부동산학개론 요약 및 암기방법

[경제지표]

 

<부동산 현상>-자연현상x,경작o

<부동산학 접근방법>

*행태과학적-“행동 태도 ”경영,마케팅,중개

*현상학적-“인간주의의 재확립”감정평가

*의사결정적-투자,금융,개발

<부동산의 개념>

*건물도 정착물이다!!(단 독립된 정착물)

*제거시 손상이 없어도 효용이 감소하면 “정착물”

*명인방법 수목집단, 농작물- 독립된거래객체

<토지의분류>

대(지적법)공장용지때문 vs   택지(감정평가상)=대지(건축법상)=주상공

<필지와 획지>

*필지-매매,교환시 중요 (면적단위x)

*획지-이용,개발,평가,입지선정시 중요

*유휴지-바람직하지못하게 놀리고 있는 토지

*휴한지-지력상승목적으로 정상적으로 쉬게하는토지

*공한지-투기성 방치된토지

<부동산특성>

*국토성은 인문적특성이지 자연적 특성이 아니다!!!

1.자연적 특성

*부동성-협의의 입지론,동산과 반대현상(전쟁시 들구 못다니니까)

*영속성-재생산이론x,예측의원칙,직접법의근거

*부증성-원가방식 적용곤란

*개별성-비교방식 곤란,부동산 이론도출을 방해함 *인접성

2.인문적 특성

*용도의 다양성-최유효이용,적지론,가격다원설,비가역성근거

“상대적 희소성 크게-경제적공급으로인해 이행과 전환으로 줄어든쪽문제”

*병합·분할가능성-기여의원칙,한정가격

*사 경 행 위치의 가변성(상대적위치를 말함 절대적위치는 아님)

*국토성-토지공개념                                            -1-

<부동산의 본질적가치>

1.자연가치-“부증성”으로인해 사회성,공공성 요구

2.위치가치-“부동성,인접성” “접근성과 근접성은 다른개념이다!!”

3.공간가치-“영속성”

4.환경가치-“인접성”

*인근지역의 연령현상

(성장기)“지가상승률”최고,대규모 개발시 지가상승3단계 나타나기도 함

(성숙기)“지가”최고

(쇠퇴기)하향여과“시작”재개발이루어지면 새로운 성장기(성숙기X)

(천이기)하향여과“활발”재개발심리로 “일시적으로 지가상승 하기도함”

(악화기)슬럼화 직전

5.자산가치-“영속성,부증성”투자재(인플레이션헷지)소비재

<부동산활동의 속성>

1.과학성 기술성-“산학협동”

2.사회성 공공성 및 **사익성**

3.전문성    4.윤리성(조직윤리는 동업자간o 종원원x)

5.정보활동  6.대인 대물 활동  7.임장활동  8.공간활동

9.배려의 장기성 10.복합개념

<부동산 현상의 접근방법>

1.직접적 접근-“정확도 낮다”

2.간접적 접근-“시간과 비용이 과다”

<부동산 수요>

*유량개념  유효수요  사전개념  최고가격(얼마이상은 않산다!!)

*소득효과 - a가격고정일때 b가격이오르면 실질소득 감소로 수요는 감소

*본원적수요- 최종소비재(먹고자고살기위해)

*파생적수요- 생산요소(땅가지고 농사를 짓는다)

*수요의 탄력성과 기업의 총수입

1.단위탁력적이면 가격을 올리든 내리든 “총수입불변”

2.완전비탄력적이면 가격 증감에따라 “비례증감”

                         -2-

<부동산 공급>

*유량개념  유효공급  사전개념  최소가격(이거밑으로 않판다!!)

*부동산 저장비용이 많을수록 공급은 “비탄력적”(안팔리면 유지비부담)

<균형거래량>

*수요가 증가하든 공급이 증가하든 거래량은 “증가”

*수요가 감소하든 공급이 감소하든 거래량은 “감소”

<부동산시장의 기능>

1.교환                            2.공간 및 자원배분 

3.양과질의 조정(용도의 다양성)    4.이용의 결정(최유효이용)

5.부동산 가격창조                 6.정보제공

<부동산시장의 특성>

1.시장의 지역성(부동성)   2.부분시장화(영속성,내구성-자가와 차가시장)

3.수요 공급의 조절 곤란(부증성으로 가격왜곡)

4.개별성으로 인해-비공개,비표준,비조직성

5.과다한 법적제한(부증성)  6.자금의 유용성과 밀접관련성

7.매매기간의 장기성(영속성)

8.공매(없는것을판다-ex 주식 채권)곤란성

<할당효율적 시장>

1.초과이윤이 없는 시장

2.정보가치 유무로 “완전경쟁시장판단”

  초과이윤 유무로  “할당효율성판단”

3.완전경쟁시장은 언제나 할당효율적시장이다(o)

  할당효율적시장은 언제나 완전경쟁시장이다(x)

4.투기는 할당효율적이지 못하기땜에 나타남

<주택서비스>

물리적으로 이질적이지만 세분화 동질화시켜 완전경쟁시장으로 분석해봄

                    -3-

<주택의 하향여과 와 전채주택량의 변동>

1.고가주택이 비용일정 산업일때

*하향여과된 만큼 신규공급 하므로 “고가주택량은 불변”

2.고가주택이 비용증가 산업일때

*하향여과된 만큼 신규공급이 못따라오므로 “고가주택량 감소”

3.저가주택량은 하향여과된 만큼 증가하며 비용일정 산업일때보다

비용증가 산업일때가 “적게늘어난다”

4. 전체 주택량은 “신규공급량 만큼 증가”

- 전체 주택량감소 어쩌구 저쩌구는 상식적으루 말이않됨!!

<불량주택> 시장실패의 산물 절대 아님 오히려 자원의 효율적배분 결과임!!

<부동산 경기측정 지표의 한계>

1.전체시장 vs 부분시장 괴리

2.총량에서 거래량이 차지하는 비율은 극히 낮다(부동산은 고가품이니까!!)

3.공급의 장기성으로 착공과 준공의 시차가 크다

4.정치적 사회적으로 더 영향을 마니 받음

<부동산경기의 순환국면>

* 불규칙  불명확 “회복은 느리고”“후퇴는 빠르다”

<거미집이론>

수요가 탄력적일수록 수렴형(공급이 비탄력 = 공급곡선의 기울기가 클수록)

주거용 보다 “상업용 공업용에 강하게 나타남”

<부동산 투자의 적기>

* 회복기 성장기

* 성숙기 상승국면은 오히려 “막차의 피해”가능성있음

                     - 4 -

<부동산 투자의 위험>

1.사업상의 위험 (1)시장의 위험 -체계적위험 (어쩔수 없음)

                (2)운영의 위험 -비체계적위험 (어쩔수 있음)

                               - 종업원들이 말썽 파업등등

                (3)위치적 위험 - 부동성때문임

2.금융적 위험- 부채비율이높을수록 채무불이행가능성 큼(지렛대를 잘못씀)

3.법적 위험 -  “정부의 재정정책상의 시장이율의 변화”

4.인플레 위험 -  피하기위해서 변동이자율 사용

5.유동성의 위험 - 현금화시키기 어려워서 급매시 할인시켜 파는 위험

<투자가치와 시장가치>

1.투자가치 - 주관적가치  현금유입의 현재가치

2.시장가치 - 객관적가치  투자비용의 현재가치

<위험에 대한 투자자의 태도>

1.위험회피형 - 한계효용은 체감 - 기대수익률동일하면 덜위험한것투자함

2.위험중립형 - 한계효용은 일정(위험과 수익은 정비례)

             - 위험의 크기는 관계없이 무조건 기대수익률만보고 투자함

3.위험선호형 - 한계효용은 체증

             - 위험이 아무리 높아도 기대수익률 높으면 투자함(한탕주의)

<평균분산법의 한계점> 수익률과 위험률이 각각 다르면 사용하기 곤란

<효율적전선과 무차별곡선>

*효율적전선은 우상향  *최적투자안은 “호율적전선과 무차별곡선의 접점”

*무차별곡선의 기울기 클수록 “위험회피형”

*무차별곡선의 기울기 작을수록  “위험선호형”

*무차별곡선은 아래로 볼록

<부동산 포트폴리오의 한계> **개별성 때문이 아님!!**

1.부동산은 불완전한 시장

2.부동산은 서로 다른 세율

3.부동산은 분할이 곤란

4.포트폴리오이론은 주식시장같은 단기시장에 적합(부동산은 장기시장)-5-

<화폐의 현재가치>

1.일시불의 현가계수 - ex) 2년후 100만원의 지금의 돈가치 구할 때

2.연금의   현가계수 - ex) 정년퇴직자가 연금을 20년동안 1000만원씩

                          받는다고 할때 매년 받지 않구

                          한꺼번에 선불땡기면 얼마받을까?

3.저당상수          - ex) 아파트 구입시 은행에 5000만원 빌렸으면

                          매년 얼마씩 갚아야되는가?(융자원리금)

<화폐의 미래가치>

1. 일시불의 미래가치 - ex)은행에 100만원 넣구 2년기다면 얼마될까?

2. 연금의   미래가치 - ex)매년 100만원씩 10년동안 넣으면 얼마될까?

                         10년후 누적액

3. 감채기금 계수     - ex)10년후에 1억만들려면 매년 얼마씩 불입?

<잔금비율>

잔여기간 동안의 연금의 현가계수/상환기간 동안의 연금의 현가계수

<할인현금 흐름 분석법>

1. 순현가법 = 세후현금수지(보유기간)+세후지분복귀액(처분시)-지분복귀액

            = 현금유입현가의합(수입)-현금유출의현가합(지출)

2. 내부수익률법 - 순현가를 0으로 만드는 할인율

3. 수익성지수 = 현금유입의현가합/현금유출의 현가합

4. 투자하는 경우 -* 순현가가 0보다 크거나 같을때

                  * 내부수익률(기대수익률)이 요구수익률보다 크거나같음                    * 수익성지수가 1보다 크거나 같을때

<어림셈법>

1.조소득승수 = 총투자액/조소득  <역수> 총자산회전률

2.순소득승수(자본회수기간) = 총투자액/순영업소득  <역수>종합자본환원율

3.세전현금수지승수 =지분투자액/세전현금수지<역수>세전수익률(지분배당률)

4.세후현금수지승수 =지분투자액/세후현금수지<역수>세후수익률

                               -6- 

<비율분석법>

1.대부비율(저당비율,융자비율)=부채잔금/부동산가치

  *부채비율은 = 부채/지분

*대부비율이 상승하면 부채비율은 급격히 상승!!

2.부채감당률=순영업소득/부채서비스액(저당지불액)

3.채무불이행률=영업경비+부채서비스액/유효조소득

*채무불이행률이 1에 가까우면 차입자 대출자 모두 위험

4.영업경비율 =영업경비/조소득

<부동산개발형태>

계획단계 -> 협의단계· 인가단계 -> 시행단계 -> 처분단계 (기본형이다)

<부동산 개발과정>

1. 아이디어단계(구상단계)

2. 예비적 타당성 분석단계

3. 부지 모색&확보단계

4. 타당성 분석단계

5. 금융단계 (빌리고) 6. 건설단계(짓고) 7. 마케팅단계(판다)-초기부터~~

<부동산개발의 위험> 워포드

1.법률적 위험  2.시장의 위험-흡수율분석 3.비용의 위험-인플레

<부동산개발의 타당성분석>

1.시장분석 (전반적)- 지역 및 도시 분석->근린분석->부지분석

                     ->수요분석->공급분석

2.경제성분석(세부적) - 순현가법이나 내부수익률로 투자결정

<공용개발의 기본원칙>

1.도시의 균형개발             2.사유재산권의 보호

3.쾌적한 주거환경조성         4.부동산 공급 조절

<비공용개발> 1.자체개발사업 - 사업속도는빠르지만 위험성이크다!!

             2.지주공동사업 - 상호간 위험분산효과

                                -7-

<지주공동사업의 종류>

1.공사비 대물변제형 - 여러개지어서 공사비대신 몇 개가져라

2.공사비 분양지급형 - 분양수익금의 일정비율을 공사비로 준다

3.신디케이트(투자자모집형) - 자금을 투자자로부터 모아서 개발하구

                             투자자에게 지분을 보장

4.사업위탁형 -개발업자는 대행수수료받구 개발(임대형에유리)

5.컨소시엄 구성방식 - 대규모  안정적  기간이길다

6.토지신탁형 - 형식상의 소유권이전

             - 수익증권을 소유자에게 배당

             - 신탁종료시 토지소유자에게 토지와 건물 반환

<구차지방식 & 신차지방식>

1.구차지 - 권리금주고 맘대로 개발 수익

2.신차지 - 권리금 대신 고액의차지료지불

         - 계약만료시 토지는“무상양도” 건물은 “시가양도”

<토지취득방법에 따른 개발방식>

1.단순개발(권리보존)- 지주에의한 소규모사업

2.환지방식(권리축소)- ex)토지구획정리사업

3.매수방식(권리소멸)- 전면매수

4.혼합방식     5.합동· 신탁방식

<현장자원> 1.소득증가에 탄력적

           2.상품자원은 현장자원으로 돌아가기 어려움(비가역성)

           3.정부의 정책적 뒷받침 필요

<부동산 금융의 원칙>*부동산금융은 시장원리보다 정책에원리에 더 좌우됨*

1.자금의 충분한 확보

2.대출금리의 책정 - 장기저리

3.대출채권 유동화 - 부동산대출자금의 장기고정화에따른 문제해결위해

4.채권의 보전

                             -8-

<저당의 상환방법>

1.원리금 균등식 - 대출초기 부담이 크다

2.체증식        -부(-)의상환가능성,채무불이행가능성,젊은층선호

3.고정이자율 상환식 - 인플레발생시 대출자(은행)불리

                    -시장이자율이 하락시 “조기상환위험”

4.이자율 조정식   - 이자율변동위험을 차입자에게전가

  (1)가변이자율     (2)조정이자율 -대출자에게 더많은재량부과

  (3)재협상이자율  - 일정한기간마다 재협상하여조정

                   - “재협상기간이 길수록 대출자불리 차입자유리”

  (4)가격수준조정 저당방식 - 인플레에따라 이자율을 변동 시키는게

                             아니라 대출잔액을 조정

                           -“이때 이자율은 실질이자율”

<저당채권 유동화>

저당채권을 “증권화”하여 투자상품으로 자본시장에 유통

차입자는 2차저당시장과 무관

유동화 중개기관 - 한국주택금융공사 , 유동화 전문회사

<저당담보증권>

1.저당이체증권(MPTS)- 소유권과 원리금수취권을 투자자에게 싸그리 넘김

                      그러므로 위험두 싸그리 투자자에게 넘김

                      그래서 수익률은 높은편임

                      다넘기니까 초과담보 필요없음

2.저당담보채권(MBB) - 소유권과 원리금수취권을 발행기관이 쥐고 있음

                      그러므로 위험두 발행기관이 전부부담

                      그래서 수익률은 낮은편임 “콜방어”

                      당연히 초과담보도 필요함

3.다계층채권(CMO)   - 첫트렌치가 원금+이자 받구 다받으면

                      그동안 이자만 받던 후순위 트렌치가 순차적으로

                      원금+이자 받구 마지막 트렌치(Z트렌치)는

                      만기시에 원금+이자 한꺼번에 받는 방식 “콜방어”

4.저당지불이체채권(MPTB) - MPTS 와 MBB 짬봉

                           저당채권은 쥐고 원리금수취권만 투자자에게

                           초과담보필요                     -9-

<프로젝트 파이낸싱>

1.사업성 수익성을 담보로 지금조달 (개인적신용과 무관)

2.대규모 프로젝트    3.위험분산 가능

4.사업주는 개인적채무지지 않는다(비소구금융)

5.부외금융

<부동산 신디케이트>

1.개발업자의 능력 + 투자자들의 자금

2.망하면 투자자는 유한책임(자신의투자범위내에서만) 개발업자는 무한책임

<부동산 문제의 특징>

1.악화성향 - 정부가 지가고를 방치하면 국민경제는 더욱 악화

             도시스프롤현상을 방치하면 더욱확산

2.비가역성 -상품자원은 현장자원으로 환원않됨, 지가의 하방경직성

3.지속성   4.복합성 -문제들끼리 뒤엉켜 유기적으로관계

5.해결수단의 다양성 - 종합적 정책이 강구됨

<토지문제>

1.토지부족(물리적문제) - 부증성 가장근본문제

2.지가고  (경제적문제) - 토지이용의 비효율성 , 토지소유의 편중

<로렌츠곡선 지니계수 10분위배율>

로렌츠곡선이 대각선에가까울수록

지니계수가 0에 가까울수록 (지니계수1은 완전불평등의미)

10분위배율이 클수록

->>“소득분배가 균등하다”

**슈바베지수가 크면 않좋다 주거비부담이 커진다는 뜻**

<부동산 정책과정의 기본단계>

1.문제의인지 및 정의  2.정보활동  3.대안작성(여러개작성)

4.대안평가 및 선택    5.정책집행  6.정책평가

*6에서-->1로 돌아가 다시 시작하기도함 (피드백)

                                -10-

<외부효과>

1.정의 외부효과(외부경제) - 공급이 일정한가운데 수요증가

                            수요곡선우상향이동                                                     임대료 와 균형량 증가

                            핌 피 현 상

                            과 소 생 산(조장정책필요)

2.부의 외부효과(외부비경제)- 수요가 일정한가운데 공급감소

                             공   급   곡   선   좌   상   향   이  동

                             임대료 는 증가 균형량은 감소

                             님 비 현 상  바 나 나 현 상

                             과 대 생 산(규제정책필요)

<지역지구제>

1.단기효과 - 적합한토지이용으로 위험 감소 기대수익 증가

             그러므로 부동산 수요증가 초과이윤발생(기존공급자)

2.장기효과 - 신축제한없으면 (1)비용불변 -주택가치 원래수준으로

                            (2)비용증가 -주택가치 더높은수준으로

                                        -주택공급량은 더적게 증가

             신축제한이있으면 - 초과이윤소멸  주택가치변화 없음

<지역지구제의 보완책>

1.성과주의 용도지역지구제 - 환경수용능력을고려(공장과 대학입지규제시)

2.계획단위 개발 -우리나라의 도시설계구역

3.재정적 지역지구제 - 개발시 토지등을 현물로 기부하거나

                      기반시설을 국가에 귀속하게 하는제도

4.개발권 양도제(TDR)

                                -11-

<임대주택정책>

1.임대료 규제정책(최고가격설정)

(1)단기효과 - 임대료하락 수요증가 기존세입자혜택

(2)장기효과 - 공급감소(돈이안되니까) 그래서 임대료 상승

              암시장 이주기피현상  저소득층 주택난 더욱 심화

2.임대료 보조정책

(1)단기효과 - 임차인의 실질소득 향상효과 수요증가 임대료 증가

              임대인 초과이윤

(2)장기효과 - 공급증가 임대료하락  원래수준으로복귀 임차인혜택

(3)공급자에게 임대료보조 - 공급비용감소로 공급증가

                           임대료감소하므로 임차인혜택

**임대료 보조 정책이 가장 이상적이지만 재정문제로 안타까움**

3.공공임대주택 정책

(1)단기효과 - 공적 사적  임대주택 세입자 모두 혜택

(2)장기효과 - 공적임대주택 세입자만 혜택

<지대이론>

1.리카아도의 차액지대설 - “비옥도”“수확체감의법칙”

                           최열등지(한계지)에 지대발생 설명못함

2.튀넨의 입지교차설  -“지대는 수송비의 절약분”

3.마르크스의 절대지대설 - “열등지도 무조건 지대발생”

<전용수입과 경제지대>

1.전용수입 - 최소공급가격   2.경제지대 -전용수입초과부분

*토지는 공급이 완전비탄력적이므로 경제지대가 된다

<지가구배현상>

1.지가가 도심에서 외곽으로 갈수록 낮아지는 현상

2.대도시의 경우 부도심에서 지가가 부분적으로 상승하기도함

<한계지> - 택지이용의 최원방권 ,택지의끝(O) 농지의시작(X)

         - 단절지가현상 , 교통을 축으로 외곽으로 연장

         - 한계지 지가는 도심지가와 연동(농지지가X)

                           -12-

<도시구조론>

1.동심원이론 (버제스)      - *점이지대에 거주하는사람들이 소득증가하면

                              다음지대로 이주하는경우가 있음

                             *경공업지대만을 설명하고 너무 단순함

2.선형이론(호이트)         - *고급주거지를 지나치게 강조

3.다핵심이론(해리스,울만)  - *구도시는 단핵도시 신도시는 다핵도시

4.제3지대이론(디킨슨)      - *동심원이론을 역사적발전과정에 적용

5.다차원이론(시몬스)       - (1)도시화차원-동심원이론

                             (2)사회계층  -선형이론

                             (3)거주지의 인종별 분리 -다핵심이론

<부동산 관리>

1.기술적관리 - 화재보험

2.경제적관리 - 임대료조정

3.법률적관리 - 임대차계약

<임대차계약>

1.조임대차 - 주거용부동산

2.순임대차 - 공업용부동산

3.비율임대차 - 매장용부동산

<건물의 연령현상>

1.전개발단계 - 용지의 선택, 나대지 또는 건부지

2.신축단계   - 물리적유용성 가장큼

3.안정단계   - 경제적유용성 가장큼, 노후화방지위해 자본적지출요구

4.노후단계   - 낮은 수준의 임차인 유입단계

5.폐물단계   -전개발단계를 향해 모든일이 전개

<권원요약서> - 권리의 연쇄관계를 요약한 서류 사후에 요약자책임규정

<권원증서>   -권원조사자가 권원요약서를 토대로 권리분석후 의견서첨부

<토렌스제도> -실질적심사주의, 법원이보증, 미래소유자를 지나치게보호

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<부동산 신탁>

1.신탁재산의 성격 - (1) 독립성(상속,강제집행,경매등에서배제)

                    (2)물상대위성

                    (3)실적 배당산출주의 (확정배당주의X)

2.개발신탁 - (1)임대형 -형식적 소유권이전

             (2)분양형 -실질적 소유권이전(모든업무대행)

             (3)주식형 -수익금 배당

3.신탁의 이점 - (1)소유자 -양도소득세 취득세문제 발생 않음

                          -신탁수익권을 양도 또는 담보 가능

                (2)수탁자(신탁회사)-비용부담감소

                (3)사회적측면 - 인근의 지가앙등을 초래하지 않음

<상권에 관한이론>

1. 크리스탈러의 중심지 이론

(1)단일중심지는“원형” 다수의중심지는“정육각형”

(2)최소요구치보다 재화의 도달 범위가 커야함

(3)고차로 갈수록 피라미드형

(4)고차로 갈수록 중심지수는“적고” 배후지크기는 “넓고”

   중심지간거리는“멀고” 기능은 “복잡다양”

2.레일리의 소매인력법칙

-상권이 미치는 범위는 두도시의 인구에“비례”

거리의제곱에 “반비례”

3.허프의 확률모델(소매지역이론)

(1)소비자의 구매행동

(2)고객유인력은 매장의크기에“비례”거리의제곱에“반비례”

4.넬슨의 소매입지론

*양립성강조 - 서로보완적 상품을 취급하는 상점들이

              근접하여 입지하면 서로 매출이 증대

5.공간균배원리 - “수요의 탄력성이 0이면 중앙에 입지”

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<입지유형별 점포의 분류>

1.집심성 점포 -(1)도시전체를 배후지

               (2)백화점,대형영화관,대형서점,대형음식점,보석상,도매상

               *명동을 떠올려보면...*

2.집재성 점포 -(1)동일업종끼리 모여서(연계,대체성)

               (2)은행,보험회사,관공서,가구점,건재상

               *종로를 떠올리보면...*

3.산재성 점포 - 상권의범위 작다 . 동네의 가게들

4.국부적 집중성 점포 - 농기구,석재,종묘,기계상 (시골읍내)

<매장용부동산 부지선정단계>

1.기존부지분석 - “최소요구치 파악”

2.도시분석     - “목표시장의 선점”

3.근린분석     - “주민들의 지출가능금액 추계”

4.대상근린지역 선정 - 지출가능금액에서 최소요구치를 뺀값이 클수록 유리

5.대상부지 선정

<에스크로우 제도>

1.이행대행업 (아주포괄적)

2.거래비용(절대비용) 증가하지만 사회적비용(상대적비용)은 감소

3.“어느일방이 설정가능”(의무사항은 아님)

4.은행이나 권원보험회사들도 별도의 에스크로우부서 설치가능

5.중립적 제3자 입장

6.동시이행의 효과

7.“저당채권 유동화에 도움”

8.세원의 누수방지

9.신속 정확

10.에스크로우 대리인으로서의 원칙

(1)공평성 - 치우치지말구 구두상의 지시는X

(2)권리확정의소 - 이때는 법원의 판결에따라 업무이행

(3)중대사실공개  (4)기록유지  (5)완전명백한정보

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<부동산 컨설팅>

1.특징 - (1)당해프로젝트 대상부동산 당해의뢰인에게만 의미있음

         (2)변호사가 의뢰인에게 제공하는 서비스와 유사

2.과정 - (1)문제의 정의     (2)상담관계의 정립

         (3)실행계획수립    (4)상담과제의 수행

         (5)상담보고서작성(구두 또는 서면보고)

         (6)상담보고서 검토  (7)상담보고서 제출

<부동산 임대업> -“부동산공급업이아니라 부동산거래업이다”

<부동산광고의 특징>

1.지역적 제약성 - 부동성,견본제시 곤란

2.내용의 개별성 - 개별성

3.시간의 제한성 - 영속성

4.광고의 양면성 - 살사람 팔사람

**애드믹스가 절대적인 것은 아니다!!**

<부동산 보험>           

1.계약이전의 하자 손실을보상 (계약후에 하자를 책임지는 것이 아니다!!)

2.보험료는 한번납입(추가납입없음)

3.보험기간은 미래에 계속됨(종료시점이 정해져있지 않음)

4.종류 - 소유자 권리보험, 대출자 권리보험

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