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[경매] 주택임차인 보호 강화를 위한 부동산경매 배당순위의 변화

조덕훈

주택임차인 보호 강화를 위한 부동산경매 배당순위의 변화

2022년도 중반부터 인천 미추홀구 전세사기 사건이 사회적 이슈로 대두됨에 따라 주택임차인의 전세보증금 보호를 위한 여러 대책이 강구되었다. 그 중에서도 부동산경매에서 전세보증금의 배당순위 변화가 있었다. 이에 대해 간략히 살펴보고자 한다.


결론부터 말하면, 부동산경매의 배당순위에서 주택임차인의 전세보증금 배당순위가 당해세와의 관계에서 변화가 있었다. 예전에는 소액주택임차인의 최우선변제권에 의한 일정 전세보증금을 제외하고, 일반적인 전세보증금은 당해세 우선 원칙에 의해 배당순위에서 당해세 이후에 배당받을 수 있었다. 그러나, 이제는 이러한 일반적인 전세보증금에 대해 당해세 우선 원칙에서 예외가 생겼다. 즉, 주택임차인이 당해세보다 먼저 대항요건과 확정일자를 받으면 당해세 배분 한도만큼 전세보증금을 먼저 배당받을 수 있게 되었다. 이러한 당해세 우선 원칙의 예외는 저당권 등 다른 권리에는 영향을 미치지 않고 오직 주택전세보증금과 당해세 사이에서만 적용된다.


이처럼 주택임차인의 전세보증금 배당순위 변화를 위한 대책은 일련의 법에 근거를 두고 시행되었다. 첫 번째가 국세기본법이다. 2023년 4월 1일 개정 시행된 국세기본법에서는 전세사기 피해 방지 등 주택임차인 보호를 위하여 주택임차보증금에 대해 국세우선원칙의 예외를 신설하였다. 이에 대한 국세기본법 제35조 7항의 내용은 다음과 같다.

국세기본법 제35조 ⑦ 제3항에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 “임대차보증금반환채권등”이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다. <신설 2022. 12. 31.>

두 번째는 지방세기본법이다. 2023년 5월 4일 개정 시행된 지방세기본법에서는 매각절차 진행 시 해당 주택에 부과된 재산세 등 지방세의 배분 예정액 중 주택임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 부분에 대해서는 세입자의 주택임차보증금이 우선 배분되도록 하여 세입자의 임차보증금에 대한 보호를 강화하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선 보완하였다. 이에 대한 지방세기본법 제71조 6항의 내용은 다음과 같다.

지방세기본법 제71조 ⑥ 제1항제3호 각 목 외의 부분 및 제2항 단서에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 “임대차보증금반환채권등”이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 지방세의 체납처분 또는 경매ㆍ공매 절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 지방세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된. 제5항제1호, 제3호 및 제4호(재산세에 부가되는 지방교육세만 해당한다)에 해당하는 지방세(이하 이 조에서 “재산세등”이라 한다) 의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 재산세등의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제1항제3호 각 목 외의 부분 및 제2항 단서에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 재산세등을 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다. <신설 2022. 12. 31.>

세 번째는 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이다. 2023년 6월 1일 제정 시행된 이 법은 경공매 등으로 퇴거 위기에 처한 전세사기 피해자의 주거불안을 해소할 수 있도록 한시적인 특별법을 제정하여 국토교통부장관이 전세사기피해지원위원회를 통해 전세사기피해자를 결정하고, 이들에 대하여 경공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 피해자의 주거안정을 도모하고자 하였다. 이 법의 제5조, 제23조, 제24조의 내용은 다음과 같다.

전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제5조 (다른 법률과의 관계) 이 법은 전세사기피해자의 피해 및 주거안정 지원에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다.

제23조(국세의 우선 징수에 대한 특례) ① 관할 세무서장은 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통하여 임대인의 국세를 징수하려 할 때 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 해당 임대인의 국세를 「국세기본법」 제35조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준에 따라 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수할 수 있다. 이 경우 안분된 국세의 우선권은 「국세기본법」에 따른다. (이하 내용 생략)

제24조(지방세의 우선 징수에 대한 특례)① 지방자치단체의 장은 지방세의 체납처분 또는 경매 절차 등을 통하여 임대인의 지방세(가산금을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 징수하려 할 때 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 해당 임대인의 지방세를 「지방세기본법」 제71조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준에 따라 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수할 수 있다.이 경우 안분된 지방세의 우선권은 「지방세기본법」에 따른다. (이하 내용 생략)

이상으로 주택임차인의 전세보증금 보호 강화를 위한 부동산경매 배당순위의 변화를 당해세와의 관계에서 법제 중심으로 간략히 살펴보았다. 배당순위는 사회경제적 여건이 변화하면 언제든지 바뀔 수 있음을 인식하고 꾸준히 학습할 필요가 있다.

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그런데, 이런 과정은 시간이 꽤 많이 걸리기 때문에 은행에서는 자기자본비율(BIS) 8% 이상을 맞추기 위해 채권을 매각하여 일부 손실을 보더라도 원금을 회수하려 하기 때문에 그 채권이 유동화되는 것이다.

과거에는 개인도 이 부실채권을 매입할 수 있었으나 법률 개정으로 현재는 개인이 이 채권을 직접 금융회사를 통해 매입하는 것은 불가능하다고 한다.

여기에 더해 NPL이 아닌 GPL(Good Performing Loan)이 더욱 가치가 있다고 한다.

부실화되기 이전의 정상채권을 매입하여 이자를 수령하거나 부실화되었을 때 NPL로써 훨씬 높은 연체이자를 받을 수 있다고 한다. 걷는 놈 위에 뛰는 놈 있고, 뛰는 놈 위에 나는 놈 있다는 말이 어떤 뜻인지 실감이 난다.

뭐든 알아야 한다. 더 공부해야 한다.

늦었다고 생각할 때가 가장 빠를 때라는 말이 있는데, 지금까지 재테크에는 단 1도 관심이 없었다는 것이 많이 아쉬운 것이 사실이다.

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