서울시는 지난 4월 기존 뉴타운 사업이 가시화된 후에나 4차 뉴타운 지정이 있을 것
이라는 입장을 밝힌 바 있다. 뉴타운 사업이 낮은 원주민 재정착률과 집값 상승으로 인해 시장에 악영향을 미친다는 판단 때문.
그러나 서울시는 3개월 후인 7월 9일 재개발 구역지정 요건 완화를 주된 내용으로 한 ‘도시 및 주거환경정비조례 개정안’을 통과시키면서 뉴타운, 재개발 진입장벽을 낮췄다.
최초 계획에 비해 규모는 축소됐지만 구역지정 요건 완화는 뉴타운 지정과 비슷한 결과를 낳을 것이라는 우려와 반발이 커지고 있다. 재개발 구역지정 완화는 어떤 효과를 낳게 되며 어떤 방향으로 투자해야 할지 알아보도록 하자.
재개발 구역지정 완화 어떤 내용인가
도시및주거환경정비기본계획수립지침에 따르면 재개발 구역지정은 호수밀도, 노후불량건축물의 비율, 주택접도율, 과소필지 및 부정형, 세장형 필지의 비율 등을 기준으로 선정한다.
구체적으로 재개발 구역은 면적이 10,000㎡ 이상으로서 아래의 조건 중 2가지 이상을 충족해야 지정될 수 있다.
서울시는 이중 주택접도율을 30%에서 50%로 늘리고 호수밀도, 과소필지 요건을 완화하는 도시및주거환경정비조례 개정안을 최근 통과시켰다.
▶ 접도율
접도율은 폭 4m 이상 도로에 접한 건물 비율을 말하는 것으로 비율이 높을수록 4m 이상 되는 도로가 구역 내에 많다는 뜻이다. 그만큼 생활하기가 편리하고 환경이 열악하지 않다는 뜻.
그러므로 재개발 구역에 지정이 되려면 접도율이 낮아야 한다. 서울시 도시및주거환경정비조례에서는 그 비율을 30% 이하로 규정해 놓았지만 이번 개정안에서 50% 이하로 완화됐다.
즉, 도로 사정이 상대적으로 양호한 지역에서도 재개발이 허용되는 것으로 재개발 가능지역이 그만큼 늘어나게 되는 것이다.
▶ 호수밀도
호수밀도는 1ha 안에 있는 건축물의 총 동수를 의미한다. 호수밀도가 높을수록 구역 내 주택이 조밀하게 밀집돼 있으며 개발이 시급한 구역으로 평가된다.
산정기준은 주택 1채당 1동이며, 다가구, 다세대의 경우는 총 가구수가 아닌 기준층 가구수만을 산정한다. 또한 비주거용 건축물은 규모에 상관없이 건물당 1동으로 계산한다.
그런데 이번 개정안은 비주거용 건축물에 관한 것으로, 비주거용 건축물은 해당 건축물 면적에 상관없이 1개 동으로 산정됐다. 개정안에 따르면 90㎡당 한개동으로 산정해 연면적 180㎡의 건물은 2개동 이상으로 계산하며 이에 따라 호수밀도가 높아지게 돼 재개발 가능한 지역이 될 수 있다.
▶ 과소필지
과소필지는 건축대지가 작아 건축 효용이 낮은 토지로, 서울시 도시및주거환경정비조례는 용도에 상관없이 90㎡ 이하 필지수가 50% 이상인 경우 정비구역으로 지정할 수 있도록 했다.
즉 작은 토지들의 비율이 높다는 것은 무분별하게 분할된 토지가 많다는 것으로 거주환경이 열악하다는 것. 과소필지율이 높다면 재개발 추진 가능성이 높은 지역이 된다.
이번 개정안은 주거지역은 90㎡, 상업지역은 150㎡, 공업지역은 200㎡로 분리해 명시함으로써 규제를 완화시켰다.
제한적 규제 완화 - 시장에 장기적 파장 줄 듯
재개발 구역지정 완화는 조례 규칙 심의를 거처 오는 7월 31일 시행될 예정으로 아직까지 별다른 영향을 미치지 못하고 있으며 앞으로도 단기적으로는 그 영향이 크지 않을 것으로 예상된다.
재개발 추진 지역을 많이 발생시킬 것으로 예상했던 접도율의 경우 2010년 서울시 도시및주거환경정비기본계획에 포함된 지역으로 완화 규정 적용이 제한되면서 그 효과가 기대에 미치지 못하고 있기 때문.
게다가 재개발의 긴 사업 단계 중 구역지정 요건만 완화했다고 해서 모든 문제가 해결됐다 보기는 어렵다. 동의율, 권리가액, 추가부담금 등 많은 문제가 산재해 있는 만큼 사업이 원할하게 진행되기는 미지수이다.
그러나 장기적으로는 이러한 재개발 구역지정 요건 완화로 인해 현행 규정으로는 요건에 미달돼 재개발을 추진하지 못하던 곳들이 대거 재개발사업을 추진할 수 있게 된다.
2010년 서울시 도시및주거환경정비기본계획에 포함된 총 2백99개의 재개발, 뉴타운 지역 중 정작 사업추진이 이뤄진 곳이 많지 않음을 고려할 때 구역지정 완화가 본격화될 가능성이 높다.
또한 주민들이 자체적으로 개발을 추진했던 지역이 타당성 검토에 나서면서 재개발 추진 가능 지역이 크게 늘어나고 사업추진 속도도 보다 빨라질 수 있을 것이다.
접도율 외에 호수밀도나 과소필지 규정 완화는 제한 없이 적용될 예정이므로 구역 내 상업, 공업지역이 많고 상가비율이 높아 사업추진이 불투명한 지역이라면 사업 추진 가능성이 높아졌다 할 것이다.
재개발 투자 전략 - 기존 재개발 추진 구역과 균촉지구 매입
그렇다면 어느 지역을 중심으로 재개발 투자에 나서야 할까?
1차적으로는 2010년 서울시 도시및주거환경정비기본계획에 포함된 재개발 구역 중 구역지정을 받지 못해 사업추진이 미진한 곳을 우선적으로 검토해야 할 것이다.
추진위원회가 설립됐지만 접도율과 호수밀도, 과소필지가 구역지정 요건에 맞지 않아 사업이 제대로 추진되지 못했던 지역은 구역이 지정된 곳에 비해 아직 시세도 저렴하다.
현재 2010년 서울시 도시및주거환경정비기본계획에 포함된 총 2백99개 곳 중 추진위원회 설립까지만 진행되고 구역지정을 받지 못한 재개발구역의 비율은 전체의 30%. 약 80여개 사업구역인 것으로 예상된다.
이중 서울 동대문구, 성북구, 영등포구, 은평구를 중심으로 소개한다.
은평구 내 사업추진 중인 약 30개 재개발 구역 중 구역지정을 받지 못한 곳은 9곳으로 갈현1구역, 갈현2구역, 응암1구역, 응암2구역, 응암10구역, 응암11구역, 불광8구역, 신사3구역, 신사4구역이 있다.
33㎡대 지분이 3.3㎡당 2천만원선을 형성하고 있는 곳으로 초기매입 자금이 1억원 정도다. 장기적인 투자를 목적으로 접근한다면 주목할 수 있겠다.
동대문구에서는 제기5구역, 제기6구역, 청량리6구역, 청량리8구역, 용두6구역, 신설1구역이 영등포구에서는 양평10구역, 양평11구역, 양평12구역, 양평13구역, 신길2구역이 추진위원회 승인만을 받고 구역지정은 답보 상태인 곳이다. 33㎡대 지분은 3.3㎡당 3천만~3천5백만원선.
성북구에서는 정릉8구역, 정릉3구역, 성북4구역, 성북2구역, 성북1구역, 삼선6구역, 삼선5구역 등 12곳이 있는데 지분시세는 3.3㎡당 2천만원 미만 수준이다.
그 외 지역에서는 균형발전촉진지구 내 지분 매입을 생각해 볼 수 있다.
현재 서울에서는 총 8개의 균형발전촉진지구가 지정돼 사업이 추진되고 있다. 이중 가장 빠른 사업속도를 보이고 있는 곳은 합정균형발전촉진지구. 합정1구역이 분양중이며 그 외 다른 지역도 부지런히 사업을 추진 중이다.
이들 지역은 단순히 주거용 주택만 들어서는 것이 아니라 호텔, 컨벤션센터 등 업무, 상업시설도 함께 들어선다.
높은 용적률과 비례율을 적용받아 랜드마크 역할을 할 수 있는 초고층 건물이 들어서면서 해당 지역의 중심으로 성장해 나갈 것으로 예상돼 미래가치도 높다.
균형발전촉진지구는 지구별로 매매가가 다르다. 청량리균촉지구는 3.3㎡당 3천만~4천만원, 가리봉균촉지구는 3.3㎡당 3천만~3천5백만원이다. 미아균촉지구는 66㎡대 지분시세가 3.3㎡당 2천3백만원 선이다.