Re:골프장 회원권의 채권 순위는 어떻게 되나요?

사업자가 부도가 나면 기존 회원권은 골프장에 채권으로서 거래시 지불한 프레미엄을 제외한 입회보증금을 보장받게 됩니다.(분양받은 물건은 입회보증금 전액이 되겠지요) 새로운 사업자는 기존 회원의 권리를 보장해주어야 하는데 여기에 두가지 점이 고려되어야 하겠지요.   첫째, 새사업자는 인수후 대개 인수시 투자등 명목으로 신규회원을 모집하는데 기존회원보다 우월한 권리를 부여하여 높은 가격에 분양함으로써 기존회원의 권리가 침해됩니다. 방법은 부킹횟수의 추가부여 또는 보장성부여, 기명회원 또는 가족회원의 그린피를 더 싸게 해주는 혜택, 기존회원에 비해 추가적인 가족회원의 부여, 무기명혜택 등 회원권가치를 차별화할 수 있는 방법은 많이 있지요. 이렇게 되면 홀증설이나 리노베이션 등등의 투자에 따른 실제 부킹티수의 증가나 좀더 좋은 환경에서 운동하는데서 오는 효용의 증가가 주로 신규로 모집한 회원에게 집중되어 기존회원권의 가치가 점점 떨어지게 되겠지요.   둘째는 향후 상황을 고려해 볼때 과연 우리나라에 있는 어떤 골프장이던 부도가 났을때 누군가가 인수해 줄 것이냐는 것입니다. 첫째 문제는 일단 유동성은 확보되므로 장기적으로는 가격하락으로 손해를 볼지라도 일단 이용할 수 있고 또 인수가 정리되면 팔아 자금회수 할 수 있지만 인수자가 없는 상황이 되면 법으로 정한 권리는 의미가 없어지겠지요. 일본의 사례를 보면 2000여개의 골프장 중 일부가 부도후 인수자가 없어 지자체가 골프장을 폐쇠하고 공원으로 조성했다고 합니다. 이 경우 입회보증금을 회수하긴 어려웠을 겁니다. 우리나라는 인구대비 일본정도로 골프장이 많은 것은 아니고 전체 골프장 중 수도권 골프장은 인허가문제,토지가격등으로 향후 신규골프장의 공급이 지속적으로 제한적일 것을 감안한다면 극단적인 상황은 발생하지 않을 것으로 보지만, 충청권을 포함한 기타 지역은 보증금반환청구가 도래하는 시기가 오면 심각한 자금난에 봉착하는 골프장이 생기지 않을까 생각됩니다.   세째는 골프장의 부도여부와 상관없이 향후 회원권시장과 관련해서입니다. 회원권을 사려는 이유는 부킹을 할 수 있기 위함과 그린피를 저렴하게 치기 위함입니다. 현재는 경제상황이 어려워 지방골프장 세금감면혜택도 주고 골프장자체에서도 그린피 인하를 해서 좀 저렴하게 책정이 되있지만 경제가 회복된다고 해도 현 수준에서 비회원그린피가 상승할 수 있을 것 같지는 않고 현재 분양중인 또 분양시기를 저울질하고 있는 골프장이 모두 건설되는 2-3년후에는 조금만 멀리가면 저렴하게 칠 수 있는 골프장들이 많아 회원권 투자를 통해 얻을 수 있는 그린피 절감의 효과는 반감될 것으로 봅니다.부킹권또한 같은 이유로 주말이라 하더라도 굳이 회원권이 없어도 지금보다는 부킹이 수월하게 될 것으로 예상되어 회원권가격은 장기적으로 하락이 불가피할 것으로 생각합니다. 물론 프레스티지가 있는 좋은 골프장은 "그들만의 세상"으로 높은 가격을 유지하겠지만 그저 운동으로서의 골프를 생각하는 사람에게는 몇억을 회원권에 묻어놓지 않고서도 운동할 수 있게 되지 않을까 예상합니다.   위에도 설명해주셨지만 사업자가 가진 자산인 골프장부지에 권리를 설정해주면서 까지 회원권을 분양하는 업주는 아마 앞으로도 없을 겁니다. 토지는 금융권을 통해 PF를 일으켜야 하는데 그걸로 회원권에 선순위를 주어버리면 현금흐름을 맞출 수 없겠지요. 선순위가 있는 토지에 권리설정을 해준다고 해도 경제적으로는 회수하기 어려운 무의미한 권리가 되는 거겠구요. 어느 골프장에 입회하셨는지 모르겠지만 그때쯤 그정도 가격에 분양한 일부 골프장은 회원권 입회보증금이 아닌 주주형식모집이 있었던 것으로 알고 있습니다.   주주형식 모집은 나중에 골프장 분양이 완공된 이후 주주권리를 어떻게 정리하는가 방법이 나뉘지만 (주주모집때 분양한 가격보다 높여서 추후일반 회원모집한 가격차이를 투자이익으로 하여 일반회원권으로 보증금 전환해주는 경우도 있고 장기적으로 주주로서 배당을 받는 경우 또 배당에 해당하는 금액을 그린피로 정산하여 그린피를 싸게 이용하는 경우 등 처리방법은 다양하더군요) 주주투자자인 경우 위에서 말씀하신 보증금의 우선 보장같은 권리는 없는 것으로 알 고 있습니다.   골프장업주는 퍼블릭이 아닌이상 기본적으로 골프장 투자금액을 기준하여 회원을 모집하는 것이므로 분양금액이 투자재원인 것이 맞겠지요. 오히려 투자비보다 훨씬 많은 금액을 모집하여 써버리는 것이 문제겠지요.  아프트의 경우도 수요가 없는 지방에 지어버리고 분양가를 낮추지 않고 버티다가 부도나는 회사들이 있듯이, 골프장도 향후 그렇게 될 수 있다고 봅니다. 입회보증금은 과거는 대개 5년 (요즘은 주중회원권의 경우 10년으로 늘인 골프장도 보이더군요.향후에는 법으로 분양시 보증금으로 반환의무를 갖는 입회보증금을 현재처럼 100%가 아닌 20%등으로 낮추도록 추진하겠다는 얘기도 들리더군요. 그만큼 현재 골프장운영에 보증금반환문제가 경영에 심각한 문제가 있다는 인식을 하고 있는는 의미로 이해됩니다.)후에 반환해주는 조건으로 분양해서 반환해 주고 있지만, 경영에 심각한 문제가 생길 경우를 생각하면 5년후에 무조건 원금을 돌려받을 수 있을 것으로 확신할 수 없다고 생각합니다. 일부 골프장은 천재지면,회사의 심각한 경영상의 어려움등을 들어 보증금을 즉각 반환해주지 않을 개연성이 클 수 있다고 생각합니다.   실제 현재 보증금 반환기간전 보증금 반환청구 소송을 하고 있는 충청도 C골프장의 경우, 분양시 약속했던 부킹보장성이 지켜지지 않고 있고, 무기명회원권의 숫자가 원래 알려진 것보다 많이 분양되어 주중 부킹조차 어렵고, 주중회원권을 발행하는등의 이유로 소송중인데 이 골프장의 경우 주요자산인 골프장 토지가 골프장 소유가 아니고 개인에 임대받아 사용중이어서 극단적인 경우 분양보증금을 담보해야 하는 골프장 자산이 클럽하우스에 지나지 않아 문제가 되고 있는 골프장도 있습니다.   제 지인들 중에 여주권에 현재9억여원에 분양중인 골프장을 5억선에 창립분양받았다가 중간에 반환받은 분들이 있는데, 골프장에서 반환해주는 것은 가능한지 알아보시는 것은 어떻신지요?   끝으로 역시 제 개인적인 생각이지만 9억정도 분양가라면 서울에서 가까운 알만한 골프장이라 생각되고, 향후 골프장 수가 늘어도 거리 가깝고 명문인 골프장은 소수정예로 시세를 유지할거라고 생각하기에 분양저조로 인한 자금문제만 잘 극복하면 되지 않을까 생각합니다. 마에스트로나 서울아난티 등 골프장의 경우를 보면 최근 누구도 분양 잘 안되는 어려운 시기에 역시 분양이 빨리 진행되지 않지만 자체적으로 공사다 진행하고 차근차근 분양하는 걸 보면 분양이 되었다 안되었다만 보기보다는 공사를 끝낼수 있는 자체능력이 있는가와 향후 운영을 잘 할 수 있는가에 대한 판단이 중요한 것 같습니다. 그런요소들이 모여서 소위 명문 골프장이라 불리우는 것 같고 그만한 분양가를 기꺼이 지불하게 만들었을테니까요.   아무쪼록 투자하신 골프장이 잘 건설되어 이용하시던 회수하시던 잘 되시기를 바랍니다.