조인스랜드 일산신도시 넘보는 3개 '미니신도시' 조성

[박 진술]

                일산신도시 넘보는 3개 '미니신도시' 조성

            고양시, 재개발구역 등 편입해 3개 뉴타운 추진

경기도 고양시에 재개발·재건축 등을 통한 ‘미니 신도시’ 3곳이 들어선다. 일산신도시를 비롯해 각종 개발 호재를 안고 있어 새 주거지로 관심을 끌 것으로 보인다.

하지만 규제가 강하고 개발에 상당한 시간이 걸려 실수요자나 투자자들은 길게 보고 접근해야할 것 같다. 기대감은 높지만 규제와 시장 침체 등의 영향으로 거래는 뜸하다.

31개 구역 82만㎡ 재개발·재건축 등 계획

고양시는 2010년을 목표로 한 재개발·재건축 등의 기본계획을 지난해 말 확정했다. 일산서구와 덕양구 일대 31곳 82만1400㎡가 개발 대상이다. 재개발이 가장 많은 16곳 15만3900㎡, 재건축 15만3900㎡, 도시환경정비사업 10곳 18만8500㎡다.

재개발 대상지는 1만㎡ 이상인 지역으로 노후·불량 건축물 비율 50% 이상, 호수밀도 ha당 70호 이상, 큰 도로에 접한 건물의 비율인 접도율 30% 이하, 자투리땅 비율 40% 이상의 요건을 갖춘 곳.

재건축은 단독주택지역의 경우 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상이거나 2분의 1 이상이면서 15년 이상된 다세대·다가구가 30% 이상인 곳, 아파트는 3개 이상의 아파트가 밀집한 지역으로 안전진단 결과 3분의 2 이상이 재건축 받았거나 조합을 설립한 단지 중 1만㎡ 이상인 지역이다.

도시환경정비사업은 주거지역 사업인 재개발·재건축과 달리 대개 상업지역에서 상업기능 회복을 목표로 노후불량건축물 50% 이상, 자투리땅 비율 50% 이상인 곳을 대상으로 한다.

일산서구에서 10개 구역으로 나눠졌다. 3곳이 재개발, 3곳은 재건축, 4곳이 도시환경정비사업이다. 재건축은 탄현주공 등 아파트와 빌라 등 다세대 밀집지역, 단독주택지역에서 골고루 이뤄진다.

도시환경정비사업은 일산동 일대 일산역 주변 등이다.

덕양구 내 개발예정지는 21곳. 재건축은 행신동·토당동 단독주택지역 2곳 뿐이고 재개발과 도시환경정비사업이 대부분이다. 도시환경정비사업은 토당동·관산동·고양동에서 이뤄진다.

재개발·재건축 용적률은 230~250%. 도시환경정비사업은 상업지역에서 800~900%, 주거지역에선 230~250%의 용적률을 적용받는다. 일부 사업장은 15층 이하의 층수 제한을 받는다. 사업은 2단계에 걸쳐 진행된다.

대부분 뉴타운 사업 편입

그런데 이 같은 재개발·재건축 등의 사업에 큰 변수가 생겼다. 고양시가 뉴타운(도시재정비촉진지구) 사업에 손을 걷어붙이고 나선 것이다. 고양시는 일산신도시 개발에 따른 지역간 격차를 해소하고 낙후지역을 개발하기 위해 뉴타운 사업을 하기로 했다. 개별 개발에 따른 난개발을 막고 지역격차로 인한 주택문제, 교육문제 등도 해소하려는 것이다.

이에 따라 고양시는 덕양구 주교·성사동 일대 130만㎡, 덕양구 능곡·토당동 일대 116만㎡, 일산서구 일산동·탄현동 일대 107만㎡를 뉴타운 사업 대상지로 계획하고 있다. 3개의 ‘미니 신도시’가 조성되는 셈이다. 뉴타운 사업은 지난해 낡은 도심 개발을 위한 특별법까지 마련된 도시재정비촉진사업으로 진행된다.

고양시가 뉴타운 사업을 밝히면서 기본계획에 포함된 재개발·재건축 등의 예정구역 대부분이 뉴타운 사업지에 편입하게 됐다. 덕양구 고양동 4개 구역, 관산동 2개 구역, 행신동 한 개 구역 등 7개 구역은 뉴타운 대상지에서 제외됐다.

뉴타운 사업지에 포함되는 구역은 사업계획 변경이 불가피하고 사업도 중단된다. 뉴타운 사업을 위한 재정비촉진계획이 수립되면 구역경계, 용적률 등의 개발계획이 달라질 수밖에 없다.

시는 용역을 줘 2010년 초 촉진계획을 확정한다는 계획이다. 촉진계획이 결정될 때까지는 일찌감치 사업을 시작한 일부 구역을 제외하곤 사업을 진행할 수 없다. 촉진계획 수립에 발목이 잡힌 것이다.

뉴타운 사업이 되면 개별적으로 개발되는 게 아니라 광역적으로 대규모로 개발돼 개별 사업보다 주거환경은 훨씬 나아질 것으로 보인다.

특히 재개발의 경우 특별법에 따라 용적률 등의 인센티브를 받을 수 있다. 우수학교 지원 등의 혜택도 있어 사업전망은 더 좋아지는 것이다. 개별 재개발·재건축 등의 사업이 뉴타운 사업으로 날개를 단 셈이다.

토지거래허가 강화로 실수요 위주 투자해야

뉴타운 사업이 추진되면서 개발 기대감이 높아졌다. 일산신도시에 묻혀 있던 지역들이 새로운 주거지로 환골탈태하기 때문이다. 이들 지역은 지은 지 15년 정도 지난 일산신도시에 비해 새 주거지라는 메리트도 있다.

지역적으로는 일산지구의 경우 일산신도시 옆이고 인근에 풍동지구와 일산2지구 등 택지개발이 활발하다. 이들 개발지역의 후광효과가 가장 기대되는 곳이다. 경의선 전철 복선이 지나기도 한다.

 

능곡지구는 경의선 복선전철 능곡역을 끼고 있다. 3개 지구 가운데 자유로 이용이 가장 쉽다. 이런 편리한 교통여건으로 인해 발전가능성이 상대적으로 큰 지역이 꼽힌다. 원당지구는 지하철 3호선 원당역이 지나지만 자유로를 이용하기에는 다소 거리가 있다.

 

거래는 많지 않다. 뉴타운 대상지로 결정되면서 대지(지분 포함) 20㎡ 이상은 토지거래허가를 받아야한다. 주택의 경우 무주택자여야 하고 실제로 전세대원이 들어가 살아야한다. 투자 목적의 구입이 어려운 것이다.

사업이 요원해 선뜻 투자하기 어려운 사정도 있다. 대부분 재정비촉진계획 수립 이후 사업을 할 수 있어 개별 사업이 가시화하려면 2010년은 지나야 한다. 입주까지는 지금부터 7~8년 이상 기다려야 한다는 것이다.

시세는 33㎡ 정도의 대지지분이 딸린 다세대 등이 3.3㎡(평)당 1200만~1500만원선이다. 뉴타운 개발이 확정되면서 1000만원대를 훌쩍 넘었다. 거래허가를 받지 않는 지분 20㎡ 미만의 경우는 이보다 좀더 비싸 1500만~1600만원선이다.

촉진계획이 수립되면 지금의 기본계획은 쓸모가 없어지는 것이나 마찬가지다. 사업계획이 변경될 가능성이 크기 때문에 대상지 물색에 신중해야한다. 기본계획에 포함된 지역은 사업이 확정적인 것이나 마찬가지지만 그렇지 않은 곳은 자칫 개발되지 않고 보존되는 존치지역으로 될 수도 있다.

전체적으로 사업이 늦어지다 보니 일부 사업속도가 빠른 지역이 관심을 끌 수도 있다. 일산지구에 포함되는 탄현주공 재건축이 사업승인을 눈앞에 두고 있다. 42~49㎡ 480가구로 임대를 포함해 79~158㎡ 569가구를 건립할 계획이다. 일반분양분은 거의 없다. 내년 상반기 관리처분을 받아 대우건설을 시공사로 내년 하반기 착공할 예정.

 

이들 가구는 모두 대지지분이 20㎡가 넘어 토지거래허가를 받아야한다. 시세는 42㎡ 1억6000만~1억7000만원선, 49㎡ 2억2억1000만원선.

뉴타운 대상지 내 구역은 사업을 추진할 수 없고 뉴타운 이외에서도 아직 별다른 사업추진 움직임이 없는 상태다.

고양시 재개발·재건축 기본계획
구역명		위 치	면적 (㎡)	사업유형	건폐율 (%)	용적률 (%)	층수	단계	비고
일산서구	일산 Ⅰ-1구역	일산동 598제한 없음1번지 일원 (일산1동사무소 주변)	18,200	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	1단계	뉴타운 (도시재정비촉진지구) 일산지구에 편입
	일산 Ⅰ-2구역	일산동 960-16번지일원 (휴먼빌2차아파트 주변)	17,100	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	2단계
	일산 Ⅰ-3구역	일산동 627-4번지일원 (일산초등학교 주변)	17,900	주택재개발사업	50이하	250이하	제한 없음	1단계
	일산 Ⅱ-1구역	탄현동 28번지 일원 (탄현주공아파트 재건축)	25,600	주택재건축사업	50이하	250이하	제한 없음	1단계
	일산 Ⅱ-2구역	일산동 583-42번지일원 (일산2동 재건축)	15,200	주택재건축사업	50이하	230이하	15층 이하	1단계
	일산 Ⅱ-3구역	일산동 587-2번지일원 (일산정원빌라외8단지 주변)	57,400	주택재건축사업	50이하	230이하	15층 이하	1단계
	일산 Ⅲ-1구역	일산동 610-7번지일원 (동양메이저아파트주변)	17,000	도시환경정비사업	70이하	900이하 (230이하)	제한 없음	2단계
	일산 Ⅲ-2구역	일산동 594-38번지일원 (일산농협 주변)	11,300	도시환경정비사업	70이하	900이하 (230이하)	제한 없음	2단계
	일산 Ⅲ-3구역	일산동 637-55번지일원 (일산 구시장 주변)	17,100	도시환경정비사업	70이하	900이하 (230이하)	제한 없음	2단계
	일산 Ⅲ-4구역	일산동 655-8번지일원 (일산역 주변)	13,500	도시환경정비사업	70이하	900이하	제한 없음	2단계
덕양구	벽제 Ⅰ-1구역	고양동 22-2번지 일원 (제일복지회관 주변)	24,500	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	1단계	-
	벽제 Ⅰ-2구역	고양동 92-1번지 일원 (미림연립 주변)	16,000	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	2단계	-
	벽제 Ⅲ-1구역	고양동 34-2번지일원 (고양동일반상업지역내)	34,100	도시환경정비사업	70이하	800이하 (240이하)	제한 없음	2단계	-
	벽제 Ⅲ-2구역	고양동 152-2번지일원 (고양동일반상업지역내)	26,300	도시환경정비사업	70이하	800이하 (240이하)	제한 없음	2단계	-
	관산 Ⅰ-1구역	관산동 190번지 일원 (벽제농협, 허스맨션 주변)	35,800	주택재개발사업	50이하	240이하	제한 없음	2단계	-
	관산 Ⅲ-1구역	관산동 227-6번지일원 (관산동일반상업지역내)	15,300	도시환경정비사업	70이하	800이하	제한 없음	2단계	-
	원당 Ⅰ-1구역	주교동 559-1번지일원 (은하아파트 외 6단지 주변)	55,900	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	2단계	뉴타운 (도시재정비촉진지구) 원당지구에 편입
	원당 Ⅰ-2구역	주교동 595-10번지일원 (고양시청 주변)	40,400	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	2단계
	원당 Ⅰ-3구역	성사동 496-5번지일원 (장미아파트 주변)	25,200	주택재개발사업	50이하	250이하	제한 없음	2단계
	원당 Ⅰ-4구역	성사동 405-1번지일원 (원당복지회관 주변)	57,000	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	2단계
	능곡 Ⅰ-1구역	토당동 271-4번지일원 (삼화파크맨션 주변)	11,700	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	1단계	뉴타운(도시재정비촉진지구) 능곡지구에 포함
	능곡 Ⅰ-3구역	토당동 49-10번지일원 (신진, 신성아파트주변)	70,000	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	1단계
	능곡 Ⅰ-4구역	토당동 385-7번지일원 (세인빌라 재건축 주변)	27,600	주택재개발사업	50이하	240이하	제한 없음	1단계
	능곡 Ⅰ-5구역	토당동 402번지일원 (임창주택 주변)	19,100	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	2단계
	능곡 Ⅰ-6구역	행신동 617-6번지일원 (경원주택 주변)	23,500	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	2단계
	능곡 Ⅰ-7구역	행신동 637-34번지일원 (신능 초등학교 주변)	19,100	주택재개발사업	50이하	230이하	15층 이하	2단계
	능곡 Ⅱ-1구역	토당동 251-12번지일원 (능곡연합 재건축)	34,700	주택재건축사업	50이하	240이하	제한 없음	1단계
	능곡 Ⅲ-1구역	토당동 292-34번지일원 (능곡일반상업지역 내)	18,700	도시환경정비사업	70이하	900이하 (250이하)	제한 없음	2단계
	능곡 Ⅲ-2구역	토당동 295-2번지일원 (능곡 일반상업지역 내)	24,100	도시환경정비사업	70이하	900이하	제한 없음	2단계
	능곡 Ⅲ-3구역	토당동 342-2번지일원 (능곡 일반상업지역 내)	11,100	도시환경정비사업	70이하	900이하	제한 없음	2단계
	행신 Ⅱ-1구역	행신동 173-1번지일원 (행신지구 재건축 주변)	21,000	주택재건축사업	50이하	230이하	15층 이하	1단계	-
※도시환경정비사업 용적률은 상업지역 용적률, 괄호 안은 주거지역 용적률임.    자료:고양시