구 분 |
주택재개발 |
주택재건축사업 |
뉴타운사업 |
근 거 법 |
• 도시 및 주거환경정비법 |
• 도시 및 주거환경정비법 |
• 도시재정비촉진을 위한 특별법 |
시 행 일 |
• 2003년 7월 1일 |
• 2003년 7월 1일 |
• 2006년 7월 1일 |
공익사업 여부 |
• 공익사업 |
• 공익사업이 아님 |
• 공익사업(재건축 제외) |
대 상 |
• 1만㎡ 이상 노후, 불량주택지역 • 서울시건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우 5천㎡ 이상 노후, 불량주택지역 |
• 공동주택의 경우 기존 또는 예정 세대수가 300세대 이상이거나 부지면적이 1만㎡ 이하 지역 • 단독주택지역의 경우 기존주택수가 200호 이상 또는 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역 |
• 주거지형의 경우 50만㎡ 이상, 중심지형의 경우 20만㎡ 이상으로 한다. • 다만, 대통령령으로 정하는 일정 규모 이하의 광역시 또는 시의 경우 그 면적을 2분의 1까지 완화하여 적용, 주거여건이 열악한 지역의 경우 4분의 1까지 완화하여 적용 |
사업주체 |
• 조합 • 조합+지자체,주택공사등 (조합원동의 1/2) • 조합+건설업자 (조합원동의 1/2) |
• 조합 • 조합+지자체, 주택공사 등 (조합원동의 1/2) |
• 조합 • 조합+지자체, 주택공사 등 • 조합+건설업자 |
임대주택 |
• 전체 세대수의 17% 이상 • 200세대 미만 자연경과지구 및 최고고도지구 내에서 7층 이하의 층수제한지역의 경우 임대주택을 건립하지 않음 |
• 임대주택 의무건설 폐지 |
• 전체 세대수의 17% 이상 • 증가되는 용적률의 50%이상 75%이하의 범위 안에서 시ㆍ도의 조례가 정하는 비율 • 재건축 제외 |
세입자 대책 |
• 주거이전비 지급 • 임대주택 공급 |
• 별도 대책 없음 |
• 주거이전비 지급 • 임대주택 공급 • 재건축 제외 |
이주대책 |
• 임시수용시설 • 주택자금 융자 알선 |
• 별도 대책 없음 |
• 임시수용시설 • 주택자금 융자 알선 • 재건축 제외 |
뉴타운 |
재개발 |
재건축 | |
뜻 | 택지개발의 형태 신도시보다는 조금 작은 형태의 개발입니다 | 노후된 주택등을 재정비하여 아파트등의 정리된형태로 개발하는것이구요 | 건축한지 30년 이상된 아파트를 재건축승인을 받아 다시 건축하는 것 |
규모 시행대상등의 차이점 |
국토이용계획에 따라 행정청이 지역전체를 정비하는 개발사업. 본래 행정청이 주도하는 사업이기 때문에 보상등을 공적자금에서 충당해야 하지만 재정적인 부담이 너무 크기 때문에 행정청이 뉴타운을 지정하면 지역 주민들이 조합을 결성해서 승인을 받고 시행사, 시공사를 선정하여 개발하는 개발 사업입니다 |
사업주체가 민간이라점과 뉴타운에 비해 규모가 작은 개발이라는 점이 다르다 일반적으로 노후된 단독 주택등이 많은 지역에서 지역 주민이 주체가 되는 개발입니다 |
아파트 재건축이라 보면 됩니다 |
문제점 |
뉴타운과 재 개발의 경우에는 조합결성 승인에서 시작하여 개발이 끝나는 기간이 장기이고 조합원 상호간의 갈등과 이익이 관련되어 있어 심심찮게 언론에 드러나는 비리가 있기도 합니다. 또 기간이 장기화 되면 될 수록 건축비용이 많아져서 원주민이 부담해야 하는 비용이 늘어나는 일이 많아서 또다른 문제를 야기하기도 합니다. 결국 원주민이 개발지역에 살지 못하게 되는 경우가 많습니다. 그래서 뉴타운 지정이나 재개발을 반대하는 사람들도 생기게 되는 것입니다. |
뉴타운과 재 개발의 경우에는 조합결성 승인에서 시작하여 개발이 끝나는 기간이 장기이고 조합원 상호간의 갈등과 이익이 관련되어 있어 심심찮게 언론에 드러나는 비리가 있기도 합니다. 또 기간이 장기화 되면 될 수록 건축비용이 많아져서 원주민이 부담해야 하는 비용이 늘어나는 일이 많아서 또다른 문제를 야기하기도 합니다. 결국 원주민이 개발지역에 살지 못하게 되는 경우가 많습니다. 그래서 뉴타운 지정이나 재개발을 반대하는 사람들도 생기게 되는 것입니다. |
내용연수가 되지 않은경우 안전진단을 받아 재건축을 시도 하는데 재건축을 하는 것은 순수한 노후문제만을 가지고 하는 재건축은 거의 없습니다. 재건축으로 인한 부가 가치의 상승을 목적으로 하는 집단의 경제 행위라 할 수 있습니다. 지금까지의 재건축이 부의 상승을 가져왔기 때문에 많은 사람들이 재건축에 관심을 가지고 추진하여 왔지만 행정청은 필요이상의 재건축을 막기 위해 여러 규제를 하고 있습니다.
그 대표적인규제가 내용연수, 용적률등입니다. 기타 여러 여건을 갖추었다 하더라도 용적률이 현재보다 높아지지 않는 다면 현재 살고 있는 주민들의 부담이 커져서 건축비용을 충당할 수 없기 때문에 높은 용적률의 적용을 받아 더 많은 가구를 건축하여 일반 분양한 대금으로 건축비용의 일부를 충당하게되는 것입니다. |
이전비와 이사비의 차이점 |
3개월이상 거주한 자에 대하여 가구원수에 따라 4개월비의 거주이전비가 주어짐. 2009년도 2인가구수 월평균 지출비는 223만원으로...해당지자체에 문의해 보실 사항힙니다. |
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상가 |
상가 지분쪼개기 금지... 상가 권리금의 보상평가 에 관한 연구 (재개발. 재건축사업을 중심으로) (상가 건축물 소유자.상가 세입자가 있는 소유자는 숙독 해 주시기 바랍니다) 상가 권리금의 보상평가에 관한 연구 |
- 상가 세입자 휴업보상금 3개월에서 4개월로 상향 조정 - 세입자에게 순환용 임대주택 공급 - '도시 및 주거환경정비'시행령 개정안 11월28일 시행 '도시 및 주거환경정비'시행령 개정안이 24일 국무회의 심의를 통과해 오는 28일부터 시행규칙과 함께 시행된다(펌) |
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월세집과 보상 |
**재개발/재건축 관리처분전-월세계약**10
1.현 계약하는 건축물은 재개발(재건축) 예정구역내에 위치하였음
2. 재개발(재건축)사업으로 인하여 건축물을 철거해야 하는 때는 임차인은 임대인의 요구에 따라 본 임대차계약조건을 무효로 하고 즉시 명도하여야 하며 임대인은 명도를 확인하고 임채차보증금을 지급한다.
3.조합에서 합법적으로 지급하는 거주이전비등의 금전 이외에 임대인에게 어떠한 금품을 요구하지 않으며 임대인이 조합,시공사에서 지급하는 이주비를 수령하는데 협조하여야 한다.(펌) |
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뉴타운 일몰제.재개발 ,재건축 다주택자도 1가구 2분양권 가능. 지난주, 1월 19일 (목)
뉴타운 사업에서 일정기간 사업이 진행되지 않으면 정비구역에서 해제되는 '일몰제'가 도입되고, 대규모 철거 대신 기존 도시구조를 유지하면서 이주수요를 최소화하는 '주거환경관리사업'이 시행된다
무분별하게 지정되어 주민 갈등 유발과 지지부진한 사업추진 등으로 심각한 도시문제를 발생시키고 있는 뉴타운·재개발·재건축 사업에 대한 종합 해법이 '드디어' 마련되었습니다.
도시재정비촉진사업(뉴타운)은 서울시의 뉴타운사업을 활성화하고 전국화하기 위해 제정한「도시재정비촉진을 위한 특별법(2006년 7월)」적용을 받는 지구를 말한다. 즉 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여「도시재정비촉진을 위한 특별법」규정에 의해 지정되는 지구로서, 주거지형과 중심지형으로 구분된다.「도시재정비촉진을 위한 특별법」제정 이후 지정된 곳은 뉴타운이라는 용어 대신 재정비촉진지구로 표현되며 재정비촉진지구로 지정된 지구는 용적률 완화, 지방세 감면 등의 각종 혜택을 받게 된다.
구분 | 주택재개발사업 (대상:단독밀집) |
주거환경개선사업 (대상:단독밀집) |
재건축사업 (대상:공동주택) |
도시환경정비 (대상:상업.공업지역) |
주택규모 | 시.도조례에서 규정 (서울시의 경우) 85㎡이하:80%이상 60㎡이하:40%이상 |
-현지개발 위주 -분양.장기임대주택:85㎡이하 -영구임대주택:60㎡이하 |
자율결정 | |
공급대상 | -토지.건물소유자 -세입자:임대주택 -잔여분:일반분양 |
-토지.건물 소유자 -세입자:임대주택 |
-조합원 -잔여분:일반분양 |
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세입자대책 | -세입자용 임대주택 건설.공급 -주거대책비 지급 |
-세입자용 임대주택건설.공급 -주거대책비 지급 |
없음 |
개발방식 | 철거,수복,보전 | 현지개발.공동주택 건설 |
철거 |
(펌 : 분당의 아침)