주소 |
면적 |
경매가 진행내역 |
임차내역 |
등기부상의 권리관계 |
서울시 강동구 성내동 457-00, 베스트빌 202호
동부지방법원 05타경5410(1) |
대지 47.42/684.9 (대지권미등기이나 감정가격에 포함) 건물 90.32(27.3평)
*04.06.04 보존 |
260,000,000 166,400,000 ---------- 유찰 05.12.19 유찰 06.01.16 낙찰 06.02.20 (200,000,000) -응찰자수:5명 -낙찰자명:장인○ |
유미○16,000만 (전입) 04.07.19 (확정) 04.07.19 (배당) 05.05.26 |
소유권 김순○외 9 04.06.04(보존) 소유권 (주)00건설 04.07.26(이전) 저당권 우리은행 04.08.10(16,200만) 저당권 우리은행 04.10.12(25,000만) 임 의 우리은행 05.04.14 *청구액:14,200만 |
1)권리분석
말소기준권리인 우리은행 저당권보다 먼저 전입 신고한 임차인 유미○이 있으나 법원에 권리신고 및 배당요구 신청을 하여 보증금 1억 6천만 원 전액을 배당받는다면 낙찰자가 인수하여야 할 보증금은 없게 된다.
2) 대지권미등기 분석
【 표 제 부 】 (1동의 건물의 표시) ★건물만 나와있음★ | ||||
표시 번호 |
접 수 |
소재지번, 건물명칭 및 번호 |
건물내역 |
등기원인 및 기타사항 |
1 |
2004년6월4일 |
서울특별시 강동구 성내동 457-00 |
철근콘크리트조 평슬래브 지붕 5층 연립주택 1층 46.08㎡ 계단실 2층 388㎡ 연립주택 3층 388㎡ 연립주택 4층 336㎡ 연립주택 5층 299㎡ 연립주택 옥탑 1.27㎡ |
도면편철장 제2책 221면 |
【 표 제 부 】 (전유부분의 건물의 표시) ★건물만 나와있음★ | ||||
표 시 번 호 |
접 수 |
건물번호 |
건물내역 |
등기원인 및 기타사항 |
1 |
2004년6월4일 |
제2층 제202호 |
철근콘크리트조 90.32㎡ |
도면편철장 제2책 221면 |
【 갑 구 】 (소유권에 관한 사항) | ||||
순위 번호 |
등기목적 |
접 수 |
등기원인 |
권리자 및 기타사항 |
1 |
소유권보존 |
2004년6월4일 제40416호 |
|
공유자 김순○외9인 |
2 |
공유자 전원 지분 전부이전 |
2004년7월26일 제29749호 |
2004년6월4일 매매 |
소유자 (주)00건설 |
3 |
소유권이전 |
2006년3월29일 제17533호 |
2006년3월29일 임의경매로 인한 매각 |
소유자 장인○ |
앞의 등기 예에 의하면 집합건물임에도 불구하고 등기부 표제부란에 대지권등기가 되어 있지 않다. 이러한 경우 토지등기부를 확인해 본 후 입찰여부를 결정해야 한다. 참고로 본 사건의 토지 등기부 내용은 다음과 같다.
(토지의 표시) | |||||
표시 번호 |
접 수 |
소재지번 |
지목 |
면적 |
등기원인 및 기타사항 |
1 |
1985년6월5일 |
서울특별시 강동구 성내동 457-00 |
대 |
684.9㎡ |
|
부동산등기법 제117조의6 제1항의 규정에 의하여 2001년6월26일 전산이기 |
【 갑 구 】 (소유권에 관한 사항) | ||||
순 위 번 호 |
등기목적 |
접 수 |
등기원인 |
권리자 및 기타사항 |
1 |
소유권이전 |
1985년6월5일 제73723호 |
1985년6월3일 공유물분할 |
소유자 00주택 |
11 |
공유지분일부이전 |
1999년6월1일 제31527호 |
1999년4월25일 매매 |
공유자 지분 1369.8분의 84.69 심상○ 지분 1369.8분의 84.69 |
12 |
공유지분일부이전 |
2000년5월30일 제27530호 |
2000년4월17일 매매 |
공유자 지분 684.9분의 84.69 정정○ |
17 |
11번 지분중 일부 (1369.8분의 74.54) 12번 지분 중 일부 (684.9분의 10.15) |
2004년7월26일 제49752호 |
2004년6월4일 매매 |
공유자 지분 1369.8분의 94.84 (주)00건설 |
29 |
17번 지분전부이전 |
2006년3월29일 제17533호 |
2006년3월29일 임의경매로 인한매각 |
공유자 지분 1369.8분의 94.84 장인○ |
토지 등기부를 확인한 결과 본건 202호의 소유자 (주)00건설은 토지를 지분형태로 소유하고 있다. 이러한 경우에는 낙찰 후 토지에 대한 지분이전까지 낙찰자 명의로 가능하기에 부담 없이 입찰참여하여도 되는 물건에 해당된다. 참고로 본건의 등기 예를 보면 2006년 3월 29일 임의경매로 인한 매각을 등기원인으로 하여 낙찰자 장인○ 명의로 등기되었다.
나. 대지권 없음 사례
주소 |
면적 |
경매가 진행내역 |
임차내역 |
등기부상의 권리관계 |
서울시 종로구 관수동 20,국일관 드림펠리스 1-00호
중앙지방법원 03타경876(6) |
대지 5.8(1.75평) =대지권등기없음
*00.11.16 보존 |
90,000,000 6,184,000 ---------- 유찰 03.11.14 이후 11회 유찰 낙찰 06.08.24 (6,200,000) -응찰자수:1명 |
임차인 없음 |
소유권 (주)000 00.11.16(보존) 소유권 한국토지신탁 00.11.21(이전) 소유권 (주)00 02.06.19(이전) 저당권 예금보험공사 02.06.21(330억) 임 의 예금보험공사 03.02.10 *청구액:330억 |
1) 권리분석
부동산 등기부 및 부동산상 낙찰자가 인수하여야 하는 권리가 없으나, 대지권이 없으며, 건물만 경매 신청된 사건이다.
2) 대지권 없음 분석
법원이 작성한 매각물건명세서상에는 “대지권등기 없음. 이 사건 건물의 수분양자는 분양계약시 해당토지에 대한 40년간의 토지사용료를 납부하였다고 함."으로 표시 되어 있다. 그렇다면 본건을 낙찰 받은 자 역시 토지에 대한 사용권인 대지권을 가지지 못하며, 단지 건물에 대한 소유권만 취득할 뿐이다
따라서 경매결과 대지권에 대한 권리를 취득할 수 없어도 수분양자가 토지사용료 등을 지급하였다면 건물의 사용에는 제약이 없다. 그러나 토지사용기간이 경과하면 건물을 토지소유자에게 반환해 주어야 할 것이므로, 이 점을 감안하여 투자결정을 하여야 한다.