토지 매도인의 하자담보책임, 제한물건이 있는 담보책임

[구자옥 공인중개사]

강화도에서 토지를 중개하다보면 다양한 문제를 만날 수 있습니다.

특히 면적 문제가 발생할 수 있습니다.

면적은 마을안길포장으로 거래토지가 도로로 편입된 경우가 대부분입니다. 

인접지의 건축물이 경계를 넘은 경우

또는 옆토지의 수목이 거래토지위로 넘어 왔을 경우도 있고....

이런 문제에 봉착했을 때 해결하는 법적인 기준(매도인에게 하자담보책임)이 있습니다.

매도인의 하자 담보책임은 계약 성립 당시에 존재하는 하자에 대하여

매수인이 과실 없이 그 하자를 모르는 상태 선의로 잔금을 치른후

하자를 안 날로부터 6월 이내에 권리를 행사할 수 있는 매수인의 권리입니다.

매도인은 본인이 고의나 과실이 없다고 선의를 주장해도 책임을 져야 하는 무과실 책임입니다.

그러나 공인중개사를 통한 계약인 경우는 이런 문제는 정확히 고지하여야 하기 때문에 이런 문제가 발생할 가능성은 적고 만일 이런 문제가 발생하면 공인중개사의 책임도 발생하게 됩니다.

하여, 대체로 공인중개사를 통한 계약시 특약 사항에 관행상 현상태의 계약이라고 쓰는 이유는

토지의 경우 토지상의 지하수 용량, 사용이 곤란한 비닐하우스, 농사 후 남겨진 멀칭 후의 비닐, 관리 미상의 약간의 수목, 웅덩이 등등.....

하자담보책임의 범위로 인해 소소한 문제꺼리가 있을 수 있어

이를 미연에 방지하고자 하는 목적이 내재되어 있는 것입니다.

물론 계약서 작성 전에 매도인과 매수인의 입장이 다르기에 계약전에 충분한 조율이 있어야 합니다. 

​공인중개사를 통한 거래가 안전하고 위험부담을 줄이는 일입니다.

하지만 아래 조항처럼 중대한 하자는 매도자가 무조건 책임져야 하는 것으로 봅니다.

민법 제574조 (수량부족, 일부 멸실의 경우와 매도인의 담보책임)

전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.

==>토지 거래시 면적당 금액을 지정하여 매매를 한 경우 수량에 있어 차이가 날 경우 매도인의 담보책임이 발생합니다.

현장 답사에서 확인한 토지부분만이 매매의 대상으로 금액을 명시하고 계약했다면 매매계약 당시 토지를 평수를 기준으로 구입한 것이 아니라면 담보책임을 물을 수 없습니다.

평수를 기준으로 구입한 경우 실제 측량 결과 부족되는 면적 분에 따라 매도인에게 대금 감액을 청구할 수 있으며, 면적이 부족함을 알았을 경우 토지를 매수하지 않았을 사정이 있는 경우에는 계약을 해제할 수도 있습니다.

민법 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임)

1.매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해 배상만을 청구할 수 있다.

2.전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

3.전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

==>부동산 거래에 있어 지역권 지상권 등 제한물권이 존재는 토지를 사용함에 있어 제한물권이 존재하는 범위의 토지는 배타적으로 사용권이 제한되므로 취득의 의미가 없어집니다.

제한물권을 하자라 볼 수 없는 권리이므로 이를 간단히 해소할 수 없고 따라서 하자 담보책임보다는 긴 1년의 권리행사기간을 둡니다.

민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)

1. 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 1항 규정을 준용한다.

그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

2. 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

==>매도인의 하자 담보책임은 강행규정이 아니어서 거래 당사자 쌍방이 합의한 내용으로 특약을 정할 수 있습니다.

특약 사항에 매도인이 하자 담보책임을 지지 않기로 정하여도 유효합니다.

민법 제582조 (제2조의 권리행사기간)

전 2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다, 

==>하자담보책임의 경우, 물건의 하자가 권리의 흠결에 비해 그 하자를 발견하기가 다소 수월하고,

​서둘러 불안정한 법률관계를 종료시킬 필요가 크기 때문에

매수인이 매매 목적물에 하자가 있다는 사실을 안 날로부터 6월 내에 권리를 행사하여야 한다고 규정하고 있습니다.

결론....

위의 내용들은 용어가 일상의 단어와 달리 생소한 것이나,

찬찬히 읽어보면 상식적으로 당연한 내용들입니다.

그래도 하자가 발생하는 것은 하자를 보는 관점이 상대적이기 때문입니다.

이런 법조문을 공부해야 할 상황을 만들지 않아야 합니다.

공인중개사를 통한 계약을 하면 이러한 하자의 발생을 최소화하고

혹여 문제가 발생하더라도 합리적이고 공정?한 해결의 연결고리가 될 수 있습니다.

강화도 부동산은 법과 상식이 통하는 구자옥공인중개사와 상의하세요.....