투자 세력을 이용한 선점 방법(2)

[(다대포촌놈)조진희]

대구에 2009년 봄부터 여름에 큰 손들이 대구 외곽에 아파트 선매집한 건 다들 아시죠.저는 2010년 말에 여러 투자처를 찾다가...실거래가 조회를 하다보니 거래량이 엄청 터진 지역이 있더군요.저도 개인투자자인데 그 지역에 따라가서 추격 매수해야 할까요? 아닙니다. 큰 손들이 들어간 지역 옆에 들어가면 됩니다. ㅎㅎ.보통 입지등 무시하고 묻지마투자 할때 거의 80%이상 시세상승이 옆으로 번집니다. 부산도 그랬습니다.부산분들은 다 아시리라 봅니다. 시세상승 지역패턴을  해운대>>다대포=화명동>>부산대세상승>>양산>>기타지역

 

저는 개인투자자이기에 어설프게 혼자들어갓다간 시세상승 꿈쩍도 안합니다(물릴 확률이 많습니다).여기서 발품이 중요합니다.어떤 특정세력들은 아파트 밀집군에 물건들이 꾸준하게 나오는 지역을 선호합니다. 원도심처럼 가뭄에 콩나듯 물건이 나오는 곳은 거의 쳐다보지도 않습니다(원도심에 호재 있는 역세권있는 지역이 리스크가 적을 확률이 높다고 생각합니다.)

 

여기서 입지선정 주변 호재등을 기본으로 접근하면  실거래가 체크등 손쉽게 선점 할수 있습니다.다른 투자자분들이 들어갔는지 안 들어갔는지는 그 지역 부동산,도배장판집, 법무사등을 통하면 쉽게 알수 있습니다 그리고 실거래가 조회. 특히 법무사분한테 물어보면  각 지역별로 등기칠때 매수자주소지가 어디가 많은지를 알수 있죠(바로 투자카페,투자세력들 흐름 바로 눈에 보이죠.)

 

작년부터 발품하다가 위 방법들로 알아보니 칠곡,달서구,,구미 다 선점 했더군요.발품하다보니 원도심에 몇몇 지역은 개인투자자들이 움직이거나 아직 안들어간 지역이 있더군요. 저는 칠성동,침산동,중구,신천동 이렇게 위와 같은 방법으로  투자하였습니다.신천동은 이미 개인투자자가  계속 매입하던데 부산에 연*동에 사시는 분이 나오는 쪽쪽히 매입한다고 하더군요.신천동은 신천주공 22평하나 17평하나 겨우 잡았죠^^.17평은 제 친동생에게 줬구요.잡을려고하니 부동산 소장님들이 수수료를 과하게 요구하더군요 ㅡ,.ㅡ(대구 원도심은 물건 진짜 안 나옵니다.. 기다리다가 지칩니다, 입지 좋은 곳들은 ...제가 언급한 지역들은 투자하라는 이야기 아닙니다.   

 

 저한테 매도시기 물어보시는 분들이 많이 계시는데 제가 투자자 많이 들어간 지역들을 기피하는 이유가 2년 후 매도 할래도 물건들이 왕창 나올 확률이 많고 전세를 돌릴려고 해도 투자자들이 많이 들어가서 전세가가 보합을 유지할확률이 높습니다 월세도 많이 풀릴 확률이 높습니다.. 부산도 지금 투자자가 많이 들어간 지역들은 1~2천 조정받고 전세가가 치고 나가질 못하고 월세는 쉽게 안 나가더군요,.하지만 원도심은 전세가가 계속 상승중이거나 지금 시세가 올라가고 있는 지역도 있습니다.

 

매도시기를 결정하실 분들은 매도시기 2년전에 실거래가를 조회한후 거래량이 많이 터진 달보다 2~3개월전에 처분하는게 맞지 싶습니다,대구텐인텐에 투자자가 많이 들어갔다고  한 지역들은^^ 그렇게 처분 하는게 맞는거 같습니다, 처분한 후 시세상승이 있다면  담 사람한테 수익을 양보하신거라 생각하시구요.시세가 내려가거나 조정이 온다면 다행이라 생각하세여.원도심쪽을 실거래가 조회해보시면 거래량이 거의 없습니다. 공급!! 수요!! 지금은 공급보다 수요가 더 많습니다.`~~

 

저는 어떤 세력도 아니며 개인투자자입니다.다들 성투하시길 바랍니다~~.항상 큰 흐름을 체크하시길~~ 큰 손들의 다음 투자처는 어디일까요? 저도 궁금해집니다~~.

 

 

P/S:카페에  어디 지역이 돈 된다더라 이야기 나오면  그 언급되는 지역보다 바로 옆 동네나 아직 안 들어간지역들 빨리 찾아내서 선점하는게 장땡이죠.부정적으로 볼 께 아니라 손품 발품 부지런히 팔면 뒷차가 아닌 선점이죠..ㅎㅎ.작년 초가 광주,전라북도,대구,구미,포항,울산,경기도 화성시 남부지역 기타등등등이 투자적기였지요. 

 

 

아파트거래_월별 매입자거주지별
동(호)수/연면적(천㎡)
년월	지역	매입자거주지별합계	관할시군구내	관할시도내	관할시도외_서울	관할시도외_기타
		동(호)수	동(호)수	동(호)수	동(호)수	동(호)수
2011.07	대구	5,370	2,605	1,385	316	1,064
	중구	77	26	41	3	7
	동구	634	255	195	11	173
	서구	325	99	114	2	110
	남구	109	46	44	3	16
	북구	1,111	599	199	149	164
	수성구	906	505	164	56	181
	달서구	1,833	920	515	91	307
	달성군	375	155	113	1	106
2011.08	대구	5,079	2,372	1,117	147	1,443
	중구	59	24	24	2	9
	동구	580	257	182	11	130
	서구	338	107	115	8	108
	남구	118	49	52	4	13
	북구	756	456	142	19	139
	수성구	1,390	480	171	37	702
	달서구	1,417	785	323	60	249
	달성군	421	214	108	6	93
2011.09	대구	5,091	2,314	1,694	104	979
	중구	572	84	427	7	54
	동구	505	228	159	5	113
	서구	314	71	94	3	146
	남구	98	47	38	2	11
	북구	770	421	174	21	154
	수성구	766	439	143	38	146
	달서구	1,630	793	541	26	270
	달성군	436	231	118	2	85
2011.10	대구	5,288	2,679	1,316	299	994
	중구	230	39	165	1	25
	동구	508	263	142	7	96
	서구	206	90	77	0	39
	남구	139	70	55	0	14
	북구	891	544	170	18	159
	수성구	1,036	577	240	42	177
	달서구	1,754	878	319	223	334
	달성군	524	218	148	8	150
2011.11	대구	5,958	3,104	1,364	439	1,051
	중구	152	37	96	3	16
	동구	557	274	162	10	111
	서구	860	412	91	311	46
	남구	141	65	60	1	15
	북구	1,091	604	296	10	181
	수성구	891	490	163	51	187
	달서구	1,728	960	354	52	362
	달성군	538	262	142	1	133

 

추가사항으로 올렸습니다. 흐름을 한 번 보시길 바랍니다.외지인(세력?,개인투자자?)의 흐름입니다. 

 

http://www.onnara.go.kr/ << 이 사이트에 가시면 부산을 포함해서 본인의 관심지역의 외지인의 동향을 체크할 수 있습니다.

단 과거형이라는거 염두에 두시길~~.기본 뼈대는 이렇고 나머지 피와 살을 붙이는 거는 개인들 몫입니다.외지인 따라가다가 돈밭을 가장한 똥밭에 빠질수도 있으니 이 점 염두에 두시길 바랍니다.

 서울사람들이 좋아한 부산지역 투자지역(2010년 1월~2011년~11월)

아파트거래_월별 매입자거주지별

년월	지역	매입자거주지별합계		관할시도외_서울		관할시도외_기타
		동(호)수	연면적(천㎡)	동(호)수	연면적(천㎡)	동(호)수	연면적(천㎡)
2010.01	부산	6,536	552	516	55	844	73
2010.02	부산	6,908	569	280	28	831	73
2010.03	부산	6,870	553	275	25	767	61
2010.04	부산	8,062	672	893	96	687	65
2010.05	부산	7,624	645	1,218	131	701	57
2010.06	부산	6,485	530	256	27	579	47
2010.07	부산	5,465	463	323	34	494	39
2010.08	부산	5,407	439	196	19	573	45
2010.09	부산	4,702	380	163	16	429	34
2010.10	부산	6,636	545	218	22	673	54
2010.11	부산	8,405	747	725	102	772	67
2010.12	부산	10,608	956	369	44	1,099	88
2011.01	부산	7,424	664	444	57	750	63
2011.02	부산	7,248	627	466	42	716	59
2011.03	부산	8,228	744	276	31	880	72
2011.04	부산	9,605	844	1,382	144	791	65
2011.05	부산	7,271	759	159	157	707	57
2011.06	부산	6,567	555	137	11	603	48
2011.07	부산	6,098	522	170	15	610	50
2011.08	부산	5,850	509	312	29	551	44
2011.09	부산	4,603	401	216	28	426	36
2011.10	부산	5,552	478	236	24	563	48
2011.11	부산	6,779	545	518	23	702	55

 

년월	지역	매입자거주지별합계		관할시도외_서울		관할시도외_기타
		동(호)수	연면적(천㎡)	동(호)수	연면적(천㎡)	동(호)수	연면적(천㎡)
2011.04	부산	9,605	844	1,382	144	791	65
	중구	48	3	1	0	2	0
	서구	94	8	0	0	5	0
	동구	96	7	1	0	11	1
	영도구	153	11	2	0	14	1
	부산진구	1,716	157	965	101	78	5
	동래구	712	65	7	1	70	6
	남구	534	47	15	1	42	3
	북구	813	62	10	1	88	6
	해운대구	1,342	123	118	15	110	9
	사하구	1,269	104	189	17	85	6
	금정구	642	61	12	2	78	8
	강서구	306	35	4	0	49	5
	연제구	568	52	23	1	38	4
	수영구	368	33	32	4	22	2
	사상구	426	31	1	0	39	3
	기장군	518	44	2	0	60	5

년월	지역	매입자거주지별합계		관할시도외_서울		관할시도외_기타
		동(호)수	연면적(천㎡)	동(호)수	연면적(천㎡)	동(호)수	연면적(천㎡)
2010.04	부산	8,062	672	893	96	687	65
	중구	35	2	1	0	1	0
	서구	127	11	2	0	7	0
	동구	132	12	7	1	6	0
	영도구	165	11	2	0	20	1
	부산진구	968	83	208	25	78	6
	동래구	571	47	19	2	47	4
	남구	619	53	7	1	48	4
	북구	749	51	11	1	104	7
	해운대구	929	75	25	3	85	7
	사하구	1,036	74	13	1	55	4
	금정구	378	32	4	0	43	4
	강서구	664	70	529	56	31	3
	연제구	467	38	12	1	17	1
	수영구	370	44	44	6	27	13
	사상구	460	33	3	0	40	3
	기장군	392	35	6	1	78	8
2010.05	부산	7,624	645	1,218	131	701	57
	중구	29	2	2	0	6	0
	서구	188	18	66	9	16	1
	동구	95	8	5	0	4	0
	영도구	109	7	2	0	9	0
	부산진구	780	60	16	1	60	4
	동래구	431	34	8	1	47	4
	남구	594	52	4	1	42	4
	북구	689	48	6	0	67	4
	해운대구	935	87	65	9	136	16
	사하구	756	58	12	1	56	4
	금정구	310	26	2	0	23	2
	강서구	1,159	121	990	104	40	4
	연제구	437	36	5	0	25	2
	수영구	376	31	32	4	70	2
	사상구	427	31	1	0	34	3
	기장군	309	28	2	0	66	7

 서울사람들의 거래량이 비교적 큰 2010년 4월(부산진구와 강서구) 5월(강서구쪽에 투자흐름이보이네요.거가대교를 보고? ) 2011년 4월(부산진구=시민공원과 금융단지,복합환승센터  투자인 듯합니다.안전한 투자처라고 생각해서일까요?) 투자한 지역을 보면 부산진구와 강서구쪽에 많이 유입이 되었네요.

[(다대포촌놈)조진희]

부산이든 저기 경기도 윗쪽 동네 공급이 많은 지역들 그냥 지켜보면 됩니다.어떤 흐름이 포착되면 같이 움직이면 손해는 안 보지 싶습니다.투자카페내지 투자세력들이 미는 지역 들어가는거보다 그 옆동네 가서 편하게 잡으면 됩니다.저는 급지이론을 중요시 합니다.공급이 부족할때 2급지에 전세끼고 투자하면 손해는 안 볼 듯합니다.3급지는 투자세력들이 알아서 가격 올려주니 3급지 아파트 살 빠에야 실수요자들이 2급지로 아파트로 밀려가고 1급지가 너무 오르거나 비싸니 대안으로 2급지 지역으로 밀려가죠. 부산에서도 그런 비슷한 사례가 많았습니다.

[(다대포촌놈)조진희]

3년동안의 부산지역 흐름,타지역 흐름들을 보고 개인적으로 내린 결론이 다음 투자기회 때 마냥 똑같지 않을 수도 있으니 참고만 하시길 바랍니다. 투자에 대한 결과는 본인이 책임져야 합니다.

[사랑행복(이미현)]

아직 미혼이라 아는데....대단하십니다.
한 수 잘 배웠습니다.
다음에 쪽지로 문의 드리면....답 해 주실 건가요?^^

[조제(son chang pyo)]

조진희씨가 나의 후배님이였군요..모임에서 몇번 봤지만 몰랐네요(38살이니깐 제가 몇년 선배 맞죠?)...맛이갔네님도 그렇구요...앞으로 잘 부탁드립니다...^^..부동산 투자 하시는거 반의반 열정만 아껴서 꼭 야간대학 가세요...후배님 정도면 어려울거 없습니다...나이로 봐도 하나도 안늦었습니다...

[초록물고기(서민우)]

투자처 말을 하면 값을 올리기 위해서 그런다고 하신분들 많을까봐 겁이 나는데요
저도 작년 후반부에 평리푸르지오 수성래미안 전부다 분양가 이하로 받아 하나는 전세
나머지 전세 기다리고 있죠 대구 투자는 분명히 지금이 적기인데 말이죠 진짜로 저도
어떤 세력도 아닙니다 하도 말들이 많아서 ....

[준or쥰(최준우)]

피가되고 살이되는 내용입니다. 실례를 무릅쓰고 담아 갑니다. ^^ 감사합니다.

[부전시장반찬(변호진)]

오랫만에 참으로 진실된글 읽은것 같아 흐뭇합니다. 정말 개인이 발품 손품팔아서 얻은정보 감사드립니다.
이런글에 정말 감사하단 댓글 무지 달려야 하는데...얼굴은 깜해도 맘은 하얗다는...ㅋㅋㅋ^^*

[100억-이지현-]

다대포촌놈님은 나이는 어리시지만 부동산은 정말 제대로 배운신분이니.....
부동산 처음배우시는분들은....이분밑에 문하생으로 들어가셔서 배우시길 강추...그럼텐인텐 합니다...님은 40대때 20-30억은 벌어놓으실듯......결혼안하신 여성분은 다대포촌놈님한테 시집가시길...강추^^

[시티뱅크(박영만)]

다대촌놈님은올해는 텐인텐도 이루고 결혼도하세요

[포인터(김한종)]

좋은글 감사히 잘읽었습니다

[미다스의손(양정숙)]

항상 열심히 발로 뛰고계시군요-.-많이 배우고있습니다.^^

[더불어부자되기(정애란)]

좋은 글 감사히 잘 읽었습니다.^^ 아직도 제겐 어려운 부분이 참 많지만.. 님 글에서 많은 것들을 배우고 있습니다.^^

[매경.....................(전제혁)]

좋은글감사합니다

[인생무상(한진명)]

좋은글 잘 읽었습니다. 제 친구도 투자세력의 귀띔으로 몇년전 수원 모 지역에 26평 아파트 하나를 샀는데 불과 4개월만에 1억이 오르더군요.. 그때는 긴가 민가 했는데 역시 세력이 있긴 있는 모양입니다. 부동산 침체기에도 큰손들이 전국을 돌며 움직이는지 궁금하네요

[미미솔(이경숙)]

좋은글 오픈해 주셔서 감사합니다.

[비상날개(이성임)]

새해들어 눈팅만하다가 가슴에 확들어온 님글^^ ... 참으로 고맙습니다
몸소 실천하시고 계신 해박한 지식을 사심없이 오픈 해주셔서 무한히 감사합니다
앞으로도 계속 좋은글 부탁합니다. 텐인텐하는 그날까지 모든분들 홧팅.!...

[조정묵]

좋은글 감사합니다..^^

[(다대포촌놈)조진희]

.대구를 홍보할려고 글을 올린 건 아닙니다. 개인적인 경험을 올리려고 보니 비교할 때가 부산이랑 대구인데 부산을 주제로 올리면 칼 맞을 것 같고(아시죠?) 대구는 외지인의 유입이 눈에 쉽게 보이니 참고하라고 올렸습니다.대구는 그렇게 큰 호재가 몇 개 없습니다. 그냥 저평가죠...저평가를 벗어나면 다들 아시죠? 중요한 건 최저점에만 잡으면 손해 볼 확률이 극히 적다는 겁니다. 제목이 선점이라고 되어 있죠? 향 후 3년이 지나든 5년이 지나든 부산이든 대구든 저기 수도권이든 또 한 번 기회가 안 오겠습니까? 오면 선점해야죠?

[맛이갔네(李武熙)]

아유 죄송합니다.ㅜㅜ 제가 물어보다 이것 저것 돌아가는걸보니 알듯해서 지운다는게 ㅜㅜ답글이 바로 달리네요 ㅎ죄송합니다ㅜ 아 칠곡은 지하철이 난다고해서 ㅎ 항상 대박나시고 목표이루세요^^

[(다대포촌놈)조진희]

죄송할 것 까지야^^;;.올 해 성투하셔서 대박나세염~~.

[맛이갔네(李武熙)]

넵 감사합니다.??대구 분위기 봐서 친구나 하나 잡아줘야 겠네요. 다대포 사는친구? ㅎㅎ^^

[무승짱~~(김광태)]

좋은글 감사합니다 ^^ 일찍 시작하셔서 좋은 기회를 잘 잡으셨네요 ^^ 40대에는 정말 돈 걱정없이 사실듯 ^^

[아스라이(김선영)]

좋은 글 이렇게 올려 주시니 감사하게 읽었습니다. 읽으면서 공짜로 받아가는 정보라 미안할 정도네요.성투하세요.

[오동잎(오창희)]

제일 무서운건 수요보다 공급이 넘쳐나는거죠~

[슈퍼맨(이히찬)]

글이 왠지 넘쳐보는 듯합니다~

[(다대포촌놈)조진희]

투자지역 소개해주고 컨설팅비 받는 관련분들이 보면 참 주제넘은 글이지요~~.재테크***.소형아파트전문**등등 컨설팅비 요구하면서 메일로 온 글 보면 조금만 손품하면 대충 언급하는 지역 어디 지역인지 알수 있는내용들인데 가끔식 쪽지로 그런 카페들을 통해서 투자한 분이 컨설비 주고 투자하였는데 어떻게 생각해요란 쪽지 받으면 뭐라 말도 못해주고~.다른 많은 분들은 그냥 구입하는데;;;

[(다대포촌놈)조진희]

참고하실 분들만 읽고 참고 하시면 됩니다.넘치는 부분 지적하실 분은 지적해주시고(제가 생각지도 못한 부분 알 수 있고 보완할 수 있는 기회이닌깐요) ,그리고 기억에서 지워버리시면 됩니다. 시간이 지나면 본문 글도 밀려저 뒤로 묻히는 글입니다.

[에메랄드빛 사탕(여정윤)]

좋은글 감사합니다. 성투하세요~

[대기만성(정지혜)]

좋은글 올려주셔서 많이 배우고 갑니다.

[Energizer(홍성진)]

와~ 정말 생생한 정보 감사드립니다~

[낭추(박사욱)]

좋은글 잘읽었습니다. 감사합니다~

[바람자객(김광석)]

많이배우고갑니다

[블루그린(신순정)]

좋은 정보를 주셨는데두 까막눈인지 잘 모르겠군요--:: 부산을 예로 들어 쪽지로 좀 주시면 안될까요???()

[(다대포촌놈)조진희]

디테일하게 올리면 부산 몇몇 지역의 공공의 적이 될까바 그냥 부산에 서울 사람들이 많이 투자한 지역 통계를 올려 봤습니다.이렇게 외지자본의 투자흐름을 체크할 수가 있지요..

[Angel(이현민)]

이러니 제가 다대포님을 좋아할 수 밖에요. 늘 감사!!일등 신랑감 맞습니다♥

[메리(이영옥)]

저도좋아합니다~~~~ 잘계시지요? 역시 인정받고 계시는군요. 글을 몇번이고 읽어보니 누구신지 감 잡았답니다.

새해복많이 받으시고 올해는 결혼도하시고 흑룡띠 아기도 낳으시고 살도좀 찌우세요.^^(신천동아파트 구매할때 도움주셔서 감사드려요 12월말로 등기쳐놓고 전세놓을지 월세로 할지 고민중이랍니당 조언 한마디 해주신다면 더없이 감사드리겠습니당~~-_- 11)

[(다대포촌놈)조진희]

아..대*텐인텐에서 잠시 글 적을 때 그 분이시네요.ㅋ 조언 해드릴 정도의 위치는 아닙니다^^;;.차려져 있는 밥상에 숟가락 뜨는 법보다 밥 상 차리는 법을 빨리 배우시기 권유해드립니다. 나이가 젊으시기 때문에 지금의 투자하신 것들을 잘 지키셔서 다음에 또 기회가 왔을 때 그 기회를 빨리 캐치한다면 좋은 결과가 있을꺼 라고 생각합니다. 작년에 투자 하신거 올해 대박나시길 바랍니다.11억을 향해 고고^^. 쪽지보내드렸습니다.

[메리(이영옥)]

ㅠㅠㅠ 잉 그래도 가르쳐줘도 실천못하는 사람보단 낫지요? 진심어린조언 잘 세겨두고 공부많이 하겠습니당~~

[시나브로(이윤정)]

정성이 들어간글, 감사히 봤어요^^

[헬리해성(최준백)]

대단한 실력이시네요.쪽지 하나 보냈습니다.^^

[비타민(이혜정)]

좋은글 잘 봤습니다. 감사합니다~

[미미솔(이경숙)]

다시 한번 읽고 추천올립니다.

[가원짱(박경대)]

촌놈님의 글을 쭉 읽으며..많은걸 느낍니다...대단하시네요..