수억 떨어진 재건축..지금 사도 될까
중소기업 임원 신모(51)씨는 요즘 강남 재건축아파트 매입 여부를 놓고 고민에 빠져 있다.
평소 관심이 많았던 재건축아파트 시세가 올들어 크게 떨어진데다 6월1일 종합부동산세 과세 기준일을 앞두고 절세목적 급매물이 나오고 있지만 지금 매수해도 좋을지 판단이 서지 않는 것이다.
신씨는 "지난해 집값이 올랐을 때와 비교하면 가격이 많이 빠졌지만 앞으로 더 떨어질까봐 쉽게 결정하지 못하고 있다"며 "이러다 또 매입시기를 놓치는건 아닌지 불안하하기도 하다"고 토로했다.
강남권 재건축 아파트값 하락세가 이어지면서 투자 결정을 내리지 못하고 갈팡질팡하는 수요자들이 늘고 있다.
지난해말보다 최고 2∼3억원 정도 떨어진 매물을 보면 지금이 매입 적기인가 싶다가도 앞으로 가격이 계속 떨어지면 손해를 고스란히 떠안아야 한다는 생각이 들?때문이다.
더 기다리자니 떨어진 가격이 다시 오를까봐 조바심도 난다. 최근 일부 단지 급매물 소진되면서 "재건축아파트값이 바닥을 친 것이 아니냐"는 분석까지 나와 수요자들의 혼란이 가중되고 있다.
◇재건축 바닥 다졌나=10일 업계에 따르면 강남구 개포동 개포주공1단지 15평형은 최근 8억7000만원에 거래됐다. 올초 9억원을 웃돌다 지난달 8억2000만∼8억3000만원선까지 떨어졌지만 강남구가 개포지구 용적률 상향 조정을 검토하고 있다는 소식이 전해지면서 가격이 회복된 것이다.
이 단지 13평형은 7억2000만원선에서 7억3000만∼7억4000만원선으로 올랐고 17평형은 지난달에 이어 이달에도 11억8000만원짜리 매물이 거래되며 '가격 다지기'에 나섰다.
개포동 남도공인 관계자는 "보름전부터 급매물 매수 문의가 부쩍 늘었다"며 "올 들어 가격이 크게 하락하면서 매수자들 사이에 더 이상 큰 폭의 조정은 없을 것이라는 인식이 확산되고 있다"고 말했다.
송파구 잠실동 잠실주공5단지도 이달 들어 급매물 몇 건이 새 주인을 찾았다. 올초 13억원을 호가하던 이 단지 34평형이 11억5000만원에 이어 10억7000만원까지 빠지자 매수자가 금세 나타났다.
강남구 대치동 은마아파트도 최근 34평형이 10억원에 팔리며 10억원 이하 급매물이 사라졌다. 매도자 대부분이 11억∼11억5000만원선에 매물을 내놓고 있다.
◇지금 사도 될까=전문가들은 재건축보다는 일반 아파트에 관심을 돌리는 것이 낫다고 조언하고 있다. 재건축 단지는 일반아파트보다 대선, 규제 완화 등 각종 호재에 민감한 상품지만 재건축 사업기간이 워낙 긴데다 가격 변동이 커 투자 위험이 크다는 분석이다.
내집마련정보사 김영진 사장은 "일반아파트 중에도 세금회피용 급매물이 많은 만큼 실수요자라면 재건축보다는 일반아파트를 선택하는 것이 바람직하다"며 "지난해와 비교해 얼마나 가격이 하락했는지를 우선 선택 기준으로 삼아야 한다"고 말했다.
유엔알 박상언 사장은 "담보대출 금리가 계속 오르고 있는 만큼 무리하게 대출을 받아 아파트를 사는 것은 자제해야 한다"며 "당장 들어갈 살 아파트가 아닌 투자용 재건축아파트 매입은 더욱 신중하게 결정해야 한다"고 조언했다.
꼭 재건축아파트를 사고 싶다면 지난해 고점 대비 20∼30% 이상 떨어진 단지를 중심으로 선별 접근해야 한다는 의견도 있다.
스피드뱅크 박원갑 연구소장은 "작년 11월말 대비 20∼30% 하락한 아파트는 앞으로 가격이 추가 하락하더라도 손실폭이 크지 않을 것"이라며 "일반분양 물량이 없는 1대 1 재건축아파트는 분양가상한제 시행에 따른 가격 하락 압박을 피할 수 있다"고 설명했다.
민간-공공 공동사업 현실성 없다” | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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올해 남은 기간에 △송도지구 3개 단지 3000여 가구 △영종지구 1개 단지 200가구 △청라지구 4곳 2800여 가구 등 총 6000가구가 공급될 예정이다.
인천경제자유구역 개발은 동북아 비즈니스 중심 도시를 건설하는 사업으로 최근 인천시가 2014년 아시안게임 개최지로 확정된 것과 맞물려 탄력을 받고 있다.
올해 공급 물량은 인근 단지 시세보다 분양가가 싸거나 분양가 상한제가 적용되는 곳이 많아 수요자가 몰릴 것으로 예상된다.
얼마 전 오피스텔 청약 광풍이 불었던 송도지구에선 올해 3개 단지가 분양될 예정이다.
분양가 책정 때문에 공급 일정이 미뤄졌던 곳이다.
지하 2층, 지상 47층 3개동 규모로 31~72평형, 펜트하우스 114평형 등 총 729가구로 구성돼 있다.
포스코건설 관계자는 "12만평 규모 송도 센트럴파크 바로 옆에 위치해 있어 공원 조망과 함께 쾌적한 주거환경을 갖췄다"며 "분양가는 평당 1300만원대 후반으로 인근 시세보다 저렴하다"고 설명했다.
같은 달 GS건설은 송도국제업무단지 D20ㆍ21블록에 'GS 자이 하버뷰'를 분양할 예정이다.
최고 41층 17개동 규모로 34~113평형 1069가구로 구성돼 있다.
항공물류허브, 해양레저도시로 개발중인 영종지구에서는 금호건설이 운서동 영종 어울림 2차를 9월 공급할 예정이다.
지하 1층, 지상 15층 규모로 33~50평형 200가구로 구성돼 있다.
국제금융업무와 스포츠ㆍ레저단지로 개발될 청라지구도 하반기에 분양 물량이 쏟아질 예정이다.
호반건설이 11월 서구 경서동 청라지구 14블록에 '청라호반베르디움'을 분양할 예정이다.
33~34평형으로 총 746가구로 구성돼 있다.
같은 달 영무건설은 청라지구 A18블록에 25평형 단일 평형으로 1102가구를 분양할 예정이며, 광명주택은 하반기중 A15블록에 34평형 264가구를 분양할 예정이다.
이 단지는 추첨제를 통해 감정가 이하로 저렴하게 토지를 매입한 경우로 분양가 상한제가 적용된다.
[오재현 기자] 10일 내집마련정보사에 따르면 서울ㆍ수도권에서 공장ㆍ사업장, 대학, 모델하우스 용지 등에 주택사업을 추진중인 곳은 총 14곳에 이르는 것으로 집계됐다 . 용지면적이 용인흥덕지구(65만평)의 2배가 넘는 135만9355평에 달한다.
◆ `집 짓기 좋은 땅`으로 변신 = 이들 용지는 대부분 도심과 가까운 곳에 위치한 덕분에 사업성이 높고 기반시설 설치 부담도 크지 않다 . 또 넓은 평지이기 때문에 토목비용을 줄이면서 대단위 복합단지 개발이 가능하다.
토지매입, 사업계획 수립 등의 절차를 단축할 수 있기 때문에 사업추진 속도도 빠른 편이다 . 사업자 입장에서는 전 가구를 일반분양할 수 있다는 장점이 있다 . 분양가상한제, 원가내역공개 등의 악재에도 불구하고 사업추진이 `탄력`을 받고 있는 원인이다.
14곳 중 현재 분양시기가 결정된 곳은 △대성산업의 신도림동 연탄공장 용지 △당산동4가 대한통운 물류창고 용지 △한남동 단국대 용지 △인천시 남동구 논현, 고잔동 한화화학공장 용지 △인천시 부평구 부개동 KT 용지 등 5곳이다.
교통여건과 입지가 탁월해 관심을 끌고 있다 . 대성산업은 오는 2010년까지 47층 규모의 주상복합 건물을 비롯해 호텔, 오피스텔, 컨벤션센터를 지을 예정이다.
당산동 4가 대한통운 물류창고용지는 반도건설이 올 하반기에 30~70평형 아파트 290가구를 공급할 계획이다.
지하철 2호선 영등포구청역, 당산역이 도보 6분 거리다.
인천에선 한화건설이 논현, 고잔동 한화화학공장 용지에 인천 에코메트로 2차분을 공급할 예정이고, 부개동 KT 용지에선 1054가구가 올 하반기께 공급된다 . 한남동 단국대 용지는 금호건설 등이 고급빌라ㆍ저층 아파트 600~700가구 정도를 내년 3월 분양한다는 계획이다.
서울 중랑구 상봉동에 위치한 성원산업개발 공업사 용지(2200여 평)에는 41층의 초고층 주상복합아파트 상봉 상떼르시엘이 분양중이다 . 현재 44평형과 50평형 일부가 남아 있다.
◆ 사업 진행과정 눈여겨봐야 = 나머지 8곳은 아직 분양일정이 정해지지 않았다 . 하지만 일부 현장은 대체적인 개발 방향이 잡힌 상태다 . 중랑구 상봉동 옛 삼표연탄 용지(7000여 평)에는 업무ㆍ상업시설이 들어설 예정이며 시흥동 옛 대한전선 공장용지 2만3000여 평에선 대규모 주상복합타운 조성이추진되고 있다.
이 밖에 동부건설은 구로구 오류동에 있는 3만여 평 규모의 동부제강 용지와 용산구 동자동 동부건설 모델하우스 용지 4000여 평에 복합단지를 만드는 방안을 검토중이다.
김선영 내집마련정보사 연구원은 "옛 공장터 등을 활용한 대규모 복합단지의 경우 주거ㆍ상업ㆍ업무시설이 들어오는 만큼 인근 부동산시장에도 호재가 될 수 있다"고 말했다.
[이진우 기자]
11일 모델하우스를 개관하는 송내자이는 최근 1년간 부천에 신규 공급이 없던 터라 오픈 전부터 지역 주민들이 큰 관심을 보이는 단지이다. 이에 따라 20~30평형대는 1순위 마감이 유력하고 분양가가 6억원을 넘는 40평형대도 순위 내에 마감될 전망이다.
송내자이의 가장 큰 장점은 광역도로망과 대중교통이 잘 갖춰져 있다는 것이다. 서울외곽순환도로 송내IC가 단지에서 1km 정도 위치에 있고 제2경인고속도로도 인접해 인근 지역으로 이동이 수월하다. 지하철 1호선 송내역도 도보로 10분이면 이용할 수 있고 중동쪽의 광역버스노선도 풍부하다. 서울과 인천에 직장을 둔 20~30대가 내 집 마련을 원한다면 노려볼 만하다.
단지 뒤쪽으로는 성주산이 위치해 조망권이 뛰어나다. 전체 부지의 20%는 공원으로 꾸며지고 주차장은 지하로만 설계해 쾌적한 생활이 가능할 전망이다.
현재 송내자이 주변으로는 소규모 단지들과 5층 이하의 건물들이 밀집해 다소 어수선한 편이다. 하지만 인근이 송내역세권 지구단위계획으로 묶여 있어 지속적인 개발이 이어질 예정이다. 입주시점(2009년 7월 예정)에는 개발에 따른 수혜도 기대된다.
인근의 교육시설이 풍부해 자녀를 둔 학부모 세대가 관심을 가져도 좋다. 송일초, 성주중, 부천여중, 부천고가 단지 주변에 있고 상동, 중동의 사설학원도 이용 가능하다.
주변 여건이나 단지 구성이 다양한 세대를 대상으로 맞춰진 만큼 평형별 설계도 이에 따라 이뤄졌다. 모델하우스에는 24, 32, 45평형이 꾸며져 있다. 3베이로 설계된 24평형은 밝은 톤의 가구로 마감해 실제보다 더 넓어보인다. 타워형에 적용되는 32평형은 현관이 다소 좁은 것이 단점이지만 대신 공용욕실을 넓게 만들었다. 45평형은 부모세대와 자녀세대의 독립된 생활이 가능하게끔 만들었다.
분양가는 24평형이 평당 1,000만원 후반이고, 32평형과 45, 47평형은 각각 평당 1,200만원, 1,300만원선이다. 지난해 인근에 분양한 중동역2차 푸르지오에 비해 30평형대 이하는 조금 비싸고 40평형대는 다소 저렴한 편이다.
정광록 송내자이 분양소장은 “부천 거주자뿐만 아니라 서울과 인천지역에서도 문의 전화가 많다”며 성공적인 분양 결과를 보일 것으로 기대했다.
모델하우스는 송내IC 인근인 사업현장에 위치하며 15일부터 17일까지 청약을 받는다. 요즘 종합부동산세를 피하려고 아파트 입주를 미루는 계약자가 늘고 있다. 종부세 등 보유세 부과 기준일이 6월 1일이어서 새 아파트의 잔금 납부 시기를 6월 2일 이후로 미뤄야 올해분 종부세를 피해갈 수 있기 때문이다. 그러나 전체 분양가에 비해 너무 낮은 금액만 잔금으로 남겨뒀다가 6월 1일이 지난 다음 잔금을 치렀다가는 종부세가 부과될 수 있으니 꼼꼼히 따져봐야 한다. 인천도시철도 2호선 AG 전에 뚫린다 |