네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹
2019.04.11.
맑은 햇살.
1.
저성장, 저물가, 저출산, 고령화 등 거시 사회, 경제 구조의 변화만이 아니라, 지방, 지역 산업과 지역민의 일자리, 소득, 자산 등 수요 측 요인들까지 극히 취약한 부산 등 낙후된 전국 부동산 시장은 장기간 대세 상승은커녕 회복조차 쉽지 않습니다.
공급 측 요소도 마찬가지입니다. 그런 지방에 위험은 나몰라라 서푼 눈앞의 이익에만 급급한 건설사 등 장사치들이 너도 나도 과잉 주택 공급 물량을 퍼부어 대었으니 낙후된 지방 부동산 시장의 회복은 더더욱 쉽지 않습니다.
그나마 대전, 세종시는 조금 나은데, 2012년 전후부터 오늘날까지 햇수로 8년간 집값, 전 월세값이 하락했던 충청남북도의 부동산 시장은 물론, 2015년 전후부터 지금까지 햇수로 5년간 침체되었던 경상남북도, 울산시 부동산 시장은 오늘날까지 회복의 기미조차 보여주지 않고 있네요.
오르막이 있으면 내리막이 있기 마련인데 지방 부동산 시장은 언제까지 계속 침체되어야만 할까요? 낙후된 지방 부동산 시장은 시장의 가장 중요한 요소인 역 버블 상태의 가격 요소는 물론이고, 2019,2020년을 전후하여 입주 물량이 최소 중기적으로 급감하는 등 공급 요소조차 시장의 회복에 우호적으로 바뀌어 가고 있는데 말입니다.
지난 30 여 년간, 주택 공급 물량 과잉에도 불구하고 수요층이 풍부한 서울 강남 4구 등 서울, 경기 일부 지방의 부동산 시장은 오히려 상승했던 사례가 더 많았고, 반대로 통영시, 양산 신도시 등 중기적으로 공급 물량이 급감했는데 부동산 시장은 오히려 중기적으로 침체하는 등 시장원리에 반하는 사례들도 많았던 까닭은 무엇이었을까요?
경제는 심리도 중요한 요소인데, 낙후된 전국 부동산 시장은 취약한 수요 요인 등등에다 부정적 시장 심리까지 더해진, 나아가 더욱 강력한 부정적 수요 측 요인, 시장 교란 요소 등까지 더해져 그 회복조차 불가능 내지 요원하다 보일 수도 있습니다.
심지어 낙후된 전국 부동산 시장을 앞서 견인하고 촉진해야 할 시범 케이스 지방인 부산시 부동산조차 무뇌아 개언론, 개전문가, 개티즌들만 여론을 독점한 채 부산 부동산 장기 과잉 공급, 넘쳐 나는 인허가, 주택 재고 물량 등을 이유로 온통 비관적 전망들만 배설하고 있는 형국입니다.
보다 정확하고 보다 세세한 객관적인 팩트는 중요하지만, 그 팩트의 장기, 종합, 입체적 해석이 더더욱 중요한 데, 오래전부터 그 기본을 아는 다 떠나 버리고, 떠나지 않고 아직 남아있는 극소수 선수, 그 기본을 몰라도 10년, 20년 후까지 주택을 보유할 1가구 1주택자 등 정상적인 실물 투자자들은 그런 단기 투기꾼들과 그 추종자들의 재롱들을 아무 말 없이 팔 장 낀 채 지켜보기만 할 뿐...
이하 소결론 나갑니다. 지역개발, 지역 산업, 일자리, 소득, 인구 유입과 지역 내 도시 및 주거 환경 등 수요 측 요인들조차 극히 취약한 지방, 지역을 포함한 낙후된 전국 지방의 실물 자산은 평균치로서 향후 5년 간 50%, 향후 10년 간 100% 내외 오르게 될 것입니다. 5년, 10년 간 오버하여 큰 버블을 형성했다가 버블 해소 고통을 겪을 수도 있겠지만.
객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2022년 12월 24일 부동산 단신 3.
용산구 이촌로 한강대우 84㎡와 아크로 리버파크 84㎡ 2주택자의 2023년 예상 보유세는 3573만2351원으로 2022년 보유세(7511만1560)보다 약 52% 감소한다. 강남구 도곡동 도곡레슬 84㎡와 마포래미안푸르지오 84㎡ 2주택자의 2023년 예상 보유세는 2938만7922원으로 2022년 보유세(6120만5689)보다 약 52% 감소한다.
내년 서울에서는 동대문구 래미안라그란데(이문1구역·3천69가구), 휘경자이디센시아(휘경3구역·1천806가구) 등 주목할 만한 정비사업 물량이 많다. 또 서울 송파구 잠실진주재건축(2천678가구), 서울 은평구 대조1구역(2천83가구), 경기 광명시 광명5R구역(2천878가구), 성남시 성남중1구역(1천972가구) 등지의 분양 일정에도 시장의 관심이 쏠린다.
경기에서는 광명시 광명1R구역(3천585가구), 베르몬트로광명(3천344가구), 안양시 안양뉴타운맨션삼호(2천723가구) 등이 공급을 앞두고 있다. 또, 성남시 성남중1구역, 수원시 권선6구역, 의왕시 내손라구역 등도 관심 단지다. 경기 평택시 민간공원조성 특례사업 '평택석정공원 화성파크드림'이 미계약 세대를 선착순 분양한다
부산시 남구 우암1구역, 광주시 북구 운암3구역, 울산시 울산남구B09구역, 경남 창원시 진해대야, 경북 구미시 구미꽃동산민간공원, 전북 전주시 감나무골비발디더샵, 충북 청주시 청주사모1구역, 청주사직3구역, 오송역세권지주택 등도 공급될 예정이다. 롯데건설은 대구 달서구 '달서 롯데캐슬 센트럴스카이는 '계약금 안심보장제'를 실시한다. 경남 진주시 백년문화공원극동스타클래스, 경남 고성군 고성남외 국민임대, 행복주택을 공급한다.
2021년 12월 24일 부동산 단신 3.
서울 송파구 오금동 아남아파트, 수평증축 리모델링 일반 분양가는 3.3㎡당 약 5200만원으로 최근에 입주한 송파 오금동 ‘송파 두산위브(2019년 입주)’ 시세 3.3㎡당 4300만~5900만원인보다 높다. 29가구만 분양하여 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 대상이 아니기 때문이다. 그러나 비싸지 않다는 의견도 있다. 리모델링 후 입주한 서울 강남구 개포동 ‘더샵 트리에(옛 ‘개포 우성9차)’ 전용 108㎡은 직전 실거래가보다 6억 오른 31억원 이상 호가한다.
내년 초 29가구 분양을 준비 중인, 수직증축 성지아파트 리모델링 조합에선 일반분양가로 3.3㎡당 4800만~5000만원을 검토 중이다. 지금까지 3.3㎡당 분양가 상위 1~3위는 △서울 서초구 반포동 ‘반포 래미안 원베일리(5273만원)’ △서초구 반포동 ‘디에이치 라클라스(4892만원) △서초구 서초동 ’래미안 리더스원(4892만원)이었다. 한편, 은평구 서해그랑블·서초구 반포센트레빌 등은 "거래 없어서 집값 산정 불가능"해 '재초환' 연내 환수도 불가능해졌다.
재건축 초과이익 부담금 예정액 1인당 1억3569만원을 통보받았던 서초구 '반포센트레빌 아스테리움'(구 반포현대)도 비슷한 이유로 연중 환수가 불가능하다. 지금까지 재건축 부담금 예정액을 통보받은 단지는 Δ반포주공1단지 3주구(1인당 4억200만원) Δ과천주공4단지(1인당 1억417만원) Δ방배삼익아파트(1인당 2억7500만원) Δ한강 삼익아파트(1인당 1억9700만원) 등이다.다. 강남구 압구정 한양7차 재건축조합은 재초환 부담을 줄이기 위해 조합해산도 고려하고 있다.
"로또라더니 애물단지"… 청약 광풍, 경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’, 서울 영등포구 ‘신길 AK푸르지오’, 도봉구 도봉 롯데캐슬 골든파크’, 부산 해운대구 ‘힐스테이트 해운대 센트럴’, ‘제주 애월 남해오네뜨’ 등 틈새시장’ 오피스텔, 도시형 생활주택(도생), 생활형 숙박시설(생숙), 장기민간임대아파트 등 비(非)아파트 시장도 냉랭한 분위기다. 도봉 롯데캐슬 골든파크’의 분양가는 14억원대로, 도봉구에서 가장 비싼 ‘북한산아이파크’ 전용 84㎡ 호가(12억원)보다 높다.
비수도권, 비규제지역에서의 분양권 거래 활발... 경북 포항시 북구 ‘힐스테이트 초곡’은 올 들어 총 1283건, 경북 포항시 북구 ‘한화포레나포항’도 1251건, 경남 거제시 ‘더샵거제디클리브’도 998건, 충남 천안시 ‘천안한양수자인에코시티’ 분양권도 952건이 거래됐다. 수도권 비규제지역 경기도 이천시 '이천자이 더 파크'는 평균 경쟁률 39.78대 1을 기록했다. 경북 포항시 '포항자이 애서턴', 충남 천안시 '호반써밋 포레센트'를 공급한다.
2020년 12월 24일 부동산 단신 3.
"분양가 2배"…아파트 보류지, 몸값 천정부지...23일 정비업계에 따르면 서울 서대문구 가재울뉴타운5구역(래미안 루센티아) 주택재개발 정비사업조합은 이날 오후까지 잔여보류지 3가구에 대한 입찰을 진행한다. 59㎡(이하 전용면적) 1가구, 84㎡ 2가구로 최저입찰가는 각각 10억6500만원, 12억7500만~13억7500만원이다. 이 단지 84㎡는 지난 7월 13억원에 실거래됐다. 현재 매도호가는 13억~14억원 수준이다.
은평구 응암1구역(힐스테이트 녹번역) 재개발 조합 역시 오는 28일 보류지 4가구에 대한 입찰을 진행한다. 4가구 모두 84㎡로 최저입찰가는 각 11억5500만원으로 동일하다. 이 단지 84㎡는 지난 9월 11억5500만원에 실거래가 이뤄졌고 현재 시장엔 13억원 선에 나와있다. 역시 분양가 5억8230만~7억1370만원의 2배 수준이다.
양천구 신정2재정비촉진구역1지구(래미안 목동 아델리체) 재개발 조합은 보류지에서 보기 드문 116㎡ 중대형 물량을 포함한 4가구를 내놨다. 59㎡ 1가구, 84㎡ 2가구, 116㎡ 1가구다. 최저 입찰가는 59㎡ 12억원, 84㎡ 각각 15억원, 116㎡ 17억원이다. 이 단지 역시 분양가는 타입에 따라 84㎡ 기준 7억1900만~9억3600만원이었다. 이 단지 84㎡의 지난 달 실거래가는 15억9500만원이다. 현재 매도호가는 16억~17억원에 형성돼 있다.
노원구 주공 ‘재건축 기대감’ 들썩들썩...23일 정비업계에 따르면 상계주공1단지(1988년 준공·2064가구)는 지난달 25일 예비안전진단을 통과하고 현재 정밀안전진단을 받기 위해 준비 중이다. 1단지 외에도 상계주공은 모든 단지가 1980년대 후반에 지어져 재건축 가능 연한 30년을 충족한 만큼 앞다퉈 재건축 추진에 나서고 있다.
또 5단지(804가구)·11단지(1944가구)·12단지(1739)·13단지(939가구)외 나머지 단지는 2000가구 이상의 대단지다. 가장 먼저 재건축 사업을 시작한 8단지는 ‘포레나 노원’으로 12월 입주가 시작됐고, 지난해 정밀안전진단을 통과한 5단지는 연내 정비구역 지정을 앞두고 있다. 6단지와 1단지가 예비안전진단을 통과 했고, 여타 단지들도 안전진단을 준비중이다.
올해 가장 비싼 아파트 77억5000만원 한남더힐... 국토 교통부에 등록된 실거래가 자료를 분석한 결과 9월에 거래된 한남더힐(전용 면적 243.64㎡) 실거래가가 77억 5,000만원으로 가장 높은가격에 거래됐다. 한남더힐은 실거래가 상위 30건 중 16건을 기록하였으며, 16건의 매매 평균가는 64억이 넘었다. 성동구 갤러리아 포레(전용 면적 271.38㎡)와 강남구 현대 7차 아파트(전용 면적 245.2㎡)는 7월과 10월에 각각 67억에 거래돼 두 번째로 비싼 매매가를 기록하였다.
강남구 효성빌라청담101(전용 면적 226.74㎡)는 11월에 62억에 거래가 체결되었으며, 강남구 아이파크 아파트(전용 면적 195.388㎡)가 2월에 매매가 57억으로 그 뒤를 이었다. 올해 전세가가 30억이 넘는 계약은 총 17건이 이뤄졌다. 17건 모두 서울 내 매물이었으며, 전용면적 183.5~244.22㎡사이의 매물이었다.
가장 비싼 전세 아파트는 서초구 아크로리버파크(전용면적 200.59㎡)로 4월에 체결된 전세가가 40억에 달했다. 그 뒤로 강남구 삼성 상지리츠빌카일룸(전용면적 237.74㎡)과 강남구 도곡 상지리츠빌카일룸(전용면적 213.94㎡), 강남구 타워팰리스3(전용면적 244.22㎡)가 나란히 전세가 35억으로 그 뒤를 이었고, 용산구 한남더힐(전용면적 235.31㎡)은 전세가 34억에 거래됐다.
한편 월세 1,000만원 이상의 아파트거래는 올해 총 10건이었다. 월 최고가 임대료 아파트는 강남구 마크힐스이스트윙(전용면적 192.86 ㎡)과 서초구 트라움하우스3(전용면적 273.81㎡)으로, 월세가 1,500만원에 달했다. 보증금은 각각 5억, 2억이었다. 그 뒤로 강남구 타워펠리스1(전용면적 222.48㎡)이 보증금 3억, 월세 1,300만원으로 세 번째 비싼 월세가를 기록했고, 서초구 UPPERHOUSE(전용면적 241.1㎡)가 보증금 1억, 월세 1,100만원으로 그 뒤를 이었다.
'서초그랑자이' 강남로또 맞네…전용 119㎡ 분양권 40억 껑충... 지난해 강남권 선분양 막차 단지로 손꼽히는 '서초그랑자이(2021년 6월 입주예정)'가 입주 6개월을 앞두고 분양권 가격이 분양가 대비 2배 올랐다. 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 4천687만 원이다. 모든 주택형의 분양가가 9억 원을 넘어 중도금대출이 불가능했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 7월 전용 59㎡(18층), 전용 84㎡(14층) 입주권이 각각 20억 원, 24억 원에 실거래됐다. 이 역시 분양가 대비 10억 원 오른 금액이다.