오피스텔 3채 vs 다가구 1채 年 540만원 차이 …노후 임대소득 절세 꿀팁
[은퇴백서]
정원준 한화생명 금융서비스 세무전문가 입력 2024.03.27. 03:00 조선일보
2022년 한 중견기업에서 퇴사한 박모(58)씨와 김모(59)씨는 입사 동기로, 평소 노후 대비 목적의 임대소득에 관심이 많았다. 둘은 같은 시기에 퇴사해 퇴직금과 대출금으로 각자 평소 봐둔 부동산을 구입했다. 박씨는 다가구주택을 구입했고, 김씨는 주거용 오피스텔 3채를 구입했다. 둘 다 월세는 월 500만원 정도 들어온다. 그런데 박씨는 종합소득세를 전혀 내지 않았지만, 김씨는 소득세와 건강보험료로 연간 540만원을 내야 한다는 사실을 알게 됐다. 왜 같은 금액의 임대소득이 생기는데, 누구는 세금과 건강보험료를 내지 않고 누구는 부담해야 할까?
◇부부 합산 1주택자의 임대소득은 비과세
주택 임대소득의 소득세 과세 여부는 ‘보유 주택 수’와 ‘월세인지 보증금인지’에 따라 달라진다.
우선 주택 임대소득의 주택 수는 부부 합산으로만 판단한다. 예를 들어 부모도 월세 받는 주택 1채를 소유하고 있고, 부모와 동거하고 있는 자녀도 월세 받는 주택 1채를 소유하고 있더라도 종합소득세는 각각 1주택자로 판단하여 비과세된다. 월세 금액은 무관하다. 단, 주택의 공시가격이 12억원 이하여야 한다.
부부 합산 2주택 이상부터는 월세가 아무리 적어도 과세 대상이며, 종합소득세 신고 의무가 있다. 보증금 또는 전세금을 받는 경우에는 3주택 이상부터 과세된다. 즉 2주택 이하는 과세되지 않는다.
다만 3주택 이상이라도 소형주택의 전세금 및 보증금은 과세 대상에서 제외된다. 소형주택이란 주거 전용 면적이 40㎡ 이하면서 공시가격이 2억원 이하인 주택을 의미한다.
그래픽=김현국
◇‘다가구주택’의 소득세 과세 여부
다가구주택은 ‘단독주택’으로 분류되며, 호수별로 구분 등기를 할 수 없다. 즉 건물 전체가 하나로 등기가 되어 있어, 소득세법에서는 1채로 간주된다. 따라서 부부 합산 1주택이 다가구주택일 경우에도, 공시가격이 12억원 이하라면 월세소득은 전액 비과세된다.
그렇다면 박씨의 경우를 따져보자. 박씨는 공시가격 12억원 이하의 다가구주택을 보유해, ‘부부 합산 1주택자’다. 따라서 월세 소득에 대해 전액 비과세가 가능하다. 비과세 임대소득은 국세청에 종합소득세 신고를 할 필요가 없다. 비과세 소득은 건강보험공단에도 통보되지 않기 때문에 건강보험료 산정 대상 소득에서도 제외된다.
만약 박씨가 양도 당시 1가구 1주택자라면 2년 이상 보유한 다가구주택을 처분할 때 차익에 대해 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수도 있다.
다가구주택 구입 당시에 조정대상지역(현재는 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 총 4곳)이었다면 2년 이상 해당 주택에 거주해야 비과세받을 수 있다. 즉 박씨가 조정대상지역에서 구입한 다가구주택의 1개 호수에서 2년 이상 거주하면 건물 전체 차익에 대해서 1주택 양도세 비과세 대상이 될 수 있는 것이다.
◇건강보험료는 사업 소득금액의 8%
은퇴자들이 세금이나 다름없이 여기는 게 ‘건강보험료’다. 소득이 줄어든 노후에는 건강보험료를 내는 게 더욱 부담스럽다. 2022년엔 건강보험 피부양자 기준이 더욱 강화됐다. 연간 소득이 2000만원을 초과하면 피부양자에서 탈락해 지역가입자로 건강보험료가 부과된다. 직장가입자라 하더라도 근로소득 외 다른 소득이 2000만원을 초과할 경우 초과분에 대해 추가적인 건강보험료가 부과된다. 올해 건강보험료율은 7.09%이지만 장기요양보험료가 건강보험료에 대해 12.95% 부가(附加)되기 때문에 실제로 적용되는 요율은 약 8%이다.
김씨는 주거용 오피스텔 3채에서 연간 총 6000만원의 월세를 받고 있다. 여기서 필요 경비가 약 3000만원 발생했다고 가정하자. 그렇다면 매출에서 경비를 뺀 소득금액은 3000만원이다. 김씨가 소득 때문에 부담해야 하는 건강보험료는 3000만원의 8%인 연간 240만원이며 월 20만원씩 고지를 받는다. 김씨가 지역가입자라면 소득뿐만 아니라 재산(부동산)에 대해서도 부과되기 때문에 실제 부담하는 건강보험료는 더 내야 할 수 있다.
반면 다가구주택 1채를 보유한 박씨는 건강보험료를 한 푼도 내지 않는다. 김씨와 마찬가지로 월 500만원씩 연간 6000만원의 월세 수입이 발생하지만 비과세소득으로 분류돼 건강보험료가 ‘0원’이다. 김씨가 연간 300만원씩 내야 하는 종합소득세도 박씨는 내지 않는다.
매년 똑같은 월세 소득이 발생해도 어떤 형태의 주택을 보유했는지에 따라 부담해야 하는 세금 등이 연 540만원이나 차이가 나는 것이다.
◇노후에 비과세소득을 늘리는 방법으로, 세금과 건보료 절감
소득을 유지하면서 세금과 건강보험료를 절감하는 방법은 무엇일까? 과세되는 소득을 줄이고 그만큼 비과세 소득을 늘려야 한다. 하지만 세법상 비과세 소득이 많지 않기 때문에 쉽지 않다.
박씨의 경우 사전에 충분히 알아보고 공시가격 12억원 이하의 다가구주택을 구입하여 부부 합산 1주택 전략으로 세금과 건강보험료를 현명하게 절감했다. 노후엔 특히 비과세 금융소득을 받도록 설계하는 것이 필요하다.
대표적인 비과세 금융상품으로는 비과세 종합저축, 개인종합자산관리계좌(ISA), 조합원 출자금 또는 예탁금, 장기저축성보험 등이 있으니 가입 조건과 한도를 잘 알아보고 본인의 상황에 맞게 준비하는 것이 좋다.
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