<p>안녕하세요 클래스 101 송사무장님 강의 듣고 경매에 입문하고픈 초보입니다</p><p><br></p><p>저는 아파트 보다는 상가투자로 경매 입문을 하고 싶은데요</p><p>입지분석이나 경매에 관한 공부는 열심히 할 자신이 있는데, 제가 월급쟁이 의사라 소득이 높습니다</p><p>소득세율이 거의 40% 라서, 실투자금 투자 수익률이 8% 이상 안나오면, 이 고생을 할 필요가 있을지 괜히 걱정입니다</p><p><br></p><p>상가 경매로 기대수익률이 보통 얼마쯤 되면 투자하시는지 여쭤보고 싶습니다</p><p>(물론 사람마다 다르겠지만, 일반적인 기대값을 여쭙고 싶습니다. </p><p> 재테크는 평소에 주식 ETF 투자로 일년에 6% 이상의 수익률은 무난하게 내고 있습니다)</p><p><br></p><p>만약 12% 이상 충분히 노릴만 하다고 판단되면 적극적으로 강의도 듣고 참여해보고 싶습니다</p><p>참고로 저는 대구에 살고 있습니다</p><p><br></p><p>고수분들 답변 주시면 정말 은혜 잊지 않겠습니다 ㅠㅠ</p>
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첫댓글고수는 아니라서 부족하지만 말씀드리자면, 일반적으로 1층 상가 수익률은 5%로 보기도 하는데.. 그 수익률 계산방식은 (월세*12)/(상가매입비-보증금)*100=5% 해서 나온 겁니다.. 따라서 실투자금 대비 수익률로 따지면(실제로는 상가매입비 부분에서 상당한 레버리지(대출)를 실행하기 때문에) 실투자금 대비 10% 이상이 나오는 경우가 많습니다. 보통 실투자금으로 계산할 경우, (월세 - 비용및대출이자)/실제투자금=XX% 로 계산합니다. (여기서 공부하신다면 그 이유를 아실수 있습니다)
고소득 직군에 속하시므로 개인으로 상가 투자를 하시면 세금 부담이 너무 높을 것 같습니다. 미주랑님 보다는 급여가 작지만.. 저도 개인으로 투자했을 때 과세구간 변경으로 세금이 증가되는 것을 방지하기 위해 '법인'으로 상가 투자를 준비하고 있습니다. 만약 상가투자를 생각하고 계신다면.. 법인에 대한 공부도 추천 드립니다.
우선 수익률의 함정에 빠지지 마시라는 당부를 드리고 싶습니다. 주식이나 펀드의 경우 자기자본 투자 대비 수익률을 계산합니다. 하지만 부동산의 경우에는 레버리지(대출)가 필수죠..
총 투자금에서 대출을 제외하고.. 자기투자금을 기준으로 계산을 하면 투자 수익률은 몇십프로에서 몇백프로.. 심지어는 무한대도 나옵니다. 따라서.. 상가 수익률에 대한 이해가 없으실 경우 수익률만 높게 세팅해둔 물건을 매입하는 실수를 할 수 있습니다.
펀드에 1억을 넣어두시면 1년에 6%의 수익 600만원을 받으실 수 있겠네요(세금 계산은 제외) 이것을 임대료로 생각해보면 월 50만원이 됩니다.
나중에 상가초급반 강의를 들으시면 알게되시겠지만... 레버리지를 이용해서 투자할 경우 이것 보다 훨씬 높은 수익이 가능합니다.
족장님이 보여주시는 수강생 실전 사례를 보면.. 최종 세팅에 들어간 자기 자본은 3000만원 정도인데 월이자 제외하고 월세수익이 100만원이 넘는 물건도 있습니다. 1억으로 이런물건 3개를 세팅하면..월순수익 300만원이 되는것이죠(단순 계산입니다)
같은 1억을 6% 기대수익률로 펀드에 넣고 600만원 받는 것과 투자 공부를 해서 레버리지 + 1억으로 월 300만원을 받는 것은 비교가 안된다고 생각합니다. 물론 그런 물건이 많이 있는 것도 아니고.. 열심히 하지 않으면 저희 같은 초보는 찾지 못하겠죠 ㅠ
하지만.. 얼마 전에 제가 작성했던 상가 패찰기를 보세요.. 3.3억 상가인데.. 낙찰 받고 세팅하면.. 제 투자금 4000만원 정도 묶이고.. 월이자 제외하고 순수하게 월 70만원 받을 수 있는 물건이었습니다. 4000만원 + 약간의 노력을 투자해서 월 70만원 1년에 840만원(세금은 고려하지 않았어요)의 수익을 달성할 수 있다면..충분히 펀드 상품보다는 높다고 생각합니다.
이과생 답게 효율성을 먼저 계산하시고 투자를 시작할지 말지 고민하시는 것 같은데요.. 저도 이과생이라 계산기 열심히 두드려 봤습니다 ㅎㅎ
그런데.. 경매는 숫자와 수익만으로 설명할 수 없는 두근거림이 있어요~ 임장가서 점유자를 만날 때의 묘한 긴장감 법원에서 입찰가를 쓰고 낙찰을 기다릴 때의 기분 좋은 설레임 등 수치로만 표기할 수 없는 부분이 많은 것이 경공매의 매력이라고 생각합니다.
의사시면.. 언젠가 개업도 하셔야죠~ 그런 날을 대비해서라도 상가초급반은 꼬~옥 수강하시길 추천드립니다. 상가를 매입해서 개업을 하시거나.. 상가를 임차해서 개업을 하시겠죠.. 일단 개업을 생각하고 계시다면... 상가의 가치를 보는 방법과 기본적인 상임법 정도는 알아두시면 많은 도움이 되실거에요~ 투자대비(수강료) 수익(지식+투자기술)은 월등하다고 말씀드리고 싶습니다 ^~^
제 설명이 마음에 드셨으면~ 상가초급반 수강하러 ㄱㄱ 하세요~ 업무 때문에 바쁘시다면 '행크에듀'에서 온라인으로 수강하셔도 됩니다~ 저 역시 온라인으로 수강했지만.. 족장님이 너무 잘 가르쳐주셔서 많이 배웠습니다 ㅎ
첫댓글 고수는 아니라서 부족하지만 말씀드리자면, 일반적으로 1층 상가 수익률은 5%로 보기도 하는데.. 그 수익률 계산방식은 (월세*12)/(상가매입비-보증금)*100=5% 해서 나온 겁니다.. 따라서 실투자금 대비 수익률로 따지면(실제로는 상가매입비 부분에서 상당한 레버리지(대출)를 실행하기 때문에) 실투자금 대비 10% 이상이 나오는 경우가 많습니다. 보통 실투자금으로 계산할 경우, (월세 - 비용및대출이자)/실제투자금=XX% 로 계산합니다. (여기서 공부하신다면 그 이유를 아실수 있습니다)
네 답변 감사합니다
레버리지 감안해서 수익률 고민을 해보겠습니다^*
상가는 층별로 기대수익률이 다른데, 통상 1층은 5% 내외, 2층은 6%, 3층이상 7~8% 정도 보시면 월세수익률은 맞출 수 있습니다. 다만, 중간에 임차료를 올렸을 경우 매매가가 많은 차이가 나게 되기 때문에 해당부분도 고려해보시면 좋을 것 같습니다.
네 감사합니다
상가는 확실히 여러변수가 많은것 같습니다
답변 감사드립니다
지나가는 초보지만.. 답변 드립니다~
고소득 직군에 속하시므로 개인으로 상가 투자를 하시면 세금 부담이 너무 높을 것 같습니다.
미주랑님 보다는 급여가 작지만.. 저도 개인으로 투자했을 때 과세구간 변경으로 세금이 증가되는 것을
방지하기 위해 '법인'으로 상가 투자를 준비하고 있습니다.
만약 상가투자를 생각하고 계신다면.. 법인에 대한 공부도 추천 드립니다.
우선 수익률의 함정에 빠지지 마시라는 당부를 드리고 싶습니다.
주식이나 펀드의 경우 자기자본 투자 대비 수익률을 계산합니다.
하지만 부동산의 경우에는 레버리지(대출)가 필수죠..
총 투자금에서 대출을 제외하고..
자기투자금을 기준으로 계산을 하면 투자 수익률은 몇십프로에서 몇백프로..
심지어는 무한대도 나옵니다. 따라서.. 상가 수익률에 대한 이해가 없으실 경우
수익률만 높게 세팅해둔 물건을 매입하는 실수를 할 수 있습니다.
펀드에 1억을 넣어두시면 1년에 6%의 수익 600만원을 받으실 수 있겠네요(세금 계산은 제외)
이것을 임대료로 생각해보면 월 50만원이 됩니다.
나중에 상가초급반 강의를 들으시면 알게되시겠지만...
레버리지를 이용해서 투자할 경우 이것 보다 훨씬 높은 수익이 가능합니다.
족장님이 보여주시는 수강생 실전 사례를 보면..
최종 세팅에 들어간 자기 자본은 3000만원 정도인데 월이자 제외하고
월세수익이 100만원이 넘는 물건도 있습니다.
1억으로 이런물건 3개를 세팅하면..월순수익 300만원이 되는것이죠(단순 계산입니다)
같은 1억을 6% 기대수익률로 펀드에 넣고 600만원 받는 것과
투자 공부를 해서 레버리지 + 1억으로 월 300만원을 받는 것은 비교가 안된다고 생각합니다.
물론 그런 물건이 많이 있는 것도 아니고.. 열심히 하지 않으면 저희 같은 초보는 찾지 못하겠죠 ㅠ
하지만.. 얼마 전에 제가 작성했던 상가 패찰기를 보세요..
3.3억 상가인데.. 낙찰 받고 세팅하면.. 제 투자금 4000만원 정도 묶이고..
월이자 제외하고 순수하게 월 70만원 받을 수 있는 물건이었습니다.
4000만원 + 약간의 노력을 투자해서 월 70만원 1년에 840만원(세금은 고려하지 않았어요)의
수익을 달성할 수 있다면..충분히 펀드 상품보다는 높다고 생각합니다.
이과생 답게 효율성을 먼저 계산하시고 투자를 시작할지 말지 고민하시는 것 같은데요..
저도 이과생이라 계산기 열심히 두드려 봤습니다 ㅎㅎ
그런데.. 경매는 숫자와 수익만으로 설명할 수 없는 두근거림이 있어요~
임장가서 점유자를 만날 때의 묘한 긴장감
법원에서 입찰가를 쓰고 낙찰을 기다릴 때의 기분 좋은 설레임 등
수치로만 표기할 수 없는 부분이 많은 것이 경공매의 매력이라고 생각합니다.
의사시면.. 언젠가 개업도 하셔야죠~
그런 날을 대비해서라도 상가초급반은 꼬~옥 수강하시길 추천드립니다.
상가를 매입해서 개업을 하시거나.. 상가를 임차해서 개업을 하시겠죠..
일단 개업을 생각하고 계시다면... 상가의 가치를 보는 방법과
기본적인 상임법 정도는 알아두시면 많은 도움이 되실거에요~
투자대비(수강료) 수익(지식+투자기술)은 월등하다고 말씀드리고 싶습니다 ^~^
제 설명이 마음에 드셨으면~ 상가초급반 수강하러 ㄱㄱ 하세요~
업무 때문에 바쁘시다면 '행크에듀'에서 온라인으로 수강하셔도 됩니다~
저 역시 온라인으로 수강했지만.. 족장님이 너무 잘 가르쳐주셔서 많이 배웠습니다 ㅎ
정성어린 댓글 감사드립니다
아무래도 머리로 자꾸 먼저 계산하고 어림짐작하게 되는것 같습니다 ㅎ
긍정적으로 고려해보겠습니다 감사드립니다