[생활] 전문가 4인이 전망한 하반기 부동산

[꽁이]

하반기 부동산 투자을 위해서라면 숙지할 필요가 있는 정보들. 여기 전문가 4인이 전망한 하반기 부동산 정보가 있다.

하반기 주택 시장은 상승세로 이어질까?
국내외 실물 경기 침체가 회복세를 보일 전망이어서 주택 시장도 매매와 전세 모두 완만한 회복세를 나타낼 것으로 보인다. 단, 기업들의 구조 조정과 소득 감소, 물가 상승이 계속될 것으로 보여 급등세 연출은 힘들다. 또한 하반기에도 투자 수요가 밀집된 인기 지역에 한해서만 국지적인 상승세가 나타날 것이다. 주택 가격 상승에 대한 기대감이 살아나고 있지만 수요자들은 철저히 입지 여건과 가격을 따져 인기 상품에만 쏠리는 경향이 커질 것이기 때문이다. 요즘 같은 때에는 작은 변수들에도 주택 가격이 등락을 반복하며 쉽게 변동할 수 있는 만큼 가격이 상승한 곳을 섣불리 추격 매수하는 것은 신중해야 한다. 스피드뱅크 박원갑
간단히 정리하자면 서울은 상승, 수도권은 지역적 차별로 상승 및 보합세, 지방은 보합 또는 일부 하락할 것으로 예상된다. 서울 및 수도권 실수요자라면 지금 즉시, 또는 늦어도 금년 이내에 매입하는 게 유리할 것으로 생각된다. 내외주건 김신조
실물 경기 회복과 상관없이 수요층이 움직일 수 있는 강남3구의 버블 세븐 지역 등 인기 지역의 상승세(약 3% 예상)가 계속되고 수도권 외곽 지역은 소폭 상승(1.5% 예상)을 예상한다. 지방은 미분양 해소에 어려움을 보이며 보합세 가능성이 높다. 수도권에서는 서울과 외곽의 격차가 커지는 방향으로 양극화가 진행될 듯하다. 나비에셋 곽창석
강남권을 비롯한 역세권 주택들의 전세 가격 상승세가 계속되고 있다. 전셋값 상승세는 집값 상승기나 회복기에 나타나는 일반적인 현상인데 한여름 비수기에도 전셋값 상승세가 계속되는 걸로 볼 때 하반기 주택 매매 시장도 소폭이나마 상승세를 나타낼 가능성이 많다. 또한 정부가 부동산 시장의 과열을 막기 위해 수도권 지역의 아파트를 담보로 대출 받을 때 적용되는 담보인정비율(LTV)을 현행 60% 이내에서 50% 이내로 하향 조정하기로 했다. 그러나 낮은 폭으로 대출 규제가 이루어졌고, 여전히 금리는 낮고 시중 유동성이 풍부한 만큼 7~8월 비수기 때 잠깐 쉬었다가 9월 이후 재상승할 가능성은 여전히 남아 있어 내 집 마련은 8월 말쯤에 뛰어드는 것이 좋다. 유엔알컨설팅 박상언

하반기 청약 매물을 추천한다면?
청약 시장은 당분간 달아오를 가능성이 크다. 어차피 내년 2월 11일까지는 양도세 특례 조항(5년간 60~100% 비과세)이 있기 때문에 공급자인 건설사나 수요자 모두 그때까지 분양을 하고 분양을 받아야 하는 상황이다. 오는 9월에는 보금자리주택 시범단지도 분양 예정이다. 물론 청약저축 가입자만 해당되지만 하남 미사지구, 강남 세곡지구, 서초 우면지구 등에서 공급을 하기 때문에 청약저축 가입자 중에서 장기 무주택자나 불입 금액이 많은 경우라면 적극적으로 검토해야 한다. 보금자리주택은 주변 시세보다 30% 정도 싸게 공급되는데다 강남권과 도심 근교 수도권에 위치하는 입지적 장점으로 큰 인기를 끌 것으로 보이기 때문이다. 도심 접근성과 전원의 쾌적성을 모두 갖췄다는 점에서 수요가 많을 것으로 예상된다. 스피드뱅크 박원갑
실수요자라면 본인의 직장 또는 생활권을 고려해야 한다. 수도권 동북부는 별내택지지구, 수도권 남부는 판교·흥덕·광교, 수도권 서부는 청라·김포한강신도시 등이다. 서울 도심지의 경우는 재건축의 일반분양이나 뉴타운 등도 검토해볼 만하다. 무주택자이거나 청약 조건이 양호한 사람이라면 위치가 뛰어나고 시세보다 싸게 공급하겠다는 보금자리주택 사전 청약 등도 기대해볼 만하다. 내외주건 김신조
강동구 고덕동 재건축과 성동구 금호동·왕십리 재개발, 인천 송도국제도시 및 수원 광교신도시 등 유망 물량이 연이어 쏟아질 예정이다. 9월에는 고덕 아이파크, 래미안 본동 2차, 송도 포스코더샵(D7-1,8 블록), 10월에는 안양관양 휴먼시아(B1블록)와 광교 래미안, 11월에는 흑석6구역 센트레빌과 왕십리 뉴타운 2구역, 12월에는 흑석4구역 푸르지오와 아현3구역 푸르지오 래미안이 매머드급 유망 단지다. 나비에셋 곽창석
서울 시내에서 분양하는 일반 재개발 분양 물량이 유망하다. 하반기 일반분양이 예정된 재개발 아파트는 대규모 단지로 조성되기 때문에 대형 유통 시설, 병원, 학교 등 기반 시설이 주변에 위치하는 장점이 있다. 투기과열지구인 강남3구에도 포함되지 않아 계약 후 바로 전매가 가능해 시세 차익도 기대할 수 있다. 우선 GS건설이 분양하는 성동구 금호17구역을 주목할 필요가 있다. 지하철 5호선 신금호역이 도보로 5분 거리다. 9월에는 대림산업과 삼성건설이 공동으로 서대문구 가재울 3구역을 재개발하는데 지하철 6호선 수색역과 증산역이 가깝고 상암동 디지털미디어시티, 수색·증산 뉴타운 등 인근 지역의 개발 호재가 풍부하다. 같은 달 삼성건설은 마포구 공덕동, 동작구 본동, 성동구 금호동 등 재개발 지역에서 일반분양에 나선다. 10월에는 GS건설이 성동구 금호18구역에서, 11월에는 동부건설이 동작구 흑석6구역에서, 12월에는 대우건설과 삼성건설이 마포구 아현 뉴타운 3구역에서 일반분양한다. 또한 호재가 풍부한 인천 지역에서 분양하는 물량도 관심을 가질 만하다. 그중에서도 인천 청라지구에서 분양하는 물량을 주목할 필요가 있다. 유엔알컨설팅 박상언

재건축 지역 중 고려할 지역?
재건축은 단기간 지나치게 올라 하반기에는 매력이 크게 부각되지 않을 듯하다. 따라서 가격이 조정을 받을 때 저점에서 매수할 것을 추천한다. 주목 지역은 반포주공, 개포주공, 둔촌주공, 고덕주공, 가락시영 등 저층 아파트를 노리는 것이 어떨까 싶다. 스피드뱅크 박원갑
재건축 시장을 선도하는 곳은 역시 강남과 목동 등 주거 인기 지역이다. 또한 서울시의 고층 재건축으로 개발이 예상되는 한강변의 지역(여의도, 반포, 압구정등)도 주목해볼만하다. 단, 재건축 규제 완화를 집값 상승의 원인으로 보고 정책이 규제 강화로 전환될 경우는 사업이 장기화될 수 있는 점도 함께 고려해야 한다. 내외주건 김신조
소형의무비율 등 아직 걸림돌이 있긴 하지만 법적 상한선까지 용적률이 허용됨에 따라 강남 저층 재건축 단지의 사업 여건은 훨씬 좋아졌다. 가락시영, 둔촌주공, 고덕주공 등 저층 재건축 단지는 그동안 상승 폭이 작았던 옐로 칩이다. 노후 단독주택과 연립주택 등 밀집 지역에 시행하는 단독 재건축 지역도 유망하다. 서울의 환승 역세권 중에서 노후도가 높고 밀도가 낮은 지역이 유망하다. 나비에셋 곽창석
정부의 유동성 환수 정책의 일환으로 엑시트 전략을 구사할 가능성이 남아 있다, 그렇다면 금리 인상 여지가 남아 있기 때문에 주택 시장, 특히 투자자들이 많이 몰려 있는 재건축 단지들이 급락할 수 있다. 유엔알컨설팅 박상언

아파트 외의 부동산 중 투자성이 있는 것은?
상가의 경우 연수익률이 정기예금 금리에도 미치지 못하는 경우가 많으므로 신중해야 하며 공급 과잉 지역은 반드시 피한다. 상가는 세입자의 눈으로 봐서 경쟁력이 있는 곳, 안정적으로 임대료가 나오는 지역을 고른다. 주상복합 아파트는 재개발 가능성이 낮다는 점, 시간이 갈수록 감가상각이 높아지는 특성을 감안할 때 투자용으로 매입하는 것은 바람직하지 않다. 스피드뱅크 박원갑
상가나 오피스텔의 경우는 주변 상권이나 교통 여건(9호선 개통 등), 개발 환경(경춘고속도로 개통)에 따라 현저히 차이가 날 수 있으나 대체적으로 현재의 경기 여건으로 볼 때 일부 특수한 프로젝트를 제외하고는 투자성이 불투명해 보인다. 그래도 추천을 한다면 사무실이 밀집해 있고 교통 등 생활 환경이 좋은 강남 지역과 여의도 도심 중심지를 추천한다. 내외주건 김신조
상가 시장이 가장 각광 받을 것으로 예상된다. 최근 판교 지역에서 공급되는 수십억원 짜리 상가 한 동 전체가 잇따라 팔리면서 분위기가 급반전되고 있다. 지난 5월 주공 단지 내 상가 입찰에서도 100%의 낙찰 공급률을 기록했을 정도다. 이에 힘입어 스타식스메트로, 스타식스밸리 등을 비롯해 판교랜드, 훼밀리프라자 등이 분양을 개시한 상태며 10여 개 현장에서 분양을 서두르고 있다. 그에 반해 소액 투자가 가능한 개별 상가는 아직도 고전 중이다. 일반적으로 매매 시장을 좌우하는 경매 시장을 보더라도, 상가 경매 낙찰가율은 아직까지 50%에 머물고 있는 경우가 태반이다. 유엔알컨설팅 박상언

서울 근교에서 호재가 예상되는 지역은?
서울 접근성이 높은 지역을 공략한다. 서울-춘천 간 도로의 경우 상당 부분 재료가 선반영돼 있다는 점을 감안할 때 개통 후 투자는 이미 때가 늦었다. 앞으로 추가 도로·철도·전철 개통 예정지를 노리되 역시 재료가 선반영돼 있는지 여부를 꼼꼼히 따진다. 일반적으로 지방은 인구 감소, 공급 과잉, 지역 경제 침체 등으로 시장이 회복되려면 시간이 걸릴 것으로 분석된다. 따라서 투자하더라도 수요 초과 상태인 수도권을 중심으로 공략을 한다. 스피드뱅크 박원갑
일단은 경춘고속도로가 개통됨에 따라 진입이 용이한 강동·하남 지역 고속도로변에 접하는 남양주, 가평, 강촌, 춘천까지는 관심 지역이 될 것으로 보인다. 내외주건 김신조
경춘고속도로 개통으로 수혜가 예상되는 양평·가평·남양주 지역과 용인-수원-동탄-오산 간 도로 개통에 따른 용인-수원-동탄-오산권 등을 눈여겨볼 필요가 있다. 지방권에서는 대형 개발 사업이 벌어질 아산, 당진, 서산, 태안, 새만금, 거제, 하동, 여수 등이 유망 지역이다. 나비에셋 곽창석기획 박미순,김현숙 | 포토그래퍼 조상우 | 레몬트리