향후 부동산시장의 전반적인 상황은 2007년 이후 서울 남부 주택 공급이 부족할 전망입니다. 이는 수도권 남부지역에도 영향을 미쳐 가격 상승을 유발시키는 요인 중 하나로 작용할 전망입니다.
이러한 남부권역의 상승은 수도권 전반에 거쳐 가격 영향을 미치고 중산층의 수요가 많은 중대형 평형 가격은 더 많이 영향을 받을 것으로 판단됩니다. (중대형 공급물량의 한정성도 이러한 가수요에 더 힘을 실어줄지 모릅니다)
또한 안정적인 수입과 경제적 여유가 많은 계층이 거주 하며 문화적 환경적 요소가 좋은 지역이 그외지역에 비하여 상대적 우위를 점할 것입니다.
정부와 지자체는 지속적으로 지역 개발을 유도하여 환경적 지역적 한계를 극복하려 노력하고 있습니다.
이러한 이유로 지역적 개발 호재가 발표되고 사업의 진행 속도에 따라 국지적 상승은 불가피할 것으로 보입니다.
또한 택지개발 지구의 한정적 자원과 지역적 한계, 전반적인 토지 가격의 상승 등에 인한 개발비용의 증가는 이제 부인할 수 없습니다. (정부의 저가 공급 공약중하나인 판교 분양가만 보아도 알 수 있습니다.)
주택 공급을 위한 택지개발지구의 저가 공급 정책은 한계성을 가지고 있습니다. 향후 택지 개발 지역의 공급가는 점점 상승할 것이며 이는 주택 가격안정 정책에 큰 도움이 되지 않고 오히려 주변 지역 주택 가격의 상승 요인으로 작용할지 모릅니다.
택지개발 방식의 공급 이외의 대안이 필요 합니다.
정부의 세금정책은 다주택자의 매도로 공급확대에 대한 기대로 이어졌습니다. 정부의 정책은 철저한 1주택 장기 보유자에 대한 우대 정책을 시행하고 있습니다.
1주택 자에겐 비과세 혹은 일반 과세를 부여하고 2주택부터 2007년 이후 양도세 50% 부과 3주택 자에겐 60% 부과 정책을 시행 하려 하고 있습니다.
과거 2주택자중 일정요건에 따라9~36% 세금만 부과되었으나 향후 최대 50%까지 부과됩니다.
중과 제외대상인 수도권 기준시가 1억 미만의 기준은 현 실적으로 상당수 주택이 제외됨은 누구나 알 수 있습니다.(2006년 6월이후 발효된 실거래가 등기부 등본 등제는 앞으로 기준시가의 현실화 정책에 따라 중과 제외 대상 주택은 현전히 감소 할 것입니다.)
2주택 자의 세금 중과정책은 매도보다 3주택자로의 전환 하게하는 경제적 고민을 감소하게 할지 모릅니다.
다시말해 과거 2주택에 따른 36% 세금과 3주택에 따른 60%의 세금은 경제적 고민이 되었습니다. 이제 정부 정책은 2주택자에 대하여 3주택 이상 전환에 따른 경제적 고민을 감소 시켰습니다.
2주택자중 1주택이 되지못하였거나 경제적 여유가 있는 중산층중 상당수가 3주택 이상의 다주택 소유자로 전환할지 모릅니다.
이러한 다주택 보유 전략에 따른 소수의 주택 집중 현상은 저소득 서민의 주택마련의 기회를 상실 시키고 현재 소형 주택의 가격의 상승을 유발 할지도 모릅니다.
2006~2008 년은 대통령의 임기 말과 선거의 시기입니다.
과거 대선주자가 가시화되는 시기엔 대선주자의 공약에 따라 전반적인 부동산가격에 영향을 주었습니다. 적절한 대책이 필요한시기라 생각합니다.
과거정권에서 발표한 각종 국책 사업중 당시 정권하에서 활발히 진행되던 사업도 정권이 바뀌고 지방선거이후 상당수는 지연되고 있습니다.
왜 이러한 일이 발생하는지 곰곰히 고민해보아야 합니다.
다시말해 정권을 잡은 중앙정부와 사업을 진행하는 지방 정부가 정당을 달리한다면 중앙과 지방정부의 유연성이 상당히 부족 해 지는 듯 합니다.
현정권의 각종 사업 혹은 지연되었던 과거 사업이 향후 정권의 변동에 따라 희비가 달라질 요소는 아닌지 고민 합니다.
# 대안
과거 1990년대 초 공급된 1기 신도시는 90년대 중반까지 주택 가격의 안정에 크게 기여 했습니다
90년 대 중반이후 IMF와 더불어 시작된 경제위기로 2000년까지 제한적인 주택 공급은 이후 2003년 까지 급격한 주택 가격상승을 야기하였고 이후의 각종 정책에도 불구하고 한시적 대책에 머물게 했습니다.
이는 정부의 적절한 수요와 욕구 평형의 예측 실패에 따른 것이라 생각합니다.
과거와 달리 서민의 생활의 질과 경제적 여유로 아파트 수요 욕구는 20평대에서 30평대 40평대의 중대형 평형수요 증가를 야기하고 있습니다.
2003년 이후 대형위주의 주택 상승의 예를 보아도 과거와 다른 공급 정책이 필요함을 알 수 있다고 생각합니다.
현재 재건축 재개발시 소형평형 건립의무 비율에 대한 조정이 필요하다고 생각합니다.
적절한 평형별 수요에 대한 통계로 공급정적을 수정할 필요가 있습니다.
향후 경제 여건과 삶의 질의변화에 대한 욕구가 커질수록 중대형 수요는 증가 할 것입니다.
(과거보다 경제적 여력이 커지는 중산층 밀집지역일수록 이런 욕구는 더 많아질 것입니다)
정부의 현재와 같은 재건축 억제 정책과 다주택자 및 1주택자에 대한 세금 부과 정책은 정부의 의도와 달리 매도자에게 경제적 부담이 되었고 이는 매도에 제한이 되어 공급 축소로 이어졌고 이는 주택 시장이 불황임에도 가격은 오르는 현상을 야기 했다고 봅니다.
향후 2007년 이후 서울 시내에 뚜렷한 공급물량이 없다면 전반적인 수급 불균형을 초래하여 가격변동의 요인이 될 것입니다. 이는 상대적으로 공급되는 수도권 주택 시장의 가격에도 영향을 주어 주택 가격안정 정책의 큰 위협이 될 것입니다.
현재의 주택 공급방안은 재건축 재개발(뉴타운) 택지개발 지구를 통한 공급이외의 방안은 없는 것이 현실입니다.
그러나 재건축에 대한 각종 세금부과와 개발 제한 (용적률/층수제한)과 재개발지역의 급격한 가격상승에 따른 사업성 약화 제한적인 택지 개발지구(지역적 공급의 한계와 개발 발표이후 공급시기까지의 지연)공급 한계성은 주택 가격안정정책의 큰 제한 요소로 작용하고 있습니다. 이러한 이유로 향후 적절한 공급정책과 거래 유도정책이 필요 하다고 생각합니다.
재개발(뉴타운개발) 활성화
현제의 비효율적인 강북 권역을 대대적으로 보완하여 살고 싶은 도시로 만들어야 할 것입니다. 광역적인 개발을 통한 도시의 연계성 확보와 사업 진행 활성화를 위해 필요하다면 초기에 일괄 매입하는 공영개발방식을 적극 추진해야 할 것입니다.
현재의 특정지역 지구 개발 발표이후 자체적인 개발 방식은 개발 이익에 대한 투기의 온상이 될 뿐입니다. 사업지역의 행정적 법률적 지원으로 사업시행속도를 좀더 빠르게 할 방안이 필요합니다.
재건축 활성화
재건축 대상 아파트의 노후한 건축물과 협소한 공간 은 거주민의 생활 여건을 어렵게 하고 있습니다.
현재의 과도한 재건축 억제 정책은 개발시기까지 견딜 수 있는 시간적 경제적 여유가 있는 투자자에게는 유리하나 과거부터 입주한 원주민에게는 큰 어려움이 되고 있습니다.
현 재건축 억제 정책이 서민을 위한 행정적 법률적 제한이라면 적적한 투기세력과 기존 서민 소유자에 대한 차별적 제한이 필요하다 생각합니다.
선별적 세금 부과와 현실적 재건축 유도를 위해 정부의 과감한 정책 개선을 요하는 시기라 생각합니다. 향후의 기존 도심지 주택 가격안정을 위해서라도 도심지 주택 공급방안은 재건축 활성화 이외에는 대안이 없다고 생각합니다.
택지개발지구 공급
정부는 매년 ** 만호 건립이란 구호 아래 수도권과 지방에 택지개발지구를 지정하여 주택을 공급하고 있습니다.
정부는 일방적인 공급이 아닌 현실적인 수요와 대안이 될 주택 공급을 해야 할 것이라 생각합니다.
정확한 수요 욕구를 파악한 공급이 우선이 아닐까 생각하며 경기 북부의 일방적 주택 공급보다 산업체 이전 등을 통한 수요의 분산을 병행해야 하지 않을까 생각합니다.
지방 경제의 활성화가 수도권 집중화 해결책
지방인구는 지속적으로 감소하고 있습니다. 우리나라의 산업화와 함께 시작된 도시위주의 정책은 일반 지역 도시보다 대도시로 대도시보다 수도권과 서울로의 인구 집중현상을 야기시켰습니다.
이는 현제의 수도권의 비정상적인 비대화를 야기한 원인이라 생각합니다. 다시말해 먹고 살기위한 일터뿐만 아니라 수도권 못지않은 문화적 환경적 요소를 대폭 지원해 서울로 유학 보내는 교육 문제를 변변한 문화 시설과 지원책 부족으로 연극 한편 제대로 보지 못하는 현 상태를 대폭 개편해야 할 것입니다.
이제 과거의 힘들었던 배고픔의 시기는 아니라 생각합니다. 교육 문화생활 여건이 구비되지않은 지역 지방 활성화는 구호일 뿐입니다. 정부의 공기업 지방이전 또한 이러한 정책의 뒷받침 없이는 국내 기러기아빠, 주말 부부만을 양상할 대안이 될 것입니다.