스크랩 “김형선박사가 예견하는 2012년 부동산 시장전망”

[김형선PhD독도땅]

“김형선박사가 예견하는 2012년 부동산 시장전망”

 

2012년 대망의 새해가 밝아 왔다.

임진년 새해!  올해는 60년 만에 오는 흑룡의 해라 한다. 

용의 힘차고, 변화 무쌍한 기를 이어받아 새롭게 변화하고, 도약하는 희망의 2011년의 해로 우리 다 같이 노력 해 보자.

필자는 부동산경기 사이클을 분석함에 있어서 과거의 전례를 현재에 접목시키면서, “세계경제, 국내경제 여건이 시시각각 달라 과거에 이랬으니 앞으로도 이럴 것이다.”

라고 단언할 수는 없지만 그래도 우리는 흔히 과거의 데이터를 가지고 미래를 전망한다.

무엇보다 지난 2011년의 부동산 시장은 전문가들도 예측하지 못한 약세가 이어졌고 예측도 어려웠다는 점이 지적되어야 한다. 부동산이 안정적인 자산이었던 시기 에는 부동산의 가격상승이라는 전제하에, 재테크의 관점에서 부동산 시장을 해석하면 되었다. 사실 예측이 별로 필요하지 않았다.

그러나 부동산이 안정자산으로의 지위를 상실하고 소비자들의 반응이 달라지면서, 예측이 어려워졌다. 필자도 다른 사람들처럼 2012년의 큰 흐름은 예상할 수 있겠지만, 그 이외에는 ‘시계제로’ 상황이다.

현재 실물경제의 바로메타인 코스피지수는 1800대에 걸쳐져 있다.

방향성이 상향이냐? 하향이냐?가 뚜렷하게 드러나지 않고 어중간한 선에 걸쳐져 있는 것 같다.

올해는 바로 총선과 대선으로 나라의 큰일을 하는 사람들도 변화가 있을 것이고

북한에도 김정일의 사망으로 주변정세 또한 예측할수 없는 변화의 기운이 감도는 해이다.

개인인 우리도 이 변화의 기운 속에서 용의 꿈틀거림과 같이 꿈꾸는 승천의 기회, 곧 대박의 기회로 삼아보자.

2012년 부동산 시장 전망을 어떻게 될 것인가?

필자의 경험으로 몇가지 정리를 해 보고자 한다.

첫째로 경기침체, 유럽발, 북한발 리스크로 인해 내년 상반기까지 수도권

매매 위축 될 듯으로 보인다.

매매시장의 선행지표라 할 수 있는 경매시장은 아직까지 찬바람이 불고 있는데 경기 침체, 대출 규제지속, 집값 상승기대감 약화 등이 주요 원인이다.민간 경매정보업체의 조사 자료에 따르면 지난 11월 서울 아파트 낙찰가율은 76.8%로 올해 최저를 기록할 정도로 서울 아파트 시장은 여전히 바닥을 기고 있다.

수도권 아파트 낙찰가율은 2002년 이후 대체로 80% 이상을 유지했지만 80% 이하에서 맴도는 건 이례적이다.2008년 9월 리먼발 금융위기로 2009년 상반기 부동산시장이 얼어붙었듯 내년 상반기까지는 유럽발 금융위기와 잠복된 북한발 리스크에 따라 부동산시장이 최저점을 향해 치달을 가능성이 농후하다.

금융불안이 지속되는 현 상황에서는 2008년 금융위기의 트라우마(trauma)로 인해 부동산시장 참여자, 특히 잠재매수자들을 주택시장에서 한발 더 물러서게 할 수밖에 없다.투자환경도 순탄치 않을 전망이다.내년부터 금융 당국이 이자만 내면서 대출기간 연장이 가능한 주택담보대출을 제한하기로 했다.게다가 올해말로 종료예정인 취등록세 감면혜택도 내년부터는 원상복귀돼 내년도 신규주택수요를 감소시키는 역할을 하고 있다.

단, 최근 위례신도시 본청약 성공사례를 놓고 볼 때 입지와 가격 경쟁력이 충분하다면 잠재적인 수도권 대기수요는 충분하다고 볼 수 있다.또한 내년 총선과 대선 등 큰 이슈가 있어 추가부동산규제완화도 기대해봄직하다.총부채상환율(DTI) 완화 같은 추가 부동산 규제완화 등이 시행되고 북한,유럽발 추가 리스크만 없다면 수도권 부동산시장이 점차 회복될 가능성도 배제하지 못한다.

단 지난해에 이어 올해 회복세를 보인 부산,대전,춘천 등 지방광역시는 내년 상반기까지도 분위기가 유지될 가능성이 많다.

둘째로 다시 불거진 북한발 리스크,

국내외적인 경기 회복과 금융시장 움직임에 달려

김정일 국방위원장이 사망했다는 소식으로 직접적인 영향을 받는 금융시장이 곧 바로 크게 출렁거렸다.하지만 급속하게 금융시장은 안정세를 찿아갔지만 불안감은 여전히 여기저기 남아 있다.점차 금융시장이 안정세를 찿아가자 실물경기뿐만 아니라 부동산시장에 미치는 영향에 대해 고객들의 문의가 점차 증가하고 있다.실제 가락시영 종상향 이후 매수를 저울질하는 투자자들도 하나둘 발을 빼고 있는 모습을 보이고 있다.

유럽발 금융위기까지 진행 중인데다 북한발 리스크까지 겹쳐 부동산 시장 참여자의 심리가 얼어붙을 수밖에 없어 당분간 매매시장에도 악영향을 미칠 수밖에 없다.

후계구도가 김정일로 확실히 구축된 1994년 김일성 사망 때와 후계자로 지목된 지 얼마 안 된 20대 후반의 젊은 나이의 김정은과는 북한내부 상황이 많이 불안한 양상이기 때문이다.지난 1994년 김일성 주석 사망 때에도 부동산시장은 큰 영향이 없었으며 이번 김정일 국방위원장의 사망원인 역시 북한 당국의 발표대로라면 김일성 주석과 마찬가지로 심근경색이라는 자연사이기 때문이다.

국민은행 조사자료에 따르면 김일성 사망이 일어났던 1994년 7월 전후 전국 집값은 큰 변화가 없었다.오히려 4월부터 7월까지 월평균 -0.1%씩 매월 하락하던 집값이 8월 0.1%로 반등했고, 9월엔 0.2% 올랐다.연평도 포격사건이 일어났던 2010년 11월의 경우도 0.4% 뛰었고, 그 이후 상승세를 이어갔다.김정은 체제 이후 남북관계가 새롭게 진전된다면 코리아 디스카운트 해소로 금융시장과 부동산시장에 호재로 작용할 수도 있다.

세째로 아파트 입주물량감소와 경기침체로 내년 전월세난 우려....

민간 부동산 정보업체들의 자료에 따르면 내년 서울아파트 입주물량이 예년의 절반수준에 그칠 전망이다.

올해처럼 폭등양상은 아니더라도 내년에도 전세난이 반복될 것으로 보인다.통상 입주 아파트가 감소하면 시중에 나오는 전·월세 물건도 줄어든데다 경기침체까지 겹치면 매매보다 전월세로 눌러앉는 현상이 발생하기 때문이다.실제 민간 부동산 정보 업체에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 예정 물량이 16만9000여가구로 2008~2011년까지 4년간 평균 입주 물량의 62%에 불과하다.

넷째로 수도권 아파트 구입시기는 언제? 내년 총선 이후가 적당

내집마련, 역세권 소형 위주 실수요위주로 접근하라 저렴하고 직주근접인 저렴한 보금자리 주택도 노릴 만하다. 내년 총선과 대선을 앞두고 수도권 아파트가격이 일부 회복할 수도 있다는 관측도 일부에서 제기되고 있다.하지만 북한발 변수와 더불어 부자세라고 일컽는 ‘버핏세’까지 논의되고 있는 현재시점에 오히려 추가규제완화가 정치권의 표득실에 도움이 되지 않을 것으로 보여 내년 총선 전까지는 도권 아파트 가격회복이 쉽지 않을 전망이다.주변부보다 대폭 저렴하게 분양되는 보금자리 주택이라면 시기에 상관없이 내집마련에 뛰어들어도 무방하다.

매매로 전환될 수도 있는 전세비율이 높은 역세권 소형아파트·실수요위주로 총선 이후 접근해볼만 하다.가격하락기에도 실수요자가 많이 포진돼 가격 하락기에도 하방경직성이 강해 하락폭이 작고 상승기에는 강한 반등이 나타날 수 있기 때문이다.실제 이런 지역의 임대수익률은 다른 지역보다 월등히 높게 나타나고 있다.

다섯 번째로 이슈가 있는 지방 부동산을 주목하라!

필자의 생각으로는 2010년대 전국 부동산시장은 2000년대 전국 부동산시장의 역으로 나타나는 현상이 나오지 않을까 생각된다. 즉 주도주 서울 강남권과 비주도주 지방이 바뀌는 현상이 나타날 수 있다는 얘기이다.

현재 지방 후발주자 부동산시장이 살아있고 이들 불씨가 2012년부터 훨훨 타오르면 서울및수도권 부동산시장도 이에 합세하는 현상이 나타날 것으로 보인다.

불씨가 있는한 반드시 불씨는 살아난다. 작금은 전국 부동산시장의 중심이 지방에 있다는 것을 염두에 두면서, 부동산시장의 맥을 제대로 짚으라는 얘기이다.

국지성 호재가 있는 지방부동산을 주목하라. 수도권은 커다란 호재가 없는 반면 지방은 혁신도시 이전 등 호재가 있어, 수도권의 약세와 지방의 강세는 계속될 것으로 전망된다. 오히려 수도권은 제2기 신도시의 미분양과 건설회사의 자금난이 악재로 작용할 수도 있다.

기획재정부는 최근 GTX(수도권광역급행철도) 3개 노선(일산-수서ㆍ동탄, 송도-청량리, 의정부-금정)과 여주-원주 복선전철사업을 예비 타당성 조사 대상사업으로 최종선정했다. GTX 3개 노선이 이미 국가철도망구축계획에 반영되었기 때문에 이번 예비 타당성조사 대상사업 선정은 GTX착공을 위한 사전 절차로 볼 수 있고, 이르면 2013년 9월 건설공사가 시작될 것으로 기대된다.

세종시에는 2012년 12월까지 총리실 이전이 완료된다. 전국의 10개의 혁신도시도 평균공정률이 50% 정도여서 1단계(2007-2012년) 공사 및 입주가 지연되고는 있으나, 공공기관의 지방이전은 계획대로 추진된다. 공공기관의 입주, 여수엑스포, 광주유니버시아드 등은 부동산 시장에 국지적 호재로 작용할 것이다.

내년 초에 지방 후발주자가 선두로 치고 올라오면 12.7 부동산대책의 효과가 여타지역에도 미쳐 부동산경기는 반드시 살아날 것으로 믿고 있으며, 부동산 투자, 정책(대책)을 따르라는 말을 다시 한번 실감하게 될 것이다.

여섯 번째로 강남권 재건축 구입시기, 내년 총선 이후로 미뤄야 할 듯

현재 일반아파트보다 강남권 재건축 아파트의 하락폭이 크게 나타나고 있는 것은 아무래도 실수요자보다는 투자자들의 비중이 높아 대외변수에 취약하기 때문이다.즉 현재 거주 가치보다는 미래의 개발 이익을 기대하고 집을 산 소유자들이 많기 때문이다.강남권 재건축 아파트의 지속적인 가격 약세는 서민을 대변하는 것으로 상징성이 있는

박원순 서울시장 교체에 따른 심리적인 요인과 무분별한 도심 개발을 반대하는 박 시장의 정책기조, 미국,유럽발 재정위기, 북한발 리스크까지 겹쳐 복합적으로 작용하고 있다.

가락시영 종상향 결정 이후 잠깐 뛰었던 호가는 다시 종상향 결정전 가격으로 환원됐다.이후 진행된 반포아파트지구 개발 기본계획 변경안, 반포한양아파트 주택재건축 예정법적상한용적률 적용안, 강남구 삼성동 홍실아파트 주택재건축 정비구역 지정안 등 강남권 아파트 재건축안 3건도 모두 보류됨으로써 강남재건축아파트 재건축은 다시 안갯속에 빠져들었다.

당분간 이런 하락추세는 북한발 리스크까지 겹쳐, 적어도 내년 총선 전까지는 지속될 가능성이 높다.

설령 정부의부동산 추가 활성화대책이 나오더라도 서민들의 표를 의식해 총선거전까지는 강남권은 규제완화에서 제외될 가능성이 큰 만큼 단기적인 관점으로 볼 때 반등이 쉽지 않을 전망이다.즉 내년 유럽발 금융위기와 북한발 리스크가 어느정도 잠잠해질 것으로 예상되는 내년 총선 이후 강남재건축시장에 접근해도 늦지 않을 것 같다.

일곱째로 소형수익형 부동산, 내년에도 관심 받을 듯

2008년 금융위기전후로 수익형부동산 관심 증가 은퇴세대 증가와 투자상품의 정체는 안정적인 임대수익이 발생하는 수익 형 부동산에는 기회가 될 수 있고 많은 투자자들이 관심을 보이고 있기 때문에 수익형부동산의 인기는 2012년에도 지속이 될 것이고 관심을 가지는 것이 좋지만 반대로 수익형부동산의 인기에 편승해 가치가 낮은 물건들도 포장이 잘되어 판치기 때문에 옥석을 가리는 신중한 투자가 필요할 것이다.

오피스텔, 도시형 생활주택, 원룸. 상가(주택)로 대표되는 수익형 부동산은 일부지역 과잉 논란에도 차별적으로 어갈 가능성이 높다.예금금리는 낮고 주식시장은 여전히 불안하고 아파트에 대한 투자자들의 시각도 예전 같지 않아 이들 상품 외에는 투자할 대안이 마땅치 않기 때문이다.

여덟번째로내년부동산 투자, 블랙스완(Black Swan) 출현 대비해, 출구전

략(exit strategy )으로.

부동산시장 참여자입장에서는 최악의 경우, 대공황기에 버금가는 경기 침체상황으로 내몰릴 수 있다는 방어적인 견지에서 내년 부동산시장에 접근해야 한다.내년 우리 경제에 블랙 스완(검은 백조·발생할 확률은 낮지만 발생하면 충격이 큰 위험)이 나타나 큰 충격을 입힐 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.즉 부동산시장에 참여하는 실수요자나 투자자들은 사전에 자금계획을 철저히 세운 뒤에 투자측면보다 실수요자 측면에서 접근해야 한다.

즉 개개인의 부동산보유나 신규투자전략도 이제는 출구전략(exit strategy )을 생각해야 할 때다.언제든지 경기변화에 따라 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품위주로 포트폴리오를 가져가야 한다.투자금액이 비교적 가볍고 임대가 원활할 것 같은 지역과 부동산위주로 투자전략을 짜야 한다는 얘기다.

아홉번째로 정부의 부동산 정책에 호재가 있다!

먼저 정책을 보면 내년 총선, 대선을 앞두고 있는 만큼 부동산시장을 지금처럼 죽여놓을 수는 없기 때문에 어떤 식으로든 주택거래 활성화 정책이 나올 것으로 예상이 된다.

이미 12.7 부동산대책으로 강남투기과열지구해제, 양도세중과세 폐지 등 투자심리에 영향을 주는 굵직한 대못을 뺀 상황에서 추가로 나올 대책카드고 많지도 않고, 서울시장 교체에서 보듯이 어려운 경제상황에서 분노하는 서민층의 불만을 의식한 정치권의 행보를 감안하면 더 이상의 파격적인 대책이 나오기에는 쉽지 않고, 박원순 서울시장이 재개발, 재건축의 공공성 강화, 뉴타운 전면 재검토, 한강르네상스 중단 등의 부동산 정책으로 더 이상 서울에서 개발사업이 어렵고,

가장 중요한 DTI폐지는 금융시장 안정과 맞물려 있기 때문에 서울 부동산 매매시장의 어려움은 내년 2012년에도 이어질 가능성이 높다.

공급감소, 전세강세의 분위기 속에 가장 중요한 역할을 할 요소는 부동산 정책이다.

2012년은 4월 총선, 12월 대선이 있는 황금선거의 해인만큼 정부나 정치권에서는 부동산 규제완화와 경기부양은 계속 될 수 밖에 없다. 결국 2012년 부동산시장은 단기간에는 큰 변화는 없겠지만 공급감소, 전세강세 분위기에서 분양가상한제 폐지, DTI 완화 등의 부동산 정책과 금리인하 등 경기부양 정책이 효과적으로 나올 경우 상반기가 지나고 하반기로 접어들면서 반등의 기회를 잡을 가능성이 높다.

물론 글로벌경기침체가 지속되고 있는 상황인 만큼 감당하기 어려운 대출을 통한 무리한 투자는 여전히 주의가 필요하다.

열 번째로 2012년 부동산, 그래도 희망은 있다.

하지만 너무 비관적으로만 생각할 필요는 없다.

부동산은 심리인데 부산 등 지방부동산시장의 호황을 한번 더 생각할 필요가 있다.

글로벌 경제불안과 침체된 국내경기는 서울, 수도권만의 문제는 아니고 오히려 재정자립도가 낮은 지방이 더 큰 영향을 받을 수 있고 인구감소 역시 지방이 더 심각한 상황임에도 오히려 2010-2011년 지방 부동산시장은 큰 폭으로 상승을 하였다. 역시 서울, 수도권 부동산시장은 2012년도 단기간에 크게 반전되기는 어려워 보인다.

더 이상 아파트로 돈 벌기 어렵다는 심리가 확산되면서 투자심리가 최저수준이고

무엇보다 이런 투자심리 위축의 내면에 자리잡고 있는 경제불안에 대한 우려가 크기 때문이다.

2012년 새해에도 미국, 유럽 등 글로벌 금융위기가 지속될 것이고,

3% 안팎의 경제성장 및 수출 침체, 물가상승, 실질임금 감소 소비위축이 더욱 가시화 될 것이라는 전망이 지배적이기 때문이다.

지방 후발주자 부동산시장은 내년 봄부터 활활 타오를 것으로 예상되며 이들이 선두로 나서면 12.7 부동산대책의 효과로 서울및수도권 부동산시장도 따라 올 것으로 예견됩니다.

일본과 같은 잃어버린 20년 시대가 온다고,

부동산 대폭락의 시대가 온다거나 부동산은 끝났다고 하면서 부추기고 있는데다 금융 위기로 인하여 침체된 부동산시장을 보면서 정말로 부동산은 끝났다고 동조하기도 하지만, 지금 지방의 부동산시장은 호황을 넘어 활황으로 치닫고 있음은 무엇으로 설명을 할 것인가?

경기주기나 부동산주기 등 부동산전망 통계치가 아니더라도 올해는 분명 수도권 부동산시장에도 변화의 화신이 찾아 올 것이라고 본다.

물론 지방은 이미 큰 불이 한바탕 회오리를 치고 쓸고 갔거나 활화산인 곳이 많이 있다.

임진년 새해에는 모두 부자되시기를 바랍니다.

임진년 새해 아침    토지투자전략연구소  김 형 선 드림

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