(시세수정) 22년 7월 27일 둔촌주공재건축시장 분위기 및 조합원 입주권 매매시세

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~인사드립니다.

본격적인 무더위 시작이자 여름 휴가철에 접어들었는데요 우리 둔촌주공 조합원들은 휴가를 즐길 마음이 아닐 갑니다. 상황이 상황인지라 휴가 반납하고 연일 조합으로 출근하시는 분들 많다고 들었습니다. 어제는 쓰러지신 분 때문에 119까지 출동했다는데 괜찮으신지 걱정됩니다. 이렇게 열심이신데 조만간 공사재개로 화답이 왔으면 좋겠습니다.

저희 중개업소에도 이런저런 전화 문의가 빗발치고 있는데요

정말 시공사업단에서 대위 변제를 하냐,

경매 들어가면 현금청산 당하냐,

공사재개는 언제하냐,

추가부담금은 얼마냐 등등을 묻는 전화로 하루를 시작해서 하루를 마감합니다.

조합원들의 전화가 가장 많고, 일반분양 대기자들 그리고 초초급매물을 탐문하는 대기 매수자들 전화도 간간이 걸려오고 있습니다.

조합원들은 현조합이 구조합을 해임시키고 스마트하고 일사불난하게 움직였던 출범 초기와 달리 자주 말을 바꾸며 양치기 소년 모습을 재현하는 것에 실망해서 돌아섰습니다. 시공사업단을 상대로 한 소 제기와 5600억원 증액 건은 차지하고라도 조합 정관 개정으로 구조합에서는 없었던 자문위원회 설치와 현금청산자 복원 문제, 독립정산제였던 상가를 아파트와 동일한 조합(=통합상가위원회)으로 귀속시킨 문제 등으로 반발이 심한 편입니다. 하여 현조합을 지지하기보다는 정상화위원회(비대위)에 힘을 실어주는 분위기입니다.

그러고도 답답해서 문의를 해오는데요 조합도, 시공사도 아닌 제가 해결책을 제시할 입장이 이니다 보니 만족도가 떨어질 것으로 생각돼 죄송하고 아쉬울 따름입니다. 그래도 다행인 것은 공사재개를 향한 조합원들의 염원이 강해 어찌어찌 공사재개 되고 입주 엔딩이 될 것으로 예상해 봅니다.

불과 몇일 사이에 사건사고가 많아 다소 늦은 감은 있지만 지난 토요일(07.23)조합 문자 내용 살펴보겠습니다.

1. 즉시 공사재개

2. 상가 문제 해결

3. 사업비 문제 해결

4. 이주비 문제 해결입니다.

조합집행부는 4가지 문제가 모두 해결된다는 시공사의 협약서가 확인된다면 우리 임원들은 모두 사직하겠다는 뜻을 내비췄습니다. 직무 대행직에 연연하지 않고 빠른 공사재개와 조합원들을 위해 대행자로서의 할 수 있는 일을 하겠다고 합니다.(어제 사임하신 분 있음)))))

제가 바라보는 객관적은 판단은

1. 즉시 공사재개보다는 사업비 문제 해결이 먼저입니다.

조합에서 문자 공지한 것처럼 조합은 8월 23일에 사업비 대출 7000억원을 상환할 자금이 없고, 조합의 연대보증인인 시공사업단이 대위변제하는 것은 기정사실입니다. 조합을 대신해서 채무를 변제한 시공사업단은 구상권 청구 등 법적 절차를 밟을 것입니다. 수조원을 투입해야 하는 둔촌주공에 들어올 건설사도 없거니와 만에 하나 경매로 가더라고 낙찰자는 시공사업단이 될 것입니다. 혹여 자금사정이 되더라도 상도덕상 참여하지 않는 것이 국내 건설업계의 룰이라고 합니다. 여러분들이 우려하는 경매까지는 가지 않기를 바라는데요 상황 발생 전에 협상(?)하고 공사재개가 되었으면 좋겠습니다. 정부, 서울시, 조합원들, 일반분양 대기자 등 전 국민도 예의주시하고 있는 여론도 그렇고 제 생각도 마찬가진인데요 시공사업단(현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설)은 우리나라 최고의 건설사라는 이미지도 있고 52% 공정율에서 공사를 멈추지는 않을 것으로 생각합니다. 다만 조합의 협상 태도에 따라 공사재개 시점이 달라질 것입니다.

2. 상가 문제 해결

시공사업단은 상가 분쟁이 말끔하게 해소되어야 공사재개 한다는 입장이고 조합(=통합상가위원회)는 PM사 리츠인홀딩스의 유치권 행사를 불법이라고 주장하고 있습니다. 공사재개의 키를 쥐고 있는 시공사의 입장이 변할리 없고, 조합은 사사로운 이익을 따지기보다는 다수의 조합원들을 위해 보다 대승적인 차원에서 해결했으면 좋겠습니다. 각설하고 상가는 아파트와 별도로 독립정산제(독립채산제) 형식을 띠어야 분쟁이 없다고 생각합니다.(타 단지 사례 등 생략)))))

3. 사업비 문제 해결 (즉시) 공사재개

3번 즉시 공사재개 건은 제가 1번에 있는 것을 3번으로 바꿨는데요 아무리 생각해도 3번에 오는 것이 맞고 사업비 문제 해결은 촉박한 기한(2022.08.23)으로 볼 때 1번입니다. 공사중단에 유치권 해사를 하고 있는 이상 시공사업단은 즉시 공사재개를 할리 없고, 소 취하 하고, 2022.04.16.임시총회 제1호 안건 취소하고, 상가 문제 해결이 전제되어야 공사재개를 할 것입니다.

으29~~~정말 재건축 사업 힘듭니다. 누차 말씀드리지만 재건축은 시간과의 싸움입니다. 공사중단 3개월 12일이면 충분히 수업료 냈고, 현실 직시하고 상황 판단해서 공사재개를 위한 빠른 길을 선택해야 할 것입니다.

4. 이주비 문제 해결

6개월 후에 발생할 문제인데요 1번 2번 해결되면 3번도 해결되고 4번 이주비 문제는 자동 해결됩니다.

☎★〓둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온) 각 평형별 분양 세대수

○ 아파트: 지하 3층, 지상 7층~35층, 85동 12032세대

○ 상가: 5호선상가, 9호선상가, 일반상가 2곳

○ 시공사: 현대건설(주간사), 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설 컨소시엄

○ 34평 25평 조합원은 로열동, 로열동 배정. 일반분양은 저층 또는 서향 배정

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 모두 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 발코니 확장 및 시스템 샷시 등 옵션 조합원은 무상, 일반분양은 본인 비용 부담하에 선택 가능

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정은 미정

※ 보류지는 임의매각(통매각)이 가능한 19세대에서 분양 세대수의 1%인 120세대로 변경함(.2022.04.16.정기총회)

☎★〓둔촌주공 전체 부동산 매물 중 가장 저렴한 조합원 입주권 매매 시세

○ 매수 시 필요자금(현금)=매매가격-이주비 대출 및 이주비 이자-이사비용+취득세

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(또는 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 이주비 이자 입주 시 정산으로 매수비용 3000만원~6000만원 절감 효과

○ 착공 전까지 10년보유 5년거주 1주택자만 전매가능(매수인은 주택 수 관계없이 매수 가능)))))

○ 착공 3년 후 준공이 안될 시 3년 이상 보유자 예외 전매허용(22년 12월 3일~준공 전까지))))

○ 기존주택+둔촌주공 입주권=기존주택 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②다주택자 중과 유예(2022.05.10~2023.05.09일까지 일반세율)))))

○ 둔촌주공입주권+신규주택=둔촌주공 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②대체주택 비과세 ③다주택자 일반세율 양도차익의 6%~45%(양도세 중과 없음)))))

○ 둔촌주공 매수 시 2022년 2월 28일 계약분부터 자금조달계획서 제출

○ 둔촌주공 매수 시 취득세 4.6%(무주택자, 1주택자, 다주택자 모두 동일 세율)))))

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(초기 재건축 단지 대비 수억원 수익 예상)))))

○ 우리은행, 기업은행, 신한은행, 하나은행 등 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행 상담 요함(무주택자, 1주택자 처분조건)

○ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

(2020.08.01.시세 수정) 34평 배정 매물입니다. 기존의 호가보다 상당히 많이 떨어졌습니다. 조합과 정상화위원회에서 2020.07.29.사업정상화 합의서 작성으로 11월 공사재개 예상하고 있습니다. 

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

(2020.08.01.시세 수정) 37평 배정 매물입니다. 기존의 호가보다 상당히 많이 떨어졌습니다. 조합과 정상화위원회에서 2020.07.29.사업정상화 합의서 작성으로 11월 공사재개 예상하고 있습니다. 

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

(2020.08.01.시세 수정) 43평 배정 매물입니다. 기존의 호가보다 상당히 많이 떨어졌습니다. 조합과 정상화위원회에서 2020.07.29.사업정상화 합의서 작성으로 11월 공사재개 예상하고 있습니다. 

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

50평 배정 매물은 없습니다. 매매 시세 28억~30억 정도 매물 기다립니다.

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

64평 펜트하우스 배정 매물입니다. 매물의 희소성때문인지 가격 고수한답니다. 돈 보다는 기분 문제인데 까이거 펜트하우스 정도에 입주할 능력되시는 분이라면 시세에 연연하지 않고 정상 가격에 구입하실 수도 있겠습니다.

○둔촌주공 18평+18평(39㎡+39㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

18평+18평(1+1) 배정 매물입니다. 임대사업자 등록도 못하고, 1채는 3년 전매제한으로 인기가 식었는데요 자녀 세대 구입이나 길게 보유하실 분은 나쁘지 않습니다, 시세 조정 가능합니다.

이상 2022.07.27.드림공인 조폭마누라의 둔촌주공재건축조합 상황 및 조합원 입주권 매매시세~~~브리핑이었습니다.

#둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

#둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매도, 매수 계획이 있으신 분은 연락바랍니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

#둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내동 우체국과 국민은행(GS주유소)사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.

드림공인중개사

서울특별시 강동구 양재대로 1311

[조폭마누라]

64평 배정 펜트하우스 매물 다시 올립니다.
더하기 빼기 산식도 틀려서요.ㅜㅜ

당분간 둔촌주공 매물 전체 이주비 대출 승계 안됩니다.

[조폭마누라]

금일(2022.07.28) 37평 배정 매물입니다.

[조폭마누라]

금일(2022.07.28.) 43평 배정 매물입니다.
매수하신다면 가격 조정해 보겠습니다.