대표회의 구성원 과반수 미만 의결로 관리계약 해지통보 했다면(판결문)

아파트 위·수탁 관리계약 유효하다 의정부지방법원 고양지원제2민사부판 결    사건 2013가합3○○○ 계약유효확인 등원고 주식회사A피고 B입주자대표회의변론종결 2013. 9. 11.판결선고 2013. 10. 11.    주 문 1. 원고와 피고 사이에 2011. 12. 30. 체결된 공동주택 위·수탁관리계약이 유효함을 확인한다.2. 소송비용은 피고가 부담한다.    청구취지 주위적으로 주문과 같다. 예비적으로 피고는 원고에게 42,755,130원을 지급하라.    이 유 1. 기초사실다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 갑 제3호증, 갑 제6호증, 갑 제8호증, 을 제2호증, 을 제3호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.가. 원고는 공동주택 관리업 등을 목적으로 설립된 법인이고, 피고는 고양시 B아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 동별 대표자로 구성된 입주자대표회의이다.나. 원고는 2011. 12. 30. 피고와 사이에 원고가 2012. 1. 1.부터 2014. 12. 31.까지 이 사건 아파트를 위탁관리하며 피고로부터 매월 위탁관리수수료 750,090(부가가치세 별도)원을 지급받기로 하는 내용의 공동주택 위·수탁관리계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하고 이 사건 계약에 따라 각종 공과금 수납, 승강기 유지·보수, 오물수거, 아파트 경비 등과 같은 이 사건 아파트의 관리업무을 수행하여 왔다.다. 피고는 2012. 11.경부터 원고에게 수회 이 사건 아파트 관리사무소의 소장인 C의 교체를 요구하다가 2013. 1. 15. 원고에게 C를 교체하지 않을 경우 이 사건 계약을 해지하겠다고 통지하였으나 원고는 위 요구를 거부하였다.라. 이 사건 아파트의 입주자 등 54인이 연명으로 피고에게 이 사건 계약의 해지를 제안하자 피고는 2013. 2. 27.에는 이 사건 계약을 2013. 3. 31.자로 해지한다고 통보(갑 제6호증)하였다가, 2013. 3. 28.에는 이 사건 계약을 2013. 4. 30.자로 해지한다고 통보(을 제 3호증)하였다(이하 위 통보 모두를 ‘이 사건 해지통보’라고 한다).    2. 주위적 청구에 관한 판단가. 청구원인에 대한 판단(1) 원고의 주장 요지주택법 시행령 및 이 사건 아파트 관리규약에 의하면 피고의 의결을 위한 정족수는 구성원 11인의 과반수인 6인인데, 이 사건 해지통보가 있던 무렵 피고의 구성원은 5인에 불과하였다.따라서 이 사건 해지통보는 피고의 의결을 거치지 않았거나 위법한 의결에 기초한 것으로 무효이므로 이 사건 계약은 여전히 유효하다.(2) 판단주택법 시행령 제51조 제1항은 입주자대표회의의 의결에는 그 구성원(실제 선출된 구성원이 아닌 공동주택관리규약에 규정된 정원을 의미한다) 과반수의 찬성이 필요하다고 규정하고 있고 갑 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 아파트 관리규약 제17조 제1항은 11인의 동별 대표자(○○○동대표 1인, ○○○동대표 1인, ○○○동·○○○동·○○○동대표 1인, ○○○동대표 1인, ○○○동대표 1인, ○○○동대표 1인, ○○○동대표 1인, ○○○동대표 1인, ○○○동대표 1인, ○○○동대표 1인, ○○○동대표 1인)를 선출하여 이들로 하여금 입주자대표회의 즉 피고를 구성하도록 규정하고 있는 사실, 이 사건 아파트 관리규약 제27조 제1항은 위 주택법 시행령 제51조 제1항과 같은 내용을 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있고 이 사건 해지통보 당시 피고의 구성원으로 입주자대표회의 회장 D(○○○동·○○○동·○○○동대표), 감사 F(○○○동대표), 관리이사 G(○○○동대표), 기술이사 H(○○○동대표), 총무이사 I(○○○동대표) 등 5인만이 있었던 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.위 인정사실에 의하면 이 사건 아파트 관리규약이 동별 대표자 11인으로 피고를 구성하도록 규정하고 있으므로 피고가 이 사건 해지통보를 위한 의결을 하기 위하여는 그 과반수인 6인 이상의 동별 대표자의 찬성이 있어야 하는데 이 사건 해지통보 당시 피고의 구성원은 5인에 불과하였으므로 의결성립요건조차 구비되지 않았다고 보인다.따라서 피고의 이 사건 해지통보는 절차상 중대한 하자가 있어 무효라고 할 것이므로 이를 지적하는 원고의 주위적 청구는 이유 있다.나. 피고의 주장에 대한 판단(1) 피고의 주장 요지이 사건 아파트의 새대수는 ○,○○○세대인데 피고는 과반수의 입주자 등으로부터 이 사건 해지통보에 대한 동의를 받음으로써 피고의 의결을 대체한 것으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 해지통보는 유효하다.(2) 판단이 사건 아파트가 ○○개동 ○,○○○세대로 이루어진 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 을 제3호증의 기재에 변론 전체의 취지를 합쳐보면 피고가 입주자 등 ○○○인으로 부터 이 사건 해지통보에 대한 동의를 받은 사실은 인정된다.그런데 ① 원고와 이 사건 계약을 체결한 당사자는 입주자 등이 아닌 피고인 점, ② 입주자 등은 피고의 구성원인 동별 대표자를 선출함으로써 피고를 구성하는 역할을 수행할 뿐인 점, ③ 주택법, 주택법 시행령, 이 사건 아파트 관리규약상 이 사건 계약의 해지통보에 관하여 피고의 의결에 갈음하여 입주자 등의 동의로 대체할 수 있는 근거를 찾아볼 수 없는 점, ④ 입주자대표회의의 구성원은 입주자대표회의의 의결로 인하여 입주민 등이 손해를 입은 경우 입주민 등에 대하여 손해배상책임을 질 수도 있으므로 입주민 등의 이익을 위하여 그 의결사항에 대하여 보다 신중하고 공정하게 심의·의결할 것이라고 기대되는데 입주자 등 과반수의 동의로 입주자대표회의의 의결을 대체한다면 입주자대표회의를 구성한 위와 같은 취지가 몰각되는 점 등에 비추어 볼 때 입주자 등 과반수의 동의가 피고의 의결을 대체할 수 없다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.    3. 결론그렇다면 이 사건 계약은 여전히 유효하다 할 것이고 피고가 이 사건 계약의 효력에 대하여 다투고 있는 이상 원고로서는 그 확인을 구할 이익이 있다고 할 것이므로 원고의 이사건 주위적 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.    재판장 판사 최석문판사 김대원판사 박재민