<P>텐인텐은 게시글은 재밌지만 전체적인 분위기는 어두운거 같습니다...부산경제가 과거부터 현재까지 좋은적이 없고</P>
<P>미래상황도 별 나아질게 없다보니 아파트게시판도 더더욱 침울한듯...</P>
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<P>여전히 해운대와 비해운대, 해운대 내 비슷비슷한 아파트들끼리 비교하면서 좋은 정보도 있지만 흘려버려야할 글도 많이</P>
<P>보이네요. 게시판 글이든 신문기사든 슈퍼가게 아줌마 얘기든 추측성 얘기는 그런갑다하고 넘어가고 사실만 뽑아서 잘</P>
<P>정리하고 정말 중요한건 발품을 많이 팔아야죠....</P>
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<P>그럼 몇가지만 대충 정리해보면...</P>
<P>우선 해운대, 그 중 우동쪽이 어느정도 비싼가, 다른 동네와의 갭은 지금이 최대일까 더벌어질까..하는 궁금증</P>
<P>뭐 제가 정리한 결론은 더 벌어진다입니다. 이러굴려도 저리굴려도 절대가치는 더 벌어진다로 굳혀집니다.</P>
<P>(투자가치는 다른방법으로 접근해야겠죠..)</P>
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<P>현재 양극화를 가장 잘보여주는 동네인 서울 아파트를 보면..</P>
<P>가장비싼 강남구가 제곱미터당 평당 평균 1043만원, 가장싼 금천구가 302만원..3.5배 정도</P>
<P>개봉동과(176만원) 개포동(1297만원)...한끗차이 글자지만 7배가 넘는 극과극의 가격차이를 보여줍니다.</P>
<P>그나마 강남이 떨어지고 금천구로쪽이 재개발 기대에 폭등하면서 갭이 줄었지만 한때 10배 이상의 차이를 보인 동넵니다.</P>
<P>그럼 부산은</P>
<P>해운대구(188만원) 수영구(200만원)...수영구가 더 비쌉니다. 제일 싼 사상구 108만원....2배 안되죠.</P>
<P>우동(245만원) 수영동(229만원) 민락동(227만원) 남천동(226만원)...중동(208만원) 좌동(178만원)..</P>
<P>제일 비싼곳은 우동이 아니라 동대신동 2가(247만원)입니다..ㅋㅋ...삼익아파트 하나밖에 없어서. </P>
<P>제일 싼 곳은 신선동, 신평동, 반송동(90만원)..우동보다 2.5배정도 싸죠.</P>
<P>참고로 해운대 신시가지가 서울 최저가 달동네 공장촌 개봉동과 비슷하군요...정말 암울합니다.</P>
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<P>그럼 현 시점에...부산이 서울처럼 더 심한 양극화의 길을 갈것인가...현재의 양극화 갭을 줄일것인가..에 대한 </P>
<P>정답은 없겠지만 개인적으로는 양극화 갭이 서울을 따라가거나 더 벌어질거라 봅니다.</P>
<P>전반적인 경기상황과 부산주택의 수익성 구조상....전에 제가 하위 30%정도 주택은 쳐다보지 마라고 얘기했는데..</P>
<P>까놓고 얘기하면 제 지인들에게는 부산 몇몇지역을 제외하고는 투자가치로는 쳐다보지도 말라고 말해왔습니다. </P>
<P>2000년대 들어 부산의 주택상승률이 물가상승률이나 임금상승률, 특히 주택건축비나 분양가 상승률에 비하면 </P>
<P>완전히 쪽박을 찼는데...결론적으로 향후 15년이 넘어가서 리모델링이나 재건축이 되어야할 대다수의 부산아파트 중에</P>
<P>현재의 아파트가격 수준이 유지된다면 사업가능성이 있는곳이 거의 없습니다. 일반 주택 재개발은 더 할말 없고요. </P>
<P>송파가락이나 광교신도시의 기본건축비가 평당 700이 나왔는데...부산은 지가가 0원이라 잡고 가장싸게 평당 500에</P>
<P>짓고 이자비용 마케팅 등등해서 평당 600에 건설사 이익없이 분양해도 안팔릴 아파트가 대다숩니다..땅값이 0원은 없겠죠.</P>
<P>메트로가 평당 600이 안되는데 말 다했죠....................한마디로 10년 정도 이 상황이 계속되면 정말 고담시티가 되는거죠. </P>
<P>그나마 센텀마린같은 바닷가 특정지역 매립지나 대규모 개발지구에서의 신규주택만이 수익성을 보여줬고 그 여파로 인근</P>
<P>주택까지 최근 상승분위기를 탔는데 여기 게시판의 여러회원분들처럼 그 가격이 거품이라서 다시 평당 700수준으로 </P>
<P>떨어진다면....기존 주택지는 희망이 전혀 없습니다.... 해운대 센텀마린을 위시해 용호동, 남천동, 문현단지, 시민공원,</P>
<P>사직동 등등이 지속적인 보합이나 가격하락을 보인다면 나머지 지역은 뭐 50년이 지나도 도배장판만 새로해서 살아야죠...</P>
<P>아마 돈 내고 폐차하듯이 집도 그꼴이 날 수 있습니다. 서울은 뉴타운 재개발 등등으로 이런지역도 희망이 있는데 부산은</P>
<P>뉴타운, 재개발...먼나라 얘깁니다. 쉽게 말하면 땅값이 제 가치가 없는데 그위의 건축물은 중고차와 같은 운명입니다.</P>
<P>경기가 좋아지면 좋아지는대로 양극화...나빠지면 나빠지는대로 양극화...</P>
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<P>두번째로 전세끼고 구입하는 레버리지 효과..</P>
<P>전세가 비율이 높은곳이 향후 투자수익이 높을거라 쉽게 생각되는데...그렇게 따지면 해운대는 투자수익 0 이죠.</P>
<P>이부분을 여기저기 비교하고 과거결과를 유추해보면.........</P>
<P>일례로 메트로 32평 18000만원..전세 13000만원 5000만원에 구입.</P>
<P>센팍 32평 40000만원 전세 16000만원 23000만원에 구입.</P>
<P>똑같은 수익률 100%로 잡았을때...메트로는 27% 상승해서 23000만원이 되면 5000만원을 벌죠</P>
<P>센팍은 57% 상승해서 63000만원이 되어야 23000만원을 법니다..</P>
<P>두곳의 수익률은 똑같이 100%지만 아파트 가격상승률은 센팍이 30%가 더 높죠.</P>
<P>(요게 이해가 되면 강남의 비상식적인 가격상승 과정이 이해될겁니다...물론 제 판단엔 주민담합이 일등공신이지만)</P>
<P>저평가된 곳과 호재가 있어 추가상승을 노리는 곳......많은 분들이 두 곳 중 어디를 선택할까 정확한 계산과</P>
<P>미래예측 없이 분위기를 타는데...........수익률은 메트로가 더 높다고 가정해도 결과론적으로 두곳의 가격갭이 </P>
<P>더 커질 확률이 훨씬 높습니다. </P>
<P>즉 재건축단지나 휑한 개발지역 땅에 서있는 전세가 비율 낮은 신규아파트가 기존아파트보다 더 높은 가격상승을</P>
<P>보이는 이유는 투입되는 자본의 크기가 다르기에 타아파트와 동일하거나 오히려 적은 수익이 나도 가격은 훨씬 많이 </P>
<P>오르는 현상이 나타나죠........즉 인기지역과 비인기지역의 양극화는 산술적으로 자연스럽게 일어난다는거...</P>
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<P>그럼 이제 각개 아파트로 들어가서..</P>
<P>게시판에 특정아파트의 가격을 온동네 평균가인거처럼 얘기하는 경향이 있는데...</P>
<P>전면조망 나오는 평당 2000천 넘어가는 종합부동산세 과세대상 371세대(마린지역) 얘기는 마린에서도 10%, 부산에서는</P>
<P>0.03%의 세대인데 이곳을 가지고 저 곳에 사는 사람이 이해가 안된다, 나는 죽어도 바닷가에 못산다, 과시욕이다...이건 별로</P>
<P>생산성 없는 얘기고...게시판의 특성상 투자를 목적으로 하니 자기 취향은 아니더라도 최고가 주택에 대한 특성(입지, 커뮤니티, 학군, 디자인 등등)을 잘 살펴보면 향후 트렌드와 중소형이라도 타아파트 투자가치비교를 하는데는 큰 도움이 되리라</P>
<P>봅니다.</P>
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<P>위에 대충 동네별 시세를 적었는데..</P>
<P>각개로 쪼개면...30평대</P>
<P>평당 600 이하....우동현대, 메트로</P>
<P>평당 7~800....우동롯데, 부암쌍용스카이, 삼환, 민락푸르지오, 동부센트레빌, 신시가지(비역세권)</P>
<P>평당 8~900...사직쌍용예가, 세한센시빌, 하이츠자이, 반도보라빌, 신시가지(역세권인기단지), 대연푸르지오</P>
<P> 경동, 대우동삼..</P>
<P>평당 9~1000...민락아이파크, 수영협성, 수영현대, 거제월드메리드앙, 삼익비치, 삼호가든</P>
<P>평당 10~1100...동부올림픽, 코오롱하늘채,경남마리나,대우마리나,KCC스위첸</P>
<P>평당 1200~1300...센텀파크</P>
<P>평당 1500~...트럼프월드</P>
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<P>50평대 이상....대부분 조망권이 있는 아파트기준</P>
<P>평당 800~900 경동</P>
<P>평당 900~1000 트럼프센텀II(비조망) 우동하이페리온(비조망) 경남마리나 </P>
<P>평당 1000~1100 하이츠자이</P>
<P>평당 1100~1200 달맞이경동메르빌, 우동하이페리온(사이조망), 베네시티(사이조망)</P>
<P>평당 1200~1300 센텀파크, 까멜리아</P>
<P>평당 1300~1400 삼익비치</P>
<P>평당 1400~1500 코오롱하늘채</P>
<P>.</P>
<P>.</P>
<P>평당 1800~ 트럼프월드, 까멜리아 1라인 등 기타 마린 전면조망권 371세대.</P>
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<P>대충 열거했는데........우동의 독주라고 보기에는 무리가 있죠. 위의 시세표도 수영,남천,민락과 별차이 없습니다.</P>
<P>또한 조망권 대형주택들...평당가격으로 따지면 마린도 보통급들은 인근지역보다 그다지 비싸지 않습니다.</P>
<P>특히 베네시티같은 경우 평당 천에 턱걸이 하는 사이조망 물건들 발품팔면 충분히 구할 수 있죠.</P>
<P>............................평이 넓어서 그렇지 평당가로 따지면 딴세상은 아닙니다.(5월 기준 마린 평균시세 평당 1057만원)</P>
<P>베네시티 같은 최신건물과 최고급자재 넓은 공원같은 공용시설...상가는 말할 필요도 없고..</P>
<P>비록 사이조망이지만 이곳이 마린 외 우동의 다른 큰 평형대와 평당가가 큰 차이없고...조망좋은(하지만 영구조망</P>
<P>보장은 없는) 하이츠자이나 달맞이경동, 코오롱하늘채와 입지적으로 비교했을때???...........</P>
<P>결론은 발품을 팔아라...라고 밖에...</P>
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<P>위에 대략의 평단가를 봤을때 해운대가 기타지역보다 특별히 비싸다는 생각은 안들겁니다.</P>
<P>그럼 좀 더 발품 팔면서 자세히 보면.....전세가도 알아보고...전 다 파악하고 있지만 괜히 얘기가</P>
<P>길어지니 생략하고.</P>
<P>같은 동네/같은입지의 아파트간 신축과 구형아파트의 평당가격갭 비교,</P>
<P>같은 동네/같은입지의 아파트간 중소형과 대형아파트간의 평당가격갭 비교,</P>
<P>그 결과를 다른 동네/다른입지간의 상호 비교까지 해보시면......대략의 답(후보군)이 보일겁니다. </P>
<P>마지막으로 전세가 비율에 따른 실제 투자비용에 따른 수익률 예측 ...</P>
<P>까지 해보시면 위에 나열한 아파트 중에 본인의 자본금 규모에 따른 후보 순서가 딱 나올겁니다..</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>현재의 부산상황은 무주택자나 중소형평형대 자본동원이 가능한 분들에게 위에 나열한 곳 중 일부는 </P>
<P>아주 좋은 기회라고 봅니다... </P>
<P>여러규제로 인해 돈있는 부자들의 자금이 부동산 여기저기 투자할 수 있는 여건이 되지 못하는 상황에서</P>
<P>당분간은 대형이 횡보하는 동안 중소형이 실소유 위주로 움직이고.....</P>
<P>여러 분석과 발품을 팔아 신축/구형, 중소형/대형간의 가격갭을 줄일 여지가 있는, 즉 수익률이 보이는</P>
<P>곳을 선점하면서 수익극대화......(제가 서울에서 자본금이 없을때 써먹은 방법입니다..)</P>
<P>하지만 자금여건이 되는 분은 굳이 이럴필요는 없어보이고 현재 가격갭이 적은 중대형 바로 선점. </P>
<P>(고가주택/다주택 규제완화 또는 경기가 좋아질 경우, 해운대의 호재가 예상대로 가격에 영향을 미치기 시작할때....</P>
<P>지금의 신축/구형간의 가격갭..중소형/대형간의 가격갭이 비정상적인 곳은 정상적으로 돌아오겠죠....)</P>
<P>해운대쪽 오래된 중소형과 신규대형주택간의 가격갭이 타지역보다 훨씬 적거나 오히려 가격역전이 일어난게</P>
<P>보일겁니다....반대로 타지역은 신축대형과 오래된 중소형 가격갭이 훨씬 큰게 보이죠...</P>
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<P>시장을 개인이 막고 불평해봐야 아무 소용없습니다. 흐름을 잘 타야죠.</P>
<P>강남이 엄청난 가격상승을 할 것을 뻔히 알면서도 당시 자본이 없어 엘로칩만 공략했지만...</P>
<P>강남을 하나들고 있는거와 엘로칩을 하나 들고 있는 결과는 당연 강남의 압승.</P>
<P>하지만 엘로칩을 잘 굴리고 시장의 흐름을 잘 탄다면 강남을 따라잡을 자본이 생깁니다...</P>
<P>그 후엔..강남 잡고 요트 타야죠~</P>
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<P>ps. 가끔 강서구나 사하구 등 부산서쪽지역을 문의하는 분이 계신데...전 그 곳 잘 모릅니다.</P>
<P> 그쪽은 동쪽과는 별 상관없고....실제 인구유출(수도권보다는 부산인근 경남쪽이 많죠)</P>
<P> 대부분 부산서쪽에서 일어나고 그 이유는 창원, 김해, 진해, 양산...특히 그 쪽도 신도시가 </P>
<P> 확대되면서 부산인구(대부분 서쪽인구)를 빨아들이는데 개인적으로는 부산발전을 위해서는</P>
<P> 정관쪽보다는 강서쪽에 먼저 신도시가 생겨 경남보다 경쟁력있는 주거지로 인구유출의 </P>
<P> 방패막이 되줘야했는데 좀 안타깝네요...서쪽은 동쪽과 비교하지말고 위 4개시와 비교하는게</P>
<P> 오히려 더 도움이 될겁니다........그리고 이미 구입하고 어떨까요?라고 물어보면 답변 안합니다.</P>
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첫댓글 1383번 글과 연계해서 읽어보시면 좋을듯 합니다. 단, 윗 글 4번째 단락에서 '평당' 가격을 얘기하는데 '제곱미터당' 가격입니다.
실제로 해운대구 좌동의 아파트가격은 700~800만원/평 입니다.
현재가격에 호재가 선반영되어있는지/아닌지 여부를 판단하기는 참 어려운것 같아요, 좋은글 감사합니다^^
예전에 부산에 살아서 기사 뜨면 반갑더라구요 한동안 부산이 썰물빠진것 처럼 휑했었는데요.지금은 해운대가 넘 주목을 받으니 그때 그시절 생각납니다^^*