건축정보 - 계약서, 설계도면, 시방서, 내역서 주의점

[동산월]

건축정보 - 계약서, 설계도면, 시방서, 내역서 주의점

전원주택, 단독주택을 짓는데 있어서 건축주, 설계자, 시공자들이 소홀히 다루는 일들이 수없이 많다. 이로 인해서 집을 짓는 도중이나 짓고 난 후에 건축주들이 많이 후회를 하게 되며 경제적으로 정신적으로 엄청난 손실과 피해를 입은 경우를 흔히 본다.

1. 계약서, 설계도면, 시방서, 내역서

2. 지역, 지구, 용도별 건축법, 조례가 요구하는 사항

3. 목구조, 조적조, 철골조, 철근콘크리트조의 차이점

4. 전원주택, 단독주택에서 법이 요구하는 사항들

5. 비상시, 화재시 피난에 관한 사항들

6. 방화시스템 및 화재탐지기

7. 구조내력상 고려해야 할 사항들

8. 시공시 인스펙션 사항들

이러한 일들은 사전에 건축에 관한 전문지식을 가지고 제대로 체크하고 점검하고 계획 한다면 거의 모두 해결할 수 있는 일들이다.

내 집을 짓는다는 설레임과 건축이 어떻게 이루어지고 있는지를 잘 모르는 건축주들이, 설계자나 시공자가 ‘건축주 마음같이 모두 이해했을 것’이라는 안이한 생각에서 비롯되는 경우가 많다.

또 내가 원하는 주택의 품질 및 규모는 고급 주택인데 무조건 싸게만 지으려고 하는 건축주들의 욕심, ‘내가 집을 지으려고 하는데 설계자와 시공자는 무조건 내말을 따라야 한다’ 는 권위 의식도 문제가 될 수 있다.

모든 프로젝트 공사비는 디자인과 품질, 공사에 들어가는 물량 및 공사의 난이도, 현장의 위치 및 시기 등에 따라 엄청난 차이가 난다. 그저 평당 가격만을 고집하고 비교하려는 단순한 생각, 디자인과 설계가 종이 위에 그려지는 것이니까 별로 중요하지 않다는 생각들이 일을 어렵게 만든다.

무료로 설계해 주겠다는 현혹과 건축주들의 자기욕심 등이 서로 뒤엉켜 평생을 모은 돈으로 꿈에 그리던 나의 보금자리를 짓는 과정에서 의견대립, 싸움, 법정소송, 공기연장, 공사중지, 가격상승 등을 유발시키게 된다.

집을 짓는 것이 너무 어렵고, 다시는 집을 짓지 않겠다고 이야기하는 건축주들을 볼 때 안타갑기도하고 안쓰럽기까지 한다.

건축주 입장에서 꼭 알아야하고 이해하고 있어야 하는 것에는 여러 가지가 있는데, 가장 우선적으로 정리해야하고 고려할 사항들은 아래와 같다.

⦁건축주가 집을 짓는 의도와 원하는 내용

⦁내가 무엇을 원하고 어떤 생활을 이 집을 통해서 영위할 것인가

⦁거실은 어느 정도 크기로 할 것인가, 또한 어떠한 용도의 사용이 내 집에는 필요한 가.

⦁안방은 어떻게 할 것인가(침실과 안방을 분리시킬 것인가 아니면 하나의 큰방으로 할 것인가)

⦁화장실은 몇 개를 원하고, 품질은 어느 수준까지 갈 것인가.

⦁주택의 모양은 현대식이 좋은가, 아니면 전통적인 것을 좋아하는 가

⦁집 전체의 구성이 남에게 튀었으면 하는가, 아니면 보편성을 갖고 편안하게 살고 싶은가

⦁내가 지으려고 하는 집이‘이런 집과 비슷했으면 좋겠다’고 점찍어 둔 모델이 있는 가

⦁외부 마감자재는 무엇을 선호하는 가

⦁공시 비는 어느 정도 예상을 하고 있는 가

⦁주택에서 특별히 강조하고 싶은 부분이나 방은 있는 가

⦁앞으로의 향후 계획은 어떠한 가

수많은 내용들을 건축주는 머리속에 미리 정리를 해두어야 한다. 설계자들 또한 건축주들이 행각지 못했던 부분들과 때로는 마음속에는 생각하고 있지만 표현하지 못하는 내용들을 끌어내어 디자인에 반영할 수 있도록 체크 리스트를 작성해 건축주와 하나 하나 협의를 해야 한다.

설계 및 디자인이 전원주택에 미치는 영향은 말할 수 없이 크다. 예를 들어 공사비는 똑같은데 디자인이 부적절한 집은 준공 후에도 보기 싫고 생활하기도 불편할 뿐 더러, 집을 짓고 살고 있는 동안에도 자기 집에 대한 프라이드를 가질 수 없게 된다.

이것은 디자인 및 설계의 중요성을 간과한 건축주들의 탓일 것이다. 물론 건축공사 수주에 온 힘을 기울이는 비양심적인 시공자로 인해서 야기되는 현상일 수도 있다.

건축주가 디자인 및 설계의 중요성을 이해하지 못할 경우 설계자는 건축주를 충분히 설득을 해서 건축주의 취향에 맞고, 프라이드를 가질 수 있는 설계를 할 수 있도록 협조해야 한다.우선 공사부터 시작하고 보는 우를 범하는 경우가 많이 일어나고 있으므로 주의해야 할 것이다.

무엇보다도 주택은 내 가족들이 생활하고 행복을 추구하는데 있어서 가족을 담는 그릇과 같다. 내 가족이 살고 있는 집애 대한 애착과 프라이드는 가족 전체의 심리적인 측면에서 매우 중요한 요소이다.

설계의 잘못은 아주 적은 비용으로 수정이 가능하지만, 시공시 잘못은 공기지연은 물론 수정에 따른 엄청난 공사비를 낭비하게 된다. 이 경우 공사비가 늘어나던가, 아니면 잘못되고 부적합한 형태로 공사가 마무리 되게 된다.

이로 인해 건축주와 시공자 사이에는 의견대립이 생기게 되며 다음 공정으로 넘어가는 공사에 막대한 영향을 미칠 뿐만 아니라 주변의 건축행위에 대해서도 부정적인 시각으로 바라보는 선입견을 갖게 된다.

또 다른 예로는 현행 공사금액이 주로 평당 단가로 이루어지는 경우가 허다한데 이것도 또한 분쟁의 소지를 내포하고 있다. 주택은 평당 개념보다는 그 주택이 갖는 디자인의 특성과 품질, 물량위주로 견적이 만들어지고 내역서가 작성되어야 한다. 그럼에도 달랑 ‘평당 얼마씩이다’ 하는 공사계약이 이루어지면 건축주와 시공자 사이에 동상이몽이 싹트기 시작하게 되는 것이다.

시공자는 가장 저렴한 가격에서 집을 짓고 최대의 이익을 남기려고 할 것이고, 건축주는 공사비 보다 더 좋은 품질을 머리 속에 그리면서 공사추이를 지켜보게 된다.

공사초기에는 별반 차이가 없어 분쟁의 소지가 적지만 공사가 진행되어서 중반 이후로 가게 되면 불만이 싹트기 시작하게 된다.

예를 들면 유리창이나 도어 등 건축주가 원하는 타입이 아니고, 내부마감도 모두 싸구려처럼 보인다는 등등이 건축주의 의견이다. 이에 시공자는 ‘평당 그 금액에서는 최고의 품질을 사용했다’는 것과 ‘어떠한 부분은 계약당시 평당 금액에서 빠졌다’는 등의 자기 위주로 해석해 의견대립이 발생할 수밖에 없다.

그러므로 이와 같은 문제점들을 해결하고 체크하기 위해서는 설계 단계에서 철저히 디자인, 기능, 건축주 요구사항, 시공서으 품질 등 들어가는 자재의 무량을 뽑아야 한다.

그리고 이를 설계도면, 시방서, 내역서에 반영하고 그것들을 체크하고 검토한 후에 시공으로 들어가야 한다.

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