신림뉴타운

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• 서울 뉴타운 중에 지분값이 이 보다 싼 곳 있나요"

• 낙후지역에서 신흥 주거지로 탈바꿈하는 신림뉴타운

• 서울 남부의 대표적 낙후 지역 중 하나인 관악구 신림동 일대에 조성되는 신림뉴타운에는 2015년까지 아파트 4545가구가 새로 들어선다. 신림 재정비촉진계계획은 지난 3월 확정됐다. 서울시는 3차 뉴타운 개발예정지로 지정된 관악구 신림동 1514 일대(미림여고 건너편 산기슭 부근ㆍ옛 밤골) 신림뉴타운을 교육ㆍ웰빙ㆍ친환경을 주제로 한 ‘3색 테마도시’로 개발할 계획이다.
  
  신림뉴타운은 개발 면적이 52만7790㎡로 서울시가 지정한 3차 뉴타운 11곳 중 규모가 가장 작다. 뉴타운 내 사업구역은 3개 재정비촉진구역과 2개의 존치관리구역으로 이뤄졌다. 재정비촉진구역 3곳은 2015년까지 모두 재개발을 통해 새 주거단지로 탈바꿈된다. 존치관리1구역(신림6동 ‘미림생활권중심 지구단위계획구역’)은 아직 개발계획이 마련되지 않았다. 존치관리2구역(신림10동 해군단지)은 2017년에 촉진구역으로 지정돼 개발될 예정이다.
  

재정비촉진구역 중 현재 지구 중앙에 위치한 2구역의 사업 속도가 가장 빠르다. 관악구 관계자는 “2구역은 이르면 올 연말께 관리처분계획 승인(분양승인)까지 마치고 내년 초 착공할 수도 있을 것”이라고 말했다. 나머지 구역도 주민들의 사업 추진 의지가 강한 만큼 사업 속도에 탄력이 붙을 것으로 현지 부동산중개업계는 내다본다. 사업이 속도를 내면서 주택 수요자들의 입질도 잦다. 하지만 매물이 많지 않아 거래는 뜸한 편이다.

기존 주택 포함 6192가구의 신흥 주거타운 부상

신림뉴타운에는 2015년까지 4~33층 규모의 아파트 4545가구가 지어진다. 평균 용적률은 220∼230%다. 노후도 요건을 충족하지 못해 존치되는 기존 주택 1647가구를 포함하면 전체 가구 수는 6192가구에 이른다. 현재 가구 수(4534가구)에 비해 1658가구 늘어난 규모다. 주택 유형별 가구 수는 60㎡ 미만 1301가구, 60~85㎡ 2439가구, 85㎡ 초과 825가구다. 입주를 마치면 뉴타운 내 인구는 1만8263명(세입자 제외)에 달할 것으로 예상된다.

새 아파트 유형도 다양하다. 뉴타운 초입부에는 랜드마크 역할을 할 32~33층 고층

아파트 2개 동을 짓는다. 조망권과 바람길 확보, 스카이라인 형성을 위해 관악산과 접한 지역에는 테라스하우스(아랫집 지붕이 윗집 테라스가 되는 구릉지 주택) 와 중층 아파트가 들어선다.

단지 중앙에는 고층 탑상형을 배치하고, 도림천변과 생활가로변에는 연도형 주택을 짓는다. 서울시 관계자는 "뉴타운지구 경계의 3분의 2가 관악산 자락과 연결돼 있고, 지구 내 구릉지가 많은 지형을 감안해 초고층과 탑상형, 연도형, 테라스하우스 등 다양한 층수와 형태의 건물을 배치해 스카이라인을 조화롭게 꾸밀 계획"이라고 말했다.

이르면 내년 하반기부터 주택 분양

신림뉴타운은 소규모여서 사업 속도가 빠른 편이다. 이르면 내년 하반기부터 주택 분양이 시작될 것으로 예상된다. 관악구 관계자는 "올해 안에 구역별로 조합 설립이 가능할 것"이라고 내다봤다.

뉴타운 조성에 따른 기반시설 등도 대거 확충된다. 우선 여의도~서울대 간 경전철 신림선(총연장 8.2㎞)이 사업부지 북쪽 일부를 감싸는 형태로 2017년까지 완공된다. 뉴타운 북동쪽에 도보로 이용할 수 있는 신성초교역(가칭)이 세워질 예정이다.

남쪽으로는 2013년 개통 예정인 강남순환도시고속도로(영등포구 양평동~강남구 일원동,34.8㎞)가 통과하게 된다. 이 도로가 건설되면 서울 남부 일대를 횡으로 연결하는 남부순환로의 기능이 일부 분산되면서 이 일대 교통 여건도 크게 개선될 전망이다. 뉴타운에서 동쪽으로 약 1㎞ 떨어진 관악IC를 통해 이 도로를 이용할 수 있다.

또 서쪽으로는 올 하반기께 난곡 재개발구역에서 지하철 2호선 신대방역으로 이어지는 총 연장 3.11㎞의 '난곡 신교통수단(GRT)'이 건설된다. 신교통수단은 버스의 경제성과 철도의 정시성을 결합한 일종의 전차(電車)로, 상습 정체구간이던 난곡지역 및 관악 남부 일대 교통 사정이 개선될 것으로 기대된다.

폭 15∼18m, 길이 1224m의 도림천 지류에는 하천수 및 취수 빗물 순환 방식으로 생태를 복원하는 방안이 추진된다. 이에 따라 도로와 녹지 등 기반시설 확보율은 기존의 33.3%에서 38.2%로 늘어난다.

개발 호재 업고 지분값 들썩

신림뉴타운 내 지분값은 서울시내 다른 뉴타운에 비해 아직까지 저평가된 편이다. 그렇다보니 입질도 꾸준하다. 호가도 오름세다. 33㎡ 이하 소형 빌라 지분은 3.3㎡당 2200만원 선으로 지난해 말보다 3.3㎡당 200만~300만원 가량 올랐다. 봉천동 한 공인중개사는 "저평가 주택을 중심으로 입질이 잦아지고 있으나 매물이 워낙 없다보니 뉴타운 조성과 경전철 건설 등 개발 호재를 업고 집주인들이 호가를 끌어올리는 것 같다"고 말했다.

신림뉴타운 내 66㎡ 이상 빌라 지분도 올 들어 3.3㎡당 100만~200만원 올라 1400만~1500만원 선이다. 관악구 신림동 해승공인 관계자는 "올 들어 집값이 많이 올랐지만 서울시내 다른 뉴타운에 비해 아직 가격 메리트가 충분하다"고 말했다.

매입 문의는 꾸준하지만 거래는 활발한 편이 아니다. 다른 3차 뉴타운과 마찬가지로 2006년 10월 재정비촉진지구로 지정되면서 20㎡ 이상의 토지를 사려면 무주택 상태에서 구입한 후 3년간 실거주해야 하는 요건 때문에 실제 거래로 연결되는 경우는 많지 않다는 게 현지 중개업계의 설명이다.

서울 신림뉴타운 개발 개요
위치	서울시 관악구 신림동 1514 일대
면적	52만7790㎡
주택 계획	6192가구(신규 4545가구, 기존 1647가구)
인구	1만8263명
용적률	220~230%
층수	4~33층
기반시설 확보비율	38.2%(기존 33.8%)
재정비촉진구역	3곳(주택재개발 방식)
자료:서울시·관악구