕발림에 현혹되지 말아야 할 것이다. 이왕 쓴 김에 삼익 타워와 유사한 대연 비치의 분담금 사례를 들어보자.
2013년경 대연 비치 조합설립 당시의 피티 자료에 따른다면, 일반 분양가를 평당 1100~1300만 원대로 예상하고도 전용면적 25평이 동일한 25평을 받기 위한 예상 추가 분담금은 1억 2천만 원 내외였었다. 2016년 대연 비치 전용 25평 최고 실거래 가격이 4.7~5억이었으니, 그 투자자들은 대연 비치 일반 분양가가 2000만 원이거나 일반분양에 실패하지 않으면서 억 대 이상의 분양권 프리미엄이 있어야 겨우 손실을 면할 수 있었을 것이다.
그러나 사업승인을 위한 총회 자료 등 최근의 자료에 의한다면, 그 당시에 비해 지금의 용적률이 수십% 추가로 늘어 일반분양분이 많이 늘어났음에도 불구하고, 또, 일반 분양가가 급격히 늘어 조합의 수익성이 크게 늘어났음에도 불구하고, 상기 예시한 2000만 원 일반 분양 성공, 혹은 억 대 프리미엄에도 투자자들은 손실을 면하지 못할 정도로 예상 추가 분담금은 오히려 더 많이 늘었더라.
조합설립 당시보다 지금의 시행 사격인 조합의 예상 수익이 급격하게 늘어났음에도 불구하고 말이야.
대연 비치가 커튼 월 룩등 고급 아닌 평범한 일반 아파트로 재건축된다 가정하면 이런 상황은 더더욱 미스터리한, 웃긴 이바구지.
삼익 타워, 대연 비치 보다 최소 몇 년이 더 늦어질 것으로 예상되는 삼익비치의 추가 분담금도 대연 비치의 사례와 크게 다를 바 없을 것 같다. 2016년 전용 25평 최고 실거래 가격이 7.6억이니, 추가 분담금 3억만 가정해도, 그 최고 가격의 투자자는 삼익 비치 일반 분양가격이 최소 평당 3500만 원이 넘어야 손실을 면할 수 있을 것이다.
아니, 재정비 사업이 늦어질수록 더욱 늘어나는 각종 비용에다 초과이익 환수제 등등으로. 위 대연 비치 분담금의 사례처럼, 설령, 삼익 타워, 대연 비치가 당초 계획보다 몇 년 더 늦어진 2021년 전후에 평당 3천만 원대로 분양하고 분양이 성공한다면, 20125년경 삼익비치가 최고급화를 지향하여 일반 분양가를 평당 4천만 원대, 혹은 5천만 원대로 책정한다면 삼익 타워, 대연 비치, 삼익비치 투자자는 겨우 정기 예금 금리 이상의 투자 수익률을 거둘 수 있을 정도다.
그런데 삼익 비치 전용 면적 25평의 가격이 2020년 10억, 2023년 15억으로 오른다면 삼익 비치의 일반 분양가는 얼마로 해야 투자 손실을 회피할 수 있을까?
삼익 시리즈는 시범 케이스 소지역이기에 가능했지 중층 재건축은 40살, 50살을 향해 마냥 늙어 갈 압구정 현대, 미성, 한양, 한강맨션, 대치은마, 반포주공, 이촌동 한강맨션 등등처럼 서울 강남 등도 존나게 어렵다.
서울 등 요지 외 나머지 지방의 중층 아파트 재건축 투자의 위험성에 대한 추가적인 사례 분석으로, 시범 케이스 지역 외의 다른 부산 중층 재건축 사업들도 예시해 본다. 상기한 삼익 시리즈 중 하나인 뉴비치 투자 위험은 워터 프론트 등에서 다소 불리한 입지에도 불구하고, 중단기 아닌 장기적으로는 덜 위험하다.
왜? 말미에 추가 이유를 보충하겠지만, 기존의 시범 케이스 지역에 포함된 뉴비치는 상기한 삼익 비치 등의 도시 및 주거환경만 아니라 집값도 동급 글로벌 해양 대도시에 준하여 재평가 받은 이후, 높은 일반 분양가로 재정비가 가능하기 때문이다.
시범 케이스 외 부산 요지의 중층 재건축들도 상기한 뉴비치와 마찬가지로 상기한 불리한 입지 등등의 이유 등만이 아니라 현재 오버슈팅 된 가격이기에 위험하긴 마찬가지다. 즉, 현재 오버슈팅 된 가격은 물론 해운대 대우, 경남 마리나, 삼호가든, 수영 현대, 동래 럭키 등의 중, 소규모 단지들의 중층 재건축 사업은 상기한 삼익 시리즈들보다 쉽지 않거나 더 오래 걸릴 수밖에 없는 것을 누구나 알 수 있기 때문이다.
오버 슈팅 된 가격과 관련하여, 상기 예시한 중층 아파틀들은 지금도 전용면적 25평의 가격이 5억 대 후반에서 7억 대 후반이던데, 삼익 시리즈들과 동일한 기준으로, 각종 조세, 준조세, 부담금, 낮은 전세가 등등의 금융비용 등을 제외하고도, 10~20년 후 재정비되어 입주가 가능한 추가 분담금과 개발이익 환수금만 더해도 최소 투자액은 10억 내외로 추정되기 때문이다.
투자자들이 재정비될 때까지 불편하고 낡은 집에서의 거주를 감수한다 해도, 십 년, 이십 년 후 금융, 기회비용 등 제 비용을 고려하면 재건축된 그들 새 아파트의 전용 25평 가격이 최소 15~20억은 되어야 겨우 본전의 투자 수익을 거둘 수 있기 때문이다.
10년 후인 2028년 전후로 25평 20억대 혹은 그 이강이 가능할까?
당해 재건축 지역 주변의 아파트 가격과 크게 동떨어질 수 없는데 말이야.
아마도, 부산 전체를 기준으로.. 십여 년 후 재건축이 완성된 삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워 등 시범 케이스 지역 중 워터프런트 바다, 비치 영구 조망권의 새 아파트, 전용면적 25평의 가격대가 15억에서 20억 대, 이십 년 후 20억에서 30억 대 혹은 그 이상으로 형성되면 가능할 수도 있을 것이다.
지금도 압구정 현대, 한양, 반포 자이, 반포 래미안, 반포 아크로 리버파크, 잠원 아크 리버 등 압구정 반포, 잠원의 전용 25평이 15억에서 25억 정도니, 십여 년 후 상기한 압구정 현대 등은 30, 40억 대, 혹은 그 이상도 충분히 가능할 것 같고, 대치 은마, 개포 주공 재건축 등등도 상기한 아파트 군들에 준할 것이다.
이십 년 후, 6성 호텔급 이상으로 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선되는 데다가 돈가치는 똥값으로 떨어질 것이기에, 앞으로 세계 최고의 주거 품격을 갖춘 거대 단지로 재정비된 한남 뉴타운, 압구정 현대 등의 전용면적 25평의 가격은 50, 60억 대, 그 이상도 가능할 수도 있다. 지금이야 황당한 개소리 같겠지만, 미꺼나 말거나다ㅏㄴ'
.
한강 영구 조망권의 상기한 반포 아크로 리버 파크, 잠원 아크로 리버뷰 등은 빠르면 5년, 늦어도 10년 후에는 30~40억 대도 가능할 수도 있겠지? 심지어, 20년 후 롯데 타워, 한전 부지 등 의 개발이 현실화 되면, 그 주변지역 개발 압력이 높은 송파구 잠실 엘스, 파크리오, 트라지움, 신천동 파크리오 등등의 가격도 상기한 반포 자이 등에 준하여 따라가게 되겠지?
따라서, 도시 및 주거환경의 비약적인 개선을 고려한 실거주로서 10년, 20년의 장기 투자가 아닌 한, 설령 일가구 일 주택일지라도, 집은 투기 아닌, 가족과 더불어 행복하게 살 공간이니, 재건축, 재개발 조합원 보다 오히려 일반분양, 혹은 입주권이나 분양권 구입이 덜 위험할 수도 있으니, 모두는 팔랑귀를 자랑하지 말고, 냉혹한 현실을 깊이 인식하여, 각종의 단기, 중기적인 실물 투자에 신중에 신중을 기하여야 할 것이다.
그럼, 워터 프런트, 바다, 비치 영구 조망권을 겸비한 상기한 삼익 비치 등의 전용 25평 가격이 10년 후 강남 아파트 가격을 따라잡고, 20년 후에는 강남 아파트 가격을 능가할 수 있을까? 국토 균형 발전, 낙후된 지방민의 소득, 자산 증가로 각종 양극화 축소, 국민 경제 선순환 구조 구축 기여 등등을 위한 이번의 작은 과제가 계속 수행되고 그 과제가 마무리되면 충분히 가능하다.
최근 몇 년간만 해도 누차 되풀이 되었듯, 시범 케이스 지방 부산, 소지역 대연, 남천, 북항 재개발 등등의 지역 경제 발전, 천지 개벽적 도시 및 주거환경 개선 과제가 마무리될 무렵이면 시범 케이스 소지역은 세계 최고의 미항, 도심 해변 주거지역으로 강남을 넘어 글로벌 해양 도시들에 비해서도 도시 및 주거 경쟁력을 가지게 될 것이기 때문이다.
그 부수, 반사적 효과인 집값도, 10년, 20년 후 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동의 도심 해변가 재건축 삼익 비치 등의 전용 25평 집값은 비치,다다 영구 조망권과 워터 프런트를 겸한 5~7성 호텔급 도시 및 주거 환경 등 동급 도쿄, 런던, 뉴욕, 홍콩, 싱가포르 등 집값의 1/2, 1/3에 불과 하더라도 20억 대에서 40억 대이기 때문이다.
또 다른 이유, 근거 중 하나로, 대체 불가능한 입지로 개발 완료로 공급 절벽이 될 대도시 도심 해변 남천, 대연동 등 시범 케이스 소지역의 천지 개벽적 도시 및 주거환경 발전에 국한하여 간단히 언급한다. 이제 막 개발, 발전이 시작된, 당해 시범 케이스 주변을 넓게 보면, 장차 민락, 광안, 남천, 대연, 용호만 일대의 도심 해변가로 고급 새 아파트 일만 5천여 가구, 민락 롯데, 대우 등부터 용호 메트로시티, 용호자이, 남천 하늘채, 대연 혁신 등등의 헌 아파트들을 포함하면 삼만 가구에 이를 것이다.
보다 좁게, 바다 영구 조망권을 가진 워터 프런트 도심 해안가 라인만 보아도, 대연 비치, 뉴 비치부터 삼익비치 협진태양까지 마치 일만 가구가 마치 한 단지처럼 재정비될 것이다. 가장 좁게, 워트 프런트, 비치, 먼바다 영구 조망의 입지 그 자체로 3천 가구가 넘는 대단지 최고급 삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워 등 영구적 공급 절벽이 될 5천여 가구가 한 단지처럼 재정비될 것이다.
이에 비해, 상기한 대우 마리니 등 부산의 따로 또 같이의 부산의 다른 중층 단지들은 도시 및 주거환경 개선 규모, 폭, 속도 등과 워터 프런트, 남향의 바다, 비치, 항만 영구 조망권 등등에서 현저히 차이가 나기에 가격 상승 여력에 한계가 있을 수밖에 없다. 따라서 장기 투자라 할지라도 부산의 다른 중층 재건축 단지들에 대한 투자는 삼익 비치 등등보다 더 위험하다.
끝으로, 거주 아닌 투자용으로, 특히 장기 아닌, 단기, 중장기 투자용으로 재건축이 쉽지 않고 위험하다는 극단적인 추가 사례로, 용산사업 지구의 사례를 함 들어 볼까?
용산 사업 지구는 기존의 일반적인 재건축 위험에 정책 리스크가 추가된 사례다.
전용면적 25평의 은마 아파트는 2006년 14억 대가 2013년 6억 대로 떨어지는 등 십수 년간 6억 대에서 14억대로 수차례 등락 과정을 거쳤으나 최근에는 조만간 돌파를 앞둔 최고점에 근접해 있기나 하지,
은마와 유사한 추가 사례인 용산 이촌동 대림 아파트 전용면적 25평은 십여 년 전 16억 이상이었는데, 지금은 그 1/3인 6억 대에서 7억 대다. 대림 아파트 일대는 가격이 그리 폭락하고도 많은 추가 분담금으로 인해 사실상 재건축은 시큰둥한 상태다.
이하 보다 구체적으로, 용산사업 지구에 포함됐던 중산·대림·미도·이촌 시범 아파트는 2017년 현재 지구 해제 1년이 지났지만 매매 거래는 크게 부진하다. 지난해 10월 지구 지정에서 해제된 직후 매물 문의가 늘면서 호가가 일시적으로 올랐던 게 전부다.
이곳 1200여 가구 아파트 중 올 들어 대림아파트 전용 59㎡ 형과 84㎡ 형이 각각 4억 8500만~5억 원, 7억 2800만~7억 3500만 원 사이에서 8건만 거래됐을 뿐이다. 6월 이후엔 거래도 없다. 개발 열풍이 불던 2008년 중반 이 아파트 전용 84㎡ 형은 최고 17억 원에 거래됐었다.
부동산 등 실물자산 투자든 주식, 채권 등 금융자산 투자든 객관적 사실, 자료는 투자자에게 유용.
장기, 종합, 입체적인 사실, 자료는 더더욱 유용.
이하, 미끼용 2022년 10월, 2021년 10월, 2020년 10월에 모니터링한 부동산 관련 사실, 팩트.
2022년 10월 21일 부동산 단신 3.
'하우스푸어 사태 재현' 우려... 서울 도봉구 창동주공4단지(1710가구) 전용 36㎡는 지난해 9월의 최고가 6억원에서 최근 3억5000만원에, 노원구 월계동 한진한화그랑빌 전용 84㎡도 지난 7월 8억5500만원에 거래됐다. 잠실동 '잠실엘스' 전용 84㎡는 8월에는 23억1000만원에 팔렸으나 9월에는 3억6000만원 떨어진 19억5000만원에 팔렸다. 문정동 '올림픽훼밀리', 신천동 '파크리오' 등도 한 달 새 1억7000만원, 1억2000만원 하락한 가격에 거래됐다.
경기도 성남시 수정구 창곡동 위례자연앤센트럴자이 전용 59㎡, 위례호반베르디움 전용 98㎡, 수원시 영통구 원천동 광교중흥S클래스 전용면적 84㎡, 이의동 자연앤힐스테이트 전용 84㎡ 등 뜨겁던 ‘2기 신도시’ 위례·광교도 연일 하락장 직격탄을 맞고있다. 경기 화성시 산척동 '동탄더샵레이크에듀타운' 전용면적 84㎡, 의왕시 포일동 인덕원센트럴자이도 전용 84㎡ 등도 상승분을 대부분 반납했다.
“역전세로 보증금 못받아 계약금 날릴 판”..종전 8억8000만원에 전세 거래됐던 서울 양천구 목동 ‘벽산아파트 전용면적 84.71㎡’는 지난 8월 8억1900만원에, 강동구 상일동 ‘고덕롯데캐슬베네루체 전용 84.923’㎡는 지난 8월 보증금을 1000만원 낮춘 7억5000만원에 전세 계약을 갱신했다. 한편, 이재명 더불어민주당 소유 경기 성남시 분당구 수내동 양지금호 1단지 전용면적 164.25㎡는 작년 8월 22억8000만원에서 올해 1월 19억4500만원에 손바뀜했다.
경기도 수원시 팔달구 매교동 매교역푸르지오SK뷰 전용84㎡ 분양권은 이달 4일 6억5000만원에 거래되며 최고가 대비 5억원 가까이, 양주시 삼숭동 옥정역로제비앙 2단지도 전용84㎡ 분양권도 지난 15일 3억6200만원에 거래되며 최고가보다 2억 3000만원 가까이 하락했다.
강남권 재건축 경매마저 ‘한파’... 송파구 올림픽선수기자촌(5540가구), 올림픽훼밀리타운(4494가구)과 함께 '올림픽 3대장'으로 불리는 송파구 잠실동 아시아선수촌 99㎡(전용면적)는 24억2400만원(낙찰가율 90.1%)에 새 주인을 찾았다. 강남구 대치동 대치현대 115㎡는 응찰자가 단 한 명에 불과했다. 노원구 상계동 상계주공 10단지 59㎡와 11단지 58㎡도 각각 두 차례 유찰 끝에 각각 6억1597만원과 6억199만원에 낙찰됐다.
3년새 최고 '줍줍'은 강남구 디에이치 자이 개포로 5가구에 24만8983명이 몰려 4만9796대 1의 경쟁률을 기록했다. 이어 △수원역 푸르지오 자이 공공분양(1만6505대 1) △용마산 모아엘가 파크포레(1만3880대 1) △더샵 광교산퍼스트파크(1만3465대 1) △검단 금호어울림센트럴 공공분양(1만2030대 1)의 경쟁률을 기록했다.
강남권 노후단지들 “정비사업 순풍”... 서울 서초구 한신서래아파트는 최근 재건축을 위한 예비안전진단을 통과했고, 동작구 사당동 극동, 우성2·3단지는 리모델링 조합설립에 나섰다. 반면 ‘우극신’, 신동아4차(912가구)아파트는 아직 조합설립에 좀 더 시일이 걸릴 전망이다. 대우건설은 서울 용산구 한남2구역 재건축사업에 360m 스카이브릿지 제안했다.
서초구 신반포15차 등 서울 주요 재건축을 제외하고 둔촌주공 사례에서 보듯 시공사가 갑이다. 부동산 조각투자 펀블 2호 상품은 '부산 해운대 엘시티레지던스'다. 2019년 분양가 8억3500만~8억9700만원의 서울 송파구 거여동 '송파 시그니처 롯데캐슬'가 2가구 계약 취소분에 대한 무순위 청약을 진행한다.
HDC현대산업개발이 지난 1월 광주 화정 아이파크 붕괴사고 이후 서울 동대문구 용두1구역 재개발, 노원구 '월계동신, 경기도 안양시 '관양현대 재건축 등을 새로 수주한 데 이어 경기 고양 능곡5구역 등의 시공권 방어 성공했다. HDC현산이 계약까지 진행한 단지는 대구 수성구 '우방범어타운2차 재건축', 경기 의왕 '고천나구역 재개발', 전북 군산 '호수공원2차 아이파크' 등이다.
그러나 HDC현산은 광주 참사 이후 △대전 유성구 도안 아이파크시티 2차(5290가구) △부산 금정구 서금사A구역 재개발 △경기 안양시 뉴타운맨션삼호 재개발 △인천 미추홀구 시티오씨엘 5단지 등에서 시공사 자격을 잃었다. 한편, 서초구 신반포3차·경남 통합 재건축(반포 래미안 원베일리)는 설계변경과 특화설계를 이유로 시공사가 2500억원 규모의 공사비 증액을 요구했다. 용산구 동부이촌동 한강맨션도 공사비 인상이 불기피알 것으로 보인다.
서울 중구 충무로 ‘이너시아 남산’은 최고 18 대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 한국토지주택공사(LH)는 인천 영종하늘도시 내 인천영종 A60블록 공공분양주택 입주자를 모집한다. 서울시 서초구 ‘아클래드 1009’, 경기도 파주시 운정3지구 A18블록의 ‘파주운정 경남아너스빌 디원’, A48블록 ‘파주운정 경남아너스빌 리버’, 파주운정3지구 '운정신도시 호반써밋(가칭)', 고양시 향동지구 ‘DMC 시티워크’, 시흥시 ‘현대 테라타워 시흥시청역’을 분양한다.
경북 포항시 ‘포항자이 애서턴’과 ‘포항자이 디오션’이 각각 1순위 평균 29.76대 1, 124.02대 1의 경쟁률을 기록했고, 경남 김해시 ‘김해 구산 푸르지오 파크테르’는 1순위 평균 23.99대 1, 전남 순천시에서 분양한 ‘트리마제 순천’ 1·2단지는 1순위 평균 각각 6.02대 1, 7.94대 1의 경쟁률을 기록했다. 대구 수성구 만촌자이르네 청약 경쟁률은 0대 1이다.
분양권도 수억씩 뚝뚝…수도권도 인천시 부평구 부평동 부평중앙하이츠프리미어 전용 59㎡. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안파크자이더플래티넘’의 전용 59㎡, 인천 서구 검단신도시 신안인스빌 어반퍼스트 전용84㎡ 등에서 '무피'에 '마피' 매물이 속속 등장하고 있다. 서울 강북구 한화 포레나 미아4차 경쟁률은 0.4대 1, 경기 양주시 장흥역 경남아너스빌 북한산뷰 1단지와 2단지 청약 경쟁률은 0대 1이다.
2021년 10월 21일 부동산 단신 2.
10월 강남4구 등 하락거래 속출…서울 서초구 내곡동 서초포레스타1단지 전용면적 155.1㎡A형은 지난 6일 실거래가가 직전 거래가인 18억5000만원에서 16.22% 줄어든 15억5000만원에 손바뀜했다. 방배동 방배레미안타워 전용 122.1㎡A형도 1일 종전 거래가보다 4000만원 떨어진 19억4000만원에 매매됐다. 같은날 송파구 잠실동에선 리센츠 전용 39.6㎡C형이 종전 12억7500만원에서 1억원 넘게 떨어진 11억3000만원에 거래됐다.
강동구 둔촌동 현대1차 아파트 전용 95.7㎡는 지난 4일 종전 거래가(14억4000만원)보다 3.47% 떨어진 13억9000만원에 매매됐다. 8일 거래된 길동 청광플러스원큐브3차 전용 19.8㎡는 1억3000만원에서 1억1500만원으로 11.54% 줄었다. 강북구 미아동 에스케이북한산시티 전용 141.9㎡가 4일 거래에서 종전거래가(9억7800만원)보다 8% 넘게 떨어진 8억9900만원에 거래됐고, 도봉구 방학동 신동아이파트4 전용 79.2㎡는 5일 5000만원 떨어진 4억3000만원에 매매됐다.
특히 성북구 하월곡동 래미안월곡 105.6㎡은 12일 거래에서 종전거래가보다 42.69%나 떨어진 6억원에 거래됐다. 성동구 옥수동 옥수리버젠, 동작구 흑석동 동양아파트, 흑석청호, 영등포구 대림동 신동아파밀리에, 당산동 훼미리하우스, 문래동 현대5, 동대문구 답십리동 센시티16, 은평구 대조동 북한산포레스트, 응암동 백련산힐스테이트2차, 성북구 정릉동 푸른마을동아, 도봉구 도봉동 서울가든, 노원구 중계동 꿈에그린, 월계동 사슴3 등도 하락했다.
하락거래 늘었지만 강남은 ‘신고가’ 행진... 강남구는 자곡동 LH강남힐스테이트(75건)을 제외한 거래 상당수가 기존 신고가와 비슷하거나 높은 가격에 손바뀜됐다. 서초구 반포동 반포써밋 전용면적 59.92㎡는 이달 2일 26억5000만원에, 잠원동 아크로리버뷰신반포 전용 78.5㎡도 지난 19일 37억5000만원에, 강남구 삼성동 삼성힐스테이트2단지 전용 84.24㎡는 27억5000만원에, 송파구 잠실동 레이크팰리스 전용 59.97㎡는 18억7500만원에 신고가 기록을 경신했다.
"집값 고점?"…관악·금천도 국평 최고가 '15억원' 코앞... 관악구 봉천동 e편한세상 서울대입구 2단지 전용 84.92㎡는 지난달 14억8000만원에, 중랑구 면목동 사가정센트럴아이파크 전용 84.87㎡도 7월30일 14억9000만원에 신고가로 팔렸다. 지난 7월 강서구 마곡13단지 힐스테이트마스터가 15억원에, 은평구 증산동 DMC센트럴자이 입주권이 약 16억원에 거래되며 국평 15억 클럽에 들었다. 마포구 ‘마포래미안푸르지오 1단지’ 전용 84.5㎡는 지난달 19억4500만원에 손바뀜됐다.
서울 이촌동 강촌아파트가 21일 용산구청으로부터 리모델링 조합설립 인가를 받았다. 인근 코오롱아파트는 신용등급을 기준으로 한 제한경쟁을 통해 리모델링 시공 입찰을 진행했고, 이촌한가람아파트는 리모델링 시공사를 선정할 예정이다. 한편, 건설사, 재건축·재개발 수주 실적 뚝...서울 노원구 상계1재정비촉진구역(상계뉴타운 1구역) 재개발사업과 서울 강북구 미아4재정비촉진구역 재건축사업에서은 HDC현대산업개발만 입찰에 참여 해 유찰됐다.
대기업 품은 평택·이천 부동산... 삼성·LG전자가 위치한 경기도 평택시'고덕국제신도시파라곤'의 전용 110㎡는 10억원에, 삼성바이오로직스, 셀트리온 등이 입주한 인천 송도국제도시 '송도더샵센트럴시티' 전용 84㎡는 11억5000만원에, SK하이닉스 반도체공장이 있는 경기 이천시 '이천센트럴푸르지오' 전용 84㎡는 6억850만원에 거래됐다. 한편, 청주시 흥덕구 비하동 '서청주 파크자이' 전용면적 84.9535㎡는 지난달 18일 6억2천500만원(18층)에 거래됐다.
보류지 잇따라 유찰... 서울 서초구 반포동 디에이치반포라클라스(삼호가든맨션3차) 보류지 다섯 가구가 모두 유찰됐다. 서초구 래미안리더스원(서초우성1차) 보류지 매각에서도 아홉 가구 중 네 가구가 유찰됐다. 녹번역e편한세상캐슬(응암2구역 재개발) 보류지는 지난 6월부터 최근까지 네 차례 유찰됐다. 반면, 노원구 상계동의 ‘포레나노원’ 전용 84㎡의 경우 입찰 예정가인 11억9000만원을 훨씬 웃도는 13억5999만원에 낙찰되기도 했다.
속초 아파트 분양권 16억원…외지인 투자에 가격 천정부지... 강원도 속초시 속초디오션자이 최고층(43층)의 분양권이 16억9,009만원에 거래됐다. 올 1~9월 도내 상위 20위권 분양권 거래 중 11곳이 속초였다. 대부분이 바닷가 주변인 디오션자이·미소지움 더뷰로 최저가격이 7억원대에 달했다. 강릉시 강릉 롯데캐슬 시그니처는 2위(9억5,970만원)·5위(8억7,871만원)에 올랐다. 춘천시 삼천동 센트럴파크 푸르지오가 16~20위를 차지했다.
원도심 '신규 분양'... 부산 원도심 북구 '한화 포레나 부산덕천 2차'는 1순위 청약에만 1만6381명이 몰리며 올해 부산 최고 평균 경쟁률인 207.4대 1을 기록했다. 원도심인 인천 미추홀구 학익1동 '학익 SK뷰', 경기 광명시 광명1동 '베르몬트로 광명'을 분양할 예정이다. 또, 대전시 중구 용두동 '대전 하늘채 엘센트로' 304가구를, 대구시 남구 봉덕동 '힐스테이트 앞산 셀트럴' 345가구, 부산시 부산 동래구 온천동 '래미안 포레스티지' 2331가구를 일반분양할 예정이다.
서울 동대문구 천호대로 답십리역 ‘지웰에스테이트’, 서울 마포구 '마포 뉴매드, 인천 송도국제도시 송도랜드마크시티 '송도자이 더스타', 경기 평택시 화양지구 '평택화양 휴먼빌 퍼스트시티', 경기 이천시 대월면 '휴먼빌 에듀파크시티'를 분양할 예정이다. 또, 관악구 난곡로 ‘신대방 베스트원’, 경기도 양평군 ‘양수역 이지움 리버뷰‘를 분양할 예정이다. 한편, 청약 광풍에도 경기 안산시 ‘포레나 안산 고잔’, 3기 신도시 남양주 진접2지구, 중구 ‘세운 푸르지오 헤리시티’ 등의 다자녀특공은 미달이었다.
2020년 10월 21일에 모니터링된 자료
초고가 '훨훨'…20억까지 떨어진 청담동 빌라, 28억에 낙찰... 법원 경매에 부쳐진 서울 강남구 청담동의 고급 빌라가 입찰자가 없어 수난을 겪은 끝에 낙찰됐다. 감정가가 30억원이 넘었던 이 빌라는 잇단 유찰로 최저 입찰가격이 19억원대까지 떨어지자 경쟁에 불이 붙으면서 낙찰가가 올랐다.
이날 서초구 잠원동의 신반포10차아파트(전용 54㎡)도 팔렸다. 감정가 15억5000만원에 첫 경매에 부쳐지자마자 16억6123만원(낙찰가율 107.2%)에 낙찰됐다. 이 아파트단지는 신반포4지구 재건축정비사업구역에 포함돼 관리처분인가를 받은 상태다.
최근 경매 시장에선 15억원이 넘는 서울 초고가 주택의 인기가 뚜렷하다. 이달 셋째주엔 15억원 초과 아파트 4채가 경매에서 팔려나갔다. 강남구 도곡동의 타워팰리스(전용 142㎡)는 감정가 22억1000만원에 나와 28억688만원에 낙찰됐고, 같은 구 개포동 현대아파트(전용164㎡)도 감정가 24억7000만원, 낙찰가 29억1000만원을 기록했다. 서초구 서초동 래미안서초에스티지S(전용111㎡)는 감정가 25억5000만원에 낙찰가 27억4100만원이었고, 송파구 방이동의 올림픽선수기자촌(전용 101㎡)은 감정가 16억7000만원, 낙찰가 18억4300만원이었다. 낙찰가율이 모두 100%를 뛰어넘었다.
‘아리팍’ 또 평당 1억···'억' 하락 급매느는데 '시장 혼조’...21일 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난 9월 22일 반포동 아크로리버파크 전용 59㎡(24평)가 3.3㎡당 1억원인 24억원에 거래됐다. 이 단지에서는 평당 1억원 거래가 꾸준히 나오고 있다. 해당 평형은 지난 6월 20일, 24일에 이어 평당 1억원에 거래됐다.
강동구 고덕 신축 단지에서도 10월 들어 신고가가 나왔다. 고덕아르테온 전용 114㎡가 이번 달 17일 21억원에 거래되며 전고가를 뛰어 넘은 것. 이곳은 최근 전고가 대비 2억원 가량 내려간 가격에 거래됐던 곳이다. 현재 강남 등 서울 주요 주택시장은 신고가와 급매가 혼재된 모습이다. 서울 강남과 목동 등 주요 재건축 단지에서 직전 거래보다 호가를 수 천 만원 이상 낮춘 ‘급매’가 나오기 시작 했는 가 하면 다른 한편에서는 신고가가 이어지고 있다.
서울 송파구 잠실동 주공5단지 전용 76㎡는 직전 거래가보다 1억 원 이상 낮은 급매물이 나왔다. 이 주택형은 지난 8월 이뤄진 직전 거래가가 22억 8,300만원이었는데 현재 최저 호가는 21억 8,000만원이다. 강남구 대치동 은마아파트도 호가 오름세가 꺾였다.
안전진단에서 탈락한 양천구 목동 일대 재건축도 급매가 속출하고 있다. 현재 목동 신시가지 14개 단지 모두 안전진단 절차를 밟고 있으나 9단지가 탈락하면서 다른 단지에서도 ‘실망 매물’이 나오기 시작했다. 7월 16억 3,000만원에 신고가를 썼던 5단지 전용 65㎡는 15억원에 매물이 나와 있다. 반면 압구정동 일대 재건축 단지들은 조합 설립에 속도를 내며 연일 신고가를 경신하고 있다.
급매물 증가?…서울선 눈씻고 봐도 없네... 아실에 따르면 8월 말 3463건이던 서울 아파트 급매물은 9월 말 4066건으로 늘어난 뒤, 10월 현재 다시 2200건으로 줄었다. 7~9월 여름철 비수기에, 임대차법 개정 시행 등으로 혼란스러웠던 시장이 급격한 거래 감소를 보인 뒤, 매물이 다소 늘어났으나 ‘급하게 팔아야할 매물’은 오히려 줄고 있는 것이다.
실제 서울 곳곳에선 오히려 이달들어 신고가 매매가 이뤄지고 있다. 서초구 잠원동 청구 아파트는 지난 4일 59㎡(이하 전용면적)가 17억8500만원에 팔렸다. 7월 중순 신고가 17억1000만원보다 7500만원이나 높다. 7일에는 용산구 이촌코오롱 아파트 같은 면적이 14억2500만원으로 역대 최고가로 팔렸다. 마포구에선 59㎡도 주택담보대출제한선인 15억원을 넘겨 거래되고 있다
전셋값 올라가자, 중저가 아파트 가격대 6억원대에서 7억원대로=전셋값 상승 영향을 받는 중저가 아파트 시장은 가격대가 달라지고 있다. KB국민은행에 따르면, 서울 아파트 2분위(하위 20~40%)평균값은 연초 5억8984만원에서 9월 7억1301만원으로 21% 상승했다.
노원구 상계주공3단지는 지난 9일 59㎡가 7억7500만원 신고가에 팔렸다. 지난해 12월 거래가는 5억8000만원으로, 6월 처음으로 7억원에 거래되며 가격대를 점차 높여가고 있다.
구로구 개봉동 현대 아파트는 지난 9일 59㎡가 7억5200만원 최고가에 계약됐다. 7월에는 6억7000만원대에 거래됐으나 8월 말 전셋값이 4억원으로 전세 최고가를 기록하면서 매매가도 덩달아 높아졌다
"분양권 웃돈 최대 2억" 비규제지역 천안, 집값 상승 불붙었나... 21일 국토교통부 실거래가에 따르면 천안 북구 불당동에 위치한 '천안 불당 지웰더샵' 전용면적 84.97㎡은 지난달 8억4900만원(9층)에 거래되며 천안시 역대 최고가(전용 84㎡기준)를 찍었다.. 동남구 청당동 소재 '행정타운 두산위브더파크' 전용 84.97㎡은 지난달 4억3500만원(20층)에 거래되며 지난 6월 5일 거래된 3억3800만원(19층)보다 9700만원 올랐다.
분양권에는 최고 2억원이나 웃돈이 붙었다. 지난 8월 서북구 성성동에서 분양한 '천안 푸르지오레이크사이드'는 정당계약과 동시에 분양권 전매가 풀리며 지난달 전용 84.98㎡ 분양권이 6억1600만원(9층)에 거래됐다. 이 단지의 전용84.98㎡ 9층 분양가는 4억1600만원이다.
천안시에서는 연말까지 3개 단지, 2004가구가 공급될 예정이다. 이달 중에는 대우산업개발이 천안 부창구역 주택재개발 정비사업인 '이안그랑센텀 천안'(816가구 중 일반분양 633가구)을 분양한다. 비규제지역이라 분양 즉시 전매가 가능한 물량이다. 대림산업은 12월 천안 동남구삼룡동 218-5번지 일대에서 '천안 삼룡 e편한세상'(758가구)을, 반도건설은 천안 서북구 두정동 393-21번지 일원에서 '천안두정 반도유보라'(430가구)를 하반기에 각각 분양할 계획이다. 2020.10.21. 17:13 답글쓰기