1. 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정하거나 「주택법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제55조의4제1항제2호에 따라 공사의 사업자를 선정하는 경우
2. 관리주체가 영 제55조의4제1항제1호에 따라 경비, 청소, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설의 청소를 포함한다) 및 물품의 구입과 매각 등을 위하여 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우
① 영 제52조제4항에 따른 주택관리업자나 영 제55조의4에 따른 공사 및 용역 등 사업자(이하 "사업자"라 한다)를 선정하기 위한 입찰의 종류 및 방법은 별표 1에 따른다.
② 입주자대표회의에서 주택관리업자 또는 사업자를 선정하거나 관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다.
③ 제2항에도 불구하고 입주자대표회의 또는 관리주체는 공산품을 구입하는 경우와 공사 및 용역 등의 금액이 200만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다. 이하 기준금액이 "200만원"인 경우에는 같다) 이하인 경우 등 별표 2에 해당하는 경우에는 수의계약으로 주택관리업자 또는 사업자를 선정할 수 있다.
① 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.
② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.
② 낙찰의 방법은 제1항제1호에 따르되, 관리규약으로 정하는 경우에는 제1항제2호 또는 제3호에 따를 수 있다.
① 입주자대표회의가 주택관리업자나 사업자를 선정한 경우 영 제58조제10항에 따라 관리주체에게 즉시 통지하여야 할 선정결과 내용은 다음 각 호와 같다.
1. 주택관리업자 또는 사업자의 상호·주소·대표자 및 연락처
2. 계약기간
3. 낙찰금액
4. 선정방법(경쟁입찰 또는 수의계약)
② 제1항에 따라 통지를 받거나 직접 사업자를 선정한 경우 관리주체는 제1항 각 호의 사항을 즉시 공개하여야 한다.
제2장 주택관리업자의 선정
① 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정할 때에는 입찰예정일로부터 14일 전까지 제8조에 따른 입찰공고 내용을 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 "공동주택관리정보시스템"이라 한다)에 공고하여야 한다. 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 7일 전까지 공고할 수 있다.
② 제1항에 따라 공동주택관리정보시스템을 이용하여 입찰공고를 하는 경우에는 해당 단지의 관리사무소장은 공동주택관리정보시스템을 관리하는 자(이하 "시스템 관리자"라 한다)에게 사전에 별지 제1호서식에 따라 공동주택관리정보시스템 이용 신청을 하여야 한다.
③ 시스템 관리자는 관리사무소장이 제2항에 따라 신청한 서류를 확인하여 이상이 없는 경우에는 공동주택관리정보시스템 이용을 위한 아이디와 패스워드를 즉시 부여하여야 한다.
① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.
1. 주택관리대상물(세대수, 동수, 난방방식, 총 주택공급면적 및 부대·복리시설 등)
2. 입찰 및 개찰의 일시·장소(현장설명회를 실시하는 경우 그 일시·장소 포함)
3. 입찰서 및 제출서류의 마감시한
4. 계약기간
5. 입찰참가자격, 제출서류, 입찰가격 산출방법, 낙찰자 결정방법(적격심사제의 경우 평가배점표 포함) 및 계약체결 등에 관한 사항은 이 지침에 따른다는 내용
6. 그 밖에 제1호부터 제4호 외에 입찰에 부대되는 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항
② 입주자대표회의는 필요한 경우 입찰예정일 5일 전까지 현장설명회를 개최할 수 있다.
① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.
② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우 또는 동일 평가점수인 경우에는 추첨에 의하여 결정한다.
③ 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 다시 공고한다. 다만, 일반경쟁입찰이 2회차까지 유찰된 경우 3회차에는 수의계약을 할 수 있다.
① 낙찰된 주택관리업자의 계약은 입주자대표회의를 대표하는 자가 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 참관할 수 있다.
② 입주자대표회의는 낙찰된 주택관리업자가 응찰시 제출한 입찰내역서에 적합하게 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.
③ 입주자대표회의는 계약을 체결할 때에는 주택관리업자로부터 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서 및 계약이행보증금을 받아야 한다.
<삭 제>
제3장 각종 공사 및 용역 사업자 선정
관리주체(영 제55조의4제1항제2호에 따라 입주자대표회의를 사업자 선정의 주체로 하는 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같다)가 사업자를 선정할 때에는 입찰예정일부터 14일 전까지 제16조에 따른 입찰공고 내용을 제7조에서 정한 절차에 따라 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다. 다만, 입주자대표회의가 긴급한 입찰로 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 7일 전까지 공고할 수 있다.
① 국토교통부장관은 영 제81조의2에 따라 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가(이하 "만족도 평가"라 한다)를 하는 경우에는 매년 5월 1일부터 6월 30일까지 실시하고, 7월 31일까지 결과를 공개하여야 한다. 다만, 현실여건 등을 고려하여 필요한 경우에는 지역별로 기간을 정하여 만족도 평가를 실시하고 결과를 공개할 수 있다.
② 국토교통부장관은 제1항에 따라 만족도 평가를 실시하는 경우에는 매년 3월 15일까지 시·도지사에게 그 내용을 통보하여야 하며, 시·도지사는 매년 3월 31일까지 관할 시장·군수·구청장에게 그 내용을 통보하여야 한다.
③ 제2항에 따라 시·도지사로부터 만족도 평가를 통보받은 시장·군수·구청장은 매년 4월 20일까지 관할 구역의 공동주택 입주자대표회의에 만족도 평가 실시에 대한 내용을 서면으로 통지하여야 한다.
④ 제3항에 따라 통지를 받은 입주자대표회의는 그 내용을 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 있는 경우로 한정한다) 또는 게시판에 게시하여야 한다.
① 만족도 평가는 매년 4월 30일 현재 해당 단지 주택관리업자를 대상으로 한다.
② 만족도 평가는 공동주택 1세대당 1명만 할 수 있으며, 설문조사의 방법으로 한다.
국토교통부장관은 만족도 평가 결과에 따라 주택관리업자의 전국 평균 점수 및 단지별 평균 점수를 각각 공개한다.
제8장 보증금 등
① 입찰에 참가하는 자는 입찰금액의 100분의 5 이상을 입찰보증금으로 납부하여야 한다.
② 계약이행보증금은 공사계약의 경우에는 계약금액의 100분의 20, 용역계약 및 단가계약의 경우에는 계약금액의 100분의 10으로 한다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 입찰보증금 및 계약이행보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다. 다만, 계약금액이 200만원 이하인 경우에는 입찰보증금 및 계약이행보증금의 납부를 면제할 수 있다.
제2조(낙찰자 선정 등에 관한 적용례) 제6조제1항 및 제2항, 제8조제1항제5호, 제10조제8호, 제16조제1항제5호, 제20조제7호, 별표4 중 적격심사제에 관한 내용, 별표5, 별표6의 개정규정은 2013년 7월 1일부터 시행한다. 다만, 시행일 이전이라도 관리규약에 적격심사제에 관한 규정을 정하는 경우에는 그에 따른다. <개정></개정>
제3조(낙찰자 선정 등에 관한 적용례) 제6조제1항 및 제2항, 제8조제1항제5호, 제10조제8호, 제16조제1항제5호, 제20조제7호, 별표4 중 적격심사제에 관한 내용, 별표5, 별표6의 개정규정 시행 당시 제7조 및 제15조에 따른 입찰공고 후 주택관리업자 및 사업자 선정절차가 진행중인 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
이 고시는 2013년 7월 1일부터 시행한다. 다만, 별표 5 및 별표 6의 개정규정은 2013년 10월 1일부터 시행하고, 제25조(주민운동시설의 위탁 부분에 한정한다)의 개정규정, 제28조의2부터 제28조의4까지의 개정규정과 별표 4(주민운동시설의 위탁 부분에 한정한다)의 개정규정은 2014년 1월 1일부터 시행한다.