부동산 매매계약 취소, 계약금 반환 관련 규정과 판례에 대해
안녕하세요. 날이 많이 추워졌는데 건강관리는 잘 하고 계신가요?
법상식 정보를 쉽게 풀어 전달하는 남양주 민사변호사 이창재 입니다.
올해는 전국적으로 부동산 시장이 다소 얼어 붙은 모습을 보이고 있습니다.
매매시장이 어려운 만큼 반대로 전월세 시장이 불안한 모습을 보이고 있는 상황이지요. 아무리 우리나라 주택 보급율이 전체 가구대비 100%가 넘었다고 하더라도 사람들이 원하는 지역에 양질의 주택은 절대적으로 부족한 상황이기 때문입니다.
이렇게 부동산 시장이 불안정해지게 되면 많은 이유로 매매계약 취소가 일어나게 될 수 있습니다.
이는 부동산의 경우 워낙 가액이 크기 때문에 한번에 바로 전체 대금이 지불되지 않고 시간을 두고서 계약이 진행되기 때문입니다.
"계약금 3억원 떼여도 안사"…강남 아파트 손절하는 매수자들[부릿지]뉴스내용계약금은 계약이 이행되지 않을 때 피해를 보는 쪽을 보호하기 위한 목적으로 서로에게 지급되는 돈으로 이용된다. 전체 거래 금액의 일정 퍼센티지를 계약금으로 활용한다. 부동산의 경우 통상 10%를 계약금 명목으로 지급한다. 가액이 큰 부동산의 경우 계약을 위해 지급된 금액도 수천만원에서 수억원에 달한다.최근 강남에서는 수억...출처머니투데이
통상적인 부동산 계약은 처음에는 계약이 제대로 성립되었다는 것을 증명하고 양 당사자를 구속하기 위한 계약금의 수수로 시작이 됩니다.
이후 중도금의 지급 및 잔금의 지급과 함께 부동산의 등기를 넘겨주거나 해당 주택에 이사를 오도록 하는 최종 계약 목적의 달성이 이루어지게 됩니다.
그런데 여러가지 이유에서 중간에 부동산 매매계약 취소가 이루어질 수가 있습니다.
▍부동산 매매계약 취소가 될 수 있는 이유에는 무엇이 있나요?
기본적으로 부동산 매매계약은 자신이 소유한 부동산을 매각하려는 매도인과 이를 매수하려는 매수자간의 쌍방계약으로 이루어지게 됩니다.
매도인은 합의된 매매대금을 수령하는 것을 조건으로 하여 부동산에 대한 등기를 이전시켜줄 협력의무를 부담하게 됩니다. 반대로 매수인은 매매계약서의 내용대로 계약금, 중도금, 잔금을 정해진 날짜에 지불을 할 의무를 부담하게 됩니다.
그런데 어떠한 이유로 매매계약의 일방 당사자는 해당 매매계약을 취소시킬 수가 있습니다. 이 경우 그 시점까지 진행이 된 급부의 이행(계약금이나 중도금의 지급) 등에 대한 원상회복 등이 이루어져야 합니다.
매매계약 취소는 기본적으로 민법상 취소규정 및 계약해제 조항에 따라서 이루어질 수 있습니다.
민법에서는 '착오'에 기한 취소권, 사기강박에 기한 취소권 등을 규정하고 있습니다. 착오라는 것은 계약관계에 있어 중요한 부분에 대해서 잘못 판단을 하는 것을 말합니다. 예를 들어 부동산의 지번을 잘못 파악했다거나 매매금액을 잘못 합의한 경우 등을 들 수 있습니다.
사기강박에 따른 매매계약의 취소는 상대방이나 제3자가 자신을 부당한 방법으로 속이는 기망행위를 하였거나 협박 등 강요에 기해서 자신의 진의가 아님에도 계약을 체결한 경우를 들 수 있습니다.
▍매매계약의 해지시 계약금 반환 문제는?
부동산 매매계약 해지시 주로 문제되는 것은 계약금 반환 문제입니다. 부동산 거래를 함에 있어 계약의 체결을 증명하고 그에 따른 후속 협력의무를 이행할 것을 약속하기 위해서 계약금을 수수하게 됩니다.
그런데 일반적인 취소규정에 따른 매매계약 취소가 아니라 계약 당사자 일방이 단순한 변심에 기해서 해지를 하였을 경우 수수한 계약금의 반환이 문제될 수 있습니다.
민법에서는 계약금을 수령한 사람이 계약해지를 할 경우 그에 대한 배액상환을 해야 하며, 계약금을 제공한 사람은 이를 포기하도록 하고 있습니다.
그런데 실제 거래 상황에서는 정식으로 부동산 계약서를 작성하고 계약금을 수수한 것이 아니라 전화통화, 문자만으로 약식 계약을 체결하고 가계약금조로 소액만 지급을 하였다가 매매계약 취소를 하게 되는 경우가 많습니다.
통상적으로 계약금은 매매금액의 10% 정도에 해당합니다. 따라서 10억짜리 아파트를 매매할 경우 계약금은 1억원 정도가 지급이 되어야 합니다. 그런데 급하게 물건을 잡기 위해 일단 몇천만원만 매도인의 계좌에 입금을 하고 나중에 매수인측에서 매매계약 해지를 할 경우 과연 얼마의 계약금 반환을 해야 할지를 두고 소송까지 가게 되는 경우가 많습니다.
매도인의 입장에서는 원래 계약을 하였을 때 정해질 매매대금 10%를 기준으로 계약금 배상을 하라고 요구를 할 것입니다. 하지만 매수인은 자신이 지급한 가계약금만 포기를 하겠다고 주장하면서 소송까지 진행이 되는 것입니다.
이에 대해서 판례는 설령 가계약의 형식을 띄고 있다 하더라도 정확한 부동산 목적물에 대한 특정이 이루어졌고 그에 대한 계약금의 액수도 합의가 이루어진 상황이라면 실제 지급이 된 가계약금이 아니라 지급이 되었어야 할 계약금 액수를 기준으로 배액상환이나 포기가 이루어져야 한다는 판결을 내렸습니다.
매매계약 취소는 그것이 어떠한 목적물과 관련해서 문제가 되었는지에 따라 수천만원에서 수억대의 재산의 득실이 문제가 될 수 있습니다. 평범한 직장인이 수천만원을 모으는 것이 얼마나 어려운 일인지를 생각해본다면 법적인 자문을 받지 않고 개인적으로 매매계약 취소 사건을 다루다가는 돌이킬 수 없는 큰 손해를 입게 될 것입니다.
[출처] 부동산 계약금 반환, 매매계약 취소 규정과 판례는?|작성자 이로운 변화의 시작