땡전 한 푼 없이 토지로 돈 버는 방법

[황금의땅]

예전 토지시장의 주연령층이 40~50대 그리고 60대였다면,

현재의 토지시장의 주연령층 30~40대 그리고 20대까지 입니다.

연령층이 점차 낮아지는 이유로는

금융에 대한 수익률 저하, IT를 통한 정보습득의 용이함등이 있는데

아주 바람직한 현상이라고 봅니다.

토지란게 시간과 비례하는 투자이기 때문에

나이가 젊을수록 토지투자에 유리한데요.

그러나 그들은 약점이라고 본다면,

상대적으로 경제활동 시간이 짧아 보유 자본, 시드머니가 적다는 점입니다.

물론, 시중에 많은 토지관련 서적에서도 나오듯이

작게는 500만원만 있어도 토지투자는 가능합니다.

그러나 현실은 책과는 다르게

500만원만으로 좋은땅을 살 수 있는 확률은 희박하고

시드머니는 많으면 많을수록 투자에 유리한것이 팩트입니다.

그러나 시드머니가 적은 투자자일지라도

투자할 수 있는 방법이 있는데

그 방법이 바로 레버리지, 즉 대출을 활용하는 방법입니다.

특히 대기업이나 공기업등 우량기업에 종사하고 있다면

그 방법을 극대화 시킬 수 있는데요.

대기업에 종사하는 이점으로는

복지나 사회에서의 인식, 연봉등이 있겠지만

투자의 기점으로 보는 최대의 이점은,

바로 "대출의 멤시멈이 높다"라고 생각합니다.

그것은 바로 "사회에서 나를 높게 평가해주고 있다"라는 의미죠.

물론 현재 정부는 "영끌투자 금지"라는 명목으로

이 부분까지 조정하려고 하는 움직임이 있습니다만,

그것은 추후의 상황을 봐야할것이고

일단 현재까지는 대기업이나 공기업이 갖는 최대 강점이기도 합니다.

대출이라하면 일단은 겁부터 먹는분들이 많은데

대출에 대해서 겁먹을 필요가 없습니다.

우리가 영화에서 보는 사채같은 경우는 극단적인 경우일뿐,

현실에서 대출은 잘 활용하면 최고의 수단입니다.

실제로 투자에 익숙할수록 또 투자에 빠삭할수록

레버리지를 이용하여 시드머니를 불리는 경우가 많습니다.

저 역시도 경제활동을 지속할 수 있는 상태라면

대출을 십분 활용하는 투자를 추천 드리는 편입니다.

수도권을 기준으로 개인이 투자할만한 토지의 매입가는

낮은 경우가 2~3억에서 보통 3~5억, 비싼경우는 그 이상인데...

여기서 2억의 시드머니를 내가 올곧이 모아서 하려면

직장생활을 최소 10~15년은 해야 가능합니다.

그런데 문제는 그 동안 돈을 올곧하게 모을 수 있는가? 하면 ,

그렇지 않는 경우가 더 많습니다.

돈은 발이 달려서 그 10~20년의 세월동안 어디든 도망가기 마련입니다.

통계적으로 한달 500만원 버는 직장인 기준으로

빠질거 다 빠지고 모을 수 있는돈이 한달 14만원에 불과한다고 하니...

투자를 시작하는 시드머니를 모으기란 쉽지가 않습니다.

평생 열심히 일만하고 살았는데도

내 집 마련은 포기해야되는 상황이 연출됩니다.

허리띠 졸라매고 알뜰살뜰, 먹고 싶은거 참으면서 모아봐야

내 모으는 돈보다 집값 올라가는 폭이 훨씬 크니까

내 집 마련은 커녕 요즘은 서울에 전세도 벅찬게 현실입니다.

때문에 이제는 투자가 선택이 아닌 필수인 시대인데요.

위에 말했듯이 직장인이 올곧하게 2억을 모으는건 불가능에 가깝기 때문에

사실 무조건 레버리지를 활용해야된다고 봅니다.

​그렇지 않으면 위에 말씀드렸듯이

열심히 살았음에도 불구하고 생활은 나아지지 않을겁니다.

1억 대출내봐야 이자 한달에 10~20만원이면 됩니다.

한달에 10만원 이자내는것때문에

자산자체가 틀어져서 빚이 가중된다거나,밥을 굶는분이라면 안되겠지만,

10만원정도 낼 여력이 된다면 내 미래에 투자하는것이 옳습니다.

또한 경험상 그렇게 질러놓으면 어떻게든 해결되기 마련입니다.

그래서 오늘은 돈 한푼 없이

순수 레버리지만을 활용하여

시드머니를 마련한 실제사례를 짤막하게 하나 공유할까 합니다.

토지를 거래했던 기록이 남아있는 등기부등본인데요.

1번 항목을 보면 김종학씨는 2010년 11월에 해당토지에 1억5천에 매수하셨고

2번 항복을 보면 김종학씨는 2016년 7월에 해당토지를 2억5천에 매도하셨습니다.

6년이 조금 안되어 1억의 수익이 발생한건데

여기서 주목할점은 바로 3번 항목입니다.

김종학씨는 해당토지를 담보로 농협에서 1억을 대출받으셨습니다.

즉, 총 매수가는 1억5천이지만 1억을 대출받아서 투자하셨으므로

실제 투자금 5천만원이라건데..

김종학씨는 심지어 신용대출을 활용하여 부족한 금액을 충당하셨기 때문에

실제 투자금은 0원입니다.

6년간 들어간 대출이자 약 2700만원이란돈이 전부죠.

"1억 벌어봤자 세금으로 다 날리는거 아니예요?"

궁금하신분들도 많으실것 같아서

6년을 보유하여 1억을 버셨는데 세금을 얼마나 내셨는지 계산해보겠습니다.

1억미만의 시세차액을 보셨으니

양도세율 35%지만 보유기간에 따른 공제율 18%

추가적으로 1490만원 누진공제하면

실제 내는 세금은 300만원돈밖에 안됩니다.

내 돈 하나 없이 은행 대출을 활용하여

6년만에 1억이라는 시드머니를 올곶하게 만드는데 성공을 하신거죠.

물론 올 대출로 진행을 하셨기 때문에

매도가 길어지면 대출이자가 부담될 리스크는 있지만

토지가 우상향이라는 특성을 가진 부동산상품이므로

어느정도 리스크를 누르면서 보유할 가치는 있습니다.

물론 작년과 올초까지 열풍이었던 아파트시장에 비하면

기간대비 7천이란 수익은 작게 느껴질 수 있지만

그건 이번 정부 부동산정책의 실패로 인한 결과일뿐,

6년간 7천이란 수익은

무일푼으로 시작했던 투자라는것을 감안하면 나쁘지 않은 결과입니다.

보통 직장인들이 1억을 모으기 위해서

83만원씩 저금하여 10년을 모아야 되는데

김종학씨는 무일푼으로 대출만을 활용하여

6년동안 1억을 만든셈이 되는거죠.

83만원 X 10년 VS 40만원 X 6년

4년의 시간이 갖는 기회비용과 월 50만원의 부대비용

그 차이는 결코 작다고 볼 수 없습니다.

4년이라면 1번의 싸이클을 더 돌릴 수 있는 시간인데

다음 투자금이 0원이 아닌 1억+레버리지라면 추후 차익금은 더 커질거고

이 차이가 축적되면 나중에는 큰 차이로 벌어지게 될겁니다.

레버리지 투자는 양날의 검입니다.

잘 투자했을경우 무에서 유를 창조할 수 있는 최고의 투자수단이지만

잘못 투자했을경우 발목이 잡혀 돈은 돈대로, 시간은 시간대로 잡아먹을 수 있습니다.

"구데기 무서워서 장 못 담근다" 라는 말도 있듯이

그렇다고 이 좋은 수단을 활용안할 수는 없는 노릇이니

하루라도 빨리 내 힘으로 부를 축적시키고자 한다면

"사회가 나의 가치를 인정해줄때" 잘 활용하셔서 성투하셨으면 좋겠습니다.

건국이래 정부에서는 3기신도시라는 명목아래

자그만치 24조라는 사상 초유의 돈을 풉니다.

이 유동자금은 다시 부동산으로 녹아들겁니다.

실물부동산에 대한 정책이 강화될수록

토지가 빛을 보게 될 것이고

내년에 들어서면 "오늘 사는 땅이 가장 싸다"라는것을 체감하실겁니다.

이 좋은 수단을 돈이 없다고 쳐다만 보기엔

이제 곧 올 타이밍이 너무 아쉽겠죠~^^

그럼 다들 코로나 조심하시고, 만사형통하시길 바라겠습니다.

춘천가는기차

[박통]

실감 납니다

[십이초]

유익한 글 잘 봤습니다.

[송송빠]

살아있습니다.