상가투자 마술은 없다...발품 파는 게 답인 이유

[전국현]

상가투자 마술은 없다...발품 파는 게 답인 이유

┃팍팍해진 자영업자

밥벌이가 점점 더 팍팍해지고 있습니다. 지난해 증가세를 보이던 취업자 수는 올해 1분기 다시 감소세를 보이고 있습니다. 자영업 시장으로 내몰리던 베이비부머 세대들도 이제는 ‘장사나 한번 해 볼까’라는 말을 쉽게 내뱉을 수 없는 상황입니다. 통계청에 따르면 지난해 1/4분기 558만 명 수준(전체 취업자수 대비 21.4%)이던 자영업자 규모는 올해 1/4분기 555만 명(전체 취업자수 대비 21.2%)으로 감소했습니다. 

┃역세권 아니면 쳐다보지도 말아야 

때문에 상가투자나 자영업자의 점포 선택 시 ‘입지’의 중요성은 더욱 부각되고 있습니다. 입지의 우월성으로 상가투자 리스크를 극복해야 하기 때문입니다. 전문가들은 ‘역세권 상가가 아니면 쳐다보지도 말아야 한다’고 조언합니다. 

“상가투자의 핵심은 이용객이 많고 쉽게 접근할 수 있어야 합니다. 그런 의미에서 전철역은 남녀노소 누구나 이용하는 대중교통으로 역세권 상가는 전철 이용객과 주변 풍부한 유동인구를 고객으로 흡수할 수 있는 강점이 있습니다. 이는 ‘우리마을가게상권분석서비스’를 통해서도 확인할 수 있는데 실제 역을 중심으로 200~300m 이내에 유동인구가 가장 많은 것으로 조사됐습니다.”(상가전문가 O씨)

┃역세권 상권 리스크 1. 역세권 중심 상권도 흐른다

하지만 역세권 상권도 리스크는 존재합니다. 수도권에는 약 500개의 역이 있는데 그 중 ’무늬만 역세권’인 상권이 있기 때문입니다. 기존 상권이 쇠퇴하고 대형 상권으로 흡수될 수도 있죠. 따라서 ‘역세권 상권은 영원하다’는 고정 관념을 버리고 이용인구가 많은 ‘알짜 역세권’을 찾아내는 안목이 필요합니다. 

일례로 지난 2015년 송도를 관통하는 인천지하철 1호선 중 수송인원이 가장 많은 역은 인천대입구역이었습니다. 하지만 불과 2년만에 테크노파크역 이용객수가 2배로 늘며 1위를 탈환했죠. 결과 송도의 중심 상권도 이동했고요. 업계에서는 트리플스트리트와 현대프리미엄아울렛 등 대형 쇼핑몰이 순차적으로 개점하고 주말이면 해돋이공원, 미추홀공원, 누리공원을 찾는 가족 나들이객도 많다 보니 나온 결과라는 분석입니다. 

“삼성바이오로직스, 코오롱글로벌 본사, 포스코글로벌 R&D센터 등 기업체와 연세대국제캠퍼스, 인천글로벌캠퍼스, 인천가톨릭대 송도국제캠퍼스도 도보권으로 직장인은 물론 대학생 이용객도 많습니다. 이달 중에는 테크노파크역이 도보권인 ‘송도 더샵 트리플타워’ 상업시설도 건립이 계획되고 있는데요. 현대프리미엄아울렛과 맞닿아 있는 송도 더샵 트리플타워가 위용을 드러내면 이곳을 문화, 교육, 쇼핑, 업무 중심지로 손꼽는데 주저할 사람은 없을 것입니다.” (송도동 Y부동산)

┃역세권 상권 리스크 2. 환승역이라고 모두 좋은 것은 아냐

다중 역세권 중 ‘쭉정이 환승역’도 걸러내야 할 요소입니다. 여러 노선이 교차하는 환승역이 단일역에 비해 좋기는 하지만 유동인구가 소비인구로 전환되지 않는다면 상권 자체가 형성되기 어렵기 때문입니다. 

실제 다중 역세권의 대표격인 종로3가역, 청량리역, 고속터미널역 등은 중심 상권으로 자리잡은 반면 김포공항역이나 대곡역은 여전히 환승역으로서의 기능만이 더욱 강할 뿐, 외부 상권은 전무한 상태죠.

“김포공항역의 경우 롯데백화점과 롯데시네마만 허허벌판에 자리해 있고 아파트와 거리도 멀기 때문에 쇼핑과 영화관 이용을 위해 이곳을 찾는 이는 많지 않습니다. 당연히 제대로 된 상권이 형성될 수가 없죠. 대곡역 일대도 비닐하우스 즐비한 그린벨트로 역 밖으로 나오는 사람은 손으로 꼽힐 정도입니다. 환승역 상권이 활성화되려면 주변에 도보로 이용할 수 있는 대형 쇼핑몰을 비롯해 공원, 직장, 학교 등이 자리잡아야 합니다.”(부동산 전문가 L씨)

┃역세권 상권 리스크 3. 상권 활성화에 2~3년 필요

이미 검증된 역은 안정적인 만큼 권리금이 높게 형성돼 있고 임대료가 비싸 초기 투자비용이 비쌉니다. 때문에 새롭게 조성되는 신설 역세권 상권을 좇는 경우도 많은데요. 신설 역세권은 상권이 활성화되기까지 최소 2~3년은 필요하다는 점을 염두에 두어야 합니다. 

대표적인 예가 황금노선으로 명명되던 신분당선입니다. 신분당선 성복역 일대에는 올해로 개통 3년차이지만 중심 대로변 1층 상가도 공실이 다수 존재합니다. 

“수지구청역에 형성된 학원가가 이쪽으로 이동하기를 원하는 수요층이 있기는 하지만 좀처럼 쉬운 일이 아닙니다. 먹자골목이라든지 쇼핑메카, 또는 학원가 등이 자리잡기 위해서는 적정 임대료가 결정돼야 하고 동종업계도 모여들어야 하죠. 상권이 무르익기 위해서는 임대인이나 임차인 모두 탐색기가 필요합니다. 때로는 수 년을 자리잡지 못하는 경우도 많죠. 권리금은 없지만 기간과 불확실성에 대한 리스크를 감수해야 하는 것이 신설 역세권입니다.”(성복동 G부동산)

┃역세권 상권 리스크 4. 특정 수요만 이용하는 역세권도 한계 있어

더불어 일부 수요층만 이용하는 역세권도 걸러내야 합니다. 특정 타겟을 상권으로 끌어들이지 못하면 문 닫을 위기에 처하게 돼서입니다. 주말이면 장사를 접는 오피스 상권이나, 평일 낮에는 파리 날리는 주택가, 방학철에 매출이 거의 발생하지 않는 대학가 상권이 대표적인 예죠. 주 7일 상권이 높은 인기를 구가하는 이유가 여기에 있습니다. 

역을 중심으로 주 7일 상권이 형성된 곳으로는 업무 중심지를 배후에 둔 주거지, 강남역이나 마곡역 등이 있습니다. 롯데백화점 등이 자리하면서 집객력이 보강된 건대역 상권도 영화ㆍ쇼핑ㆍ먹거리 등으로 대학 상권의 한계를 벗어난 예라 할 수 있죠. 

수도권에서는 앞서 언급한 송도 테크노파크역이 애니타임 상권으로 통합니다. 이곳은 대규모 아파트 단지와 연세대학교 등 대학교 수요를 배후에 두고 있는 동시에 삼성바이오로직스, 코오롱글로벌 본사 등 업무시설을 끼고 있습니다. 2번 출구로 나오면 현대프리미엄아울렛이 바로 연결되고 최근 송도 거주민들의 핫플레이스 부상하고 있는 트리플스트리트도 인접해 주거와 업무뿐만 아니라 쇼핑, 여가를 즐기는 수요층까지 몰리고 있습니다. 향후 송도 더샵 트리플타워 상업시설도 건립되면 주 7일 상권으로서의 위상을 굳건히 할 전망입니다.

┃극요지 상권, 더욱 부각될 것

이 외에 역세권 상가는 유동객을 타겟으로 하는 만큼 고객의 명확한 니즈 분석이 선행돼야 성공할 수 있습니다. 또한 역세권 상가라도 권리금이나 초기 투자비용이 높은 ‘비싼 상가’의 실적이 좋은 게 아니라는 점도 염두에 두어야 합니다. 월 임대료가 너무 비싸면 고정비 비율이 높아져 매출을 아무리 올려도 이익을 남기기 어렵기 때문입니다. 

주택시장에 ‘똘똘한 한 채’에 수요층이 몰리듯이 상가시장 역시 극요지 상권은 더욱 부각되고 있는 요즈음이기에 기형성된 안정적인 역세권 상권을 찾는 것이 상가투자 리스크를 줄이는 방법임을 알아야 할 것입니다. 

[전국현]

님들께 유익한 정보가 되었으면 합니다. 감사합니다.

[관저동사랑]

정말 도움될만한 정보라고 생각합니다. 매우 감사합니다.

[한마음부동산]

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[지미]

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[정종호]

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