네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹
[39/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 04시 04분
2.
올해부터 2014년 내외까지 우리의 지디피가 3~4%대의 안정적 성장만 해도 노원구 상계 주공, 도봉구 창동 주공 등의 저가, 소형 주택들은 2014~2015년에 바닥을 찍고 크게 상승해 실물 자산 증가에 효자 노릇을 해 줄 것이다. 만약 5% 이상 안정적으로 성장한다면?
서울 주택은 현재 많이 내려 상대적으로 저렴하고 수요 기반은 탄탄하니까. 서울 외곽 경기 일부 지역 집값도 마찬가지다. 또, 인천을 포함하여 너그들의 관심 밖인 낙후된 지방 부동산 시장은 2011년 오늘까지 몇 년 간 그리 올라도 버블은커녕 아직도 계속 역버블 상태다.
또한 대략 2004년 경부터 2008년 경까지 불황, 침체가 계속되었던 낙후 지방 부동산 시장은 초역버블 상태였다.
서울 부동산 시장은 아직도 버블 상태인 것은 분명하지만, 몇 년 더 집값이 하락하면 집값이 바닥을 찍고 회복할 수 있을 정도로 버블 상태는 많이 해소될 수 있을 것이다.
20~30년간 집값과 실질 국민소득 증가율만 비교해도, 또 물가를 더한 명목 국민소득을 기준으로 하더라도 낙후된 지방은 역버블 상태의 부동산 가격이 팩트다. 명목 가치와 관련, 모두 지금, 그리고 10년, 20년 전과 후의 짜장면 가격만 생각해 봐라.
몇 년 간 그리 올랐어도 민주화 이후 역대 정권의 지역 양극화 가속화 전, 낙후된 지방의 서민용 아파트 평균 가격은 1억 대다. 단독, 다가구, 다세대 등의 가격은 아파트 보다 더 낮은 수천 만원대의 가격대고.. 20 여 년 전만 해도 부산 등 대도시 도심의 집값은 서울 집값과 비슷했고 인천이나 경기지방의 두 배 남짓 했는데도 말이다.
그런데도 웬 낙후 지방 집값 폭락? 반대로, 한 몇 년 숨 고르기 한 후 다시 오를 낙후된 지방 부동산 시장은 지금부터 5년여 후인 2016년 혹은 2017년 경이면, 위에서 언급한 낙후된 지방 서민용 아파트 평균값은 2억 대로 올라야 할 것이다. 우리나라 경기 회복, 활황 정도에 따라 어쩌면 3억 대도 가능할 수 있다.
10년 후면 10억원 대 이상도 가능하니 현재 부산에서 전용 면적 25평, 33평의 가격인 3억원 대인 해운대 대우, 경남 마리나, 트럼프월드센텀, 센텀파크, 삼익비치 등의 가격은 그 무렵 6억 원, 그 이상으로 올라도 하등 이상할 것 없다. 이 또한 미꺼나 말거나. 또, 2020년, 2030년 경이면 또 어찌 될 거나?
객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2022년 12월 29일 부동산 단신 2.
학군지도 무너지는 지방…대구시 수성구 만촌3동 만촌삼정그린코아에듀파크 전용면적 59㎡는 2년 새 반토막 났고, 만촌3동의 만촌화성파크드림3차 전용면적 84㎡도 41% 하락했다. 범어4동 대장주 힐스테이트범어, 빌리브범어 전용 전용면적 84㎡도 지난해보다 각각 6억원, 5억원 하락했다. 부산시 해운대구 우동 마린시티자이, 중동 ‘롯데캐슬스타’ 전용 84㎡ 전용면적 84㎡도 최고가 대비 각각 5억5000만원, 4억4000만원 하락했다.
대전시 유성구 도룡동 도룡미소포레지움 전용면적 84㎡는 지난해 12억4000만원 최고가에서 지난달 7억원으로 내려앉았다. 인근 도룡SK뷰 전용면적 84㎡ 역시 지난해 13억4000만원에서 지난 8월 10억8500만원에 거래됐다. 한편, 경기 고양시 일산동구 마두동 강촌마을라이프 전용면적 85㎡는 최고가 대비 2억원 하락한 5억8000만원에 팔렸다.
대출금리 상승으로 채무불이행이 늘어 서울 경매시장은 포화상태…서울 영등포구 문래동 '문래현대5차아파트'는 1회 유찰, 양천구 목동 '목동신시가지아파트와 영등포구 당산동 '쌍용예가클래식아파트'은 2회 유찰을 겪었다. 강남구 청담자이 49㎡는 최초 감정가 21억원보다 2억2000만원 내린 18억7999만원에, 마포구 성산시영 47㎡도 최초 감정가 10억4000만원에 3회 유찰되면서 최저 입찰가가 5억3248만원까지 떨어졌고, 6억3699만원에 낙찰됐다.
안전진단 완화에 상계3·월계시영·올림픽선수촌, 재건축 움직임 바빠졌다... 노원구는 지난 26일 '상계주공3단지 아파트 재건축 정밀안전진단 용역'을 발주했고 '월계시영'(미성·미륭·삼호3차) 아파트도 안전진단 절차에 돌입했다. 안전진단 규제 완화의 소급 적용으로 송파구 방이동 올림픽선수기자촌은 2023년 안전진단 단계를 최종 통과할 것으로 보인다. 서울 노원구 상계주공2단지는 정밀안전진단 조건부로 통과했다.
2021년 12월 29일 부동산 단신 2.
HDC현대산업개발은 미아4구역과 상계1구역, 대구 범어목련 재건축, 의왕 부곡다구역 재건축정비사업, 인천 갈산1구역 재개발에 이어 서울 관악구 신림동 미성아파트 재건축정비사업을 수주했다. DL건설은 충북 청주 남주동2구역 가로주택정비사업의 시공사로 선정됐다. DL건설은 △서울 목동 657-1번지 △대구 대명 LH참여형 △서울 석관 1-3구역 △대구 수창동 84-1번지 △대전 유천 1BL·2BL 등도 수주했다.
종로 창신·숭인 등 '신속통합기획' 민간재개발... 서울시는 ▲마포구 공덕동A(면적 8만2320㎡) ▲용산구 청파2구역(8만3788㎡) ▲양천구 신월7동 1구역(11만5699㎡) ▲강서구 방화2구역(3만4906㎡) ▲동대문구 청량리동19일대(2만7981㎡) ▲송파구 마천5구역(10만6101㎡) ▲강동구 천호A1-2구역(3만154㎡) 등 후보지 21곳을 선정했다. 공공재개발 제외대상이었던 ▲종로구 창신동 ▲구로구 가리봉2구역 ▲동작구 상도14구역 ▲관악구 신림7구역 등도 후보지에 포함됐다.
고양 창릉·부천 대장·서울 대방 사전청약…고양 창릉의 추정 분양가는 3.3㎡당 1891만4000~1987만4000원, 인천 계양, 서울 마곡 지구와 인접한 부천 대장의 추정 분양가는 3.3㎡당 1675만9000~1740만원이다. 서울 태릉지구와 연계해 개발하는 구리 갈매 역세권 추정 분양가는 1685만3000원이며 안산 장상지구는 3.3㎡당 1315만3000~1327만1000원이다. 서울 대방지구 추정 분양가는 7억2463만원, 3.3㎡당 2853만8000원이다.
인천 검단의 추정 분양가는 3.3㎡당 1347만9000~1372만3000원, 평택 고덕의 추정 분양가는 3.3㎡당 14430만원이다. 평택 고덕 지구에 대방 디에트로, 인천 검단 지구 호반 써밋, 제일 풍경채, 중흥 S-클래스를 사전청약으로 공급한다. 한편, 국토교통부와 한국토지주택공사는 내년 1월27일부터 과천지식 S10 605가구, 남양주별내 A1-1 576가구 등 통합공공임대주택에 대한 최초 입주자 모집공고를 실시한다.
2020년 12월 29일 부동산 단신 2.
전국 고가 아파트 29% 오를 때 저가 3% 올라…양극화 '심화'...1년 사이 5분위 평균 아파트 값이 가장 많이 상승한 지역은 부산으로 4억8950만원에서 6억6500만원으로 35.9% 올랐다. 다음은 대전 34.4%(4억9948만원→6억7126만원), 경기 30.7%(6억186만원→7억8634만원), 울산 28.0%(3억9601만원→5억697만원) 등 이었다.
실제 부산 해운대구 우동 해운대자이2차 1단지는 전용면적 84.91㎡이 지난 1월 8억1000만원(21층)에 거래된 반면 지난달에는 13억원(20층)에 매매되며 10개월 새 4억9000만원이 올랐다. 대전 서구 탄방동 e편한세상 전용 84.87㎡ 역시 지난 6월 7억8000만원에 매매됐지만 지난달 9억3500만원(8층)에 거래되며 1억5500만원이 올랐다.
속도내는 광명재건축…집값도 들썩...철산동 일대 저층 주공 아파트들은 사업이 막바지 단계로 접어들고 있다. 철산 주공 4단지의 경우 내년 3월 공사를 마치고 '광명 철산센트럴푸르지오'로 탈바꿈한다. 7단지 역시 '철산 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지'라는 브랜드로 2022년 3월 준공을 목표로 공사가 한창이다. 통합 재건축을 추진 중인 8ㆍ9단지는 이주가 진행되고 있으며 10ㆍ11단지 역시 연말을 전후해 관리처분계획인가가 날 것으로 예상된다.
앞서 1~3단지는 2009~2010년 재건축을 마쳤다. 시세도 오르는 추세다. 13단지 84㎡(전용면적)는 지난달 9억4500만원에 신고가를 경신하며 10억원대에 근접했다. 2018년 7월 분양 당시 철산센트럴푸르지오 59㎡는 일반분양가가 5억원대 중반이었으나 현재 시세는 11억5000만원으로 두 배 이상 오른 상태다.
시세차익만 5억?…무순위 ‘줍줍’에 쏠리는 눈...GS건설 등에 따르면 이날 무순위 청약 접수를 받는 ‘DMC파인시티자이’는 전용 59㎡A(104동 8층) 1가구다. 분양가는 발코니 확장비를 포함해 5억2643만원이다. 인근 ‘DMC롯데캐슬더퍼스트’ 전용 59㎡의 분양권은 지난달 10억5000만원에 매매됐고 호가는 11억5000만원을 오르내린다. 시세차이만 5억~6억원 나는 셈이다.
희소성 커지는 非규제지역…경기 '군·읍'까지 풍선효과...전국적으로 규제 지역이 확대되자 비규제지역의 풍선효과는 더욱 커지는 모습이다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 강원도 춘천시 'e편한세상 춘천 한숲시티(2019년 10월 입주)' 전용면적 84㎡는 지난 5월 3억6천700만 원에서 이달 5억4천800만 원에 거래되며 가격이 크게 올랐다. 또 경기도에서 얼마 남지 않은 비규제지역인 남양주 화도읍 '남양주 라온 프라이빗 5단지(2019년 1월 입주)' 전용면적 84㎡는 지난 5월 3억5천만 원에서 이달 5억3천만 원에 거래되며 신고가를 기록했다.
올해 7월 경기도 양평군에서 분양한 '양평 휴먼빌 센트럴시티'와 같은 달 분양한 '양평 휴먼빌 리버파크어반'은 비브랜드 단지임에도 조기에 완판됐다. 또한 같은 달 광주시 초월읍에서 분양한 '광주 초월역 한라비발디'의 경우 746가구(특별공급 제외) 모집에 7천149건이 접수되며 1순위 평균 9.58대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.
이러한 가운데 비규제지역에서 신규 단지들이 공급을 앞두고 있다. 대림산업은 내달 경기도 가평군 가평읍 대곡리 일원에서 'e편한세상 가평 퍼스트원'을 분양할 예정이다. 같은 달 한라는 경기도 양평군 양평읍 양근리 일원에서 '양평역 한라비발디'를 분양한다. 포스코건설은 이달 전라북도 군산시 조촌동 디오션시티 A5블록에서 '더샵 디오션시티 2차'를 분양할 예정이다.
'3600가구' 이주 앞둔 반포 재건축…'전세난'에 기름 붓나...29일 부동산업계에 따르면 내년 상반기 서초구 반포동 일대에선 재건축 단지 3610가구가 이주를 시작한다. 총 2120가구 규모인 '반포주공1단지 1·2·4주구'는 내년 4월에 이주를 진행할 계획이다 인근에 있는 반포주공1단지 3주구도 비슷한 시기에 1490가구 규모의 이사를 진행한다. 시공사인 삼성물산은 조합원들에게 내년 상반기 이주를 약속한 상태다.
강북 아파트 중위값 8억원 돌파…전세난·규제 풍선효과로 폭등...개별 단지로 보면 체감이 더 크다. 은행권 대출 기준이 되는 KB 부동산시세 기준으로 마포구 인기 단지인 '마포래미안푸르지오' 전용 84.89㎡는 현 정부 출범 당시 8억7000만원이던 것이 올 초 15억8000만원으로 올랐고, 지금은 17억1500만원이 됐다. 서대문구 'DMC래미안이편한세상' 전용 84㎡도 6억8500만원에서 10억3000만원, 11억9500만원으로 단기 급상승했다.