같은 고덕주공아파트인데 분양가 차이 왜 날까

[행복한부자공주]

중앙일보] 같은 동네, 같은 주공아파트인 데도 일반분양가가 3.3㎡당 200만원 가량 차이가 난다면 무엇 때문일까. 서울 강동구의 대표적 재건축 단지인 고덕주공2단지와 4단지의 예상 일반분양가 격차가 커서 궁금증을 자아내고 있다.

각 재건축 관리처분 계획안에 따르면 주공2단지의 일반분양가는 3.3㎡당 평균 2040만원대다. 지난해 4월 1950만원대에 분양된 고덕래미안힐스테이트(고덕시영)보다 3.3㎡당 90만원 높은 가격이다. 반면 인근 주공4단지 3.3㎡당 1850만원 선에 잠정 책정됐다.

고덕동 S공인 관계자는 "두 단지의 가격 차이는 사업방식이 다르기 때문"이라고 말했다. 주공2단지(시공사 대우·현대·SK건설)는 도급제, 주공4단지(현대산업개발)는 확정지분제 방식으로 각각 사업을 추진하고 있다.

도급제는 사업을 조합이 직접 주관하고 시공사는 공사를 진행하며 공사 도급비만을 가져가는 방식이다. 사업이익·위험이 모두 조합원 몫이다. 이와 달리 지분제는 건설사가 일반분양의 책임을 공유하는 대신 이에 따른 수익을 가져가는 구조다. 사업 주체가 조합이냐, 시공사냐에 따라 방식이 다른 셈이다.

KB국민은행 박합수 명동스타PB센터 팀장은 "조합이 주체일 경우 추가부담금을 줄이기 위해 일반분양가를 높게 책정하는 경향이 있다"며 "반대로 시공사 주체가 되면 미분양을 우려해 분양가를 낮추려고 한다"고 설명했다.

고덕주공2·4단지 사례도 이런 배경을 통해 이해할 수 있다는 얘기다. 실제로 주공4단지 시공사인 현대산업개발 관계자는 "지분제 방식이기 때문에 무리하지 않는 선에서 주변 시세를 고려해 분양가를 정했다"고 말했다.

사업방식·입지·단지 규모 등 영향

입지여건과 단지 규모도 영향을 끼쳤다. 주공2단지는 지난 1983년 고덕동 일대에 71개 동, 2600가구로 지어진 아파트다. 같은 해 상일동에서 입주를 시작한 4단지는 10개 동, 410가구 규모다.

두 단지 모두 도로명 주소는 `고덕로`이기 때문에 학군 차이는 없지만, 2단지가 상대적으로 지하철역(5호선 상일동역)과 가깝다. 게다가 단지 규모가 6배 이상 차이나기 때문에 시세 차이가 있을 수밖에 없다는 게 현지 부동산 중개업소들의 의견이다.

이들은 현재 아파트값도 이를 반영한 결과라고 본다. 주공2단지 전용 48㎡형은 5억1000만~5억2000만원에 매물이 나오지만, 4단지는 같은 주택형이 4억3000만~4억4000만원 수준이다.

고덕주공2단지 변우택 조합장은 "입지와 단지 규모 측면에서 격차가 커 4단지와 비교하는 건 곤란하다"며 "원래 3.3㎡당 2500만원이 거론되다가 최근 예상 분양가를 확 내린 것"이라고 말했다. 그는 이어 "일반분양 시점에 주변 시세, 공사비 등에 따라 가격 변동이 다소 있을 수 있다"고 덧붙였다.

고덕주공2단지는 지난해 11월 관리처분 인가를 받고 3월 이주를 앞두고 있다. 일반분양 시점은 내년 하반기 이후다. 재건축이 완료되면 4103가구 규모로 탈바꿈된다. 지난해 12월 관리처분 인가를 받은 4단지는 이주 진행 중이다. 오는 8월 일반분양을 목표로 하며, 총 687가구로 재건축된다.

▲ 서울 강동구 고덕주공2단지(빨간 화살표)와 고덕주공4단지(파란 화살표) 위치도

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