* 월세투자반 * [월세투자반4기]올해 첫낙찰 받았습니다~~^^ 신탁공매 아파트 낙찰기 입니다

[다니엘잭]

3.15(목) 온비드로 입찰한 아파트가 낙찰되었다는 기분 좋은 문자가 들어왔습니다.

올해 첫 낙찰이네요~~^^

단타를 목적으로 입찰가를 산정했는데, 몇명이 입찰했는지..차순위와의 금액이 궁금해 집니다.

신탁공매인데 생각보다 많이 들어왔네요~~

그런데, 응찰자의 입찰가격이 비공개 이네요~~???

아래부터는 아파트 입찰하기 까지의 과정 입니다.

첫번째,

제가 가장 중요시하는 초등학교를 품은 아파트인지 지도로 확인을 합니다.

주공 1,2단지아파트가 차도를 건너지 않고 등교할수 있는 초품아 이네요~~^^

그 다음 보는게 지하철역,버스정류장인데요~~

2단지앞에 버스정류장이 보입니다~~굿

편의시설은 잘 보이지 않습니다.

그래도 이 정도 조건이면 우수합니다.

두번째,

직방에 들어가서 이것 저것 살펴봅니다.

아파트 순위는 양호 합니다~~

아파트 거주민의 평도 괘안네요~~

소형평형 치고는 매매시세와 전세시세가 차이가 좀 있네요~~

네이버부동산 매물을 확인해봐야 겠습니다.

1억7,000~1억8,000까지 매물이 보이네요

현장 부동산중개사무실가서 확인을 해봐야겠습니다.

세번째,

권리분석을 합니다

김**이 2003.9.15에 전입이 되어있습니다.

등기부등본을 열람해보니

같은 날에 박**이 소유권이전을 했고,

2년전에 신탁담보대출을 받은후

이번에 공매로 나온거네요

부부일 가능성이 높습니다.

아내명의로 집을 취득하고, 남편이 세대주인 경우입니다.

확인차 위 신탁회사 연락처로 담당자에게 문의를 하니

부부로 보인다고 하면서,

신탁회사가 동의해준 임대차계약은 없다고 얘기해 줍니다.

입찰하기로 결정하고,

시세를 정확하게 파악코자 임장을 하기로 합니다.

아파트단지내 부동산사무실 2군데를 방문하여

급매로 나온 물건이 있는지 여쭤봅니다.

투자할 물건도 소개해달라고 얘기 하면서요~~

전세끼고 구입가능한 급매물건이 1층에 1억6,000이 있고, 중간층에 1억7,000

정상 입주가능한 물건은 1억7,500이고, 올수리된 물건이 1억8,000

전세가는 1억2,000  월세는 1,000/50

1,600여 세대임에도 전,월세가 몇개 없고 거래가 잘되는 편.

매매는 전,월세보다는 거래가 덜 되나 매물이 많지 않다고 말씀해주시네요.

93년식 동간 거리가 넓고, 대지지분이 10평으로 인근 단지중에서 지분이 제일 많다고 합니다.

탑층이 15층밖에 안되기에 추후 재건축시 용적율에 유리하다고 하시면서,

7호선 연장이 확정되었고, 7호선 종점인 장암역에서 양주-포천까지 늘리면서

올해말 착공 한다고 말씀해 주십니다.

부동산사무실을 나온 후 옆에 있는 슈퍼에 들려 음료수 한개를 사면서 주인에게 물어봅니다.

이 아파트 단점이 있나요?

지하주차장이 없어서 주차 문제 빼고는 살기 넘 좋다고 이사 오라고 하십니다~~ㅋ

마지막 코스로,

의정부 명물인 부대찌개골목으로 이동을 합니다.

오뎅집

이 집이 원조 입니다.

인근 식당과는 달리 유일하게 줄을 서고 있네요~~

10여분을 대기후 부대찌개로 하루의 일정을 마감 합니다.~~^^

**부록으로 PIR을 소개하겠습니다.

아파트 입찰전 보통 PIR을 분석 합니다.

해당 아파트의 현재 가격이 저평가 위치에 있는지 파악하기 위함 입니다.

우리는 현재 가격보다 낮은 가격에 구입을 하니까요~~^^

한편, 낙찰이후 PIR그래프를 통해 매도시점과 목표가격을 산정할 수 있습니다.

물론 절대적인건 아니고 참조할 뿐 입니다.

PIR이란?

Price to Income Ratio의 약자로

"소득(연봉)대비 주택가격 비율" 입니다.

예를들어

2017년 홍길동의 연봉이 5천만원이고, 강북구 25평 A아파트가 4억이면

PIR은 4억/5천만원=8이 나옵니다.

(홍길동이 8년동안 한푼도 안쓰고 저축해야지만 A아파트를 살 수있다는 의미입니다)

2017년 임꺽정의 연봉이 5천만원이고, 강남구 25평 B아파트가 8억이면

PIR은 8억/5천만원=16이 나옵니다.

(임꺽정이 16년동안 한푼도 안쓰고 저축해야지만 B아파트를 살 수있다는 의미입니다)

아파트가격이 비싸면 PIR은 높게 나옵니다.

그러나 단순히 A아파트가 저평가 되었다고 할 수 없기에

한개의 아파트를 기준으로 PIR을 적용하여

현재가격이 어느 위치에 있는지 파악을 합니다.

장암 주공2단지 21평의 PIR그래프는 아래와 같이 나옵니다.

2004년 1분기부터 2017년 4분기까지의 평균 PIR은 3.2 입니다.(파란색 실선)

2009년 2분기 PIR 4.8이 최고값 이네요

당시 KB일반평균가격은 1억7,500만원이고,

통계청 도시근로자 3분위 연소득은 3,624만원 입니다.

(소득 대비 아파트가격이 가장 비쌌던 시기를 의미합니다.)

향후 위 아파트가 얼마까지 상승할 수 있는지를 살펴보겠습니다.

2017년 4분기 도시근로자 3분위 연소득은 4,828만원 입니다.

최고값 PIR 4.8을 적용하면

4,828만원x4.8=2억3,174만원 입니다.

시기는 알수 없으나 위 가격까지 도달 하리라 생각합니다.

(어쩌면 저 만의 생각일지도...ㅋ)

울 회원님들도 PIR 분석기법을 이용해서

소유하고 있는 아파트가

어느정도까지 올라갈지 예측 해보는것은 어떨까요?

이상으로 낙찰기를 마침니다.

읽어주셔서 감사합니다~~^^

(글을 처음으로 올리다보니 사진의 크기가 넘 크네요 ㅠㅠ. 양해 부탁드릴께요~~)

[오공7]

[젠틀몬스터]

오~~PIR에 대한 유용한 정리 감사합니다.
다니엘잭님 낙찰 축하드리고, 좋은 수익 나시길 기원합니다.

[다니엘잭]

넵~~PIR을 이용하여 보유하고 계신 아파트 함 해보시면 어느정도 상승여력이 있는지, 희망 매도가격을 예측할수 있답니다~~물론 절대적인거는 아니고 참조 하시면 되요~~^^

[니캉네캉]

질문좀 드려도 될까요? 경매 첨 시작하는데요....경험삼아 빌라하나 보고 있습니다....
근데요..지방에 작은 아파트 1채(월세용) 보유중....빌라 구입후 단타매도 예정....
근데, 1가구 2주택일 경우 바로 급매하면 양도세가 엄청나던데요......그나마 수익을 올리려면 2년은 보유해야하는데....세금내고 나면 아....얼마 되지도 않는데 이거 어떡해야하나요.....그냥 경매 경험삼아 그냥 해보는게 나을까요? 양도세 취득세가 많이 쎄던데......조언좀 부탁드리겠습니다...

[다니엘잭]

네~~맞아요 1가구2주택일 경우 1년내 빌라를 매도하면 양도세가 44%나옵니다. 1년 이상 보유후 매도시는 일반세율이 적용됩니다.
제 의견을 말씀드리면~~
예를들어
빌라낙찰후 바로 매도시 양도차익이 1천만원이 나온다고 했을때..
취,등록세+법무사수수료+부동산중개수수료+개인공제250만원(년간 1회에 한함)을 합한금액을 양도차익1천만원에서 차감한후 나온금액(과세표준)의 44%를 양도세 납부하면 그닥 많이 안나올거에요~~
이에, 경매로 실전경험을 해보시는것을 권해드립니다~~^^

[루시야]

저두 궁금하던차인데 두분 다 너무 감사드립니다,, 속 시원해졌어요

[니캉네캉]

캬 답이 명쾌하십니다...감사합니다...

[명살림]

낙찰 축하드립니다~

[다니엘잭]

명살림님~~축하해주셔서 감사합니다 ~~^^

[이대표]

낙찰 축하드려요~~
순조롭게 잘 마무리되길 바랄께요♡
PIR분석기법 잘 배우고 갑니다~

[다니엘잭]

넵~~잘 마무리해서 최종 후기 올리도록 할께요~~
축하해주셔서 감사합니다 ~~^^

[콩데렐라]

다니엘잭님 ~분석력 짱입니다^^

[다니엘잭]

ㅎㅎ 콩데렐라님~~좋게 봐주셔서 감사합니다~~^^

[막대사탕]

축하드립니다 모든게 완벽게 보이는 낙찰이네요

[다니엘잭]

막대사탕님~~
넘 과찬을 해주셨네요~~ㅎ
축하해주셔서 감사드려요~~ 막대사탕님의 성공투자도 응원합니다~~

[부자된day]

다니엘잭님~ PIR분석까지 ~ 멋지십니다~^^
저도 작년에 한참 이걸 분석 해보았더랬지요~ㅎㅎ
다니엘잭님처럼 활용은 못해보았지만요^^;;;
멋진 분석의 결과로 받으신 낙찰~ 잘 마무리 하시고
좋은 수익 나시길 바랍니다~~

[다니엘잭]

부자된day님께서 올리셨던 글이 기억에 많이 남아요~~^^
댓글로 방문해주시니 기분이 좋네요~~ㅎ
좋은 수익으로 기대에 부응토록 하겠습니다~~^^

[선수니]

축하드립니다~

[다니엘잭]

선수니님~~
축하의 댓글 감사합니다~~^^

[호호호-]

낙찰 축하드립니다^^

[다니엘잭]

호호호-님
축하해주셔서 감사드려요~~
성공투자 응원합니다~~^^

[스텔라~]

대단하세요~~앞으로 좋은 수익 기대합니다~^^

[다니엘잭]

스텔라님~~기대에 부응토록 좋은 수익 내겠습니다 ~~^^

[싸락]

다니엘잭님 낙찰기 잘 보았습니다~! 정말 꼼꼼하게 보셨네요~! 많이 보고 배웁니다~!^^

[다니엘잭]

싸락님께 도움이 되셨다니 그 자체로 저역시 감사하게 생각합니다~~^^

[휘둘리지않을자유]

낙찰 축하드립니다~^^
앞으로도 좋은 수익 많이 많이 내시길 기원드려요~~

[다니엘잭]

넵~~
휘둘리지않을자유님~~
축하해주셔서 감사합니다 ~~^^
기대에 부응토록 좋은 수익 많이 내도록 노력하겠습니다~~^^

[집이조아]

월세투자반 강의 저도 꼭 하고 싶네요~~ 낙찰기 너무 잘 읽었습니다. 축하드립니다~~

[다니엘잭]

넵~~월세투자만 강의 꼬옥 들어보세요~~
자신만의 무기 하나는 장착 하실거에요~
제가 그랬거든요~~ㅎ

[민윤짱]

정말 잘 보았습니다. 새로운 시각이네요.

[다니엘잭]

네~~무엇보다도 상승 여력을 얼추 예측 할수 있다는 점에서...
그 지점까지 기다릴수 있다는게 아닐까 생각하네요~~^^

[빨간쪼끼]

매도기 읽고 이 글 읽으니 낙찰금액 참 좋네요..1개월만에 *천띠기?? 그것도 소형아파트로??
틈새에 먹을게 있다는것을 다시 한번 보여준 사례 같아요^^

오랫만에 듣는 PIR분석기법도 훌륭합니다...댓글 보니 모르는 분들 많은것같은데 요것만 따로 한번 올려주시면 많은 도움될거같아요^^
댓글에 좋은 정보 가득한게 좀 아까워서 ㅎㅎ
좋은 수익 축하드립니다.^^

[다니엘잭]

빨간쪼끼님~~
격려의 말씀 감사합니다~~^^
댓글 내용 수렴해서 기회될때 함 올려볼께요~~
좀 더 쉽게 풀어 보겠습니다~~^^

그러려면 아파트 한개를 낙찰 받아야 하는데....
그 날이 오겠죠? ~~ㅎ

[랑땡이]

와~ 대단하신거 같아요! PIR분석은 저도 한번 해보고 싶어지네요ㅎㅎ
언젠가 낙찰 받을 그날을 기다리면서 열심히 낙찰기 읽어야겠어요!
다니엘잭님 낙찰기 읽으면서 어떤것들 봐야하나 필기하며 적어가다 도움이 많이 되는거 같아 댓글 남깁니다!!
소중한 낙찰기 감사합니당^^

[다니엘잭]

올해가 가기전에 아파트 낙찰을 기원 해보려구 해요~~
단타보다는 장기보유 목적으로 낙찰받은후 향후 PIR분석대로 목표금액까지 올라가는지 함께 지켜볼까요?~~^^

[랑땡이]

와! 넹넹 꼭 낙찰받으실 수 있으실꺼같아요~~~~~
다니엘잭님 후기보며 지켜보겟습니당^^ 화이팅하세용!

[백명숙]

이렇게좋은분석법을가르쳐주셔서
감사합니다

[다니엘잭]

처음 해보시면 시간이 좀 걸릴거에요~~
그런데 몇번 해보시면 익숙해질 거에요^^
댓글 남겨주셔서 감사합니다 ^^

[머스탱]

PIR분석 놀랍습니다. 이렇게 오늘 또 하나 배우고 갑니다. 참, 낙찰 축하드립니다~! 가본 곳이라 그런지 친근하네요. 큰 수익 거두시길 기원합니다!

[다니엘잭]

넵~~축하해주셔서 감사합니다
아파트 입찰전 PIR기법 해보세요~~
나름 흥미 있어요~~ㅎ

[행복한나날(초급반6)]

축하드립니다. 신탁공매 관심 있어 검색해서 읽어보네요.ㅎㅎㅎ 좋은 글 감사드립니다.

[트라이엄프]

삼국지 읽는것 보다 재미있는 낙찰후기 잘 읽었습니다.낙찰 ,,,높게 쓰면 누구나 할수 있는거지만 2등보다는 높게 그러나 수익은 제법나는 낙찰 그것도 문제없는 ,, 이것이 포인트 일텐데 이것까지 좋으니 멋지십니다.진심 축하드리고,전 경매만 공부중인데 언제 시간되시면 공매의 A to Z 글도 함 올려주시면 감사하겠습니다 ㅋ.항상 성투하세요.^^.

[감사 인생]

pir 알게 되었네요. ^^ 감사합니다.

[빌리수]

PIR이라는게 있군요. 유익한글 감사합니다~

[응삼이캬]

굳~!

[아나니아]

신탁공매 새로운 세계네요