구미시 산동면, 김천시 혁신도시, 칠곡군 북삼읍, 석적읍 아파트 정보와 시세 18-12-18일

[강투]

구미시는 낙동강을 따라 북서쪽에서 남동으로 팽창한 도시다.

# 국민에게 정확한 정보를 빠르게 제공해야 국가는 발전한다는 취지로 작성.. 자료 중 틀린 부분은 댓글주세요.

# 자료 수정 중이며 "대지 지분"아시는 분 댓글 주셔요. 아파트 정보와 시세를 필독하고, 핸드폰 "홈 화면 추가"하면 1초 검색된다 : 네이버는 가로 화면 회전 후 클릭, 다음은 회전하면 된다. 안되면 몇 번, 지인 문의.. 다음, 네이버 서버의 시간 접속량에따라 느릴수 있으므로 둘 다 홈에 추가해서 빠른 서브 이용하면 된다. ; "blog.naver.com/kng139175".. 다음 카페 "강남투자연구소"

1. 아래 "평균 고가"는 국토부 실거래가를 원칙으로 하고, KB, 한국 감정원, 부동산 뱅크 고가를 참고했지만, 실거래가 너무 적거나 없으면 과거의 평균 가격을 적용한다. "5층 이하 아파트는 "재건축"과 관련이 많으므로 "건물 ?평형"은 의미가 없으므로 "2종 전용지역"의 "입지를 반영한 대지 지분의 땅값"만 계산하면 된다. 상세 설명은 "아파트 정보와 시세"를 참고..

아래 평균 고가에서 10%내외로 낮추면 "저가"가 되고, 5%내외를 낮추면 "중간 가격"이 된다. $은행의 개인 신용도 : "KB 또는 기타 평균 고-저가 x 70%-1700만(최우선 변제의 방 공제 : 기타 시군) = 은행의 담보 대출 금액" 

2. ?형 : A, B,C 3가지 실내형, 2형~5형은 2~5가지 다른 실내형이 있다는 뜻. +2형은 공급 면적만 +2㎡가 있다는 뜻.  

3. 용적률은 네이버 부동산, 등기부로 "대지 지분" 참고, 용적률은 90년대 초반 건축된 것만 기재.. 평수는 반올림. 

4. 같은 입지에서, 새 아파트는 전용 실평수, 주차장이 중요하고, 90년 내외의 고층 아파트와 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다.

5. 공급 면적에 오차가 많고 국민의 이익인 재산과 직결되므로, 공급 면적에서 "전용 면적"으로 변경하여 용적률을 산출한다. 아래 또는 아파트 정보와 시세에서 부가 설명을 했고, 재건축 관련성이 큰 고층 96년식까지만 원칙 적용한다.

6. 지번, 번지 : 우미린 하우스는 인덕리 1102번지.. 등기부 열람, 후 숫자만 표시.. 건령은 2019년 6월은 19-6, 1994년은 94

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구미시 산동면, 김천시 혁신도시, 칠곡군 북삼읍, 석적읍 아파트 정보와 시세.. 건령 순서로 정렬
동	단지명	건령	세대	최고	용적률	대지	공	전	전용	공급	매매<만>	전세<만>
	지번	동수	주차	저층	/잉여	/?형	급㎡	용㎡	평수	평형	평균고가	평균고가
구	인덕리 1102	16	1225	25		ABCD	110	84	25	33평	24,500	19,000
미	우미린하우스	14	1.35	15		AB	131	101	31	40	30,000	24,000
시	인덕리 1107	17	1532	5		A,B	111	84	25	34평	25,000	21,000
	중흥S클래스	21	1.33	17			128	99	30	39	31,750	25,000
산							142	110	33	43	36,500	29,500
동						6세대	238	184	56	72
면	신당리 1383	17	1558	25			82	59	18	25평	19,000	15,000
	우미린센트럴	18	1.24	12		5형	110	84	25	33	24,750	20,000
	신당리 1388	17	890	21			84	59	18	25평	19,000	16,500
	골드클래스	12	1.26	12			100	74	22	30	23,500	18,000
							110	84	25	33	24,500	19,000
산	쌍용 예가	19-1	757	25		5형	112	84	25	34평
동	6블럭BL	10	1.28	15			145	115	35	44
면	호반베르디움	19-4	2092	25	임대			59	18	25평		14,000
	A26 블록	18		12				59	18	25		14,000
	선납임대료 5500만, 전환보증금 8500만이고, 합한 금액이 위 14000만원, 월세는 차감하는 방식이다.
	골드디움	19-12	615	23	8년임대		82	59	18	25평	월61000원	13,000
	15블록	9					108	84	25	33	월89000원	15,300
	발코니 확장 500~600만 별도. 골드클래스 옆에 위치했고, 골드 클래스 2차 분양분을 임대로 전환했다.
	임대 아파트 정보는 네이버와 KB 부동산에서 자료가 없으므로 구글에서 참고하였다. 평형도, 단지 기타 정보는 구글 참고.
김	KCC스위첸	13	660	25		3형	98	74	22	30평	20,500	14,500
천	율곡동408	11	1.3	37	복잡 <=	7형	111	84	25	34	23,000	16,000
시	영무예다음1차	14	642	25		탑층	108	84	25	33평	24,500	17,000
	415	7	1.3	20		탑층					약2000만	비싸다.
율	엠코타운	15	1478	25		2형	100	75	23	30평	24,750	17,500
곡	773	13	1.3	24		2형	112	84	25	34	28,250	20,000
동	영무예다음2차	15	296	25		탑층	108	84	25	33평	24,000	16,500
	769	4	1.3	10		탑층			0	0	약1000만	비싸다.
	한신휴플러스	16	811	25		2형	102	75	23	31평	25,000	18,500
	772	10	1.3	19		2형	113	84	25	34	28,000	21,000
	중흥S클래스	16	452	25	최고	2형	115	92	28	35평	31,000	21,000
	416	6	1.7	22	복잡형		128	102	31	39	32,000	22,000
						2형	132	105	32	40	38,000	26,000
						2형	142	110	33	43	41,000	27,000
						3형	147	117	35	45	45,000	27,000
							163	131	40	49	38,000	25,000
율	센트럴파크	16	410	25		3형	110	84	25	33평	30,500	20,000
곡	한신 411	5	1.48	20			129	100	30	39	38,500	25,000
동							143	110	33	43	41,500	28,000
	골드클래스	16	512	25		2형75	95	73	22	29평	24,000	13,000
	409	7	1.41	10			111	84	25	34	27,000	16,000
							134	102	31	41	31,500	18,000
	이지더원	16	486	25		2형	108	84	25	33평	28,000	17,000
		6	1.48	19			140	110	33	42	37,000	21,500
율	영무메트로	15	403	15	757%	계약	53	27	8평	16
곡	오피스텔811	1	0.86			2형	80	45	14	24		아래 시세
동	코아루파크	16	469	26	925%		52	28	8.5	16		참고
	812	1	0.88				59	32	10	18		약간
오							70	37	11	21		싸게 하면됨
피						2형	110	59	18	33
스	한신휴시티	16	736	28			56	25	7.6	17
텔	797	1	0.95				70	32	10	21
	파크드림씨티	17	736	25			50	25	7.6평	15		6,000
	798	3	0.94				56	28	8.5	17		7,300
							62	32	10	19		8,700
						2형	70	35	11	21		9,500
							83	42	13	25		12,000
							88	45	14평	27		12,500
	오피스텔은 "계약" 면적으로 분양 및 표시되므로 실평이 중요하고, 잉여 용적율이 미미하므로 감가 상각이 많다.
	또한 위 전세 가격으로 매수하더라도 주차 대수가 적고, 감가 상각으로 수익성이 없다.
칠	인펑리271-1	95	324	17		2형	76	59	18	23평	7,350	6,250
곡	동부 늘푸른	3	0.67	11			92	77	23	28	9,650	7,750
군	인펑리1090	95	421	15			52	39	12	16평	5,400	4,500
	창신	2	0.74	8			72	59	18	22	7,250	6,250
북	인평리 현진	99	318	19		2형	79	59	18	24평	9,500	7,750
삼	1036번지	4	1	17			107	84	25	32	14,250	10,000
읍	인평리660	20-9	999	25		2형	81	59	18	25평
	서희스타힐스	15	1.13	13			106	80	24	32
	주차 문제 있다. 새것 평균 1.5
북	숭오리18-1	96	574	19			72	59	18	22	7,000	6,900
삼	현대(금호)	7	0.8	16			90	74	22	27	10,500	9,500
읍							101	84	25	31	11,500	10,500
	숭오리26-1	02	527	15		2형	73	52	16	22	7,500	6,000
	화성파크	5	0.74	9			76	59	18	23	10,500	8,500
칠	중리 141	00	2635	18			68	49	15	21	5,900	5,250
곡	3공단 부영	14	0.83				81	59	18	25	7,100	6,500
군	중리 171	08	579	22			97	76	23	29	15,250	14,000
	금호어울림	6	1.23	15			109	84	25	33	16,900	14,750
석							139	116	35	42	22,500	19,000
적	남율리710	02	2000	20			53	39	12	16	6,800	6,000
읍	우방신천지	17	0.9	19			74	59	18	22	8,500	8,000
							92	77	23	28	10,500	10,000
							101	84	25	31	12,000	11,500
							117	99	30	35	17,000	14,500
							164	145	44	50	20,500	17,500
							217	197	60	66	26,500	19,500
석	남율리883	08	302	26			116	84	25	35	17,500	16,000
적	남광하우스	3	1.07	25			155	119	36	47	22,500	18,500
읍	남율리764	08	500	18		3평	110	84	25	33	17,500	14,000
	한솔 솔파크	5	1.32	16			150	119	36	45	23,250	18,000
							각	평형		탑층	은 1500만	내외로 비쌈.
	남율리1087	16	835	18			79	59	18	24	16,000	12,500
	효성해링턴	10	1.22			3형	98	74	22	30	22,000	16,000
	1단지						112	84	25	34	24,500	18,000
	남율리1337	15	576	18	T형 500		79	59	18	24	14,250	12,000
	효성해링턴	6	1.08		~2000		93	71	22	28	18,400	15,000
	2단지				비쌈.		111	84	25	34	22,750	17,000
	남율리1511	15	563	18	T형 500		80	59	18	24	15,500	12,000
	효성해링턴	7	1.08	13	~2000	2형	94	71	22	28	18,750	15,000
	3단지				비쌈.		112	84	25	34	22,750	16,500

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$. 용적률로 대지분 계산.. 예로 창원의 개나리 1차의 "전용면적 13평형 = 대지 지분 ? X 용적율 143%" => 대지지분 ? = 9평..  "잉여 용적률 = 3종의 권리 용적율 300%-개나리 143% = 157%"..  => 중요성은 저층과 고층의 비교 땅값.. 3종 일반(권리 용적률 300%)과 2종 전용(권리~150%) => 고층의 땅값은 저층보다 약 2배내로 비싸다.  예로 1종 일반(200%)과 1종 전용(100%) 즉 빌라와 단독주택 비교..  새 것은 큰 의미없고, 재건축 저층과 18년까지 5년간 서울 아파트 2배 상승한 90년 내외식 고층 아파트만 의미 있음.. 투자 연구실 참고.  $ 창원의 잉여 용적율의 가격 계산.. 150%; 3.3당 약 1200만 = 1%; ?... ?는 8만원×개나리 잉여 용적율 157× 9평(개나리1차 전용13평) = 1억1304만원.. 이렇게 서울 올랐다! => 90년대 고층 재건축 이익..  개나리 1차 단순 "땅값" 계산법 : 약 2000만원(저층의 2배 땅값) x 9평 = 2억 1600만원

2. 2종 전용지역 땅값 산출 : 2종 전용 5층 이하 아파트는 1999년부터 이슈였다. 하지만 부동산업소, 네이버, 케이비 등 정보지에 20년이 지난 현재까지도 정확한 "용적률"과 "대지 지분" 자료가 없다.  문제가 많다. 필요한 정보 부재가 거품-폭락, 공급 폭탄, 기타 사기?를 만든다.  창원 2종 전용지역인 가음동 한림 풀에버 "신축",  구 5층이하 아파트 가음동 더샆, 센텀, 풀에버, 용호 더샆, 아이파크, 대원 꿈에그린 등 약 7000세대 재건축시 건설사 등이 조합원인 소유자에게 평가한 땅값은 3.3당 1000만원~1200만원이었다. (입지, 옵션 등을 고려 합산함.) 

즉 창원의 2종 전용지역 "법적 권리 용적율 150%"의 위 땅값을 쉽게 3.3당 약 1000만원으로 가정시, 창원 도심의 저층 아파트는 건물과 상관없이 "자기의 대지", 예로 10평 지분은 1억, 15평은 1억 5000만원, 20평 지분은 2억, 25평 지분은 2억 5000만원이다.

땅 15평 소유자가 재건축시 30평형을 3.3당 1200만원에 조합원으로 분양을 받으면 3억6000만원은 건설사및 조합에 지불할 돈이고, 받을 금액은1억5000만원이므로, 2억1000만원(36000만-15000만)을 지불하면 된다. 기타 평수 받으면 가감하면 된다.

결 : 현재의 5층 이하의 가격도 그렇게 평가하면 된다. 비싸게 사서 비싸게 매도할 분은 버티면 되고 고평가도 "화페 가치 하락률"로 시간이 가면 그 가격에 팔릴 것이다. 따라서 거래가 많지 않은 저층 아파트의 "급매의 가격"을 "현재의 시세"라 할 수도 없고 "고평가로 기재"된 부동산 시세 사이트의 가격을 현 시세다? 아니다?라  할 수 없다. 단지 참고할 자료일 뿐이다. 즉 2종 전용 용적률 150%가 권리인 대지 지분 20평은 4~5년 전, 창원 중심부는 3.3당 1000만원~1200만원으로 평가하였다. 따라서 현재의 경기에서 그 이상 평가할 수도 없는 것이다. 다만 5층 이하는 창원의 경우 평균 1억이상 하락했기 때문에 급매 위주로 실거래 가격이 형성될 수 밖에 없는 것이다.

#. "전용 면적"으로 용적률을 적용한다 : 용적률의 학문적 정의하는 달리?(해석 가능), "공무원 중 담당 실무 결정권자 및 허가권자(독점 자본만 결탁한 자?)"가 우기더라도, 과거에 주공의 경우 "전용으로 분양"했고, 계단 등 을 서어비스 면적으로 보면 되기 때문이다. 건폐률에서의 오차는 "용적률(전용은 국민에게 이익되는 것)"과 "건폐률(상린관계)"의 정의를 달리하면 된다.  예로 1층 주차장 면적은 용적률에서 제외로 해석되고 시행된다. 또한 공급자의 평수 꼼수? 분양과 용적률로 간단하게 "대지 지분"을 계산할 수 있기 때문이다. => 전용 면적 "분양 및 용적률 산정"을 법률화해야 도량형이 통일되고 국민적 이익이 되고 불필요한 갈등, 사기 공급을 해소할 수 있다.