네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹
2019.04.09.
옥매화에 내리는 맑은 햇살.
1.
서울 지방 등을 제외한 낙후된 전국 지방의 부동산 시장은 언제부터, 또 얼마만큼 회복, 활황을 보일 수 있을까요?
세상사가 다 그렇듯, 오르막이 있으면 내리막도 있고, 또 힘들면 쉬어갈 수도 있겠지만, 원론적으로 낙후된 전국 각 지방 부동산 시장의 대세 상승 폭, 상승 기간 등은 시장의 핵심 요소인 가격과 수급에 따라 결정될 것입니다.
국토부 실거래 가격만으로도 개략적인 가격은 누구나 확인할 수 있을 것이고, 공급 요소 또한 분양, 입주물량에 관한 각종 자료만으로 누구나 개략적으로 알 수 있을 것입니다. 국민 경제, 지역 경제, 지역민의 일자리, 소득, 각종 자산 증감, 각종 지역 개발, 도시 및 주거 환경 발전, 개선 등 불확실, 불확정적인 수요 측 요인들은 지금은 거의 다 사라진 선수들이라도 다소 어려울 수 있겠네요.
국민 모두 가족과 편안히 거주하면서 자산 증가로 가족의 생계와 노후준비까지 기대하겠지만, 저출산 고령화, 각종 양극화, 차별화 심화 등으로, 아무리 국민 실물 자산 증가를 위해 지방 부동산 시장을 장기간 대세 상승시킨다 해도 중간 중간 경기 변동 가운데 국민의 자산 증가는커녕 자산 손실의 위험이 더 클 수도 있습니다.
국민 모두는 비록 1가구 1주택 실수요자라 해도 주택 등 실물 투자에 있어서 신중에 신중을 기해야 하고 또, 열공에 열공을 거듭해야만 합니다. 이는 십 년, 이십 년간 과제 수행이 계속 반복되는 이유이기도 합니다.
중장기적으로 가격이 많이 하락한 데다 공급 물량조차 급감하여 가격과 공급 측이 우호적이라도 상기의 수요 측 요인만으로도 낙후된 지방의 집값은 정체, 소폭 상승, 심지어 대세 상승 중간 중간 큰 폭의 집값 하락, 빈집 폭증 등으로 집값이 하락할 수도 있기 때문입니다.
돈, 사람이 몰리는 서울 지방 등과 달리 국민 경제 대도약, 남북통일 등의 변수가 없다는 가정 아래, 우리나라는 장기 저성장, 저출산, 고령화, 각종 양극화 심화, 확산 등의 기조가 강고한데다 낙후된 지방은 이에 더하여 노후화, 고령화, 인구감소, 산업 피폐화 경향이 더욱 뚜렷해 수요 여력이 더욱 감소할 수밖에 없기 때문입니다.
보다 더 구체적으로, 상기한 장기 저성장, 저금리, 저물가, 인구감소, 각종 양극화 심화 등이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 알아봅시다. 중국 상해, 심천처럼, 과거 경기도 광주군에 속해 있었던, 영등포 동쪽의 낙후 영동지역으로 불렸던 서울 강남 지방. 허허벌판
압구정 현대 아파트 단지 옆에 소로 논을 갈던 압구정, 모래섬 잠실, 논고개 논현동 등등은 물론, 심지어 인근 강동구, 하남, 위례, 분당, 판교, 과천 지방까지 불과 몇십 년 만에 상전벽해 되었던 이유가 무엇이었을까요?
강남 3구 등 그 지역의 땅과 집에 투자했던 기업 등 재벌, 개인 등은 소수의 국민들은 달랑 집 한 채 깔고 앉았을 분인데 수십 년 간 백 배 넘게 불로 소득, 투자 수익을 올리기도 했습니다.
심지어, 2002년 2억 대 후반의 분양가에도 불구하고 주상복합으로 미분양 되었던 타워팰리스 전용면적 84제곱 미터의 집값은 2006년, 불과 몇 년 만에 서너 배가 올랐을 정도로 서울 강남 부동산이 2000년대 이후에도 지금까지 급등할 수 있었던 이유는 무엇일까요?
객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2022년 12월 23일 부동산 단신 2.
서울시 강남구 청담동 하이엔드 테라스하우스 '토브 청담', 영등포구 '아크로 여의도 더원', 경기도 평택시 ‘e편한세상 시티 평택고덕, 파주시 ‘e편한세상 헤이리’를 공급한다. 충청남도 천안시 ‘힐스테이트 불당 더원’을 분양 중이다. 경기 시흥 ‘e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴’는 1순위 평균 189.9대 1, 경기 고양 ‘e편한세상 지축 센텀가든’은 172.2대 1, ‘힐스테이트 검단 웰카운티’는 80.1대 1의 경쟁률을 기록했다.
경기 동탄2신도시에서 ‘e편한세상 동탄 파크아너스’, 인천 서구 검단신도시 ‘검단신도시 금강펜테리움 3차 센트럴파크’를 분양할 예정이다. 인천 영종국제도시 ‘영종 오션파크 모아엘가 그랑데’ 560가구, 경기 광명시 철산동 ‘철산자이 더 헤리티지’ 3804가구(일반분양 1631가구), 경기 동탄2신도시 ‘동탄 어울림 파밀리에·숨마 데시앙’ 1256가구 등은 분양 중이다.
"인천 청약한파 매섭네"…인천시 '영종 오션파크 모아엘가 그랑데', 주안극동클래스더로얄, 작전한라비발디, 연수월드메르디앙어반포레, 영종하늘도시호반써밋스카이센트럴, 영종오션파크모아엘가그랑데, 영종하늘도시제일풍경채, '힐스테이트 인천시청역', 강화서희스타힐스1단지 등 최근 분양된 7건 모두 '청약 미달'됐다. e편한세상부평역센트럴파크는 평균 6대 1, 부평하우스스토리어반그린은 4.6대 1, 검단신도시 우미린클래스원은 25대 1의 경쟁률을 기록했다.
광주광역시 첨단 1지구 '더 파크 677', 전북 익산시 ‘익산 부송 데시앙’을 공급한다. 경남 창원시 의창구 '창원 롯데캐슬 포레스트'를 분양한다. 경남 창원시 성산구 '창원 센트럴파크 에일린의 뜰'이 조기에 완판됐다. 충북 음성기업복합도시(성본산업단지) ‘음성 우미린 풀하우스’와 강원도 '강릉교동 금호어울림 올림픽파크'는 계약금 정액제에 중도금 무이자로 공급한다. 충남 천안시 '트루엘 시그니처 천안역'은 잔여 세대 선착순 계약한다.
2021년 12월 23일 부동산 단신 2.
올해 주택시장 '역대급' 기록들... 115억원.. 서울 강남구 청담동 더펜트하우스청담 273㎡(이하 전용면적)와 지난달 용산구 한남동 파르크한남 268㎡ 실거래가다. 더펜트하우스청담은 꼭대기 층 407㎡가 163억2000만원으로 올해 아파트 공시가격 1위다. 같은 청담동에서 올해 아파트 최고 전셋값도 나왔다. 브르넨청담 219㎡ 71억원이다. 이 아파트는 2019년. 171~219㎡ 8가구로 이뤄진 5층이다. 매매가격 115억원, 전셋값 71억원 모두 2006년 실거래가 공개 이후 가장 비싸다.
지난 5월 경기도 화성시 동탄2신도시 동탄역디에트르가 809대 1이라는 역대 최고의 청약경쟁률을 기록했다. 8월 과천시 과천지식정보타운에서린파밀리에가 718대 1이었다. 2006년 4월 성남시 판교신도시 풍성신미주가 15년간 간직한 683대 1의 경쟁률 1위 기록이 올해 잇따라 깨졌다. 올해 분양시장 최고 로또는 지난 6월 분양한 서울 서초구 반포동 래미안원베일리였고, 올해 최고 분양가는 1월 인천 송도에 나온 송도자이크리스탈오션 205㎡ 26억4500만원이다.
신행정타운 효과..광교·시흥 집값 '들썩'... 경기도청 신청사 주변에 위치한 '광교 자연앤힐스테이트' 전용 84㎡은 지난 7월 최고 16억3000만원(17층)에 거래됐다. 지난해 9월 동일 평형이 13억5000만원(14층)에 거래됐다는 점을 감안하면 약 1년 새 20.7% 오른 가격이다. 시흥시청 복합행정타운 주변에 '장현호반써밋' 전용 84㎡의 경우 지난 2월 7억7200만원(14층)에 손바뀜 됐다. 지난해 3월 동일 평형이 5억5150만원(14층)에 거래돼 1년 새 40% 올랐다.
반면, 양천구 목동 신시가지 13단지 전용면적 70㎡(11층)는 지난 13일 10억원에 손바뀜됐다. 지난 7월 같은 면적이 16억2000만원에 거래돼 6억2000만원이 떨어졌다. 송파구 풍납동 미성 전용 116㎡(3층)는 지난 5월 14억5000만원에서, 이달 12억원(1층)에 거래됐다. 강남구 논현동 e-편한세상 전용 129㎡(7층)도 지난달 1년 전의 가격인 14억5000만원에 거래됐다.노원구 상계동 벽산 전용 46㎡는 지난 9월 5억7750만원에서 이달 5억원(7층)에 거래됐다.
최고가 표준주택 상위 7곳이 서울 용산구, 강남구 삼성동에 2곳, 서초구 방배동에 1곳... 내년에 가장 비싼 표준단독주택은 이명희 신세계 그룹 회장 소유의 서울 용산구 한남동 자택이다. 2위는 이해욱 대림그룹 회장의 강남구 삼성동 자택, 4위는 서경배 아모레퍼시픽그룹 회장의 용산구 이태원동 자택, 5위는 경원세기(센츄리) 오너 일가 소유의 용산구 이태원동 주택, 6위는 안정호 시몬스 회장의 강남구 삼성동 주택, 7위는 박찬구 금호석유화학 회장 소유의 한남동 자택이다.
이밖에 SPC그룹 회장 부인 이미향씨의 용산구 한남동 주택은 153억원, 박철완 전 금유석유화학 상무가 보유한 서초구 방배동 다가구는 147억3000만원, 이동혁 전 고려해운 회장의 이태원동 자택은 140억원으로 책정됐다. 한편, 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 서울 서초구 양재역 남측과 송파구 해누리초 북서측·금천구 시흥3동, 경기 수원시 세류3동 등 ‘공공 참여형 가로·자율 주택정비사업’ 사업지로 수도권 16개 지역을 선정했다.
2020년 12월 23일 부동산 단신 2.
서울 아파트값 상승세, 강남 넘어 마용성 확산…대세상승 진입하나...최근 마포구 염리동 '마포프레스티지자이' 전용 84㎡ 입주권이 20억원에 거래된 것으로 알려졌다. 이 주택형은 지난달 14일 실거래가 18억5000만원을 기록했다. 약 한 달 만에 1억5000만원 오르면서 마포구 전용 84㎡ 20억원 시대를 열었다.
강남권에서도 재건축 사업 추진이 가시화하는 압구정 일대의 상승세가 컸다. 지난 21일 강남구 압구정동 '한양8차' 전용 204.64㎡는 48억5000만원에 손바뀜하며, 신고가를 기록했다. 직전 최고가보다 무려 8억5000만원이나 오른 값이다. 지난 13일에는 인근 현대13차 전용 108.47㎡도 30억2000만원에 매매 계약을 체결하며 최고가를 경신했다.
강남 재건축 분양가 1억 오르는데 전매제한 7년 더 늘린다고?... 전매제한 기간은 주변 시세 대비 분양가 비율로 정해지는데 인기 단지는 10년, 그렇지 않더라도 8년을 예상해야 할 것 같다. 100% 이상 5년, 80~100% 8년, 80% 미만 10년이다. 거주의무 기간은 100% 미만에만 적용되고 2~3년이다. 지난 6월 분양한 강동구 고덕강일지구와 지난달 위례신도시 공공분양이 모두 10년이었다. 지난 10월 서초구와 강동구에 분양한 민간택지 상한제 단지들의 전매제한 기간이 각 8년이었지만 소규모 단지였다.
정부가 HUG 분양가보다 더 낮추기 위해 민간택지에 상한제를 도입했지만 일부 지역에선 분양가가 오히려 오를 것으로 예상된다.
서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축 단지가 한국부동산원이 승인한 택지비 감정평가 금액을 기준으로 준비하고 있는 분양승인 신청 가격이 3.3㎡당 5000만원이 넘을 것으로 예상된다. 택지비 감정평가금액이 3.3㎡당 4200만원이다. 건축비는 대개 3.3㎡당 900만~1000만원이다. 지난 10월 분양한 서초구 서초동 서초자이르네의 상한제 분양가(3.3㎡당 3252만원) 중 건축비가 990만원이었다.
"약발 다한 뒷북 규제"…집값 상승 '풍선효과'만 키우나...최근에는 전국 곳곳에서 신고가 경신이 이어지고 있다. 경기 파주 운정신도시 센트럴푸르지오(전용면적 84㎡)도 지난달 14일 8억6500만원에 거래돼 종전 신고가를 경신했다. 이전 최고가는 지난달 9일 7억9000만원으로, 불과 일주일도 안 돼 7500만원이나 올랐다.
또 울산 신정동 문수로2차 아이파크 2단지(전용면적 101.48㎡)가 지난달 12일 14억2000만원에 매매돼 손바꿈됐다. 앞서 지난달 6일 13억6000만원에 거래된 것과 비교하면 6일 만에 6000만원 올랐다. 이와 함께 지난 10월31일 4억75000만원에 거래된 포항시 남구 대잠동 자이(전용면적 84.95㎡)는 지난달 18일 75000만원 오른 5억5000만원에 매매돼 신고가를 경신했다.
지방도 세금 폭탄… 재산세·종부세 5년치 알려줍니다... 땅집고 앱을 통해 보유세를 산출한 결과 부산 해운대 센텀시티 초입에 있는 ‘더샵 센텀파크 1차’ 84㎡는 올해 공시가격이 5억5000만원으로 보유세 94만원 정도를 냈다. 하지만 내년부터 매년 세금이 오르면서 2023년 종부세 대상에 편입되고, 2025년에는 보유세가 364만원까지 뛴다. 이어 대전 ‘도안아이파크’ 84㎡는 올해 보유세가 72만원 정도인데 2025년에는 153만원으로, 같은 기간 광주 ‘봉선동한국아델리움1단지’ 129㎡는 247만원에서 516만원으로 보유세가 각각 두 배 가량 불어난다.