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이번에도 잘 받아적으려고 했으나
강사님께서 워낙 하고 싶은신 말씀이 많아서 인지
다 받아적지를 못했습니다.
또한 지난주였는데 이제야 올립니다. 죄송죄송...
한번 읽어보시고 틀린이야기나 혹은 다른 의견이 있으면
이야기 하세요.
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CADO 심화과정 2006년
4월 13일 목요일
< 강의내용 : 주거시설 개발사례
강사 : 홍성태 (주)신영 개발사업본부
연락처 : 6001- 2531/ 017-207-6079
이메일 : sthong@shinyoung21.com >
실무자라고 생각하시고 잘 들어주세요.
시행사라고 불렀던 업체들이
Developer 라고 하는 사람들이 부정적 이미지가 많다. - 일명 사짜...
시행에 대한 꿈.
재미가 쏠쏠.
2004년 대농을 인수 함.
신영홀딩스
주)
직원이 100명
신영에쎗 직원이 100명
신영 대농 개발주식회사
청주 대농공장 개발하는 일.
-> 청원으로 옮김
대농 : 섬유사업을 지속
M&A의 목적 : 중국 칭다오(직원 2천명) 체육복 완제품생산
신영홀딩스 : 4개의 파트
개발사업부 : 17명 시공을 제외한 주택, 개발사업 총괄
신영출발동기 (창업 22년) -> 시그마(분당), 분당 로얄팰리스
초기 분양대행업
년간 매출액 3400억 /
분양대행업 30명 으로 유지함.
시장을 모르고 개발사업을 하는 것은 어불성성.
사원을 시작하는 순간 모든 사업을 끝내야하는 과제를 주어짐.
겨울에는 해외연수하게 함.
하위직을 많이 보냄.
Developer 는 지식이 뛰어야하는 사람이어야함.
보고서쓰라고 강요하지 않음.
올해는 잭웰치의 윈-윈이 트랜드임.
석/박사가 신입직원.
자율을 주고 성과만 챙김.
사업화는 경험이 많은 관리직이 함.
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개발환경변화에 따른 디벨로퍼의 위상과 역할
또한 인천 논현지구 사례발표.
1. 부동산 정책의 변화.
참여정부들어서 변화
도시계획이 건축과 더블어 체계적 관리를 하겠다는 기조.
-선계획-후개발, 선지방-후수도권에 의거한 계획
-세제부분
Power Point 내용
- 분양부분 : 실수요자 위쥐의 분양
금융부분의 압박이 제일 문제로 느낌.
무엇을 실수요자라고 보는가?
주택이란 부분은 투기이자 투자이다.
예>집을 샀을때
2억-> 1억9천 : 왜팔어
2억-> 2억4천 : 팔아볼까?
주택은 한번사면 오래 가지고 있다.
주택의 가수요는 없을 수없다고 본다.
고가의 상품을 구매할 때 그런 생각이 기본적으로 깔린다.
실수요자위주의 분양
자가보유율은 50% 정도
집값이 오를때 집없는 사람이 불안한 마음 , 대출을 끼고서라도 사려고 한다.
적절한 공급이 뒷받침되어야 한다고 생각함.
공공택지에서의 원가가 공개되고 있는 상황.
-- 시장부분.
주택의 역모기지론을 도입해서 상품개발할 때 어려운점 -> 6억짜리 주택
65세 3억까지 한도, 180만원지불.
내집을 까먹으면서 왜 하는가라는 생각
실수요자는 갸우뚱
실버주택
유료주택 + 역모기론을 해도 잘 안된다.
얼마나 지속될지는 잘 모르겠다.
2. 금유시장의 변화.
시행업자체가 열악, 자본이 열악함.
자본회전이 안되면 재투자가 어려움.
일본의 경우는 컨셉을 유지를 잘 한다. 그러나 한국은 좀 열악.
돈이 잘 안돌기 때문에 금융이 잘 뒷받침 되어야 한다.
리츠시장이 오는 것은 사실이다.
영종대교넘어서 영종도에 공모 외자50%에 컨서시엄.
미국은 리츠로 정리되어서 가고 있음.
우리는 열악함.
CR-Reits 만 유지되고 있음.
결과적으로 투명경영 을 요구하고 있음.
3. 건설개발사업의 내/외부적인 환경변화
부적격시행사의 난립
IMF이전에는 종합건설사만이 가능.
바지시행사를 내세워서 함
주공/토공이 가장큰 시행사인데
건교부산하 사단법인 디벨로퍼 협회를 만듬. 작년, 50개 회사
협회만든이유 : 자정작용을 해야한다는 이유였음.
왜 디벨로퍼가 필요한가?
PF사업이 시공사 위주로 하다보니까
준공이 되는데 운영이 안되는 문제 발생
상가의 활성화가 안되는 등의 문제
기획이 성공이 좌우하기 때문에
주공이나 토공에서 PF 사업을 할때 디벨로퍼가 참여하기 시작
정비사업을 하는가, 지구단위개발계획을 잘 알던가,
전문가의 부족 : 전문인력이란 자기 파트라도잘알고 다른분야와 파트너쉽이 이룰 수있음.
인가/허가가 다른데도 불구하고 혼용해서 사용
사업시행인가를 받으라 했더니 못받아 옴
인가 : 조건이 갖추면
허가 :
법률마인드가 있어야.
리스크 관리에 도움이됨.
부지확보의 어려움.
480여개 검토중 2개를 함.
용지확보를 하려면 법이해가 필요.
첫째 무슨법으로 사업할것인가? 집짓는 방법도 여러 가지,
실무에서도 무지 중요, 아는 만큼 보인다.
일산의 대화동이 떴다, 1000만원이다.
중심이냐 외곽이냐의 차이
파주, 교하의 개발이 되면서 중심으로 편입됨.
죽전, 오리도 그러한 예이다.
저평가가 되어있었음.
연담이 되어버려서 분당권으로 들어감.
수도권의 출퇴근 거리 35Km
투기지역/투기과열지역 의 구분
투기지역 : 재경부(양도세 관련)
투기과열지역 : 건교부 -> 직격탄이 됨. 분양권전매금지. 자본이 묶임, 판매의치명타
끊이 없이 급변화 하기 때문에 따라가야 뒤처지지 않는다.
<2교시>
1. 국내 디벨로퍼의 사회적 이식
시공자도 디벨로퍼라고 할 수있으나
원칙적으로 디벨로퍼라면 시공을 뺀 나머지를 한다.
건교부 입찰 참가자격업체는 200백여개 업체뿐 -> 열악함.
2. 디벨로퍼의 위상 변화
레버리지를 잘 활용해야.
3. 디벨로퍼의 역할.
PM 의 역할/ 일부 CM 의 역할
기획의 질을 높여준다.
사업성공의 요인은 저가격 고품질
외국의 경우
스키메틱 디자인 : 과설계가 되었나 아닌가를 파악하는 것이 중요.
건물관리가 안되면 퀄러티가 떨어짐.
브랜드가 제일 중요하지만
시그마, 프로방스, 웰리스등의 브랜드를 지웰로 런칭함.
4. 디벨로퍼의 자세
새로운 아이디어 : 상품개발, 새로운 평면개발
빠른 의사결정이 경쟁력
서비스의 극대화
일본시장의 버블인가 아닌가?에 대한 의견에 대하여
한국 소득이 증가되어서 양에서 질로의 변화
생활패턴의 변화 첫 번째는
요트(2만불 태동, 3만불)
종마
애견 : 강아지 결혼식-카페에서, 강아지유치원 (애견카페) : 일종의 변화이다.
니지의 창출
5. 디벨로퍼의 나아가야할방향
장기투자상품개발 : 개발사업이 금융을 알아야.
CI/FI/SI
도시개발사업의 경우 : 건설회사와 공유하면서 추진.
2] 해외사례
1. Capitaland
중국계/홍콩계
주요사업: 호텔과 서비스드 레지던스 , 200불, (할인가격: )40불정도
중국은 80불정도
운영 수익임
디벨로퍼가 단순히 토지매입만은 아니다.
자산관리 : 리츠가 활성화 되었을때
2. Mori Building Co.
주거가격을 정하는 요소중 하나는 교육이다. 강남, 송도 등등
도시계획 : 미니도시를만드는 사업
휴게소, 주차장등의 사업도 하는 경우가 있음
3. 예비수가든플레이스
<3교시>
신영지웰 Gwell
탤런트 사용
조중동 : 32면 9900만원 들여서 광고를 하였으나 10통전화옴.
마이다스의 손/ 마이너스의 손
유명탤런트 : 비싸기는 하지만 리스크도 있음.
외국: 영속성이 떨어짐
비싼것이 좋기는 하나 큰차이 없음.
인천 논현지구 : 소래포구
중대형 평형
1년만에 분양승인 받음.
650이상이나 730받으려고 함.
그사이에 신행정수도 발표함.
인천신영지웰성공이유
택지개발지구와 토지구획정리사업 (인프라가 없음 )
단기투자는 송도가 낫지만
실수요측면에서는 논현이 났다.
경험상 인천사람만이 구매한다. 공략은 인천 연수지구에서만
초고층타워형으로 개방형 극대화.
피트니스센타 - 소비자는 730만원을 지불하면서 뭔가 얻기를 바람.
평면등의 변화, 차별화 를 통하여 분양을 촉진
모델하우스 연날 : 신행정수도위헌결정
브랜드는 신영Gwell
SK와의 관계는 시공사의 관계이다.
PF 도 같이 했음.