실거주를 빙자한 갱신요구권침해에 따른 배상책임, 공평부담차원에서 감액할 수 있나? - 최광석 변호사

[김홍진]

실거주를 빙자한 갱신요구권침해에 따른 배상책임, 공평부담차원에서 감액할 수 있나?

“실거주”를 이유로 임차인의 갱신요구권행사를 거부한 후 정당한 이유없이 실거주하지 않은 채 타인에게 임대할 경우 임대인은 법에서 정해진 소정의 배상책임을 부담하게 된다.

★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

<1호 내지 7호 중략>

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

<2 내지 4항 중략>

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 '환산월차임'이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

이 경우 법원은, “손해의 공평분담”을 이유로 계산된 배상액을 감액할 수 있을까?

상가건물임차인의 권리금회수청구권 침해에 대한 임대인의 배상책임에서의 논란과 유사할 수 있다.

★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

<1 내지 4호 중략>

<2항 중략>

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

★ 대전지방법원 2017. 5. 19.선고 2016나108951(본소) 건물명도, 2016나108968(반소) 손해배상(기) 판결

☞ 지금까지의 권리금 회수방해에 따른 손해배상판결의 주류는 실제 권리금과 감정평가된 권리금 중 낮은 금액을 인정하는 방식인데, 위 판결은 ① 손해배상의 일반론인 소위 “차액설”을 배상액 산정에 접목하여, 임대인의 권리금 회수 방해금지의무 위반이라는 행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위반 행위가 가해진 현재의 재산상태의 차액이라고 판단하고, ② 공평의 원칙에 따른 손해배상예정액 감액까지 인정하여 배상액을 탄력적으로 판단한 점에 특징. 1심은 감액인정 없이 감정금액 그대로를 손해액으로 인정했지만, 2심에서 50% 감액을 인정했고, 대법원에서 상고기각으로 원심확정.

1) 인정사실

을 제1호증, 을 제7호증의 각 기재, 제1심 감정인 박00의 감정결과, 프라임감정평가법인 주식회사에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 임대차계약이 만료되기 3개월 전부터 기간만료일인 2015. 8. 29.까지 사이에 권리금 1억 원을 주겠다는 임차인을 원고들에게 주선하였으나, 원고들은 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 거절한 사실(이하 이와 같은 원고의 거절행위를 ‘이 사건 위반행위’라 한다), 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금은 63,738,000원(= 유형재산 평가금액 21,738,000원 + 무형재산 평가금액 42,000,000원)인 사실이 인정된다.

2) 손해배상액의 산정방법

상가임대차법은, 임대인이 권리금 회수 방해금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하여, 손해배상의 상한을 정해 놓고 있다(이 사건 법률조항 제3항). 이 경우 손해는 임대인의 권리금 회수 방해금지의무 위반이라는 행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위반 행위가 가해진 현재의 재산상태의 차액에 의해 산정되어야 한다.

3) 구체적인 손해배상액의 산정

가) 이 사건 위반행위로 인하여, 피고는 신규임차인으로부터 1억 원을 얻지 못하였다. 그러나 그 손해배상액의 상한은 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금인 63,738,000원을 넘지 못한다.

나) 제1심 감정인 박00의 감정결과에 의하면, 위 63,738,000원 중 유형재산 평가액인 21,738,000원의 세부항목은 영업시설 부분과 비품 등의 부분으로 나뉜다. ① 그 중 영업시설 부분은 떡형성기 등 모두 피고가 쉽게 수거해 갈 수 있는 동산들로 여전히 그 소유권은 피고에게 남아 있으므로 이 사건 위반행위로 인하여 피고에게 어떤 손해가 발생하였다고 볼 수 없다. ② 비품 등 중 기타공사비를 제외한 나머지 비품들 역시 여전히 쉽게 수거가 가능한 동산들로서 그 소유권은 피고에게 있으므로 이 사건 위반행위로 인하여 피고에게 어떤 손해가 발생하였다고 볼 수 없다. 다만, ㉠ 아케이드 공사시 상인들 자부담분 1,480,000원, ㉡ 셔터공사비 1,200,000원, ㉢ 가게확장칸막이 공사비 100,000원은 피고가 수거해 갈 수 없는 부분으로 이 사건 위반행위가 없었다면 피고가 그 가치를 환수할 수 있었던 부분이다(감정서 14쪽 참조).

따라서 위 2,780,000원(= 1,480,000원 + 1,200,000원 + 100,000원)만을 손해배상액으로 인정한다.

다) 무형재산 평가액 42,000,000원은 원고의 이 사건 위반행위로 인하여 피고가 환수해가지 못한 부분이므로 전액 손해배상액으로 인정한다.

라) 따라서 이 사건 위반행위로 인하여 피고가 입은 손해액은 총 44,780,000원(= 2,780,000원 + 42,000,000원)이다.

<중략>

이 사건 법률조항은 우리 민법의 지도이념인 공평의 원리에 근거하여 임대인과 임차인 사이의 상생을 도모하기 위하여 신설되었다. 따라서 공평의 원리에 따라 법원은 기록에 나타난 제반사정을 고려하여 위 손해액을 감경할 수 있다고 봄이 상당하다.

기록을 통해 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고가 이 사건 점포에서 약 27년 동안 떡집을 운영하면서 영업을 해 온 점, ② 이 사건 임대차계약은 이 사건 법률조항이 신설되기 약 2년 전에 체결되었고, 이 사건 임대차계약의 종료일은 이 사건 법률조항 시행일로부터 불과 약 3개월 후였던 점, ③ 원고들은 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하면서 그 특약사항으로 “이 사건 점포의 권리금을 인정하지 않는다”라고 정하였는데, 이에 의하면 원고들과 피고는 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 향후 이 사건 임대차계약이 종료될 때 피고가 원고들에게 이 사건 점포의 권리금에 관한 권리를 주장하지 않을 것이라고 예정하였음에도 이 사건 법률조항이 신설됨으로써 이 사건에 이르게 된 점 등을 고려하여, 원고들이 피고에게 지급하여야 할 손해배상액을 50%로 제한한다.

★ 서울고등법원 2019. 11. 14. 선고 2018나2051844(본소) 건물명도(인도), 2018나2051851(반소) 손해배상(기)

<중략>

다만, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라 는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있다고 할 것인바, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같 은 사정들, 즉 1) 상가임대차법상 권리금 보호 조항이 피고가 김00과 최초로 임대차 계약을 체결한 때로부터 4년 후인 2015. 5. 13. 신설됨에 따라 비로소 피고가 임대인에 대하여 손해배상을 구할 수 있는 법적 근거가 마련된 점, 2) 원고들이 김00으로부터 이 사건 상가를 매수할 당시 피고의 권리금에 관한 합의가 없었던바, 임대인 지위를 승계한 원고들로서는 그 재산권을 행사함에 있어서 예상하지 못했던 제약이 발생한 점, 3) 피고는 00여대 앞으로서 역세권에 위치한 이 사건 부동산에서 약 7년 동안 고시 원을 운영하면서 영업 이익을 얻은 점, 4) 권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데 임대차목적물의 장소적 이익은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 피고가 원고들에게 배상하여야 할 손해의 범위를 50%로 제한함이 타당하다.

그런데, “임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”고 규정한 상가권리금회수청구권과 달리, 주택임차인의 갱신요구권은 “제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다”고 정하고 있어, 이러한 규정차이로 인한 해석상 논란이 발생할 수 있다. 아직 대법원 판결은 없는 것으로 보이고, 하급심에서는 판단이 엇갈리고 있다.

공평분담의 원칙 적용을 긍정한 판결은 다음과 같다.

★인천지방법원 2022가단227779 손해배상

--갱신거절로 임차인이 입은 손해액에 관한 증명이 없으므로, 위 ① 및 ②에 따라 계산된 금액 중 더 큰 31,600,800원이 일응 손해배상액이 됨은 계산상 명백하다.

피고들은 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하면서 원고의 요구에 따라 계약기간을 24개월로 정하고, 임대차보증금도 낮춰주는 등 원고를 배려한 것으로 보이는 점, 피고들이 이 사건 계약의 갱신거절로 인해 취한 이득이 그다지 크지 않은 점, 피고들이 이 사건 부동산에 실제로 거주하려는 의사가 전혀 없지는 않았다고 보이는 점 등을 고려하여 피고들의 책임범위를 40%로 제한하기로 한다--

★서울서부지방법원 2023나46262 임대차보증금

☞ 공평분담원칙 적용을 긍정하면서, 해당사건의 경우에는 책임제한이 적절치 않다고 판단

---우선 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 손해배상책임은 임대인의 정당한 사유 없는 갱신거절로 인하여 임차인이 임대차 목적물인 주택에서 거주할 수 없게 됨에 따른 손해를 배상하기 위한 것이고, 같은 조 제6항 제2호에서 그 손해배상의 산정기간을 2년으로 한 것은 갱신요구권 행사에 따른 갱신되는 임대차 존속기간은 2년이므로(같은 조 제2항), 당초 임대차기간 만료후 임차인이 2년간은 거주할 수 있었음을 전제로 한 것이다. 다만 위 손해배상도 손해의 공평과 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 기하여 책임을 제한할 수 있다고 봄이 상당하다.

살피건대 설령 피고 주장과 같이 2021. 9. 14.자 합의 당시 착오를 일으켜 원고로부터 ‘제3자에 대한 매매’가 가능하다는 취지의 말을 ‘제3자에 대한 임대’까지 가능하다고 판단하였다고 하더라도, 이는 피고의 주관적인 사정에 불과할 뿐 아니라 당시 원고가 그와 같은 취지의 말을 하게 된 경위 및 전후 정황 등에 비추어 그와 같은 착오에 납득할 만한 이유가 있다고 보기 어렵다. 피고가 제3자에게 이 사건 부동산을 임대한 시기 및 경위 그 임대보증금의 액수 및 그로 인하여 취한 이득액 규모 등 앞서 본 사정들을 보태어 보면 피고가 들고 있는 사정만으로는 손해배상책임을 제한하지 않은 것이 공평의 원칙에 반한다고 단정하기 어렵다.

반면, 적용을 부정한 판결은 다음과 같다.

★서울남부지방법원 2022가단230114 손해배상(기)

☞ 명시적으로는 손해배상예정이 아니라는 이유로 배척했지만, 공평분담에 의한 책임제한에 대해서는 직권판단이 가능하다는 점에서 공평분담원칙을 인정하지 않은 것으로 판단됨

---피고는 위 손해배상액은 손해배상액의 예정으로서 이를 감액하여야 한다고 주장하나, 살피건대, 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 문언에 의하면 이는 위 규정에 따라 정해지는 손해배상액일 뿐 이를 원고와 피고 사이의 ‘손해배상액의 예정’이라고는 해석하기 어려운바, 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다(설사, 이를 감액할 수 있다고 하더라도, 이 사건에 드러난 제반 사정에 비추어 위 손해배상액을 감액할 만한 사정이 있다고 보기 어려우므로, 이러한 점에서도 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다).

상가권리금회수청구권의 경우처럼 조만간 대법원 판단이 있을 것으로 예상된다. -이상-