올 하반기 기준 내집마련시점과 앞으로의 투자방향 잡기

[동대만세(주지오)]

* 2010년 부산광역시 부동산 수급현황과 주거문화의 상향식 평준화

부산의 부동산.. 2009년 말 많은 상승이 있었음에도 불구하고 강보합세를 유지하고 있습니다.

연산자이, 금정산 SK뷰 등 대단지를 비롯하여 몇몇 단지의 입주 시작에도 불구하고 전세가격마저 오르고 있습니다.

부동산 가격이 왜이렇게 오르는 것일까요?

올 연말 부동산 수급현황에 대해서 제가 느끼는 점입니다.

올 연말 입주물량 중 상당수가 '동래, 금정, 연제' 지역에 몰려 있습니다.

이들 중 연제구를 제외하면 최근 몇 년 동안 대단지 아파트의 공급이 부족함을 알 수 있습니다.

중산층 이상 거주비율이 상대적으로 높은 동래구와 그 주변 일대 지역에서 더 나은 주거환경을 위해

몇 년 동안 저축을 한 가정도 많을 것입니다. 이러한 점에 미루어볼 때 이들 입주물량 중 상당수가 '실수요'임을 느끼게 됩니다.

(신규입주 전세가격도 만만치 않음) 향후 다른 지역들도 재개발 혹은 신규공급으로 보다 쾌적한 주거환경이 조성될 계획입니다.

서울 및 수도권에 비해 상대적으로 열악한 주거환경이 개선되고 있으며, 앞으로도 갈 길은 멀겠지만 부산 전 지역 곳곳의 재개발 등을 통해 주거문화의 상향식 평준화가 이루어질 것으로 기대합니다. 재개발은 최대한 마찰 없이 서로 win-win 할 수 있도록 해야 될 것입니다.

* 향후 내집마련시기는 어떻게?

부동산에 절대적인 가격이란 없습니다. 부산의 집값이 서울이 아닌 수도권보다 절대적으로 저렴해야된다는 이유도 없습니다.

부동산은 지역적인 특성이 강하기에 부산을 비롯한 동남권의 경제력, 그리고 인구의 이동과 수급현황이 직접적인 연관성이 크며,

서울에 비해 집값이 싸다, 수도권에 비해 비싸다라는 점은 절대적인 상관관계는 없습니다. 다만, 부산의 경우 서울 및 수도권의 부동산가격을 보면 수요(실수요, 투기수요 모두)가 몰리면 집값이 이만큼 오를 수도 있구나라는 느낌은 받을 수 있습니다.

소형의 집값급등으로 인하여 내집마련이 예전에 비해 쉽지 않음을 느낄 수 있습니다.

내집마련에서 대출을 끼고 구입을 한다면 원리금을 상환할 수 있는 범위 내에서 해야될 것입니다.

2010년 17638가구 입주예정, 2011년 8430가구 입주예정으로 언론에 보도되었는데

올해 말 앞에서 언급한 지역들의 입주가 끝나고 나면 봄철 이사철부터는 말 그대로 기대입주물량이 없어지게 됩니다.

그리고 내년~내후년 초에 입주예정되어 있는 곳들 역시 대부분 중대형 위주인 고급아파트가 중심입니다. (아이팍, 제니스, 센트럴스타, 연지자이 2차 등) 물론 가격이 변수겠지만, 내년에는 수급현황의 불균형이 더욱 심해질 것이라는 생각이 많이 듭니다.

지나친 가격급등은 경계해야 되겠지만, 흐름 정도는 인식하여 미래를 내다봐야될 것입니다.

전체적인 수급현황상 보면 작년이 가장 적기였으며 늦어도 올 여름 약간 가라앉았던 분위기가 적당했었다고 생각합니다.

앞으로는 어떻게 될 지는 모르나 기본적인 수급현황상 20~30평대의 합리적인 가격 정도에서 향후 예상되는 상승여력 정도,

그리고 소형 신규아파트의 분양에 따른 가격의 적절성 등을 살펴보고 전세가와 매매가 갭이 크지 않는 이상 늦어도 11월~내년 초까지 내집마련 정도는 해야된다고 생각합니다. 그럼 어떤 지역이 적당할까요?

1. 작년에 전체적인 상승 시기에 단기적으로 집값이 덜 올라서 저렴한 지역

작년 하반기 올 초까지 시민공원 인근, 다대, 금곡, 영도, 용호, 남천동 주변이 호재 혹은 투자열풍으로 상승하였고, 이후 안락, 화명, 반여, 재송, 거제, 동래구, 금정구 일대도 모두 호가가 올랐으며, 최근에는 상대적으로 덜 올랐던 서부산지역을 중심으로 가격 대비로 따지면 상승률은 전국 최고수준의 상승률을 나타냈습니다. 그리고 대부분 지역의 미분양이 해소되거나 30평대까지 많은 프리미엄까지 형성되었고, 정관의 미분양도 많이 해소되었으며, 명지오션시티 등이 어느 정도 자리잡게 되었습니다.

신평, 장림, 하단, 괘법, 주례, 개금, 가야, 엄궁, 학장, 양산, 김해, 만덕 등

한 마디로 안오른 지역이 없다싶을 정도로 부산의 대세적인 상승이 이루어졌습니다.

만덕, 감만, 김해, 그리고 지하철 4호선 개통라인은 실수요적인 접근으로 나아간다 하더라도 괜찮을 지역이라고 생각합니다.

향후 상당 기간 공급이 부족할 것으로 예상되는 지역들 중 가격대가 세지 않은 지역 역시도 유망한 지역입니다. (사상구 동부-남부 일대, 감만,  등)

그리고 주변에 재개발이 많은 지역의 기존아파트 역시 약 3~5년간 살기에는 적당하다고 생각합니다.

주택거래에 투입되는 비용에 대비하여 가치를 따지게 된다면 이들 지역의 금융자산에 따른 기회비용은 높을 가능성이 있습니다.

2. 호재에 따른 상승 기대감이 있는 지역

작년 가을과 올해 초와 같이 많은 호재들이 발표되거나 실행될 예정입니다.

지하철 4호선, 김해경전철(내년상반기) 개통 예정으로 인해 부산의 도시철도 노선도 자체가 바뀌게 됩니다. (아래 사진 참고)

그리고 KTX 2단계 개통(2010년 11월 초)도 머지않았으며, 거가대교(2010.12.09) 개통 역시 올해 말입니다.

교통망 확충은 다른 지역의 신규 수요, 공급에 따라 연관성을 갖게 됩니다. KTX는 지역적인 부동산 수요창출과는 거리가 멀지만, 부산시 전체적으로 보면 일부 의료, 문화관광적 유출을 제외한다면 대표적인 소비도시로서 얻는 이익이 많을 것으로 기대합니다.

그리고 거가대교 개통으로 인해 사하구 일부, 명지오션시티 지역의 수요가 예전보다 증가할 것으로 생각합니다.

그리고 호재 발표가 예상되는 지역..

국가지정 복합환승센터-전액국비지원(부전, 사상, 동래, 센텀시티)에서 부전역(7000억 이상 규모)의 지정여부,

국가지정으로 지정되지 않을 경우 민간사업자와의 협력 여부 등을 따져봐야 될 것인데, 계획상으로는 11월로 되어 있습니다.

그리고 어제 신세계가 동대구역 복합환승센터의 개발 시범사업자로 선정되었습니다.

그리고 각종 철도노선의 사업시행여부(언제 착공될 것인지 등), 폐선부지 활용방안(2014년 폐선예정)에 대한 결과, 재건축 시행 여부를 따져봐야 될 것이며, 내년 상반기 까지 중앙광장과 시민공원의 최종 디자인 선정-발표-홍보 등을 볼 수 있습니다.

* 향후 투자의 방향은 어디로?

작년 매매가격의 상승으로 투자금액의 갭이 벌어졌다가 최근 전세가격으로 다시 균형을 맞추는 느낌입니다.

공격적 투자는 전세 끼고 매입, 대출에 월세 끼고 매입, 안정적인 투자는 임대수익 목표로 대출 없이 월세로 매입하는 것인데,

투자에 있어서는 부동산의 수급현황에 매우 민감하게 반응을 하게 되며, 안정적인 투자를 위해서는 반드시 향후 최악의 상황에도

감당할 수 있는 능력 범위 내에서 이루어지면 좋겠다고 생각합니다.

현재의 매입시점에서 장래의 호재 발표 시기와 수급현황이 맞아 떨어지는 지역과 전,월세 만기일자의 조율이 중요합니다.

최근 언론에 2014년에 완공 목표가 왜이렇게 많냐는 식으로 질타하는 식으로 보도되기도 하였습니다.

하지만 실제로 대부분의 계획은 2015년으로 잡혀 있습니다.

단기적으로 개통하는 KTX 2단계, 4호선, 김해경전철에 따른 상승은 이미 상당부분 선반영 되어 있으며, 약간의 기대감과 실수요자의 편리성, 전세가격 상승 등을 예상할 수 있으며, 2~4년간 투자처로서 살펴본다면,

확정되어 공사중인 다대선, 동해남부선(2014년, 동해남부는 약간 미뤄질 가능성 있음), 건설계획 확정이 된 경전선(2016~2017년)을 비롯하여, 강서선(대저-명지), 사상-하단(가덕), 노포-양산(1호선 양산연장), 동부산선(2호선 장산-동부산관광단지), 용호선(No wait-민자), 초읍선(민자), 북항망양선, 정관선, 영도선, 송도선 등(장기적)과 부전-가덕 자기부상열차(2020년) 등이 계획되어 있으며 현재 착공한 구간을 제외한 곳은 2015년 이후에 가능할 것입니다. 착공을 비롯하여 개통시기 1년~6개월 전을 상승률 최고 시점으로 생각합니다. 이들 계획구간들 중 사업시행 여부와 가능성을 꼼꼼히 따져봐야될 것으로, 항상 관심은 갖고 있어야 된다고 생각합니다.

참고사이트 : http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2010071514240275404&outlink=1

그리고 규모가 큰 사업인 북항재개발(2015), 문현금융단지(2013~2014), 명지국제신도시(2013), 하얄리아 시민공원(2015년 말), 부전역 복합환승센터(2015)와 지역적인 파급효과가 있는 제2벡스코 완공(2012), 동삼혁신도시 등이 있습니다.

도로확충사업에 따른 화명대교(2011), 수영4호교(2011.02), 삼전-송공구간 확장사업 초읍터널(2013년 '착공') 등을 비롯하여

부산외곽순환도로로 단절되었던 구간의 연결에 따라 파급효과가 큰 북항대교(2011.10~2013.06 - http://www.bukhangbr.com/), 남-북항대교 연결도로(2014), 산성터널(2011.06 착공예정, 이르면 2014 개통예정) 등이 있습니다.

* 그럼 타이밍은 언제 잡아야 될 것인가?

- 국가지정 복합환승센터 지정여부 or 민자유치여부(11월)

- 시민공원(2011~2015), 중앙광장(2012~2013)지역은 최종계획안 발표(연말~내년초)와 그에 따른 홍보, 사업시행단계, 공사진행단계, 주변 재개발지역의 이주시점 단계(시민공원 내 촉진구역 4곳, 연지래미안, 전포 서면자이 지역 등 세대수 많음), 완공직전단계 등 점진적

- 문현금융단지 지역은 본격적인 공사시작시점부터 인근 아파트와 센트럴스타의 가격변화 추이 등

- 북항재개발 지역은 향후 부각이 예상되는 지역에 대한 연구에 따라 2013년 전후,

- 명지신도시는 공사진행단계와 명지오션시티 특히 영조주택 퀸덤의 활성화

- 만덕, 금곡 등은 화명동 롯데캐슬 입주 전 전세만료구간, 다대지역은 다대선 연장 완공 1~1.5년 전후(주변 입주물량과 상관관계 분석)

- 도로개통 시기 여부(북항대교-감만, 우암, 영도 등에 직접적, 서부산-동부산 접근성 향상에 따른 간접적인 파급효과)

- 사업완료 0.5~1년 전 전세만료, 대형 입주물량 3개월 전 전세만료가 되는 곳 등

- 그리고 현재 분양물량 중 상당수가 중소형에 편중되어 있으며, 수익형 오피스텔도 많이 생겨나고 있습니다. 원룸에 너무 무리하게 투자하다보면 자칫 낭패를 볼 수 있을 것으로 생각합니다. (노년층 증가 젊은인구 감소, 상대적으로 원룸, 오피스에는 젊은인구가 많음) 현재 10대의 경우 20대 후반대에 비해 절반 수준으로 줄어들게 되며, 이들이 대학교 진학, 취업준비 이전까지는 길게 남지 않았으며, 공급도 갑자기 급증하는 느낌이 있습니다. 학생인구가 줄어들어 대학교도 여러 곳이 운영에 어려움을 겪을 것으로 생각하며, 이들 젊은인구의 감소는 수익형 오피스텔에 따른 실수요자의 감소로 나타나게 될 것으로 생각합니다. 물론 위치좋은 곳과 항상 수요자들이 많은 곳은 경쟁에서 더욱 부각될 가능성도 있습니다.

- 중대형 투자시점으로는 현재 미분양이 완료되는 시점으로 보고 있으며, 20평대 상승, 이후 30평대 상승 정도에 따라 중대형 미분양이 해소될 시기가 앞당겨질 것으로 보며, 향후 2~3년쯤 뒤에는 부족하지는 않겠지만 수급에 어느 정도 일치할 것으로 생각합니다. 물론 중대형이라고 하더라도 수급현황만 볼 것이 아니라 지역적으로 호재여부, 선호도 여부 등에 따라서 다를 것으로 봅니다.

- 20평대와 30평대의 가격 갭이 상당히 낮은 지역은 30평대로 갈아타는 것이 좋을 것입니다. (3인가족 거주시 거실넓이나 대부분 측면에서 적당) 그리고 집은 단 둘만 살아도 넓은 집이 쾌적성이 높은 것입니다. 물론 가격이 문제이지요.

- 최근 주택박람회를 보니 전원주택에 대한 관심이 매우 높음을 알 수 있었습니다. 선호도가 매우 높을 것으로 기대되는 전원주택을 미리 선점하는 것도 장래에 높은 가격을 저렴하게 미리 산다는 측면으로 투자라고 볼 수 있겠습니다. 하지만 전원주택은 절대적인 투자가 될 수 없다는 것이 저의 생각입니다. (포털사이트 위성사진으로 부산 도시지역과 농·어촌지역의 면적 비교)

그리고 주택가격 상승과, 거래활성화 모두가 이루어지면 부산광역시의 지방세수 증대로 이루어지며 각종 사업 진행에 따라 서로 win-win 할 수 있습니다. 부산광역시의 개발현황에 따라 실수요자든 투자자든 각종 취·등록세, 양도소득세 등으로 지방자치단체, 국가에 보템이 되어 다시 지역개발현안에 대해 사업비로 자금이 순환하게 되며, 역으로 말하면 부산광역시 추진 사업에 대하여 투자를 하고 보상을 받겠다는 기대심리를 갖는 것이 투자자들의 심리이며, 투자의 성공은 개발의 성공. 그리고 이는 전체적인 경기 활성화로 이루어지게 된다고 봅니다. 하지만 단기급등 이후 오랫동안 침체, 합리적이지 않은 거품가격의 형성 등은 경계해야될 것입니다. 현재 부산의 주택가격이 적정한 지는 상대적인 것이나, 매매가 대비 전세가격을 보면 거품은 아니라고 봅니다.

얕은 지식과 경험이지만 만약 주택가격이 폭락하면 주택거래에 따른 세수감소-국가사업차질-부가세인상-생활물가 폭등으로 이루어져서 장기 침체가 나타날 것으로 생각합니다. 건전한 투자는 지역과 국가가 돌아가는 원동력이라고 보는 것이 저의 생각입니다.

절세는 하되, 탈세는 하지 마시고.. 미래의 멋진 부산을 머릿속으로 그려봅니다. 

두서없이 글이 길어지게 되었네요.

개인적인 생각일 뿐이니 그냥 참고만 하시길 바랍니다..

센텀 IS타워에서 본 센텀시티 전경

대연혁신지구 공동주택 공사현장

민락 포스코 공사예정지

수영강변

우동자이 예정지

WBC

 이안과 마린시티

월드마크 센텀

 센트럴스타 스카이라운지에서 동천, 문현금융단지 부지

 정관신도시 한진해모로

 명지오션시티 퀸덤

 거제동 월드메르디앙

범일동, 마제스타워

온천천 주변 아파트들

남해안 선벨트

거가대교-가덕대교-을숙도대교-남항대교-북항대교-광안대교의 연결에 대한 의미가 매우 크다.

사상명품가로공원(사상역-르네시떼 앞)

철도노선 계획구간

[장군맘(박수근)]

좋은 글 감사합니다.

[꿈꾸는부자(이은화)]

감사합니다

[김미옥]

성의가 정말 대단하십니다....

[행운의여신(임지숙)]

많이 깨닫고 많은 공부 하게 해주셔서 감사드려요^^*

[럭키블루(박민숙)]

진심..좋은글 감사합니당^^

[채원이엄마(유현경)]

우~ 대박~좋은 글 감사드려요. 놓친 시기가 안타깝네요.

[루루아(이서영)]

북항재개발얘기만 들었지 좀더 자세히알았네요,,감사감사^.^

[이유나]

객관성이 있는 자료감사해요. 요즘엔 좌우로 치우친 분들이 많은 듯...

[최현숙]

명지지구발전에 관심이 많은데 참고할게요

[남해(곽철근)]

정말 최고네요!!!