네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹
2019.04.09.
옥매화에 내리는 맑은 햇살.
6.
앞서 언급 했 듯, 시범 케이스 지방인 부산도 그렇지만 시범 케이스 소지역인 대연동, 남천동, 부산 원도심 일부 지역 내의 북항재개발 지역, 부산 시민공원 촉진지구 등도 마찬가지입니다. 부산 최고 요지 중 하나인 남천, 대연동조차 지금까지 한물간 백화점 하나 없고 지하철 노선도 겨우 하나 뿐인데다 주거 환경조차 온통 달동네, 낡은 아파트로 급격하게 노후화, 쇠락해 가는 동네였습니다.
북항 재개발 주변 지역 중 하나인 영도, 우암동, 감만동, 범일, 좌천동의 매축지, 부산항 시티 인근 지역은 부산시 대표적 달동네들 중 하나 엿, 지하철은커녕 경전철 등 시철조차 전무한, 전국에서 가장 장기간, 가장 빠르게 노후화, 쇠락해 가고 있던 동네입니다.
20년 후에 노후화, 낙후도 등의 지표에서 전국 최고 수위권을 자랑하는 부산 원도심, 문현 금융단지 일대를 포함한 부산 북항 주변 지역이 세계적 미항으로 천지가 개벽 될 것이고, 시범 케이스 소지역인 남천, 대연 지역 등과 함께 서울 강남이 아니라 도쿄, 뉴욕 등 글로벌 해양 대도시 보다 더 발전해 나가야 하고, 또 나갈 것입니다.
향후 10년이면 서울 강남을 따라 잡을 시범 케이스 소지역도 낙후되긴 마찬가지입니다. 남천동과 해안 지역 대연동은 덜하지만, 시범 케이스 핵심 소지역 중 하나인 대연동 내륙지역조차 지금도 못골 촌 동네, 고바위 달동네라 비아냥대는 사람들이 많을 정도입니다.
죽어 봐야 저승을 알게 되고, 10년 후 대연동 내륙 지역의 대연3구역, 대연 8구역 재개발은 물론 인근 문현 1구역, 3구역, 우암1, 2구역, 감만1구역 재개발까지 모두 재정비 돼 도시 및 주거 환경이 천지개벽하고, 또 인근 북항 재개발, 문현 금융단지 등 지역 경제, 지역 일자리 증가가 가시화 되면 모두 대연동 만세를 외치게 되겠지요.
그 부수, 반사적 효과로, 대연동 내룩지역 아파트 가격이 10년 후, 2030년까지 평당 5000~1억원으로 오르게 될 대연비치 푸르지오, 삼익타워 자이, 삼익비치 자이 재건축 집값을 따라 올라 지금의 집값보다 두, 세 배, 혹은 그 이상 올라도 모두 이해하게 될 것입니다.
따라서 시범 케이스 지방, 소지역 보다 못할 게 없는 전국의 모든 지방, 지역은 시범 케이스 지방, 소지역 이상으로 발전시켜 나가지 못할 이유가 없습니다. 아직도 아무것도 모르고 있는 중앙 정부, 지방 정부, 관료, 시민, 지역민이건, 광역, 기초 지방정부 건, 시범 케이스 지방, 지역은 차려 놓은 밥도 제대로 못 먹거나 방해하면 상응한 대가가 지불되어야겠지요?
이상, 국민 개개인은 실물 투자 신중 외에도, 특히, 낙후된 각 지방 정부, 지역민들은 쉽지 않겠지만 지역민들의 자산 증가, 자산 감소 방지를 위해서라도 시범 케이스 지방, 지역처럼 지역 발전과 지역 산업, 일자리, 지역민 소득의 지속적 증가에 최선을 다해야 할 것입니다.
이왕 쓴 김에, 다음은 모두가 확인할 수 있는 가격, 공급 요소를 위주로 낙후된 전국 각 지방 부동산 시장의 회복 시기와 상승 여력, 탄력도에 대해 대략적으로 예측해 볼 것입니다.
객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2022년 12월 24일 부동산 단신 2.
인천은 지금 "밑져도 팔자"…인천시 서구 '루원시티 2차 SK리더스뷰' 전용 84㎡ 분양권은 최근 2억원 떨어져 '마피' 상태고, '더샵송도센터니얼' 전용 75㎡ 분양권은 분양가보다 1000만원 낮은 7억1000만원에 매물로 나왔다. '송도국제도시 M2블록 호반써밋' 전용 101㎡와 '힐스테이트 송도 더스카이' 전용 120㎡분양권은 사실상 '무피' 상태다.
매매가 4억 ‘뚝’ 떨어져도…2021년 9억6300만원에 거래됐던 세종시 ‘도램15단지 힐스테이트’ 전용 84㎡는 올 11월 5억1500만원에, 2020년 11억2000만원을 찍었던 다정동 ‘가온4단지e편한세상푸르지오’ 전용 84㎡ 역시 올해 12월 6억4000만원에 거래됐다. 해밀동 해밀1단지마스터힐스 59㎡도 지난해 6억7600만원에서 11월 4억2000만원에 거래됐다.
초대형평수는 불황 무풍지대... 서울 강서구 화곡동 ‘화곡푸르지오’ 192.22㎡(전용면적)는 지난달 23일 신고가보다 5억3000만원 높은 20억원에 손바뀜됐다. 마포구 서교동 합정메세나폴리스 전용 142.034㎡는 지난달 신고가 대비 3억4400만원 오른 25억원에 거래됐다. 광진구 광장동 유진스웰 전용 165.327㎡도 18억5000만원에, 서초구 반포 래미안퍼스티지 전용 222.7㎡도 84억원에, 반포자이 244.5㎡ 역시 75억원에 거래되며 신고가를 경신했다.
서울 강남구 은마 전용84㎡와 서울 서초구 아크로리버파크 84㎡ 2주택자의 2023년 예상 보유세(재산세+종부세)는 4378만8475원으로 2022년 보유세(9138만9320원)보다 약 52% 감소한다. 송파구 잠실엘스 84㎡와 마포구 마포래미안 푸르지오 84㎡ 2주택자의 2023년 예상 보유세는 2353만5575원으로 2022년 보유세(4838만7135원)보다 약 51% 감소한다.
2021년 12월 24일 부동산 단신 2.
서울 아파트 실거래가 신고 절반 '하락'…서초구 서초동 ‘래미안 리더스원’은 84㎡(전용면적) 실거래가가 2021년 8월 30억원(12층)에서 12월 26억원(19층)으로 4억원이나 하락했다. 용산구 이촌동 2036가구 ‘건영한가람’ 아파트 59㎡도 한 달 전 최고 19억원에서 2021년 11월 17억8000만원(6층) 18억9000만원(15층)에 거래됐다. 강남구 청담동 PH129 273㎡는 11월 25일 92억9000만원에 거래돼 올 3월 최고가 115억원보다 22억1000만원이나 떨어졌다.
서초구 반포동 에이아이디차관주택 전용면적 72.51m²는 10월 35억원 최고가에서 11월 28억3000만원에 거래됐다.광진구 자양동 더샵스타시티 전용 119.41m²는 11월 최고가 대비 5억6000만원이 하락했고, 송파구 가락동 가락(1차) 쌍용 전용59.92m²는 최고가 대비 4억4000만원이 떨어졌다. 송퍼구 잠실엘스 119.41m², 성북구 정릉e편한세상 114.41m², 영등포구 문래동삼환과 도봉구 창동 태영데사앙 85m² 등도 최고가 대비 소폭 하락했다.
은평구 녹번동 래미안베라힐즈 26A형은 지난달 직전 실거래가보다 4천만원 내린 10억7천만원에, 은평구 응암동 백련산힐스테이트1차 25형은 직전 실거래가격보다 1천만원 하락한 8억2천만원에, 응암동 백련산 SK뷰아이파크 25B형도 직전 실거래가보다 9천만원 하락한 9억5천만원에 거래됐다. 금천구 시흥동 남서울힐스테이트 전용 84㎡는 지난 9월 기록한 신고가 11억3000만원보다 4000만원 하락한 10억9000만원에 거래됐다.
금천구 독산동 ‘금천롯데캐슬골드파크1차’도 지난 10월 12억원에 매매 계약을 맺었는데, 같은 달 13억7000만원보다 1억7000만원 싸게 팔렸다. 경기도 수원 영통구 망포동 영통아이파크캐슬 1단지 전용 84.69㎡는 지난달 전달 대비 6000만원 하락한 10억500만원에 실거래됐고 수원 영통구 망포동 센트럴하이츠 33형은 직전 거래금액 대비 4천500만원(-11.1%) 하락한 6억4천500만원에 팔렸다.
반면, 용산구 이촌동 한강맨션 전용 120.33㎡은 지난 15일 44억5000만원, 한보미도맨션 1차 전용 128㎡는 지난달 41억4000만원에 신고가를 갱신다. 또, 충남 천안시 '천안 불당 지웰시티푸르지오 2단지' 99㎡는 올해 3월 1년만에 2억원 오른 9억3000만원에, 충북 청주시 '청주 호미지구 우미린에듀파크 1차' 전용 84㎡도 지난달 1년 동안 1억 오른 4억7700만원에 거래됐다. 경기 광명시 하안주공 5단지 전용 79㎡도 지난달 8억2500만원에 손바뀜했다.
2020년 12월 24일 부동산 단신 2.
최소 3억 차익에 추첨제···'힐스테이트 강일'도 청약 광풍?...분양가는 3.3㎡당 평균 2,230만 원으로 책정됐으며 전 가구가 분양가 9억 원 미만으로 모두 중도금 대출이 가능하다. 가장 저렴한 평형은 84㎡C로 6억 9,830만 원이다. 가장 큰 평형인 101㎡도 최고 8억 9,990만 원에 분양된다. 당초 시장에서 예상한 분양가보다는 다소 높은 금액이지만 주변 시세와 비교하면 여전히 3억~4억 원 저렴하다. 힐스테이트 리슈빌 강일 인근에 위치한 하남 미사 ‘미사강변리버뷰자이’ 전용 91㎡는 이달 초 11억 원에 실거래됐고 전용 101㎡는 지난 10월 13억 6,500만 원에 실거래된 바 있다.
반포·과천·수원·광명…내년 수도권 아파트 '로또 청약' 大戰...연초 분양시장 최대어는 서초구 ‘래미안 원베일리’다. 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 갈등으로 예정했던 시기보다 1년여가 늦어진 내년 초 일반분양을 진행할 것으로 관측된다. 총 2990가구 중 일반 분양분은 224가구다. HUG 산정 분양가는 3.3㎡당 4891만원이었지만 분양가 상한제 이후 높아진 토지비가 반영돼 일반 분양가는 3.3㎡당 5000만원대 초중반으로 예상되고 있다. 아크로리버파크 등 주변 단지의 3.3㎡당 시세가 1억원인 것을 감안하면 분양가만큼 시세차익이 기대된다.
인근에 있는 중규모 단지 ‘래미안 원펜타스’(신반포15차 재건축)도 이르면 내년 초 분양을 목표로 잡았다. 기존 8개 동, 180가구를 재건축해 지하 4층~지상 35층짜리 6개 동, 641가구를 짓는 사업이다. 기존 건설사와의 갈등으로 착공이 지연되면서 분양 시기가 미뤄졌다. 263가구가 일반에 분양되며 분양가는 원베일리보다 소폭 낮은 수준으로 예상된다. 강북에서는 은평구 은평뉴타운(3-14블록)과 성북구 동선2구역 계룡리슈빌 등이 예정돼 있다. 각각 총가구 445가구, 326가구로 규모는 크지 않다. 공급 가뭄 속 분양인 만큼 치열한 경쟁이 예상된다.
경기도에선 대단지 아파트와 강남 접근성이 좋은 유망 단지들이 분양을 앞두고 있다. 수원시 세류동에선 권선6구역이 이르면 2월 분양할 것으로 보인다. 세류동 817의 72 일대를 재개발하는 사업으로 총 2175가구 중 1231가구를 일반에 내놓는다. 중흥그룹은 경기 화성시 봉담읍 봉담2지구에 ‘중흥S-클래스3차’를 공급한다. 봉담2지구는 총 1만4000여 가구가 들어서는 대규모 공공주택지구다. ‘제3의 강남’으로 불리는 과천시에서도 갈현동 지식정보타운 S-8블록 공공분양이 예정돼 있다. 전용 46~84㎡로 구성된 659가구 전체가 일반 분양된다.
그동안 10대 건설사 브랜드가 없었던 가평에서는 가평역 주변에서 GS건설의 ‘자이’와 대림산업(디엘이앤씨)의 ‘e편한세상’이 나란히 분양에 나선다. 대곡리 390의 2 일대에 들어서는 ‘가평자이’는 지하 3층~지상 29층, 6개 동 505가구(전용 59~124㎡) 규모다. 대곡리 480 일대 ‘e편한세상 가평 퍼스트원’은 지하 3층~지상 최고 27층, 4개 동 472가구(전용 59~84㎡)로 지어진다. 모두 도시개발을 통해 공급되며 교통 개선 기대가 큰 비(非)규제지역이라는 점에서 관심이 모아진다.
방화5구역, 서울시 건축심의 통과…아파트 1657가구 들어선다...서울시는 지난 22일 제20차 건축위원회를 개최하고 방화5재정비촉진구역 주택재건축정비사업 건축계획 안을 '조건부 의결'했다고 23일 밝혔다. 이번 건축심의 통과로 강서구 공항동 일대 연면적 28만7630㎡에 공동주택 1657가구(조합원 및 일반분양 1596가구, 임대주택61가구) 규모의 아파트 단지가 들어설 전망이다. 착공은 2022년 10월, 준공은 2025년 10월 예정이다.
서울거주자 지방 부동산 매입 전년比 48% ↑…집중 투자지역은 어디?... 가장 많은 주택 및 건축물을 매입한 지역은 강원도로 총 1만2천813건이 거래됐다. 다음으로는 ▲충남 7천755건 ▲부산 6천115건 ▲경남 6천92건 ▲대구 6천37건 등 순이었다.
분양시장도 아파트, 수익형부동산 할 것 없이 호황을 누리고 있다. 원정 투자 1순위 지역인 강원도의 경우 지난 5월 속초시에 공급된 '속초디오션자이'가 정당계약 이후 약 1개월 새 100% 분양을 완료했다.
충청남도에서는 지난 8월 예산군에 선보인 '내포신도시 이지더원 2차'가 정당계약 시작 2개월 만에 전 세대 완판에 성공했다. 부산에서도 지난 10월 분양한 '송도 유림 스카이오션 더 퍼스트'는 계약을 시작한 지 약 1개월 만에 생활형숙박시설과 상업시설 모두 계약을 마무리했다.
올 한 해 서울 투자자들이 몰린 지방지역 중 한 곳인 강원도 속초시 중앙동 일원에서는 자이S&D가 생활형숙박시설 '속초자이엘라'를 분양 중이다. 현대엔지니어링은 이달 대구시 달서구 감삼동 일원에서 주거복합단지 '힐스테이트 감삼 센트럴'을 분양할 예정이다. 같은 달 KCC건설은 부산시 동래구 안락동 일원에 '안락 스위첸'을 분양할 예정이다.