지금 하락에 대해 가장 고통을 받는 사람들은 2006년말 정점에서의 매수자들이다. 이 분들 중에서 더욱 고통을 당하고 있는 사람들은 담보대출을 감당할 수준 이상으로 받은 사람들이다. 용인, 분당 등 2006년말까지 지칠 줄 모르고 올랐던 지역들이 최근 가장 많이 하락하는 이유는 바로 이러한 담보대출자들이 주택가격 하락과 금리부담을 못견디고 급매물을 출회하고 있기 때문이다.
과연 담보대출자들은 어느 선까지 버틸 수 있을까? 담보 규모에 따라 버틸 여력은 얼마나 될 것인지? 만약 주택가격이 계속 하락한다면 어느 선까지는 집을 지키려고 할까?
여기서는 담보대출 금액이 매수시 주택가격의 70%를 넘어선 경우는 굳이 언급할 필요도 없다. 이미 이러한 사람들의 집값이 20% 이상 하락한 상태라면 자기 자본은 주택가격의 10% 수준밖에 안되어 집을 포기해야 하는 상황에 직면해 있기 때문이다. 따라서 여기서는 대출금액이 주택가격의 60% 이하인 사람들을 케이스별로 구분하여 볼 것이다.
1차 심리적 마지노선은 담보대출 금액이 자기 자본의 2배가 되는 시기이다. 이때는 패닉은 아니지만 담보대출이 많을 수록 집값이 고가일 수록 공포감이 극대화되는 시기로서 이들 물건이 급매물로 출회되는 시기이다.
2차 심리적 마지노선은 담보대출 금액이 자기자본의 3배가 넘게 되는 시기이다. 거의 패닉의 시기로서 여기에 해당하는 주택을 가진 사람들은 거의 주택을 매도하려고 매물화시키는 시기라고 볼 수 있다. 담보대출의 과다나 고가주택 여부를 불문하고 급매물이 출회된다.
3차 심리적 마지노선은 담보대출 금액이 90% 이상을 차지하면서 자기 자본은 의미가 없어질 때이다. 패닉이다. 이 때가 되면 주택은 이미 자신의 소유가 아니다. 무조건 팔아야만 하는 시기이다. 더 이상 주택에 대한 미련이 없어지는 상황이다.
지금 나의 주택은 어느 상황에 직면하고 있는가? 담보대출이 많으면 많을수록 그 단계가 높아지고 있음을 감지할 것이다. 반대로 담보대출이 적은 사람들은 웬만한 하락에도 견딜 수 있다는 것 또한 감지할 수 있을 것이다.
예시) 계산의 편의를 위해 주택 매수가격은 5억으로 가정하고 대출이자 및 기회비용은 포함하지 않음
1) 담보대출 비율 60%로 주택을 매수한 경우( 담보대출 3억, 자기자본 2억 투입됨) - 주택가격 20% 하락시 : 주택가격 4억(담보대출 3억, 자기자본 1억으로 줄어듬) 담보대출 금액이 자기자본의 3배가 되어 2차 심리적 마지노선에 도달 - 주택가격 30% 하락시 : 주택가격 3.5억(담보대출 3억, 자기자본 5천만원이 됨) 담보대출 비율이 90% 수준으로 올라가 자기자본이 의미없게 되어 주택 포기하는 패닉 상태가 됨
2) 담보대출 비율 50%로 주택을 매수한 경우(담보대출 2.5억, 자기자본 2.5억 투입됨) - 주택가격 20% 하락시 : 주택가격 4억(담보대출 2.5억, 자기자본 1.5억으로 줄어듬) 담보대출 비율이 63%로 높아져서 심리적으로 위축되기는 하나 견딜만한 수준임 - 주택가격 25% 하락시 : 주택가격 3.75억(담보대출 2.5억, 자기자본 1.25억으로 줄어듬) 담보대출이 자기자본의 2배가 되면서 1차 심리적 마지노선에 도달 - 주택가격 35% 하락시 : 주택가격 3.25억(담보대출 2.5억, 자기자본 75백만원이 됨) 담보대출이 자기자본의 3배가 넘어가면서 2차 심리적 마지노선 돌파 - 주택가격 45% 하락시 : 주택가격 2.75(담보대출 2.5억, 자기자본 25백만원이 됨) 담보대출 비율이 90%를 넘으면서 주택을 포기하는 패닉 상태가 됨
3) 담보대출 비율 40%로 주택을 매수한 경우(담보대출 2억, 자기자본 3억 투입됨) - 주택가격 30% 하락시 : 주택가격 3.5억(담보대출 2억, 자기자본 1.5억으로 줄어듬) 담보대출 비율이 57% 수준으로 다소 위축되지만 견딜만한 수준임 - 주택가격 40% 하락시 : 주택가격 3억(담보대출 2억, 자기자본 1억이 됨) 담보대출 비율이 자기자본의 2배가 되는 수준으로 1차 심리적 마지노선이 흔들거림 - 주택가격 45% 하락시 : 주택가격 2.75억(담보대출 2억, 자기자본 75백만원이 됨) 담보대출 비율이 자기자본의 2.7배가 되는 수준으로 2차 심리적 마지노선에 근접함 - 주택가격 55% 하락시 : 주택가격 2.25억(담보대출 2억, 자기자본 25백만원이 됨) 담보대출 비율이 90%에 근접함으로써 패닉상태가 됨
4) 담보대출 비율 30%로 주택을 매수한 경우(담보대출 1.5억, 자기자본 3.5억이 투입됨) - 주택가격 40% 하락시 : 주택가격 3억(담보대출 1.5억, 자기자본 1.5억으로 줄어듬) 담보대출 비율이 50% 수준으로 안정적임 - 주택가격 50% 하락시 : 주택가격 2.5억(담보대출 1.5억, 자기자본 1억으로 줄어듬) 담보대출 비율이 60% 수준으로 다소 심리적으로 불안하나 견딜만한 수준임 - 주택가격 55% 하락시 : 주택가격 2.25억(담보대출 1.5억, 자기자본 75백만원이 됨) 담보대출 비율이 자기자본의 2배가 되어 1차 심리적 마지노선에 도달 - 주택가격 60% 하락시 : 주택가격 2억(담보대출 1.5억, 자기자본 5천만원이 됨) 담보대출 비율이 자기자본의 3배가 되어 2차 심리적 마지노선에 도달 - 주택가격 65% 하락시 : 주택가격 1.75억(담보대출 1.5억, 자기자본 25백만원이 됨) 담보대출 비율이 86% 수준으로 패닉에 가까워짐
5) 담보대출 비율 20%로 주택을 매수한 경우(담보대출 1억, 자기자본 4억이 투입됨) - 주택가격 60% 하락시 : 주택가격 2억(담보대출 1억, 자기자본 1억으로 줄어듬) 급락하였어도 자기자본 비율이 50% 수준으로 견딜만함 - 주택가격 70% 하락시 : 주택가격 1.5억(담보대출 1억, 자기자본 5천만원으로 줄어듬) 담보대출이 자기자본의 2배가 되어 1차 심리적 마지노선에 도달 - 주택가격 75% 하락시 : 주택가격 1.25억(담보대출 1억, 자기자본 25백만원으로 줄어듬) 담보대출이 자기자본의 4배가 되어 2차 심리적 마지노선 돌파 - 주택가격 80% 하락시 : 주택가격 1억(담보대출 1억, 자기자본 없음) 패닉상태
* 이상 담보대출의 유형에 따라 주택 가격 하락시의 상황을 살펴본 결과에 의하면, 주택가격 상승시에는 담보대출의 차이가 큰 영향을 주지 않지만 이와같이 하락시에는 담보대출 비율에 따라 엄청난 심리적 차이가 나타나고 있음을 알 수 있다.
대출비율이 많을수록 하락에 민감할 수밖에 없으며 방어할 힘이 약화될 수밖에 없다. 이미 버블세븐 지역은 20% 수준의 하락을 하고 있으므로 이곳에 대출비율이 70%를 넘게 주택을 매수한 사람들은 패닉상태라고 볼 수 있으며, 대출비율이 60% 이상인 사람들도 이미 2차 심리적 마지노선을 돌파하여 급매물로 출회하고 있는 상태이며 추가 30% 하락시에는 패닉으로 갈 수밖에 없다.
대출비율이 50% 수준도 안심할 상황이 아니다. 주택가격이 25% 하락하면 1차 심리적 마지노선에 도달하게 되어 있어 이미 그러한 상태가 진행되고 있으며, 35% 하락시 2차 심리적 마지노선에 근접하여 급매물이 속출하게 될 것이다.
지난 정부에서 투기지역에서 LTV를 40%로 규제한 것은 의미가 상당히 크다는 것을 위의 예를 보면 알 수 있다. 대출비율 40%인 경우에는 주택가격 30% 하락하여도 견딜 여력이 충분히 있다. 40% 하락할 경우에 1차 심리적 마지노선에 도달하는 경우이며 패닉이 되려면 55%나 하락하여야 하므로 사실상 이정도 대출로 주택을 매수하였더라면 패닉은 없다는 것이다. 그런데 이제 이러한 규제가 풀렸으니 향후 무리한 대출로 발생하는 후유증은 누가 감당할 것인가?
담보대출 비율이 30% 이하라면 주택 가격 하락 겁먹을 것 없다. 주택 가격이 50% 이상 하락하여도 견딜만 하고 최대 60%나 하락해야 심리적으로 위축받을 수준이기 때문이다. 자기자본을 충분히 가지고 실수요 측면에서 주택을 매수하는 것이 얼마나 중요한지를 알 수 있을 것이다.
예전에는 주택가격이 오르기만 하는 줄 알았다. 그러니 대출을 많이 받고 매수하는 사람들이 더욱 더 많은 수익을 올리기도 하였다. 그러나 주택가격 하락이 되면 그러한 대출은 당장 자신의 발목을 잡게 된다. 대출비율이 높으면 높을 수록 작은 하락에도 견딜 수가 없는 것이다. 이제 담보대출 비율이 40%를 상회하여 매수를 한 사람들의 고통은 시간이 갈수록 강도가 높아질 것이다. 이들이 1주택이라도 실수요자라고 할 수는 없다. 안타깝지만 몰라서 그랬건 알고서 그랬건 주택을 통한 무리한 욕심의 결과는 쓰라릴 것이다.
담보대출 비율이 낮은 실수요자들은 이러한 하락 분위기에 동요하지 말아야 한다. 충분히 견딜 수 있다. 우리나라 주택가격 50% 폭락 가능성은 극히 낮다. 혹여 일부 과도하게 오른 지역에서는 가능할 수도 있지만 대부분의 지역은 아니다. 설령 주택 가격이 50% 하락하여도 담보대출이 적은 실수요자들은 견딜 여력이 충분히 있다. 비록 주택가격 하락이 심정적으로는 마음이 아프지만 잘 참아내면서 내 집에서 충분한 만족을 누리며 살다보면 분명히 좋은 날이 올 것이다. |
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